주간통계 상가시장동향 (10월 13일~10월 19일)

[부자 언니]

서울시, 국토부에 공시가격 현실화 건의

서울시가 주택 보유세 과세의 기본이 되는 ‘표준주택 공시가격’을 실거래가 수준으로 높여달라고 정부에 건의했다. 매년 1월 공시가격 산정을 앞두고 서울시가 국토교통부에 건의하는 내용이지만, 올해는 정부가 다주택자에 대한 과세를 늘리기 위해 공시가격 현실화를 강조하고 있어 공시가격과 실거래가 간 차이가 어느 정도 좁혀질 지 관심을 끈다.

표준주택 공시가격은 정부가 매해 1월 1일 기준 주택의 적정가격을 조사, 산정해 공시하는 제도다. 재산세와 종합부동산세 등 각종 조세 및 부담금 부과의 기초 자료로 사용된다.

참여연대 조사에 따르면 전국 단독·다가구주택 공시가격의 실거래가 반영률은 2013년 55.4%에서 계속 하락해 지난해 48.7%까지 떨어졌다. 특히 서울 아파트의 경우 강북은 70%대인 반면 강남은 60%대에 그치는 것으로 알려졌다.

공시가격 현실화는 정부와 서울시 모두 뜻을 같이 하고 있기 때문에, 향후 국토부가 어느 수준으로 서울시의 건의를 받아들일 지 관심을 끈다.

주택경매 법인 낙찰자 급증하는 이유는?

정부가 주택 관련 담보대출을 옥죈 9·13 대책 이후 부동산 경매시장에서 법인명의 낙찰자가 급증하고 있다.

지지옥션에 따르면 지난 1일부터 16일까지 법원경매에서 진행된 서울 아파트 낙찰건수 총 39건 중 법인 명의로 받은 낙찰 건수는 12건(30.8%)으로 낙찰자 10명 중 3명이 법인 명의로 구매하는 것이어서 지난달 같은 기간(9월1~16일) 서울 아파트 낙찰건수 30건 중에서 법인 낙찰건은 3건(10%)에 불과했던 것과 비교하면 그 차이가 확연해진다.

16일 낙찰된 서울 아파트 5건 중 2건을 법인이 가져갔으며 하루에 서울 아파트 2채를 낙찰받는 경우도 있었는데 지난 15일 낙찰된 서울 아파트 10건 중 3건이 법인 명의로 낙찰됐는데, 이 가운데 2건을 동일한 법인이 받았다.

법인명의 낙찰자가 증가하고 있는 이유는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등의 대출 규제에서 상대적으로 자유롭기 때문이다. 9·13 대책 이전에는 주택임대사업자로 등록해 집값의 80%를 대출받을 수 있었다.

그러나 이와 같은 임대사업자 대출 판매가 집값 상승의 원인이라는 지적이 일면서 정부가 9·13 대책을 통해 투기지역, 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출의 LTV를 40%로 제한했다. 주택임대사업자혜택이 축소되자 일부 투자자들이 법인명의로 자금을 융통할 수 있는 매매사업자로 옮겨가고 있는 것으로 풀이된다.

매매사업자법인 명의로 낙찰을 받을 경우 투기과열지구 내 제1금융권에서 낙찰가의 80%까지도 대출이 가능하다. 원리금균등상환 여부는 상품마다 선택이 가능해 이자만 납부할 수도 있다. 또한 필요경비 인정이 용이해 세금 절세 범위가 넓고, 내야할 세금을 전년도 사업소득으로 넣어 다음 해 3월에 늦게 낼 수 있는 것도 특징이다.

반면 매매사업자법인은 소득세, 법인세, 건강보험료 등의 각종 부담금과 추가적 세금이 발생하고 법인 주소와 설립 기간에 따라 취득세가 중과될 수 있다는 점 등을 주의해야 한다.

도심 곳곳 잘되는 줄 알았던 재개발 사업 중단

서울시 동작구 본동6구역과 종로구 숭인1구역의 주택재개발 사업이 중단됐다.

서울시는 제13차 도시계획위원회에서 동작구 본동 11번지 일대 본동6구역 주택재개발 정비 예정구역 해제 심의안을 원안 가결했다

재개발 사업이 어렵다고 판단, 시가 ‘도시 및 주거환경정비법’ 등에 의해 직권으로 정비 예정구역에서 해제한 것이다.

지난 2004년 재개발 추진이 가능한 정비 예정구역으로 지정됐던 이 곳은 2006년 재개발 추진위원회까지 발족한 바 있다. 서울시가 2007년 9월부터 2년간 새 건물을 지을 수 없도록 ‘행위 제한’ 기간을 줬지만 기간 내에 매듭짓지 못한 채 사업이 표류해 온 것으로 알려졌다. 사업이 10년 넘게 지지부진하자 동작구가 시에 정비 예정구역을 요청했다.

향후 시는 주민들이 동의할 경우 주거환경 관리사업, 가로주택 정비사업, 자율주택 정비사업, 소규모 재건축사업 등 다양한 대안 사업을 통해 보다 나은 환경에서 생활할 수 있도록 할 예정이다.

서울시는 또 이날 위원회에서 종로구 숭인동 10번지 일대 숭인1 주택재개발 정비예정구역 해제 심의안을 원안 가결했다. 이 곳은 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 지정 신청이 없어 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 정비예정구역에서 해제된 것이다. 향후 시는 창신·숭인 도시재생사업을 통해 이 일대에 보다 나은 환경을 조성할 계획이다.

전국최대규모 인천시 지하상가 인천시와 격돌

인천시가 전국 최대 규모 인천 지하도상가 상인들의 상가 임차권 거래 등을 금지하는 방안을 본격 추진하면서 상인들이 거세게 반발하고 있다.

법적으로 잘못된 것을 바로잡겠다는 인천시의 입장과 재산권과 생존권을 보호하기 위해 관련 조례 개정을 저지하겠는 상인들의 입장이 정면으로 충돌하는 양상이다.

최근 인천시는 지하도상가의 임차권 거래와 전대(轉貸·빌린 점포를 다시 빌려주는 것)를 금지하는 조례 개정을 위한 시민협의회를 출범, 첫 회의를 가졌다.

인천 지하도상가는 지난 1971년 조성되기 시작해 현재 총 15개 3579개의 점포가 입점해 있다. 서울시(2788개)보다도 많은 전국 최대 규모다.

인천시가 추진 중인 지하도상가 관련 시 조례 개정안의 주요 내용은 크게△상가 임차권 양수·양도 금지 △상가 임차권 공개입찰 전환 △상가 전대 금지 등 세 가지다. 시는 지난 6월 말 공청회를 열어 상인들의 의견을 수렴하는 등 조례 개정 의지를 보여왔으나 상인들의 거센 반대에 부딪쳤다. 그러던 지난 7월 서울시가 지하도상가 점포 2788곳의 임차권 양수·양도를 전면 금지하자 인천시도 내년 상반기 조례 개정을 목표로 속도를 내고 있다.

사태를 원활히 풀기 위해 협의체까지 구성됐지만 쉽게 해결될 기미가 보이지 않는다. 문제가 되고 있는 상가 임차권 양수·양도와 전대 등을 지난 2002년부터 합법으로 허용한 장본인이 인천시이기 때문이다. ‘공유재산 및 물품관리법’에 따르면 지하도상가는 인천시설공단 소유로 사유재산이 아니어서 매매 대상이 될 수 없다. 그러나 상위법과 지자체의 조례가 정돈되지 않은 채 충돌해 왔고 지난해부터 국가권익위원회 및 행정안전부가 지자체에 시정 요구를 하면서 문제가 불거졌던 것이다.

인천시의 입장은 서울시 지하도상가도 임차권 양수·양도를 금지했듯 법에 맞게 해결할 수밖에 없다는 태도다

인천 지하도상가 상인들은 조례 개정이 생존권과 직결된 문제인 만큼 받아들일 수 없다는 입장으로 조례 개정이되면 상인들은 현재 합법인 임차권 매매 및 전대를 못하게 되며, 직접투자비를 지출해 보장받은 임대 기간을 채우지 못하고 공개 입찰을 통해 장사할 권리를 획득해야 해야만 한다.

커피 프랜차이즈 10개 중 한곳 '폐점'

지난해 국내 커피·음료 프랜차이즈 가맹점10곳 가운데 한 곳 정도가 매출 부진 등의 이유로 문을 닫은 것으로 조사됐다.

기업 경영성과 평가사이트 CEO스코어에 따르면 한국프랜차이즈협회에 소속된 118개 프랜차이즈 가맹본부의 현황 자료를 분석한 결과 지난해 말

현재 전국 가맹점은 모두 8만7천540개였다.

또 지난해 계약이 종료된 가맹점은 1천961개, 계약이 해지된 곳은 3천628개로 각각 집계됐다. 사실상 '폐점'한 가맹점이 5천589곳에 달한 셈이다.

가맹점 폐점률(한해 폐점 가맹점숫자/연말 시점 등록 가맹점 숫자+한해 폐점 가맹점 숫자)은 6.0%였다. 특히명의를 변경한 가맹점(6천784곳)까지 포함하면 수치는 훨씬 더 올라간다.

지난해 1만227개의 가맹점이 새로 생기는 동안 이보다 많은 곳이 폐점하거나 이름을 바꾼 것이다. 업종별로는 커피·음료 브랜드가 1천곳이상 문을 닫으면서 폐점률이 8.5%에 달해 가장 높았으며 ▲ 자동차·치킨(각 7.5%) ▲ 외식모음(7.3%)▲ 화장품(6.9%) ▲ 피자(6.4%) 등의순이었다.

브랜드별 폐점률은 '잇츠스킨'이 32.5%로 최고를 기록했다. ▲그램그램(31.1%) ▲ 소낙스서비스(29.7%) ▲ 따삐오(26.4%) ▲ 아이앤지25(25.6%) ▲ 카페베네(25.3%) ▲ 베스트올(24.8%) ▲ 스트릿츄러스(24.4%) ▲ 파파이스(24.0%) 등도 20%를 넘었다.

이에 비해 앤하우스(0%)와 도미노피자(0.3%), 피자알볼로(0.4%), 피자스쿨(0.9%), 불닭발땡초동대문엽기떡볶이(0.9%) 등 8곳은 폐점률이 1% 미만이었다.

지난해 가맹점당 평균 매출은 3억5천146만원으로, 2년전보다 5.8%나 줄어든 것으로 나타났다.

10개 업종 가운데 리테일샵을 제외한 9개 업종의 매출이 줄었으며, 특히 자동차 관련 가맹점 매출은 2015년 2억7천989만원에서 지난해 2억2천416만원으로 19.9%나 감소했다.

가맹점당 평균 매출은 리테일샵이 20억5천769억 원으로 가장 많았고 ▲ 편의점(4억4천51만원) ▲ 화장품(4억2천816만원) ▲ 외식모음(3억1천850만원) ▲ 제과·제빵(2억9천339만원) 등이 뒤를 이었다.

잘나가는 줄 알았던 판교 중심상권 임대차 분쟁 증가

판교 알파돔시티가 현대백화점과 알파리움에 이어 문을 연 상가 '라스트리트'에서 임대차관련 분쟁이 발생하고 있다.

2016년 오픈 당시 알파돔시티는 세입자를 받을 때 매장의 다양성 확보를 위해1층은 소매점, 2층은 음식점만 입점시키며 입점을 제한했었다.

하지만 최근 이 상가 주인이 바뀌면서 운영 방침도 변경되었는데 알파돔시티로부터 라스트리트 윙 상가를 포괄양수로 매매한 현 주인은 40% 정도 비어있는 상가를 메우기 위해 1층에 음식점 입점을 허용하고, 일정 기간 임대료 무상 조건을 내걸고 진행중이다.

기존 임차인들은 주인이 바뀌는 과정에서 다른 임차인과의 형평성문제나 업종중복 문제등으로 영업에 큰 타격을 입고 있다는 주장이 나오고 있다.

1년이라는 긴 시간 동안 무상임대를 주는데에다 손님 접근이 훨씬 유리한1층의 임대료가 기존 2층의 임대료와 차이가 별로 나지 않는 등 기존 상인들이 운영 방침변경으로 피해를 받고 있다는 것인데 임대인 측은 문제될 게 없다는 주장을 하고 있다.

갈등이 좁혀지지 않자, 기존임대인이었던 알파돔시티를 상대로 소송도 준비한다는 계획을 세우고 있는 것으로 알려지고 있다.

10년 기다린 GTX 또 연기

정부가 국정 과제로 내세운 수도권광역급행철도(GTX) 사업이 줄줄이 지연되고 있다. 당초 연내로 예정된 GTX-B노선의 예비타당성 조사 발표는 내년 상반기로 미뤄졌다. 기본계획수립 등 남은 절차가 많아 개통까지는 최소 10년 이상 소요될 전망이다.

김현미 국토교통부 장관이 수차례 강조해 온 GTX-A노선 파주~삼성 구간의 연내 착공도 사실상 물 건너갔다. A노선 삼성~동탄 구간 준공도 당초 개통 시점(2021년) 이후로 늦춰진 것으로 확인됐다. GTX-C노선은 3년째 예비타당성 조사만 받고 있다.

인천 송도와 남양주 마석을 잇는GTX-B노선(80.1㎞)의 사업 추진 여부를 가늠할 예비타당성 조사 결과는 6개월 이상 늦춰진 내년 상반기께 결정된다.

사업은 10년간 우여곡절을 겪었다. 2007년 처음 언급됐으나 2014년 한국개발연구원(KDI) 예타 조사에서 경제성 분석값(B/C)이 0.33에 그쳤다. 일반적인 철도 사업은 B/C가 1.0을 넘어야 추진된다.

결국 노선을 변경해 지난해 9월부터 예타 재조사를 받고 있다.

B노선이 개통되면 송도에서 서울역까지 이동시간은 기존 82분에서 27분으로 줄어든다. 그러나 전문가들은 B노선의 개통까지 최소 10년이 넘을 것으로 보고 있다. 예타 통과 뒤에도 남은 절차가 수두룩해서다. 먼저 민자사업 여부를정하는 데 6개월이 소요된다. 이후 사업 기본계획 수립, 우선협상대상자 선정, 실시협약 협상에 2년이 걸린다. 협약을 맺은 뒤엔 실시설계, 환경영향평가 등을 거쳐 착공까지 통상 1년이 소요된다. 이후 공사 기간만 5년이 걸린다.

이 사업은 당초 2021년 착공, 2025년개통 예정이었다.

이보다 일정이 더 늦어질지 모른다는 우려도 나온다. 사회간접자본(SOC) 예산이 매년 줄어서다. 올해 말 개통 예정인 9호선 3단계구간(서울 잠실운동장~보훈병원)은 2016년 2월 개통예정이었으나 싱크홀과 예산 부족 탓에 개통이 2년10개월 미뤄졌다. 2015년 11월부터 예타 재조사를 받고 있는 GTX-C노선(경기 양주~수원)은 3년째 결과가 나오지 않고 있다.

가장 진척이 빠른 GTX-A노선파주~삼성 구간도 연내 착공이 불확실하다. A노선의 우선협상대상자인 신한은행 컨소시엄은 국토부와 실시협약 협상을 하고 있다. 요금 책정 등 재무 협상 절차를 앞두고 있다. 국토부는 올 11월까지 실시협약을 체결해 연내 착공을 목표로 세웠다. 김 장관은 지난 6월 취임 1주년 기념 간담회에서 “GTX-A노선을 연내 착공하겠다”고 했다.

하지만 남은 절차를 고려하면 현실성이 떨어진다는 견해가 지배적이다. 재무 협상이 끝나도 KDI에서 협상안을 한 달간 검토한 뒤 기재부 민간투자심의위원회에서 심의를 마쳐야 실시협약 체결이 가능해서다. 민간투자 심의 과정에서 심의가 늦어지면 연말 착공은 물리적으로 불가능해진다.

이후에도 국토부의 실시계획 승인, 토지보상 등의 절차를 거쳐야 착공이 가능하다.

이미 착공에 들어간 GTX-A노선 삼성~동탄 구간도 적기 개통에 빨간불이 켜졌다. 5개 공구 중 3개 공구에서 시공사를 아직 정하지 않아서다.

원리금 상환액이 소득의 70% 넘으면 대출 제한

앞으로 은행에 갚아야 할 원리금이 소득의 70%가 넘으면 고위험대출로 분류된다. 소득이 낮거나 기존 대출이 많은 차주(借主)는 은행 문턱을 넘기 어려워질전망이다. 부동산 임대사업자 대출 규제도 한층 강화된다.

금융위원회는 이런 내용을 담은 총부채원리금상환비율(DSR) 관리지표 도입방안 및 이자상환비율(RTI)제도 운영개선방안을 18일 내놨다. 이 방안은 이달 31일부터 은행권부터 시행하며 이날 이후 신규 가계대출신청분부터 적용한다.

금융위는 DSR 70%를 ‘高DSR’ 기준으로 설정했다. DSR은 대출자의 연간 총 금융부채 원리금상환액을 연소득으로 나눈 비율이다.

이때 주택담보대출 뿐 아니라 신용대출과 마이너스 통장, 자동차 할부대출을 포함해 모든 금융권의 상환 원리금을 부채로 산정한다. 이렇게 계산한 비율이 70%를 넘는다면 고위험대출로 간주해 제한을 두겠다는 뜻이다. 현재 은행권에서 DSR 비율이 100%가 넘을 때 위험대출로 보고 자율적으로 관리했는데, 규제수위가 대폭 올라가는 셈이다.

DSR 기준을 60% 이하로 묶으면 수도권등에서 적용되는 총부채상환비율(DTI) 규제 범위에서 대출을 받은 차주들이 어려움을 겪을 수 있고, 최소 소득의 30% 정도는 생계비로 써야 생활이 유지된다는 점을 고려했다.

고잔신도시 줌시티

경기 안산시 단원구 고잔동 527-7 고잔신도시 줌시티 상가가 분양중에 있다

반월공단, 시화공단, 시화MTV, 신안산대학교, 안산대학교, 한양대(ERICA캠), 서울예술대학 등 최고의 입지와 유동성 41,149명 , 직장인구 9,221명 , 주거인구 1,561여명의 풍부한 배후수요를 가졌다. 수인선,서해선 이어 19년 착공 공표된 신안산선으로 서울 여의도~안산까지 32분의 교통호재 및 지하철4호선, 신안산선(예정), 소사-원시선(계통예정), KTX(예정), 수인선 및 영동고속도로의 접근이 용이하여 특급 교통의 중심지라 할 수 있으며 안산시청 앞 관공서 밀집지역 메인입구이자 로데오 중심상권 최고층 오피스텔이라 할 수 있다.

편의점 상권 분석시 상권등급이 2등급으로 평가된 곳으로 안산시청, 단원경찰서, 단원소방서, 우체국, 수원지방법원(안산), 국민연금공단, 고용노동부, 교육지원청 등 중심지역권이며 롯데백화점, NC백화점, 홈플러스, 고대안산병원, 중앙역 로데오거리, 안산와스타디움, 안산호수공원 인접하여 편리한 생활 인프라를 자랑한다.

지하 3층~지상 20층 총점포수 15개 연면적은 27,821.27㎡ 규모이며 1층은 근린생활서비스,근린생활용품 등 2층~5층은 주차장, 기계실 등 6~20층은 오피스,오피스텔 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 5,173~5,445만원 선이다.

시행은 (주)채움, 시공은 (주)대창건설이 맡았으며 2019년 9월 30일 준공 예정이다.

분양문의 : 02-2185-0555

예스타워

인천 중구 운서동 3088-3 예스타워 상가가 분양중에 있다

운서역 도보 5분 역세권 8차선 대로 사거리 코너에 위치하여 가시성,접근성,광고효과가 뛰어난 입지이며 연간 40만명 유동인구를 확보하고 있다. 운서역과 영종도 유일의 800석 규모 메가박스 영화관이 입점한 상가이며 2019년까지 약 3000여세대의 주변 오피스텔 입주예정, 호텔 밀집지역으로 탄탄한 소비세력 확보 상권이다. 또한 영종도의 카지노, 복합리조트 등 29개 약 43조원 규모의 개발사업 추진 호재로 미래 프리미엄을 지녔다.

지하 3층~지상 9층 총점포수 43개 연면적은 15,529.48 ㎡ 규모이며 1층은 편의점,김밥집,만두전문, 꼬치구이,소고기구이,족발전문점 등 2층은 커피전문점, 회 전문점, 차이니즈 레스토랑, 헤어샵, 낙지전문점  등 3층은 공연장,게임장,스포츠센터,럭셔리 수입명품,아웃도어룩,비만관리 등 4층은 맥주전문점, 인터넷까페, 민속주점,스포츠용품전문점, 애완동물점 등 5층은 오락시설,레스토랑,바닷가재,샤브샤브 6층은 패밀리레스토랑 등 7층~9층은 영화관 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2,650~2,950만원, 2층 890~940만원 3층 700~760만원 4층 590~660만원, 5층 570~620만원, 6층 555~600만원 선이다.

시행은 (주)에스코리아, 시공은 이도건설이 맡았으며 2018년 9월 21일 준공 완료 되었다.

분양문의 : 032-751-3338

천안 업성 호수타운UCC

충남 천안시 서북구 성성동 39-8번지 천안 업성 호수타운 UCC 상가가 분양중에 있다

천안 성성지구는 푸르지오1차 995세대, 푸르지오2차 1,730세대가 입주를 마쳤으며,천안시티자이 아파트가 2018년 10월 입주, 푸르지오3차: 1,067세대 (2020년 5월 입주예정),천안시티자이: 1,646세대 (2018년 10월 입주중),(예정)푸르지오4차: 약 1,100세대 공급예정,(예정)두산위브: 약 1,400세대 공급예정 등 약 10,000여 세대의 배후수요를 지니고 있으며 인근 삼성 SDI와 천안 산업단지 등 10만 여명의 종사자 배후수요 및 두정지구, 불당지구에서 넘어오는 약 20만여명이 넘는 넘치는 수요를 자랑하는 상권이다.

천안 업성저수지 생태수변공원을 접하고 있는 본 상가는 내년부터 조성사업으로 수변생태공원의 모습을 갖추기 위해 한창 준비를 하고 있는 곳으로 천안의 구도심 두정동과 백석동, 성정동과 인접해 있어 수변생태공원이 완공될 즘엔 수요층 집객이 어마어마하게 폭발할 것으로 예상된다. 구도심에선 문화와 여가를 즐길수 있는 장소가 협소해 현재 충남 아산의 신정호를 많이들 찾고 있는 상황이나 그 수요층들이 추후엔 업성저수지 수변생태공원으로 몰릴 것으로 예상되어 개발호재에 따른 수혜가 예상된다.

지하 1층~지상 4층 총점포수 24개 연면적은 5,133.28㎡ 규모이며 지하 1층은 카페,이색카페,중식,일식,양식,경양식,음식기타 등1층은 카페,이색카페,중식,일식,양식,경양식,음식기타 등 2층은 푸드코트,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식 등 3층은 카페,이색카페,한식,푸드코트,중식,일식,양식,경양식,음식기타 등 4층은 카페,이색카페,한식,푸드코트,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,음식기타 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 지하 1층 3,300~3,500만원, 1층 3900만원, 2층 2000만원 3층 2000만원 4층 2900만원 선이다.

시행은 BJ글로벌, 시공은 광천종합건설이 맡았으며 2019년 9월 준공 예정이다.

분양문의 : 041-561-7457

출처: 상가뉴스레이다

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