현재 관리처분총회가 끝났거나 앞두고 있어 내년 4월 전까지 분양승인 신청이 가능한 단지는 환수제를 피해가는 반면 아직 사업승인 신청조차 못한 단지들은 임대아파트를 지어야 가능성이 커진 때문이다.
건설교통부에 따르면 서울 등 수도권 과밀억제권역에서 사업승인이 났지만 아직 분양승인을 받지 못한 곳은 4만여가구에 이른다. 이중 관리처분을 못끝낸 곳은 올 연말∼내년 초 총회를 열어 통과시키면 내년 4월 전 분양승인 신청이 가능할 전망이다.
서울의 경우 잠실저밀도지구에서 아직 일반분양을 못한 주공2단지와 주공1단지, 시영 등이 해당될 것으로 보인다. 삼성물산 관계자는 “임대아파트를 안지어도 되는 범위가 당초 일반분양 완료에서 분양승인 신청 단지로 완화됨에 따라 한 두 달 정도 사업일정에 여유가 생겼다”고 말했다.
반면 아직 안전진단이나 조합설립인가 단계에 있는 아파트는 재건축후 임대아파트를 지어야 할 전망이다. 건교부는 이런 단지가 18만여가구에 이르는 것으로 추산한다.
서울 강남구 개포지구ㆍ강동구 고덕지구ㆍ서초구 반포저밀도지구 등 저층단지와 강남구 대치동 은마ㆍ압구정동 현대사원 등 중층아파트 단지들이 대표적이다. 다만 고덕지구중 사업일정이 가장 빠른 주공1단지는 현재 이주중이어서 개발이익환수제를 피해갈 수 있을 지 주목된다.
하지만 관리처분이 임박한 단지라고 해서 안심할 수는 없다. 조합원 이견차가 큰 곳은 관리처분총회 통과가 힘들 뿐더러, 이후에도 소송 등의 불상사로 덜미가 잡힐 수 있다. 강남구 청담ㆍ도곡저밀도지구의 해청1단지ㆍ도곡주공2차 등은 진작 관리처분계획안을 통과시켰지만 소송 때문에 일반분양이 늦어지고 있다.
조인스랜드컨설팅 권순형 부장은 “도시 및 주거환경정비법 시행이후 각종 동의율 확보 등 법적 요건이 까다로워져 과거에 이런 요건을 못갖춘 단지에 돌발변수로 작용하고 있다”며 “조합내분이 적고, 분양승인이 임박한 단지 위주로 투자하는 게 안전하다”고 말했다.
개발이익환수 적용 제외될 듯한 아파트(사업일정은 조합사정에 따라 달라질 수 있음)
단지명
위치
건립가구
관리처분총회
일반분양예정
강동시영1단지
서울 강동구 암사동
3414
지난달 30일 통과
2005년 2월
도곡주공2단지
서울 강남구 대치동
773
올1월 통과(소송진행중)
2004년 12월
AID
서울 강남구 삼성동
2070
올12월 예정(소송진행중)
2005년초
해청1단지
서울 강남구 삼성동
275
올5월 통과(소송진행중)
2004년 12월
신도곡
서울 강남구 역삼동
153
이달 말 예정
2004년 12월
잠실주공2단지
서울 송파구 잠실동
5563
지난달 23일 통과
2004년 12월
잠실시영
서울 송파구 신천동
6964
이달 말 예정
2004년 12월
잠실주공1단지
서울 송파구 잠실동
5390
올연말∼내년1월 예정
2005년 2월
화곡2주구
서울 강서구 화곡동
2517
올12월 예정
2005년초
주안주공1,2단지
인천 남구 주안동
3158
이달 중 예정
2005년 2월
과천주공11단지
과천 중앙동
678
연내 예정
19가구 임의분양
개발이익환수 적용 가능 주요아파트
단지명
위치
가구수
사업단계
반포주공2단지
서울 서초구 반포동
1720
조합설립인가
반포주공3단지
서울 서초구 반포동
2400
사업계획승인인가
화곡3주구
서울 강서구 화곡동
1770
조합설립인가
개포주공1단지
서울 강남구개포동
5040
조합설립인가
개포시영
서울 강남구 개포동
1970
안전진단통과
고덕주공1단지
서울 강동구 고덕동
780
조합설립인가
고덕주공2단지
서울 강동구 고덕동
2600
안전진단통과
고덕주공3단지
서울 강동구 상일동
2580
안전진단통과
은마아파트
서울 강남구 대치동
4424
추진위승인
잠실주공5단지
서울 송파구 잠실동
3930
추진위승인
신현주공
인천 서구 신현동
3361
조합설립인가
천천주공
수원 장안구 천천동
1990
조합설립인가
화서주공2단지
수원 팔달구 화서동
1630
조합설립인가
인계주공
수원 팔달구 인계동
830
조합설립인가
하안주공본1단지
광명 하안동
2440
조합설립인가
하안주공본2단지
광명 하안동
1612
조합설립인가
철산주공2단지
광명 철산동
1000
조합설립인가
철산주공3단지
광명 철산동
1900
조합설립인가
원당주공1단지
고양 덕양구 성사동
590
조합설립인가
원당주공2단지
고양 덕양구 성사동
1260
조합설립인가
포일주공
의왕 내손동
2230
조합설립인가
대우사원주택
의왕 내손동
1180
조합설립인가
*개발이익환수 적용 지역=서울ㆍ인천(강화옹진제외)ㆍ의정부ㆍ구리ㆍ남양주(일부제외)ㆍ하남ㆍ고양ㆍ수원ㆍ성남ㆍ안양ㆍ부천ㆍ광명ㆍ과천ㆍ의왕ㆍ군포ㆍ시흥(안산제외)시 등 수도권과밀억제권역.자료=조인스랜드컨설팅