[추천도서읽기04] 마흔살 행복한 부자 아빠: 1억으로 평생월급 만드는 원룸 상가주택 투자법 / 아파테이아
저자 분이 텐인텐에서 꽤 유명한 분이셨던것 같다. 이 책과 이후에 나온 ‘마흔 살 행복한 부자아빠의 행복한 편지’ 의 많은 내용도 카페에 올리셨던 글에서 시작된 부분이 많다. 이 책은 부동산 중 원룸을 통한 수익형부동산을 얻는 방법에 대해 주로 말한다. 또한 기본적으로는 부동산에 대한 책이지만 돈을 버는 목적과 가치관에 대한 부분을 먼저 적고 있다.
일단 이 책의 내용을 정말 간략하게 요약하면 다음과 같다.
1. 작은 투자금으로도 얼마든지 건물을 통해 수익을 얻을 수 있다.
2. 많은 재테크 서적들이 성공사례를 강조하지만 정작 나에게 적용이 되지 않을 때가 많다. 그 보다는 공식, 원리를 배워 분석능력을 가져야 하며 ‘사고방식’을 유연하게 전환해야 한다.
3. 돈의 액수보다는 구체적으로 월수익 ‘얼마’를 정하고 최종적으로는 ‘시간’과 ‘자유’를 얻어야 한다.
돈을 번 사람들은 대체로 돈 자체에 흔들리면 안된다고 말한다. 아직 돈이 너무 없어서 (;;;) 이해가 안가지만 그만큼 돈이 끝없는 마약이기 때문에 그런 것 같다. 월 수익을 분명히 정하고 분석력 뿐만 아니라 마음의 평정심을 기르는 것 또한 평생 중요하게 생각해야 할 것 같다.
아무것도 모르고 그냥 믿었던 부분에 대해서도 다시 한번 생각해보는 시간이 되었다. 원룸은 수익률이 중요하기 때문에 강남 한복판이나 지방이나 수익률 면에서는 동일하다는 조언, 지금까지 대부분의 사람들이 강조했던 아파트가 생각보다 수익률이 좋은 것이 아니며 보유하는 것 때문에 오히려 잃게 되는 점이 많다는 조언, 그런 점에서 자녀 교육은 강남에서 하는게 중요한게 아니라 부모의 가치관과 조언으로 극복이 가능하다는 조언, 대출에 너무 겁내지 말고 이자 수익보다 높은 안정적인 구조를 만들어 극복해갈 수 있다는 것 등 다시 한번 되새길 부분들이 많았다.
나도 언젠간 이 분처럼 다른 사람들에게 도움이 되는 사람이 되면 좋겠다는 생각도 하게 되었다. 물론 그러기 위해선 내공이 필요하고 계속해서 고민하는 시간이 필요하겠지만 말이다.
추가로 저자분이 텐인텐 카폐에 쓰신 예전 글들도 읽어보고 있는데 이 책과 연결하며 참고하면 도움이 될 것 같다. 단, 이 책은 이명박 정부시절 쓰인 책이라 그 당시 기준으로 추천했던 지역, 투자법 등이 여전히 유효한지는 반드시 검증을 해봐야 한다. 하지만 전체적인 맥락과 조언은 변함이 없는 건 확실하다. 이 책도 정말 강추합니다!
당신이 어디에 있는지, 어디로 가고 있는지도 모를 정도로 바쁘게 살진 말라. … 인생은 경주가 아니라, 그 길의 한걸음을 음미하는 여행이다. (머리말. 코카콜라 회장의 2000년 신년사 중에서)
(아래는 책 요약. 참고만 하시기 바랍니다.)
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목차
- 돈의 노예가 되지 않으려면 돈의 ‘총액’보다 월수익 ‘얼마’를 목표로
1부 한번뿐인 인생, 돈에서 자유로워지자!
01 돈의 액수를 목표로 두지 말자, 돈의 노예가 된다!
- 돈의 노예가 되기 싫다면 돈에 대한 약속부터 하라! : 돈에 대한 약속과 나의 선택을 지지해 줄 확고한 철학 부터 세울 것
- 수익로봇의 월수입을 목표로 정하라! : 나에게 가장 소중한 것을 ‘시간’이며, 그 시간 중에서도 가장 젊은 이 순간이 가장 중요하다. / 돈의 크기가 목표가 되어서는 안되고, 로봇이 다달이 벌어다주는, 시간과 연결되는, 누릴 수 있는 액수가 중요하며, 가치관과 철학은 재테크 방식에 큰 영향을 미친다.
02 신념과 철학이 있어야 돈을 장악한다
- 돈과 시간으로부터의 자유를 추구하는 과정에서 가장 걸림돌이 되는 것은 ‘어디 사는가?’ ‘얼마를 소유했는가?’를 중시하는 태도이며, 타인의 이득이 주는 속박이다.
- 타인의 의견이나 주장이 빚어내는 잡음보다는 나의 분석을 따라야 한다.
Ex) 강남의 10억 부동산이나 지방의 3억부동산이나 월수익 500만원은 동일 (체면을 버리면 지금 당장 지방에서 수익형 부동산에 투자할 수 있다.)
03 작은 눈덩이를 가진 사람이 부자가 되려면?
- 누구나 원하는 곳은 내 손에 절대 들어올 수 없다 : 평범한 눈으로 대중과 함께 움직이지마라. 높은 가치를 가지고 있으나 저평가된 곳을 찾아 시간을 기다려야 부를 얻을 수 있다.
- 결국 미래의 가치를 사는 것이고, 시간을 사는 것이다.
04 3인의 엇갈린 3억 투자, 어떻게 인생이 달라졌나?
- 어디 사는가를 중시하는 태도가 문제다 : 서울의 경우 한달에 100만원을 벌어주는 로봇은 2억 (100만원이 2억원에 대한 연 6%이자) / 하지만 서울에서 멀면 5000만원에도 가능.
*사례 1 | 임대아파트를 분양전환한 후 재투자한 경우 : 2억-> 9천만원 상승
*사례 2 | 아파트를 팔고 수익형 부동산을 건축한 경우 : 3억-> 3억자산 증가(월세 400, 이자 월75만)
*사례 3 | 신도시 44평 7억짜리 아파트를 분양받은 경우:
-> 결론은 투자 위치보다는 투자의 원칙을 배워야 햔다. (아파트가 실제로 이익이 안될 수 있다.)
05 선입견을 버릴수록 부와 가까워진다
- 원룸 관리가 어렵다는 사람에게 : 원룸관리가 어려우면 어떤 일도 할수 없다.
06 절약보다 중요한 것은 사고의 부지런함이다
- 근검절약은 미덕이나 절약과 저축만으로 부를 형성하면서 사고가 경직될 수 있다.
07 내면의 소리에 귀를 기울이라
- 남들이 말하는 최선이 아니라, 나에게 적합한 최적을 향해 살아야 한다.
- 서양은 죄책감과 내적 기준에 따라 움직이지만, 한국은 체면과 집단 기준에 따라 살아간다
2부 월세가 따박따박, 수익형 부동산 마법의 원리!
08 생애 첫 투자, 마법을 체험하다!
-선진국에서 일어난 일은 후진국에서 동일하게 일어난다. 사례를 통해 확인된 원리를 소화하는 것이 중요하다.
09 수익형 부동산의 마법 원리 1 전세금은 좋은 빚이다
- 수익형 부동산의 전세보증금은 디플레이션 상황을 제외하고는 갚지 않아도 되는 매우 좋은 빚이다. (수익형 부동산의 전환율은 대부분 12%정도이기 때문에 은행 빚 6%을 제외하고 수익이 발생한다.)
- 돈의 가치의 하락은 전세보증금 상승을 가져오고, 이는 나머지 세대를 월세로 전환 가능하게 하여 건물의 수익률 상승으로 연결되며, 수익률이 높아진 건물은 당연히 더 비싸진다.
10 수익형 부동산의 마법 원리 2 대지지분이 커서 상승폭이 크다
- 대지지분을 이해하려면 건폐율과 용적률부터 알아야 한다
1) 건폐율: 토지 전체에서 건물이 깔고 앉은 면적의 비율. (폐: 덮을 폐)
Ex) 건폐율이 60%이면 토지100중 건물이 60의 비율로 땅을 차지
2) 용적률: 건물을 얼마의 비율로 쌓을 수 있는가 (적: 쌓을 적)
→ 건폐율은 수평적인 제한, 용적률은 수직적인 제한
11 수익형 부동산의 마법 원리 3 주거비용이 절감된다
- 수익형 부동산은 보유하면서 주거비용을 내는 아파트와 달리, 주거 비용을 받는다.
- 대지지분이 많으면 감가상각이 되어도 된다. 건물 밑에 깔린 땅값의 상승은 건물의 감가상각 속도보다 더 가파르다.
12 수익형 부동산의 마법 원리 4 수익률이 높아지면 환금성도 좋아진다
- 수익률을 높이는 방법 중의 하나는 토지담보대출 및 건물담보대출을 최대한 받아서 방 하나라도 더 월세로 전환하는 것이다.
1) 대출이 많으면 전세를 월세로 전환하여 수익률을 높일 수 있다.
Ex) 현금 천만원이 있으면 월세 10만원으로 전환할 수 있다. 통상적으로 전세금 4000만원, 월세는 보증금 500에 월40만원 정도 이기 때문에, 대출이자보다 월세로 얻는 수익이 항상 높다.
2) 대출이 많은 건물은 매매시 유리하다.
- 대출을 받을 수 있는 기회는 토지 구입시와 건물 준공 직후, 두 번 뿐이다.
- 대출이 많이 끼어 있어야 내가 가진 건물을 구입하려는 수요층이 더 많아진다. (살수 있는 금액이 낮기 때문에)
13 수익형 부동산의 마법 원리 5 부동산 침체기에 강하다
- 결국 대지를 가지고 있는 수익형 부동산 (오피스텔, 상가 제외) 의 호황기가 앞으로 계속될 것이다.
- 경기도 변두리의 임대수요는 늘고 있으나, 기존 도심 재개발 정책으로 인해 경기도 변두리에 더 이상 대규모 신도시 등 주택이 공급되지 않을 전망이어서 앞으로 경기도 변두리의 임대사업은 전망이 밝다. (이명박 정부 기준이어서 앞으로도 그런건지?)
- 베이비 부머의 상황: 은퇴 후 수입이 없는 시기. 1인가구증가.
14 오피스텔은 수익형 부동산이 아니다!
1) 대지지분이 낮은 오피스텔은 위험하다 : 가장큰 이유는 대지지분이 매우 낮다.
(대부분 용적률이 매우 높은 지역에 건설되어 대지지분이 낮다. 아파트와 달리 주차장 면적을 포함하여 전용면적을 구하는 방식이어서 대지지분이 더 작다.
2) 2~3억 투자로 오피스텔 여러 채 몫을 하는 수익형 부동산
- 오피스텔은 분양이후 근처에 새 오피스텔이 들어서면 월세 수요층이 대거 이탈할 가능성이 높다.
- 2~3억으로 오피스텔을 사는 것보다 그 금액을 변두리 땅에 건축하는게 낫다
결국 오피스텔이나 도시형 생활주택은 짓는 사람들이 승리하는 게임이지 분양받는 사람이 이길 수 있는 게임이 아니다.
3) 땅의 가치를 아는 사람이 부와 시간을 장악한다 : 재테크 고수들은 대지지분이 많은 저층 빌라 한 동의 땅이 용도변경된 경우, 빌라를 하나씩 사들여 한 동 전체를 산다.
-상황이 허락한다면 가급적 분양해 주지도 말고, 전세끼고 임대하여 그냥 소유하고 있어야 한다. 땅 때문이다. 땅의 가치가 빛을 발하면 상상이상의 수익을 거둘 수 있다.
15 마법 원리를 알면 100억짜리 수익로봇이 생긴다
-기존건물과 땅이 없어도, 자금이 부족해도 대출로 가능하다. (단순히 운 좋은 사람의 성공사례라고만 생각하고 사고를 멈추지 말라)
- 돈의 액수보다는 돈을 장악하는 것이 목표의 본질이다.
잠깐만요진정으로 수익로봇을 원한다면 아파테이아 8원칙을 가슴에 새겨라!
1) 아파트보다 단독주택 가격이 더 올랐다. (바닥의 땅이 중요하다.)
2) 전세보증금과 월세도 꾸준히 상승해 왔다.
3) 분양받는 사람이 되지 말고 분양하는 사람이 되라.
4) 땅이 진정한 가치를 가진다.
5) 공실 분석과 수익률이 투자 실행의 잣대다
6) 도시개발 초기에 투자하라
7) 정보는 나눌수록 내게 더 커져서 돌아온다.
8) 반드시 돈에 대한 철학과 나 중심 가치관으로 똘똘 무장해야 한다.
3부 실전 투자연습! 상가주택으로 수익로봇 만들기
16 대출을 두려워하면 하수, 수익률과 공실률을 두려워하면 고수!
- 연수익률이 15%이라면 모두 대출로 구매했다하더라도 연6%이자로 볼 때 9% 수입이 발생한다.
- 지방에서 수익률이 높은 건물을 찾을 때에는 타인이 가지고 있던 건물을 사는 방식으로는 쉽지 않다.
17 실전투자 분석법 1 보증금과 월세 시세로 수익률 분석하기
- 임대수익을 노리고 아파트를 구입할 때 살기 좋은 곳이 아니라 회사수 등 수요대비 주거공간이 부족한 곳이거나 오히려 교통이 안 좋은 곳이 세도 비싸고 공실도 적고 수익률이 높은 경우가 많다.
Ex) 경기도 기준으로 보증금 500, 월세 30미만인 곳은 공실의 위험이 높은 곳이다.
*연 수익률 계산법
{(월세 x 12개월) / (총 투입금액-보증금)} x 100
| 사례 1 | 총투자금 1억, 평당 300만원짜리 땅 70평 건축시 수익률은? (책 참조)
-토지가격 : 70평 x 300만원 = 2억 1,000만원
-건 평: 70평 x 0.6 x 3 = 126평
-건축비 : 126평 x 280 = 3억 5,000만원
-총 소요금액 : 토지가격 + 건축비 + 취등록세 = 5억 8천만원
-전체보증금 필요액수 : 5억 8천만원 - 대출3억- 내 투자금 1억 = 1억 8,000만원 (이 금액 제외하고 다 월세로 돌림)
-대출금 3억끼고 월 360만원의 월세 수입 발생
- 3억의 연 6%이자는 150만원이므로 월 순수입은 210만원
→ 연수익률 = {(210만원 x 12개월) / 1억} x 100 = 25.2%
| 사례 2 | 총투자금이 2억으로 상향 조정되었을 때의 수익률은?
2억이 되면 상환을 위한 전세보증금 액수가 8,000만원이 되어 월세 순수입은 290만원
→ 연수익률 = {(290만원 x 12개월) / 2억} x 100 = 17.4%
수익률이 떨어지더라도 투자금액을 늘려 월 순수입을 늘리는 것이 자산축적을 위해서 좋다. 하지만 투룸, 쓰리룸으로 평수가 커질수록 12%보다 낮은 이율로 전환이 된다. 국민 월 소득은 한정되어 있어서 월세 총액에 저항선이 존재하기 때문이다.
- 대출금과 전세보증금을 최대한 높이고, 투자금을 너무 소액으로 계산하면 수익률 오류 가능!
-2억 투자하여 200만원이 나오는 수익률 12%의 건물을 2000만원 투자하여 40만원 나오는 건물로 바꾸어 분석하면 수익률이 24%로 계산되어 오류가 생긴다. 그러므로 향후 자금을 1억씩 추가로 투입했을 때의 수익률도 뽑아봐야 한다.
-반대로 당장은 수익률이 안 좋더라도 전세보증금상승 및 추가자금투입에 따른 수익률 증가를 바라보는 방법
- 수익률 조작의 함정에 빠지지 말아야 한다: 상가주택의 경우 주인과 1층상가 세입자가 짜고 월세 지원 조건으로 계약서를 높게 써서 매매가를 높이는 경우가 있음
18 실전투자 분석법 2 주거공간 대비 회사수 조사로 공실률 분석하기
-원룸의 공실률을 낮추는 것은 아파트의 요건과는 다르다. 회사가 많고, 직장에서 가깝고, 슈퍼가 있으며, 술 한잔 할 수 있는 곳, 노래방, 당구장, 피씨방 등의 편의시설이 있으면 Ok다.
- 높은 수익률을 바란다면, 택지지구 밖에서 공실률이 적을 곳. 역에서 가까운 곳의 단독주택, 지방의 경우에는 원룸수요가 있는 곳에서 빈땅을 찾기가 어렵지 않은 편이다.
19 미개척지를 공략하면 수익률 고공행진! 분양택지 초기 투자법
- 택지지구는 가구수, 층수 제한이 있지만 살기좋은 곳으로 계획된 도시라 주거 선호도가 매우 높고, 택지지구 밖보다 수익률이 낮아도 환금성이 높은 편.
- 택지지구 내 상가주택이 탄생하는 과정을 알면, 경매를 통해 구입하는 것 이상의 효과를 볼 수 있다.
택지지구 안의 상가주택 탄생과정
- 택지지구 개발을 발표하고 그 지역에 살고 있는 사람들을 내쫗으면서 이들에게 보상을 해주는 것이 이주자 택지 (LH공사에서 원가의 80%선에서 공급하기 때문에 향후 일반인에게 공급하는 택지보다 저렴함)
- 그 이후 원주민에게 초기에 적은 프리미엄을 주고 산 사람이 이익을 봄
- 최초 분양받은 일반인은 도시가 형성되는 과정에서 분양가보다 높은 가격으로 팔게 됨
점포겸용 단독주택지에 지어진 건물이 상가주택!
- 점포겸용 단독주택지는 1층이 상가이고 2층,3층은 주거용 건물로 지을 수 있는 곳
- 주거전용 단독주택지: 2층까지 주거용으로만 지을 수 있는 땅
- 상가주택에서 가장 중요한 포인트는 1층(1층이 공실날 곳은 피해야 한다.)
일반인이 택지를 분양받으려면?
- 한국토지주택공사의 ‘일반 실수요자 대상 택지 분양 참가하기’
- 잠깐만요 한국토지주택공사에서 토지를 분양받는 방법
20 원룸주택과 상가주택이 될 땅을 공략하라!
- 이주자 택지를 사는 방법: 합법적으로 1회 전매 가능. 보통 공인중개사 통해 구입
- 한국토지주택공사에서 분양받는 방법 : 인터넷분양
- 이주자 택지 딱지를 사는 방법: 불법이지만 실제 벌어지는 매매상황
21 상가주택용 땅을 사기 위한 체크리스트
| 특급 땅 | 1층 상가를 쪼개서 세를 놓을 수 있는 위치 (가 가능한 조건. 4개로 쪼갤 경우 하나당 100~120만원으로 가능하여 400~480만원 월세)
1) 완충녹지가 없는 대로변 (토지이용계획도에 완충녹지 표시됨)
2) 쌩쌩달리는 주도로가 아닌 곳
3) 중심상업지구 근처에 있어야 한다.
| A급 땅 | 중심상업지구와 연계된 지역 진입로 코너 : 1층 통으로 세를 줄 때 가장 높게 받는 곳은 단독주택 초입 (1층 상가세는 200~250만원정도)
| B급 땅 | 중심상업지역과 연계되는 나머지 단독주택지: 근처블록은 먹자골목이 형성되어 공실이 적은 편. (세는 150~200만원 정도)
| B급 땅 | 1층을 원룸으로 꾸밀 수 있는 땅: 시에 따라 허가하는 곳 있음 (원룸을 세를 넣어도 웬만한 상가보다 유리할 수 있으나 상가보다는 중개수수료가 더 들어가기 때문에 b급)
| C급 땅 | 1층에 원룸이나 고시원 허가가 안 나며, 중심상업지구와 연계가 안 되는 외진 곳: 공실을 걱정해야 하지만 반대로 싸기 때문에 이득을 볼 수 있음.
[체크리스트]
| 상가주택 체크리스트 1 | 중심상업지구와 연계가 되는가? (인기가 많아 택지지구 개발 초기에 접근)
| 상가주택 체크리스트 2 | 세대수가 많은 아파트 근처의 땅인가? : 소형평수로 세대가 많거나 임대아파트 앞 상권이 좋다. (분양된 아파트, 대형평수 아파트 단지근처는 면적대비 인구수가 적고 소비력이 약함)
| 상가주택 체크리스트 3 | 코너에 있는 땅인가? : 광고효과, 매장내기 유리
| 상가주택 체크리스트 4 | 땅이 남향인가? : 일조권. 하지만 가격차이가 많이 날 땐 북향도 괜찮음. (북향은 수익률로 승부, 남향은 직접 3층에 거주하려는 수요층을 겨냥)
| 상가주택 체크리스트 5 | 도로의 폭이 넓은가? : 30미터 이상 이면서 주도로인경우 상권이 고이는 곳이 아니다.
| 상가주택 체크리스트 6 | 주차장 옆의 땅인가? : 장기적인 관점에서 도시가 형성된 이후에 가치상승
| 상가주택 체크리스트 7 | 적절한 평수의 땅인가? : 너무적으면 건축면적이 안나오기 때문에 최소 70평대 땅 이상.
| 상가주택 체크리스트 8 | 가구수 제한이 적은 땅인가? : 당연히 3가구 제한 보다는 5가구 제한이 좋다.
→ 그러나 시간이 지나면 모두 비슷해진다.
22 향남 택지지구 토지이용계획도로 살펴본 토지 인기순위 (책 참고하는게 좋음. 제목만 참고)
| 1순위 인기지역 | 상업지구 옆쪽 이주자 택지
| 2순위 인기지역 | 가구수 제한 5가구인 서쪽 이주자 택지
| 3순위 인기지역 | 가구수 제한 3가구인 남쪽 협의자 택지
23 청북 택지지구 토지이용계획도로 살펴본 토지 인기순위 (책 참고하는게 좋음. 제목만 참고)
| 1순위 인기지역 | 근생시설 상가 맞은편 상가주택 필지
| 2순위 인기지역 | 그밖의 상가주택 필지
잠깐만요 때로는 실패하여 큰 수업료를 내는 경우도 있다
- 필자의 실패사례는 땅의 프리미엄을 비싸게 주고 산 경우. 게다가 1층상가를 쪼갤 수 없는 곳이었는데 4개나누어 주는 곳으로 계산에 수익률에서 오차발생.
잠깐만요 4층 건물 건축시 수익률을 알고 싶어요 (책 참고)
4부 실전 투자연습! 자영업자 관점으로 돈되는 1층 상가를 찾아라
24 아파트에서 멀지만 차량 접근 쉬운 택지지구 초입이라면?
- 1층 카센터에 적합
25 공원과 초등학교 주변이라면? 방방이 활용해 토지 보유비용 상쇄
-1층 등 장기간 땅을 비울경우 고려 가능.
26 학교정화구역에서 벗어났다면? 노래방이나 피씨방 겨냥할 것!
1층에 세든 자영업자 마인드로 나쁜 위치를 극복하라! : 학교에서 200미터 이상부터는 최고의 상권이 될 수 있음.
27 상권이 이미 발달되었다면? 주차가 용이한 음식점을 공략할 것!
위치에 상관없는 장어짐, 음식점 등으로 바꿔 수익률 상승 가능
28 선입견을 버리면 병원, 약국도 싸게 입점할 수 있다!
- 상가와는 멀지만 아파트와 가까워서 수요창출 가능
잠깐만요 1층 상가는 월세 조작을 의심하라!
주인이 1층 자영업자와 합의하여 월세지원을 해주는 대신 계약서의 가격을 올릴 수 있으니 직접 시세를 조사해야 함. 주변보다 특별히 높은 세는 믿지 않는 편이 좋다.
29 택지지구 단점은 가구수 제한, 회사용 기숙사로 돌파하라!
회사가 많은 지역에서는 쓰리룸 한 가구에 원룸 형식으로 방을 배치하여 회사 사장에게 세를 주는 방법도 있다.
30 1층도 원룸으로 허가되었다면 호재, 똘똘한 땅 고르기! (책 참고. 제목만 적음)
잠깐만요광주 평동산업단지 토지 매입 후 건축까지 수익률을 알고 싶어요
5부 실전 투자연습! 택지지구 밖에서 원룸주택으로 수익로봇 만들기
31 택지지구 밖 세대수 제한이 자유로운 땅은 대박!
- 건평이 커서 건축비는 더 들어도 역에서 가깝거나, 회사가 많은 수요 땅의 경우 축척할 수 있는 부도 많아진다.
잠깐만요도시형 생활주택은 주차대수 기준이 완화된 건축물
32 지역 선정부터 건축까지, 원룸주택 장만하는 순서
1)지역선정: 회사가 많지만 주거공간이 부족한 곳. 평당 400만원 전후인곳
2)공인중개사 사무소에 찾아가기: 원룸시세와 공실상태 문의. (예를들어 보증금 500만, 월세 35~40선에 형성되어있어서 공급과잉은 아닌 곳으로 확인. 몇군데 더 조사하여 확정)
3)건축설계 가도면 떠보기: 압축된 후보지의 주소를 건축설계사에서 전화로 가르쳐주고 가설계 문의. (보통 무료로 빠른시간안에 얻을 수 있음)
4)수익률 분석 (예를들어 저자의 경우 대지 70평주택을 건물값없이 평당 400만원에 구입. 너무 오래된 주택은 땅값만 받음.)
5)소유권 이전하고 건축하기 : 대체로 4개월정도에 완공. 그 전에 원주인으로부터 등기이전. (은행 법무사를 통해 등기이전을 하면 은행 대출업무와 함께 진행되므로 시간절약 가능)
잠깐만요정관 신도시 투자시 궁금한 점 (예시여서 책 참조.)
6부 실투자금 0원부터 1억까지!원룸·상가주택 투자법
33 소액투자로 원룸주택 내 것 만들기
- 실투자금이 생각보다 많이 않아도 가능함. 하지만 결과적으로 돈이 안든다는 거지 초기에 건물을 소유하려면 건축업자의 도움이 필요함.
| 사례 1 | 대구 원룸주택 4억 4천만원 투자 건?/?실투자액 5천5백만원 (책 참조)
| 사례 2 | 경기도 원룸주택 8억 5천만원 투자 건?/?실투자액 0원 (책 참조)
34 두려움이야말로 부자의 길을 막는 가장 큰 장애물!
- 공실에 대한 두려움부터 버려라! : 포인트는 공급보다 수요가 많은 곳. (회사, 학원, 지방의 회사많은 곳) / 반대로 월세가 20만원대인 곳은 피하는 것이 좋다.(수요자 우위의 시장)
- 부채와 금리상승의 두려움을 버려라! : 부채가 많아도 돈이 남고 투자대비 수익률이 높은 건물의 매매가는 반드시 상승한다.
- 건물 감가상각의 두려움을 버려라! : 건물감가삼각보다는 규제완화는 대지용도변경으로 인한 천지개벽사례가 훨씬 많다. 리모델링 등으로 얼마든지 저렴하게 복구 가능 (오히려 걱정해야 할 것은 아파트가 훨씬 감가상각이 심하다.)
- 건물관리의 어려움은 쉽게 해결할 수 있다 : 관리의 어려움은 직장보다 덜하다
- 잘 모르는 것에 대한 두려움과 이렇게 좋은 것을 왜 팔겠냐는 두려움: 조심하는 것은 정말 중요하다. 버는 것보다 잃지 않는 것이 더 중요하다. 하지만 철저한 분석을 통해 확신이 든다면, 실행에 옮기는 것이 가장 큰 능력이다.
35 상황별, 금액별 투자 총정리
- 수익형 부동산 투자방법 총정리
1) 급매
2) 경매
3) 건축업자가 짓고 있는 건물을 건축주 명의변경을 통해 구입
4) 투자금이 적을 땐 건축업자의 땅에 업자의 돈을 동원하여 건축한 뒤 상환
5) 땅을 사서 건축업자에게 도급을 주어 건축
6) 땅을 사서 실력 있는 소장을 통해 직영으로 건축
7) 땅을 사서 목수 등 인부들을 지휘하며 직영으로 건축
- 택지지구 땅을 사서 건축하는 경우
1) 택지지구 초기에 70% 담보대출을 받아 토지 구입
2) 도시활성화 시점에 건축업자, 공인중개사와 친분쌓음
3) 매매활성화 시점에 토지를 제공하고 건축업자는 건축을 해주는 동업으로 건물을 지은 뒤 수익을 나눔
4) 환금성이 좋은 경우 형제나 지인을 동원하여 건축 가능
5) 아파트를 소유하고 있어 돈이 묶여 있는 경우 추가로 담보대출 받은 뒤 세입자의 전세보증금으로 상환가능
- 동업하여 건축하는 경우
1) 가진 금액이 적을 때
2) 믿을 수 있는 지인과 공동등기로 땅 매입
3) 각자의 자산이 불어 혼자 땅 구입해 건축이 가능할 때 독립
4) 시세차익이 예견되는 건물을 만났을 때 공동 구입할 수도 있음
- 건축업자가 짓고 있는 건물을 구입하는 경우
1) 드물지만 전월세 수요가 폭발적인 경우 가능
2) 건축업자는 상대가 믿을만한 사람일 때 건축 마진을 남기려는 목적으로 진행
- 급매를 사는 경우 : 가능하지만 발품을 팔아야 하고 분석이 중요
- 자금이 많은 경우 : 세대수 제한이 없는 곳, 용적률/건폐율이 높은 곳
- 지방의 경우: 매매를 통한 시세차익 보다는 수익률을 높이며 장기보유목적.
잠깐만요투자금 동업할 경우 계약서 형식 (책 참조)
7부 건축을 아는 사람이수익의 최강자!
36 건축중인 건물을 내 것으로 만드는 법
-원산지에서 구입. 건축업자가 땅을 사서 지어주는 조건 또는 건축업자가 팔 목적으로 짓고 있는 건물을 구매하는 방법
| 장점 1 | 취등록세, 등기비, 설정비, 수수료, 양도세를 절약한다: 아직 건축중이기 때문에 땅에서 발생한 비용만 내면 된다.
| 장점 2 | 싸게 살 수 있는 기회가 분명 있다: 건축업자는 자금회수가 명확해지기 때문에 마진이 적어도 꼭 팔고 싶어한다. 건축업자는 돈이 순환되는 것이 중요하다.
| 장점 3 | 최소의 종잣돈으로 건물을 소유할 수 있다 : 7억이상하는 건물도 1억에 구입할수 있다. (나머지돈은 담보대출, 전세보증금으로 업자가 회수한다.)
| 주의사항 1 | 분석력에 자신이 있어야 한다: 구입즉시 시세차익이 보장되는 곳이어야 한다.
| 주의사항 2 | 직접 건축업자를 만나야 한다: 큰 수수료를 취하는 공인중개사가 있기 때문에 건축업자를 직접 만나는 것이 수익률을 높이는 실력이 된다.
37 건축업자 선택하여 건축할 경우 알아야 할 것들
| 1 | 건축사의 재정상태를 점검하라: 건축할 때 가장 두려운 것은 중단. 재정부실말고는 중단하는 경우는 거의 없다.
| 2 | 직접 만나는 것이 수익률을 높이는 실력이다: 건축사의 고민은 소비자와 만나는 방법
| 3 | 건축사와 흥정은 가능하다: 70평이나 80평이나 건축비는 차이가 별로 안나기 때문에 흥정이 가능함.
| 4 | 입소문 능력을 부각시켜라! : 건축사는 소비자를 만나는 방법이 큰 고민이기 때문에 소비자를 만나고 싶어한다. 건축사 입장에서 그런역할을 하는 소비자면 최선을 다할 것임.
| 5 | 계약할 때, 설계할 때가 가장 중요하다 : 설계가 잘못되면 끝이다. (외벽 마감재도 중요함. 포천석의 경우 때가 많이 탐.)
38 최고의 수익을 올리려면? 내가 직접 건축하기
-건축은 의외로 만만하다: 인터넷을 발달로 나쁜 건축업자가 살아남기 어려워졌으며 공정성이 옛날보다는 확보됨.
-목수만 잘 선택하면 된다 : 대장역할을 하는 목수만 잘 선정하면 나머지는 동원가능
-결국 건축비를 판가름하는 것은 인건비다: 목수에게 인센티브를 부여하고 관계를 돈독히 해두면 통솔력을 가지고 인부를 이끌어간다. 공사기간도 단축 가능.
-건물의 하자 여부는 설계와 골조에서 대부분 결정된다: 설계를 잘하려면 가설계를 여러곳에서 받아봐야 한다. 그 다음은 골조공사가 중요. (물이 새는 집은 골조공사 때 방수 부분이 잘못된 것)
- 건축주 몇명이 연합하면 더 절약된다 : 결국 인건비 절약가능
잠깐만요엘리베이터 설치 여부, 결정의 기준은 무엇인가? : 저자의 개인적 의견은 엘리베이터 설치는 설치비, 방면적 감소, 승강기 유지비 등으로 인해 수익률이 떨어짐.
에필로그 : 항상 깨어 있어야 자유가 다가온다
- 부동심 (apatheia)과 마음의 평정(ataraxia)는 삶이 행복하고 자유롭기 위해 꼭 필요한 요소들이다.
- 집단과 체면에서 벗어나 차이를 인정하는 사고가 필요하다.
특별부록 : 땅 보는 눈을 틔워주는 부동산 지식
지적도 보는 법 | 지목 총정리 | 용도지역 총정리 | 용도지구 총정리
첫댓글 역시. 👏🏻👏🏻
대단하셔요...
대단하십니다.
좋은글 감사합니다