부동산 공유자겸 채무자는 경매지분을 매수할 수 없다

[화랑경매]

우리 민사집행법 제121조는 매각허가결정에 대한 이의사유를 규정하고 있다. 매각허가결정에 대한 이의는 경매절차의 안정성을 위해 민사집행법 제121조 사유가 존재하는 경우에만 한정적으로 제기할 수 있다. 이렇듯 매각허가결정에 대한 이의가 엄격하게 제한되고 있는 이유로 인해 경매절차를 중단시키고자 하는 이해당사자들은 자신들의 사유가 민사집행법 제121조에 해당하는 경우인지 관심이 많고 실무적으로도 민사집행법 제121조에 해당하는지 여부에 대한 다툼이 많이 존재한다. 이와 관련하여 부동산의 공유자겸 채무자가 우선매수신청을 한 사안에서 그 공유자가 민사집행법 제121조 제2호 부동산을 매수할 능력이나 자격이 있는지가 문제된 사안을 소개한다.

a와 a의 남편 b는 甲부동산을 공동소유(각 1/2지분)하고 있었는데, b는 c 주식회사로부터 대출을 받으면서 c주식회사에게 甲부동산 중 자신의 지분에 대하여 근저당권을 설정해 주었다. 그 후 남편 b가 사망하자 a는 법원에 한정승인을 신고하여 위 신고가 수리되었다. 그 후 c주식회사는 a를 채무자로 하여 그가 상속한 甲부동산 1/2지분에 대하여 임의경매를 신청하였고, 경매개시결정이 내려졌다. 한편 d가 매각기일에서 최고가 매수신고를 하였으나, 사법보좌관은 우선매수신고를 제출한 a가 甲부동산의 공유자로서 우선권이 있다는 이유로 a에게 매각허가결정을 하고 d를 차순위 매수신고인으로 결정하였다. 이에 d가 a에 대한 매각허가결정에 항고하였다.

이 사건에서 법원은, “민사집행법 제121조 제2호는 매각허가에 대한 이의신청사유로 ‘최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때’를 규정하고 있는바, 여기서 ‘매수할 능력이 없는 때’는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고 ‘매수할 자격이 없는 때’는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인허가를 받아야 하는 경우를 의미하므로, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것은 아니다.”고 판단하면서, “a가 남편인 b와 부동산을 공유하던 중 b가 사망하자 b의 재산을 상속한 후, b가 생전에 부동산 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되자 위 부동산의 공유자로서 우선매수신청한 사안에서, a는 위 매각절차에서 채무자로서 매수신청이 금지된 자이므로 민사집행법 제121조 제2호에서 정한 부동산을 매수할 자격이 없는 자에 해당한다고 판단하였다”(대법원 2009. 10. 5.자 2009마1302 결정).

사안에서 甲부동산의 공유자이자 채무자인 a는 매수신청이 금지된 위 매각절차에서의 채무자이므로 민사집행법 제121조 제2호 소정의 부동산을 매수할 자격이 없는 자에 해당하므로 a가 비록 갑부동산의 공유자로서 우선매수권을 행사하였다 하더라도 법원은 a를 최고가매수신고인으로 매각허가결정을 할 수는 없다는 결론이다. 

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