[온라인 초심자방 20.01.30] 주등기와 부기등기, 대출서류, 전자소송, 당해세와 임금채권, 가족법인, 신용등급, 본인서명사실확인서, 매매사업자, MCI MCG

[ondoll]

안녕하세요? 온돌입니다.

오늘은 월투반 수업이 있어 좀 늦게 글을 올립니다.

오늘 글도 좋은 자료가 많습니다.

모두에게 도움이 되시길~

<20. 01. 30>

<질문1> 주등기와 부기등기

아래의 경우 임차인이 대항력이 있는 건가요?

채권자 변경될 경우 근저당권은 언제가 기준이 되는 건가요?

답변:

1. 제가 대충 보고 답변을 드려서.. 죄송한 마음에 다시 정리를 했습니다 ㅠ.ㅠ

2014.10.30 을구 순위번호 1번 근저당이 채권최고액 479,700,000 에 설정 됐습니다.

2016.11.08 을구 순위번호 1번 근저당권이 변경되면서 1-1 부기등기가 추가됐습니다.

채권최고액이 318,500,00으로 감액되면서 근저당권이 변경된 것 입니다.

2018.11.20 을구 순위번호 2번 주택임차권이 등록 됐습니다.

계약 2016.09.12

확정 2016.10.04

전입 2016.11.07

2019.02.28 을구 순위번호 1번 근저당의 채권자가 퍼스트앤드뉴대부주식회사로 변경되면서 1-2 부기등기가 추가됐습니다. 그리고 같은 날 근저당권부질권이 1-3부기등기로 설정됐습니다.

즉, 퍼스트앤드뉴대부주식회사는 동호신용협동조합으로부터 부실채권(NPL, 론세일 방식)을 매입하면서 근저당권을 담보로 강서신용협동조합으로부터 대출을 받은 것 입니다.

부실채권과 NPL 투자 관련 사항은 흑도쌤 법투반 강의를 참고해주세요 ^~^;;

여기서 우선 순위를 말씀 드리기 전에 잠깐 정리하고 넘어갈 내용이 있습니다.

아래에 설명된 주등기와 부기등기 내용을 봐주세요..

(본 내용은 피터팬의 좋은방 구하기 카페에서 카이코코님의 글에서 발췌한 내용입니다)

부기등기는 주등기의 순위를 따른다                                                          

동그리님이 질문하신 물건의 근저당은 을구 순위번호 1번 입니다.

따라서 부기등기인 1-1, 1-2, 1-3 역시 주등기인 순위번호 1번을 따르는 것이죠..

그럼 1번이 최초로 설정된 날짜를 다시 확인하면 2014.10.30 입니다.

2018.11.20 임차권이 등록됐지만 을구 순위번호 2번이고..

세입자의 전입일자 역시 2016.11.07 이므로.. 선순위 근저당 보다 늦습니다.

따라서 낙찰자에게 인수되는 금액은 없다고 말씀을 드렸는데..

시간이 촉박해서 제가 너무 단답으로 이야기 한 것 같아 계속 마음에 걸리네요 ㅠ

이 내용이.. 동그리님께 도움이 됐으면 좋겠습니다~

참고로.. 빨간 줄이 순위번호와 등기목적에 그어졌는지 유무를 보면 말소여부를 구분할 수 있습니다.

주등기가 삭제된 모습

 

<추가질문>

등기부등본에 등기원인과 접수 날짜가 서로 다를 때는 계약하고나서 나중에 신청해서 날짜가 다른 건가요?

답변:

1. 등기원인은 말 그대로.. 등기를 진행하게된 이유가 됩니다.

소유권이전등기의 경우 매매 계약서를 작성한 날이 등기원인이되고..

잔금을 납부하면서 법무사가 등기를 신청하는 날이 '접수일'이되는 것이죠..

우선 순위를 나눌 때는 접수날짜와 접수번호를 보시면 도움이 됩니다.

보통 잔금을 치르고.. 법무사가 등기소에 가서 소유권이전 등기를 신청하는데요..

그때 접수날짜 밑에 접수번호가 부여됩니다.

동일한 날짜에 접수됐다면.. 접수번호로 우선 순위를 구분하시면 쉽게 이해가 되실 것 같아요

<질문2> 대출서류

전달: 대출서류: 인감2통.등본

대출서류: 인감2통.등본2통.초본2통(이전주소포함).

인감도장.신분증.보증금영수증

국세완납 증명서 1통. 지방세완납 증명서 1통

가족관계증명서 1통

신용카드내역서

제가 낙찰때문에 처음으로 대출은행을 결정 지어야 하는데요 구비서류라고 문자가 왔어요 걱정도 되기도하고 불안해서 선배님들께 여쭙니다 이런 서류들 챙겨가는거 맞나요?

답변:

1. 재직자면 위의 서류가 맞습니다.

2. 무직이면 카드명세서가 필요합니다.
국세비장세 완납증명서 홈택스에서 출력 가능하고 카드 명세서는 해당 카드사에 메일을 요청하면 됩니다.

3. 지방세 납부증명서는 정부 24를 참고하세요

<질문3> 전자소송

전자소송 중인데~

주소보정서 제출 후 송달료 납부 창이 뜨는데 금액을 얼마로 입력해야 할까요?

답변: 온돌답변

1. 계산하는 법이 있네요 도움이 될 만한 사이트를 공유 드립니다.

-> https://heliumsy.blog.me/221368735366

<질문4> 당해세와 임금채권

금액상 전액 배당받는 선순위 임차인이 있어서 입찰했는데 낙찰받고 나니 당해세나 임금채권 등이 갑자기 나타나서 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 경우도 생기는가요?? 입찰 전 미리 확인할 수 있는 방법은 없을까요??

답변:

1. 마침 지금 공매의 기술 읽고있는데  p.329~334참고 하였습니다.

등기부등본에서 해당물건 소재지와 압류기관의 소재지가 같으면 당해세일 가능성이 높다고 하셨구요

압류에 근로복지공단이 있으면 압류일자에 관계없이 무조건 2순위 배분받으므로 반드시 금액을 확인해야한다고 합니다.

2. 해당 물건과 소재지가 같고 갑구 압류부분에 재산세과라고 기록되어 있으면 당해세라고 합니다^^

3. 많은 분들이 당해세 구분이 어렵다고 하시잖아요. 갑구 압류에 '재산세과'가 적혀있으면 당해세라고 합니다. 참고하세요~

갑구에 세무서(국세) 재산세과에서 압류했으면 당해세 100%라고 생각하시면 되구요. 개인납세과,소득세과.부가가치세과는 당해세일 확률이 0%에 가깝다고 생각하시면 되요~

여기에 부연하자면 20.1.10 체납자만 관리하는 체납추적팀이 생겼습니다. 그래서 이제는 사실판단을 하셔야 되는데요. 아마 이제 세무서에서 압류하면 갑구에 체납추적 또는 징세로 표시되지 않을까 생각해 봅니다~

체납추적팀에서 소득.부가.재산.법인세과에서 발생한 체납을 전부 관리하게 되었거든요.

재산세는 지방세로 구청과 세무서는 다른 것임을 혹시나 해서 말씀드립니다~

<질문5> 가족법인

최근 법투 수강 후 셀프 가족법인 설립을 준비하며 궁금점이 있어 문의 좀 드립니다

 1. 소호사무실 주로 하시던데 자택(아파트)으로 하면 불리하거나 안 좋은 점이 있나요?

  대출, 사업자 등록 등에서요 지역은 부산입니다

 2. 셀프 법인 설립 후에 경매 낙찰 받기전까지는 기장 따로 안 해도 신경 쓸 부분이 없나요? 그래도 설립후에는 세무기장 하는게 좋은지요?

답변: 온돌 답변

1. 아래는 예전에 법인관련 답변들을 정리한 것입니다. 참고하세요

주소를 집으로 해도 됩니다. 하지만 명도 때 주소가 노출되서 꺼림직한 경우가 있습니다. 그래서 소호 사무실로 하는 경우도 있습니다.
그리고 흑도 선생님의 예전 답변도 같이 올려 드릴게요

집에 비과밀억제권역에 위치해 있다면, 그냥 집주소를 본점주소로 법인을 만드시면 됩니다. 단 주의해야 할 사항이 부동산매매업은 집으로 해도 상관없지만, 반드시 근생에서만 사업자가 나오는 업종도 추가해야되는 상황이라면, 근생으로 하시는 것을 추천드립니다. (등기를 수정하면 추가비용이 지출되니 잘 보고 결정하시면 됩니다)

일반 법인 설립 후 세무기장 하면 10~15만원 한다고들 하더라고요

저는 13만원에 진행했습니다. 부가세 별도로 붙구요

총자산이나 거래랑 많아지면 추가비용이 발생합니다. 그리고 특수 경우도 마찬가지고요

법인 세우고 거래가 없으면 세무기장 안 해도 된다고 알고 있습니다

그러다 낙찰 받으면 세무기장 의뢰 들어가도 되는걸로~

<질문6> 신용등급

혹시 경락잔금 대출 알아볼 때 여러군데 비교하잖아요? 근데 상담사나 은행에서 대출가능금액 정확이 알아봐야 해서 신용정보동의서 작성을 요구하는데 서너군데 한번에 동의서 사인해줘도 될까요? 신용등급에 문제가 되지 않을까요?

답변:

1. 저는 대출이모 말 듣고 조건에 맞는 곳은 조회를 해서 세군데 정도는 조회했던 것 같아요

신용도 하락이 있을수있지만 각오하고 한거죠 뭐..ㅠㅠ 저도 정확한 정보는 아니라서 참고만 하셔요~~

<추가질문>

저두지금 대출알아보는데 중도상환 수수료는 무조건 싼데가 좋은거죠?

답변:

1. 각 은행마다, 상품마다 조건이 다릅니다.

2. 국민에서는 11개월-12개월차에는 중도상환수수료 안받는다는 팁까지 주시고... 부대거래도 없었답니다.

1년차 12개월차(1월1일 대출이라면 12월1일부터 31일까지)

2년차 12개월차

3년차 12개월차 그 이후 없음 이요

<질문7> 본인서명사실확인서

내일 물건 점유자 만나서 명도합의서 쓰기로 했는데요 점유자가 도장이 없다고 지장 찍으면 안되냐고 합니다 지장도 괜찮을거 같은데요 괜찮은거 맞는지요??

답변:

1. 인감증명서 대신 본인서명사실확인서 받으면 될 것 같습니다.

인감증명서와 동일한 효력을 가지고 있습니다. 주민센터에 가시면 바로 발급 가능합니다.

주민센터 가서 본인서명사실확인서 발급 받아오시라고 부탁하시면 될듯해요~~

<질문8> 매매사업자

1. 4대보험 들어가는 근로자로 매매사업자 낼 수 있나요?

2. 매매사업자 냈을 시 사업자 마통이 가능한가요?

답변:

1. 1) 네 낼 수 있어요

2. 매매사업자는 근로소득과 무관합니다 우리나라 개인소득세는 8가지로 구분되는데 근로소득도 있고 사업소득도 있어요 매매사업자는 그냥 사업소득이 발생하는 거지요

<질문9> MCI, MCG

1. 1인당 mci,mcg 가능갯수가 있잖아요

제가 이번에 방빼기를 했으면 mci,mcg를 사용하지 않은 것으로 되나요?

Mci,mcg 가능갯수 살아있나요?

답변:

1. 네 살아있어요

2. 음...제가 시간이 많이 없는 관계로 짧은 답변만 드릴게요(팔콘 선생님)

mci와 mcg에 대한 개념은 기본적으로 인터넷에 찾아보시면 나올텐데요

이게 mci는 1억이라는 한도로 적용하는거고 mcg는 횟수라는 개념으로 적용하는거라 통상mci 2회 mcg 1회라는 말이 나옵니다.

하지만 이부분은 지방의 경우 소액 임차보증금 적음으로 mci를 사용하더라도 경우에 따라서는 3건까지 가능하지요

더 구체적인 방법과 설명은 인터넷 찾아보시면 아실거고~

기본적으로 mci를 사용하는 이유는 내가 살집에 대출을 받았을 경우 소액 임차인이 안 들어오니깐 보증보험회사에서 보험 비슷하게 가입해주는 건데요

이게 mci는 은행에서 자체적으로 들어주는 상품이라 여러분들이 대출을 받더라도 신경 쓸 경우가 별로 없어요 은행에서 알아서 해주니깐요

개인명의로 여러채를 받다보면 이게 문제가 되는데요

이것 역시 저는 기우라고 생각을 합니다.

만약 여러분이 여러채의 소형 빌라를 받는데 사업자를 내지 않고 개인 명의로 할 수가 없거든요

그렇게 되면 세금적인 부분이 문제가 되기에 거의 다 임대사업자나 매매 사업자를 내고 처리를 하게 되지요

여기서 중요한 것은 기본적으로 사업자를 내면 소액임차보증금의 요건을 벗어 날수 있습니다.

개인 대출이 아닌 사업자 대출을 적용하면서 소액 임차보증금을 적용 받지 않을 수 있어요~

혹은 신탁 대출 등의 방법을 통해서 한다면...소액 보증금 빠지는 걱정 없이 접근할 수 있지요

이런 저런 말들이 어렵고 복잡하게 느껴지시겠지만 결론적으로 말씀드리면

초보들의 경우 소액임차보증금 걱정하지 않고 하시는게 맞고요

또는 설령 적용을 받는 상황이더라도 더 적극적으로 알아보면 대출 금액은 거의다 맞출수 있습니다!

만약 걱정이 되는 상황으로 대출이 나온다면 접근 전략 자체가 잘 못된 경우가 큽니다.

그렇다면 초보들의 경우 전략을 어떻게 짜야? 하냐고? 반문하시겠지만 그건 1,2건 받다 보면 자연스레 방법을 터득하게 되니 “걱정할 필요가 없다!” 입니다!

최종 정리를 해드리면...

걱정말고 받아라..

받다보면 자연스럽게 해결책을 알게 된다.

해결 책을 못찾는다면 심각하게 투자접근 방법이 잘못된 것이다! 입니다!^^

마지막 한가지...mci/mcg는 인당 횟수 기준이므로 저번에 사용한 물건을 매각하면 다시 살아 납니다 -> 팔콘 선생님

<질문10> 매매사업자

1. 매매사업자를 일단 먼저 내고 경매를 받아도 되는 건가요? 그리고 그렇게 받은 주택은 주택수에 포함되는지 궁금합니다~

답변:

1. 포함됩니다. 그리고 매매용 재고자산이 없는 상태에서는 세무서에서 매매사업자 안 내주시려고 할거예요. 일단 낙찰받고 내세요

<질문11> 임장방법

1. 물건매입 할려고 부동산에 시세 파악하려는데요 실거래가 사이트에서는 한달 전만해도 1억에 팔렸다고 뜨는데 부동산에서는 실수요자도 없고 8천에 내놔도 안 팔릴거라는데 경매하는 사람이라 대답하기 귀찮아서 그런가요?

망설여지네요 감안하고 몇 개월 동안 안 팔려도 기다리는게 답일까요?

답변:

1. 1억에 왜? 팔렸는지? 이유는 무엇인지? 8천에 내놓으면 안팔리는 이유는 무엇인지? 아셔야 겠죠? 상대방이 안되다고 하면 그것이 왜? 안되는지? 납득이 갈때까지 알아오시는게 임.장. 입니다..!! 반대로 팔린다면 왜? 팔리는지 납득이 되는 이유를 알아오시는게 임.장. 입니다! -> 팔콘 선생님

<정보1> 블로그 이웃추가 해 주세요(feat. 멋진인생 선생님)

부자해커 멋진인생 선생님~

-> https://m.blog.naver.com/realdude0709

<정보2> 옛날 전월세 시세 조회(feat. 나우히어 님)

감정원 어플에서 확인하세요

-> https://play.google.com/store/apps/details?id=kr.co.kba&hl=ko

<정보3> 미분양 아파트 매입(feat. 뵤뵤 님)

미분양인듯 줍줍인듯

암튼 최소수익 8천 예상~

<정보4> 분양권 마스터(feat. 베니아 선생님)

직장인이 부동산으로 성공하는 법

-> https://m.cafe.daum.net/happy-tech/QdvU/3734?svc=cafeapp

[부천한이]

정말 매일 잘 읽고있습니다
노고에 감사드립니다.

[ondoll]

이렇게 도움이 된다는 분들 덕분에 제가 그만두지 못합니다 ㅋ
응원에 글 감사합니다^^

[삼엽문]

온돌님. 감사합니다.

[ondoll]

삼엽문 님의 분석글도 잘 보고 있습니다.
감사합니다^^

[양은냄비]

온돌님 감사합니다

[ondoll]

선순위 물건은 잘 처리하고 계세요?
이번달에는 꼭 뵙고 이런저런 얘기 하고 싶네요^^

[양은냄비]

소유자 잠수타서 연락을자꾸 피하네요 ㅡㅡ잔금납부하고 처들어갈려구요
시간되실때 알려주세요 온돌님 ㅎㅎㅎ

[새미기픈물]

온돌님 오늘도 엄청난 내용 깔끔하게 정리해주셔서 감사합니다...
항상 수고 많으세요~~~

[ondoll]

사실 수업듣고 새벽에 운전하고 대전에 오느라 몽롱한 상태에서 정리했습니다.
제대로 했는지 모르겠네요^^;;
응원해 주셔서 감사합니다~~

[웅녀천]

온돌님 이 많은 정보를 언제 다 정리하시나요~
노고에 감사드립니다~^^

[ondoll]

저녁에 하죠~
2시간 정도 정리해야 합니다 ㅋ
제 공부한다고 생각하며 정리하면 되요^^

[갖고말꺼야]

초심자방 내용이 많으실텐데 깔끔하게 정리해주셔서 매일 잘 보고있습니다.
감사합니다.

[ondoll]

내용도 많고 정보도 많고 질문의 질도 높습니다
이제 초심자 방은 초보자 방이 아닌것 같아요~

[불꾼]

온돌님 정리 내용 너무 너무 잘보고 있습니다 감사합니다^^

[ondoll]

댓글 달아 주셔서 너무 너무 감사합니다.
앞으로도 노력할게요^^

[당근1]

단톡방에서 한번 읽고 정리글에서 한번 더 읽으니까 이제서야 이해가 되는것 같아요ㅠ 감사합니다

[ondoll]

2번이나 읽으시나 확실히 공부가 되시겠네요
전 그걸 못하네요^^;;

[1박지원]

이글을 통해서 매번 공부중입니다. 감사합니다.

[ondoll]

정말 공부가 되는 질의응답들이 많이 나옵니다.
도움이 되셨죠?ㅋㅋ

[웰스]

자세히 기록해주시니 넘 감사히 잘보고갑니다~♡

[ondoll]

제가 기억보다는 기록을 믿는 사람이라서요
이렇게 남겨 두어야 그나마 나중에라도 찾아보죠

웰스 님에게도 도움이 되셨다니 다행입니다^^

[Nice]

좋은정보 감사합니다

[ondoll]

앞으로도 이 게시판, 계속 이용해 주세요^^

[고래^^]

많은 공부가 되네요 감사합니다.

[ondoll]

다른 글들도 좋은 내용이 많아요
잘 활용해 보아요~~

[돌격황소]

이정도로 정확하게 정리하시는지 몰랐네요 감사합니다^^

[ondoll]

제가 잘못 정리하면 이 게시판을 읽으시는 다른 분들께 피해가 되니까요
시간은 많이 걸리지만 좋은 경험이었습니다^^

[해피봉]

넘 넘 감사합니다
도움이 마니 되었어요~~

[ondoll]

앞으로도 정리 내용은 계속 올라올거에요
잘 활용하시고 성투하세요^^

[니모도리]

와 근저당권 변경에 따른 말소기준이 어떻게 되는지 검색하다가 들어왔는데 좋은 내용이 많네요. 도움이 많이 되었습니다. 정말 감사 합니다.