'급매물 매입 장기 보유 전략' 괜찮을 듯

[NGO황막사(박준호)]

'급매물 매입 장기 보유 전략' 괜찮을 듯
얼어붙은 아파트시장 대처법
부산 올가을 신규 분양 3곳 불과…IMF 이후 최악 상황
규제 완화 예상되는 재개발·재건축 단지 적극 노려볼 만

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가을 분양에 나설 '장전동 벽산블루밍 아파트'.

기장군 '이진 캐스빌블루 아파트' 조감도.

미국발 세계 금융대란에다 치솟는 대출 금리, 세제 개편에 대규모 주택공급 계획 등 지역 부동산시장에는 별반 효과가 있을 것 같지 않은 정부의 부동산 대책까지. 한바탕 혼란 속에 놓인 부산지역 부동산시장은 사상 최악의 불경기에 직면했다.

또 찬바람이 솔솔 부는 가을 성수기로 접어들었지만 해운대구 등 일부 호재가 작용하는 지역을 제외하곤 훈풍이 불 조짐이 보이지 않고 있다. 그 때문인지 신규분양 아파트 역시 손에 꼽을 정도다. 이런 시장 상황에서 실수요자와 투자자들은 대체 어떻게 대처해야 할까.

△빈약하기만 한 가을 분양시장=이달 초 경동건설이 해운대구 중동에서 주상복합아파트를 '몰래 분양'하면서 한 차례 눈길을 끈 지역 분양시장. 그러나 올 가을 수면 위로 오른 분양 아파트는 세 곳에 불과하다.

분양이 확실시되는 곳은 금정구 장전동의 입지를 업고 다음달 말 분양에 나설 것으로 전망되는 벽산건설 '장전 벽산블루밍'과 수 년째 시기를 저울질하다 다음달 중 분양을 최종 결정한 이진종합건설의 '기장 이진캐스빌블루' 정도.

장전1-2구역 재개발 아파트인 '장전 벽산블루밍'은 1천669세대 중 일반분양이 1천69세대에 달한다. 57~206㎡까지 7개 타입인 이 아파트의 일반 분양가는 아직 결정되지 못했다.

620세대 규모인 이진캐스빌블루는 지상 25층 아파트 6개동 규모로 29평형부터 77평형까지 5개 타입 아파트를 분양할 계획이며, 분양가는 3.3㎡당 620만원부터 660만원까지로 책정됐다. 주택전시관은 기장군청 인근에 마련된다.

경남기업도 11월 중 해운대구 중동 이마트 인근 재개발 중동1구역에서 '경남 아너스빌'(총 306세대 중 일반분양 200여세대)을 분양할 계획이지만 최종 결정을 내리지 못한 상태다.

분양대행업계 관계자는 "이 정도면 IMF외환위기 이후 최악의 분양시장"이라며 "새 정부의 경제살리기 정책들이 모두 수도권 달래기용이어서 지역 경기가 더 곤두박질치고 있다"고 분석했다.

한편 대한주택공사는 오는 26일 동래구 안락동에서 636세대 규모의 국민임대주택을 공급하는 데 이어 해운대구 송정동에서 890세대 규모의 국민임대주택을 10월 중 공급한다.

△'위기는 기회!' vs '신중히 시장을 지켜보라'=전문가들은 올 가을 아파트시장이 '보합세'를 유지할 것으로 점치고 있다. 영산대 심형석 교수는 "무엇보다 정책적인 호재와 악재가 교차하면서 시장을 예측하기 어렵게 된 점이 좋지 않은 영향을 미치고 있다"며 "불안한 금융시장을 고려하면 주택대출은 40%를 넘겨선 안 된다"고 진단했다. 이런 불확실성은 기존 아파트보다는 신규분양 아파트에 더 악재로 작용하고 있다.

심 교수는 '분양가격 우선론'을 내세우고 있다. 부동산시장이 철저히 실수요 위주로 재편된 만큼 주변 아파트의 분양가보다는 기존 아파트의 매매가를 기준으로 분양가를 먼저 따져야 한다는 것이다.

또 '전세물량의 흐름'도 신중히 지켜봐야 할 대목이다. 최근 부산 부동산시장에서 '전세가격 상승이 매매가를 끌어올리는 경향'이 뚜렷해졌기 때문. 이는 매매 수요의 관망세가 전세로 옮겨간 데 따른 것으로 풀이된다. 특히 양도세 비과세에 '2년 거주' 요건이 추가되면 전세물량이 더욱 줄어들 것이 확실하기 때문에 전세물량이 부족한 곳을 중심으로 아파트 매매가 상승을 예상할 수 있다.

'저가매수 후 장기보유' 투자전략도 대세로 자리잡고 있다. 통계상 부산 시장이 상승 추세에 접어들었기 때문에 여력이 있다면 입주아파트의 급매물 등을 매입해 장기 보유하는 전략이 지금으로선 유효하다는 것이 현장 전문가들의 대체적인 분석이다.

부동산 투자개발자문사인 고고넷 정두천 대표는 "부산은 5년 전부터 장기불황을 겪고 있어 수도권의 거품붕괴론과는 거리가 먼 지역"이라며 "아파트가 좋은 입지와 경쟁력만 갖춘 것으로 판단된다면 상승 잠재력은 장기적으로 크다고 봐야 한다. 보이지 않는 곳에서 싸게 시장에 나온 미분양 아파트를 고려하는 것도 좋은 방법"이라고 밝혔다.

동의대 강정규 교수는 "아무리 수도권 위주의 정책이라지만 지역에서 노릴 만한 것도 숨어 있다"며 "양도세 중과배제 주택이 3억원까지 확대될 예정이기 때문에 투자자라면 투자가치가 높은 주택과 규제 완화가 예상되는 주거선호도가 높은 재개발, 재건축 단지를 적극적으로 매수해야 할 시기"라고 진단했다.

리더스투자자문 김정훈 대표는 "올 가을은 분양시장 침체, 매매가 약보합세, 전세시장 강세, 재개발 추진 연기 등이 키워드"라며 "현재 최대 악재는 금리이며, 이에 따른 투자심리 위축이 개선돼야 시장 활성화를 기대할 수 있다"고 말했다.

박세익 기자 run@busanilbo.com
가을 분양 아파트

아파트명	위　치	시공사	총 세대수 (일반분양)	분양시기 (예상)	문의전화
장전 벽산블루밍	금정구 장전동	벽산건설	1,669 (1,069)	10월 말	051-504-7733
이진캐스빌블루	기장군 기장읍 교리	이진종합건설	620	10월 중	051-724-3600

[행복미소]

교수님, 좋은 정보에 감사드립니다.

[김미향]

감사합니다~