벽에 삭제된 기사: Evergrande가 여기에 있는 이유(2부)-위기의 근원을 추적
https://www.aboluowang.com/2021/0921/1649532.html
2020년 8월 18일, 선전 남산 구 허우하이 지역의 에버그란데 그룹 빌딩. 2020년 하반기에 Evergrande는 A주 백도어 상장 종료로 인한 도박 위기를 관리하기 위해 모든 노력을 기울였습니다.
2021년 8월 초, Evergrande Group의 채무 분쟁은 자산 보존과 Evergrande의 상환 요구를 둘러싼 소송의 물결로 발전했습니다. 여러 지역이 서로 싸우는 것을 방지하기 위해 Evergrande와 관련된 모든 소송은 원래 상황을 안정시키기위한 조치였던 광동 중급 법원에 집중되었습니다.
다음 며칠 동안 Evergrande Automobile(00708.HK) 및 Evergrande Property(06666.HK)와 같은 Evergrande Group의 자산 처분에 대한 발표와 뉴스가 전 세계를 날아다녔습니다. 8월 11일, Evergrande Group의 Xia Haijun 사장은 Evergrande Property와 Evergrande Motor의 지분을 홍콩 달러로 수억 달러 감소시켜 큰 우려를 불러일으켰습니다.
8월 17일 Xu Jiayin이 Evergrande Real Estate Group 회장에서 사임하면서 China Evergrande(03333.HK), Evergrande Auto, Evergrande Property의 주가가 폭락했습니다.
8월 19일 저녁 중앙은행과 중국은행보험감독관리위원회 공식 웹사이트는 규제기관의 유관부서장이 에버그란데그룹 경영진과 인터뷰를 하고 에버그란데그룹이 중앙정부의 전략을 성실히 이행해야 한다고 밝혔다. 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전에 배치하고 운영 안정성을 유지하기 위해 노력하고 부채 위험을 적극적으로 해결하고 부동산 시장과 금융 안정성을 유지하며 법률 및 규정에 따라 주요 문제에 대한 진실한 정보를 공개하고 유포하지 않습니다. 거짓 정보를 신속하게 해명합니다.
규제 당국의 태도는 에버그란데가 대차대조표의 진정성인지, 경영진의 개인 윤리성인지 의문을 제기할 수 있다는 심각한 경고와 다름없다. 에버그란데 그룹의 현 위기 해결 방법 8월 17일 중앙재정경제위원회 제10차 회의의 정신에 따라 지방정부는 영토 위험 처리 책임과 안정성 유지의 첫 번째 책임을 강화해야 합니다.
Evergrande의 연간 부동산 판매액이 7000억 위안인데 대차 대조표의 부채 규모가 거의 2조 위안에 달하는 이유는 무엇입니까? Evergrande의 부외 부채는 얼마나 됩니까? 에버그란데는 어떻게 한걸음 한걸음 오늘날에 이르게 되었습니까? 한때 '너무 커서 실패할 수 없다'고 생각했던 에버그란데에게 과연 이번에도 죽을 기회가 있을까?
Shengjing Bank와의 관련 거래
2020년 하반기에 Evergrande는 1,300억 위안의 실질 부채를 정리하여 A주 백도어 상장 종료로 인한 도박 위기를 해결하기 위해 모든 노력을 기울였습니다. 같은 기간 2016년과 2018년에 에버그란데그룹이 두 번이나 심하게 통제한 성징은행이었으며, 에버그란데그룹과 연결된 거래 규모는 1000억 위안에 달했다.
Caixin의 이해에 따르면 "랴오닝성 은행보험감독관리위원회는 이전에 국장을 교체한 후 Shengjing에 대해 현장 검사를 실시했습니다. 보험감독관리국 회의에 문서가 보고되었습니다." 주식 은행의 금융 시장 부서에서 밝혔다.
랴오닝성 선양에 본사를 두고 있는 Shengjing Bank는 2014년 12월 29일 홍콩 증권 거래소에 상장되었습니다. 2020년 말까지 자산 규모는 103790억 위안에 달해 동북 지역 최대 은행이 되었습니다. 2016년, 거의 15년 동안 Shengjing Bank를 맡아온 Shengjing Bank의 전 당서기이자 회장인 Zhang Yukun은 랴오닝성 뇌물 사건으로 인해 Shengjing Bank에서 철수해야 했습니다. 일부 오래된 주주는 자신의 지분을 Evergrande로 이전합니다. Evergrande는 국내 주식 10억 주를 101억 6800만 위안에 매입할 수 있었고 이전에 인수한 H 주식과 함께 Evergrande Nanchang은 Shengjing Bank 주식의 17.28%를 공개적으로 보유하여 Shengjing Bank의 최대 주주가 되었습니다.
Evergrande는 과거에 500억 위안이 넘는 Shengjing Bank의 부실 자산을 인수하기로 약속한 대가로 Zhang Yukun의 승인을 얻을 수 있었습니다. 에버그란데에 노출됐어야 할 부실자산을 다양한 경로를 통해 이체한 것도 성징은행이다.
은행계의 또 다른 고위 인사는 Evergrande의 실제 자본 기여도가 500억 위안 미만, 약 300억 ~ 400억 위안일 수 있다고 말했습니다. Shengjing Bank의 대주주입니다."
"1차 증자 후 Evergrande는 Shengjing Bank를 완전히 통제하지 못했습니다. 왜냐하면 여전히 원래 Zhang Yukun 시대의 사람들이 있고 두 그룹의 이해관계가 다르기 때문입니다." 도시 상업 은행의 한 사람 북동쪽에서 분석했다.
2019년까지, Evergrande Group은 Baoshang Bank 사건에서 발생한 중소 은행의 유동성 계층화 위기를 활용하여 180억 위안의 새로운 유상 증자를 통해 Shengjing Bank의 지분을 36.4%로 늘렸습니다. 중국 부동산의 Liu Luanxiong, Zhengbo Company의 실제 컨트롤러인 Sun Cuhong, Future Capital의 Luo Qiyin을 포함한 Shengjing Bank의 나머지 주주는 모두 실제 컨트롤러인 Xu Jiayin의 "친구 서클"의 구성원이었습니다. 시장은 Evergrande의 Shengjing Bank 내 영향력 있는 지분이 실제로 50%를 초과했을 수 있다고 추측해 왔습니다.
"계약자 사건으로 인해 많은 도시 상업 은행의 유동성이 매우 빡빡했고 각 은행의 지방 정부도 그들을 구제하려고했습니다. 당시 심양시 자체에는 많은 돈이 없었기 때문에 선택했습니다. 위험을 해결하기 위해 Evergrande를 도입하십시오. 그러면 시는 Evergrande에 일부 토지와 프로젝트를 보상으로 제공할 것입니다." Shenyang Municipal Government의 측근은 당시 거래의 배경을 설명했습니다.
이번 2차 증자 및 주식 확대 전후에 Shengjing Bank의 인사 업무가 크게 변경되었습니다. 2019년 4월 Evergrande Group 부사장. 지금까지 Shengjing Bank 회장. 이전에 China Everbright Bank에서 10년 이상 근무한 후 China Everbright Bank 베이징 지점장과 본사 부사장을 차례로 역임했으며 2016년 5월 Evergrande Group에 부사장 겸 회장으로 합류했습니다. 에버그란데금융그룹의 Shengjing Bank의 비상임 이사도 Evergrande Life Insurance 회장이자 전 China CITIC Bank 부사장인 Zhu Jialin, Evergrande Group의 CFO Pan Darong, Evergrande의 총책임자인 Ji Kun을 포함하여 주로 Evergrande 출신입니다. 그룹 캐피탈 마켓 센터.
또한 최근 몇 년 동안 Evergrande Group은 Shengjing Bank에서 일할 은행계 사람들을 고용하고 있으며 인사 변경은 계시와 같습니다.
Shengjing Bank 측근에 따르면 Evergrande의 특수관계자 거래는 이전에 감독으로 확인된 1000억 위안을 초과했으며 위에서 언급한 500억 위안 이상의 부실 자산 프로젝트, 130억 위안의 준수 주주 대출 그리고 채권, 400억 위안이 넘는다.위안은 성경에서 이른바 에버그란데 "동호회" 회원의 노출이므로 일부 논란이 있다.
2021년 6월, Evergrande 그룹은 성명 발표에서 Shengjing Bank와의 금융 사업이 관련 국가 법률 및 규정을 준수한다고 밝혔습니다.
2020년 말 기준, 정기 대출 업무 외에도 Shengjing Bank의 자산이 1조 위안 이상이고 금융 투자가 3,580억 위안에 달하며 증권 회사가 관리하는 다수의 비표준 자산 관리 상품을 포함합니다. 또는 신탁 계획(거의 1,500억 위안). 시장에 있는 많은 사람들이 많은 의심을 가지고 있습니다. 다른 방식으로 에버그란데에 더 많은 자본이 유입되고 있습니까?
"Evergrande의 부채 문제가 노출된 후 Shengjing Bank의 시장 관심도 높아졌습니다. 우리 은행의 협력은 현재 주식 사업이 만료된 후 더 이상 추가를 추가할 수 없다는 것을 의미합니다." Shengjing Bank에 대한 우려는 한편으로는 은행의 자산 건전성에 압력을 가하는 "랴오닝의 많은 국영 기업의 채무 불이행"을 포함한 지역 경제 환경의 신용 위험 노출입니다. 업무. 그는 "에버그란데 그룹의 지난 몇 년 동안 성징은행이 쌓아온 문제가 해결되지 않았고 새로운 특수관계자 거래 문제가 문제를 악화시켰다는 사실이 밝혀졌다"고 말했다.
7월 30일, Lianhe Credit Rating은 Shengjing Bank의 주요 신용 등급을 AAA에서 AA+로 강등했으며 등급 전망은 안정적이었습니다. 보고서에서 Lianhe Credit은 Shengjing Bank가 익명 고객에 대한 위험 노출 수준이 높고 Tier 1 자본에 대한 비은행 그룹 고객 위험 노출 비율도 비교적 높은 수준이라고 지적했습니다. 제한 및 큰 위험 집중에 계속 주의를 기울일 필요가 있음 노출 및 관련 위험. 2019년 말, Shengjing Bank의 가장 큰 단일 비은행 고객의 위험 노출은 1552억 3200만 위안에 달했습니다. 2020년에는 이 데이터가 급격히 떨어졌지만 연말의 주식은 여전히 900억 위안을 초과할 것입니다.
"HNA나 천진소재 후기의 상황과 더 비슷하다. 후기에는 내부 자금조달이 혼란스럽다. 어떤 방법을 사용해도 돈을 벌기에 충분하다"고 말했다. 주식 은행의 금융 시장 부서가 분석되었습니다.
Evergrande의 위험이 Shengjing Bank로 확산되는 것을 방지하기 위해 Liaoning 지방 정부는 Shengjing Bank의 통제권을 점차적으로 회수하기로 결정했습니다.
8월 17일, Shengjing Bank는 Shenyang시 소유의 국유 Northeast Pharmaceutical Group Co., Ltd.와 Shenyang Shengjing Financial Holding Investment Group Co., Ltd.가 각각 1억 3,800만 주를 양도했다고 발표했습니다. 주주 Evergrande Nanchang 및 28,833,300 국내 주식은 Shengjing Bank의 총 발행 주식의 약 1.57% 및 0.33%를 차지하며 총 거래 금액은 약 10억 위안입니다.
Evergrande Wealth는 자체 자금 조달 혐의를 받고 있습니다.
Evergrande Wealth의 투자자가 만기에 지불할 수 없는 위험 뒤에는 Evergrande 프로젝트에 대한 이 플랫폼의 투자의 "자체 통합" 특성이 있습니다. 이른바 '자금조달'이란 회사가 자체 또는 계열사를 위한 자금조달 플랫폼을 구축하고, 해당 자금을 자사 또는 계열사의 프로젝트에 투자하는 것을 의미하며, 이해관계자의 수가 일정 수를 초과하는 경우 , 이러한 관행은 불법 자금 조달을 쉽게 밟을 수 있습니다.또는 공공 예금의 불법 흡수의 레드 라인.
Caixin이 획득한 여러 투자 계약에 따르면 Evergrande Fortune의 자산 관리 제품은 대부분 "공급망 금융"이라는 이름 아래 있습니다. 지속적으로 회전하는 "펀드 풀"을 형성합니다.
앞서 Hengda Wealth 내부 관계자는 "Evergrande Wealth가 자금을 균일하게 배분하며 대부분이 다양한 지역의 프로젝트에 투자될 것이다. 또한 Evergrande Group의 본사도 일부 자금을 배정할 것"이라고 말했다. 만료되면 Evergrande Group Finance는 Evergrande Wealth에 관련 자금을 할당하여 투자자의 원리금 지급을 완료합니다.
Evergrande Wealth의 직원은 Caixin에게 일일 판매 시스템에서 Evergrande Wealth는 "표준 공급망 금융"에 속한다고 말했습니다.
예를 들어 자산 관리 제품 "Hengzhong Zhanhui"의 투자 설명서는 이것이 비공개 방향성 부채 자금 조달 도구이며 발행자는 Qingdao Luye International Tourism Development Co., Ltd.(이하 "Qingdao Luye"라고 함)임을 보여줍니다. ). 회사 주주가 층을 뚫고 Evergrande Financial Holding Group (Shenzhen) Co., Ltd.가 1.92 %를 소유하고 후자가 Evergrande Wealth의 주요 회사가되었습니다.
여러 투자 계약에 따르면 Qingdao Luye는 규모가 수억 위안에 달하는 여러 자산 관리 제품의 금융 기관입니다. 그러나 칭다오 루예는 9월 13일 차이신에게 전화로 Evergrande Wealth에 있는 회사의 모든 자금 조달 문제를 처음부터 끝까지 Evergrande Wealth에 "위탁"했다고 밝혔습니다. 해석".
Qingdao Luye는 Evergrande Fortune의 수백 명의 금융가 중 한 명일 뿐입니다. Evergrande Wealth의 내부 직원 2명은 Caixin에게 자금 조달을 위해 금융가가 사용하는 은행 계좌는 모두 Evergrande Wealth에서 실제로 통제하고 운영한다고 말했습니다. Evergrande의 내부 직원은 "일부 금융가는 껍데기 회사이고 다른 일부는 실제로 공급업체와 협상한 후 은행 계좌를 통제하고 있습니다."라고 말했습니다.
앞서 언급한 모금 브로셔에 따르면 Qingdao Greenfield가 모금에 사용하는 은행 계좌가 Shengjing Bank 상하이 Pudong 지점에 개설되었으며 Evergrande Group이 Shengjing Bank의 최대 주주임을 알 수 있습니다.
실제로 이 "공급망 금융" 시스템에서 Evergrande Group은 절대적인 지배적 위치를 차지합니다. 투자 설명서에 따르면 "Hengzhong Zhanhui"의 인수자는 Evergrande Group의 전액 출자 자회사이자 Evergrande Fortune의 다양한 자산 관리 상품의 인수자인 Chenyu Investment Management (Shenzhen) Co., Ltd.입니다.
또한 "Hengzhong Zhanhui"는 신용 강화 서비스를 제공하기 위해 Evergrande Internet Financial Services(Shenzhen) Co., Ltd.에서 발행합니다. 자회사인 Evergrande는 모든 자산 관리 상품에 대해 원금과 이자를 전액 보장합니다.
Evergrande Wealth의 한 직원은 Caixin에 "Evergrande Wealth의 자금 조달은 Evergrande의 프로젝트 회사에서 사용됩니다. 이것은 Evergrande Group 내에서 비밀이 아닙니다."라고 말했습니다. Du Liang은 9월 12일 저녁 투자자들에게 "당신(Hengda Wealth Investor)은 우리의 모든 부동산 프로젝트에 투자했습니다. 이 프로젝트가 판매용으로 열려 있는 한 투자할 것입니다. 돈은 시간이 지나면 다시 돌아올 것이다.” 그는 정부가 딜로이트 회계법인을 고용해 감사에 들어가 투자 상황을 외부에 공개할 것이라고 말했다.
공개 정보에 따르면 2021년 8월 9일부터 9월 13일까지 Evergrande 전역의 프로젝트 회사들은 Evergrande Wealth에 200억 위안 이상의 자기 자본이 포함된 일부 프로젝트의 지분을 약속했습니다. 지급이 중단된 9월 8일 이후에도 담보권 행사는 계속됐다.
투자자들은 Evergrande Group이 Evergrande Wealth의 모금 활동을 프로젝트 회사로 이전하면서 이러한 움직임을 이해했습니다. Caixin은 그러한 지분 공약이 2021년 8월 9일 이후에만 발생했음을 발견했습니다. Evergrande 내부 직원은 회사에서 이에 대해 설명하지 않았다고 말했습니다. "이전 프로젝트 회사들이 Evergrande Wealth에서 자금을 인출하는 합당한 절차를 보완해야 하기 때문인지 Evergrande Wealth가 만료될 예정이어서 Evergrande Group이 일부 자산을 처분하기 위해 넣은 것인지 확실하지 않습니다. ."
부동산 업계의 많은 사람들은 Evergrande Wealth가 자체 자금 조달 혐의를 받고 있다는 사실에 놀라지 않습니다. 부동산 회사는 금융상품의 발행을 통해 자금을 조달하는데, 거의 대부분이 자가금융이다. 돈. 플랫폼인가, 아니면 타인이 돈을 빌릴 수 있도록 돕는 것인가?"
P2P 산업이 시정되자 많은 부동산 회사의 자산관리 플랫폼이 정책적 리스크를 회피한다는 생각에서 '지하' 상태가 됐다는 게 관계자의 설명이다. Evergrande Wealth의 플랫폼에서 투자자는 특정 상품을 볼 수 없으며 투자를 원할 경우 먼저 상품 관리자와 상담한 후 은행 송금을 통해 지정된 계좌에 입금할 수 있습니다.
2020년 1월 7일, 창사시 위화구의 불법자금조달방지 및 처분을 위한 지도그룹실은 시민들에게 에버그란데 산하 기업의 자산관리 상품에 대한 투자에 주의를 촉구하는 빨간 머리 문서를 발행했습니다. 그룹. 문서에 따르면 이 지역의 에버그란데 부동산에는 자산관리 광고가 있으며 조사 결과 에버그란데웰스와 천위인베스트먼트는 후난성에서 금융업에 종사할 수 있는 자격을 취득하지 않았고 불법금융 혐의를 받고 있다.
다음날 Evergrande Wealth는 회사가 중소기업 대리인으로 판매하는 모든 자산 관리 제품이 공식적으로 금융 거래소에 등록되었으며 창사시 Yuhua 지구가 준수를 확인했다는 성명을 발표했습니다. 에이전트 판매 제품의.
Evergrande Wealth 직원은 Caixin에 "회사의 통일된 기준에 따라 사모펀드를 관리하고 있다"고 말했다. 펀드 판매 라이센스는 Shenzhen Jinhai Kyushu Fund Sales Co., Ltd.에 있습니다."
공업 및 상업 등록 자료에 따르면 Jinhai Kyushu는 2014년 7월에 설립되었으며 중국 증권감독관리위원회의 승인을 받아 펀드 판매를 영위하고 있습니다. 이 회사의 주주들이 침투한 후 실제로 Evergrande Group 자체와 직접적인 지분 관계가 없는 Liu Shourun, Luo Cheng, Wu Tiange, Xu Wen 및 He Miaoling을 포함한 5명의 자연인이었습니다. "많은 사람들이 Evergrande 경영진입니다." 앞서 언급한 Evergrande Fortune 직원은 Liu Shourun이 Evergrande Fortune 리더십 팀의 일원이며 브랜드를 책임지고 있으며 Luo Cheng은 위험 관리를 담당하는 "최고 리더"이고 Wu Tiange는 차장, He Miaoling은 Evergrande 그룹 부사장입니다.
이것이 바로 Evergrande Fortune이 재정적 자격에서 수행한 것입니다.
Caixin이 관리하는 자산 관리 상품 계약에 따르면 현재 Evergrande Wealth와 협력하는 6개의 주요 금융 거래소가 있으며 모두 규모가 작습니다. 유한 회사, 금융관리계약서에 본 회사는 파일링 서비스만 제공하며 거래 자체에 대해 어떠한 법적 의무나 책임도 지지 않음을 명시하고 있으며, 회사가 발행한 금융상품에 대한 정보 및 자료는 참고용일 뿐이며 회사는 이에 대한 보증을 하지 않습니다. 정보의 진정성.
앞서 부동산금융 관계자는 “현재 부동산 회사들이 '등급 사모펀드' 방식으로 운용한다고 주장하지만 사모펀드에 대해서도 감독이 점점 강화되고 있다”고 말했다. 2020년 말, 중국 증권감독관리위원회는 "사모투자펀드 감독 강화에 관한 규정"을 발표하여 사모펀드 운용사 및 그 계열사의 이름을 사용하여 "자체 자금조달"을 명확하게 제한합니다. 펀드 자산을 수령하고 지불하기 위한 사모펀드, 사모펀드 자산의 직접 사용 또는 사모펀드 운용사, 지배주주, 실제 컨트롤러 및 그들이 실제로 통제하는 기업 또는 프로젝트에 대한 간접 투자는 금지됩니다.
숨겨진 부채에 대해 얼마나 알고 있습니까?
대차 대조표의 관점에서 Evergrande는 거대합니다. 2021년 6월 말 기준 중국 에버그란데의 자산 총액은 2조3775억 위안, 부채 총액은 19665억 위안이다. 약 2조 위안에 달하는 부채 중 이자부부채는 5717억 위안으로 2020년 말보다 약 1450억 위안 감소했다.
Evergrande의 이자 부담 부채 감소의 상당 부분은 공급업체의 미지급금의 연지급에 의존함으로써 이루어집니다. 2021년 상반기에 Evergrande의 거래 및 기타 미지급금은 2020년 말보다 1,220억 위안 증가했습니다.
그러나 대차대조표상 이자 발생 부채의 감소는 그다지 중요하지 않습니다. 부동산 회사가 대차대조표 외 부채가 많다는 것은 잘 알려진 비밀입니다. Evergrande의 부외 부채가 얼마나 되는지, 그리고 그것이 현재 Evergrande의 순자산인 3000억 위안 이상을 초과하는지 여부는 미스터리로 남아 있습니다.
부동산 업계의 한 관계자는 부동산 회사는 프로젝트 개발 초기 단계에서 많은 돈을 투자해야 하는데 이때 합병을 하면 대차대조표상 부채가 늘어날 것이라고 말했다. 따라서 부동산 회사는 종종 다양한 수단을 사용하여 이러한 건설 중인 프로젝트를 대차대조표에서 제외합니다. 지분 양도를 통해
이전 기사에서 언급된 Evergrande의 "수퍼 컬렉션 보물"에 대한 논쟁은 Evergrande의 부외 부채의 빙산의 일각을 드러냈습니다. 앞서 언급한 "계획"은 400억 위안의 자금이 신탁 계획을 통해 여러 부동산 프로젝트에 투자되고 첫 번째 배치의 자금은 선전의 2개 오래된 리노베이션 프로젝트에 투자될 것임을 보여줍니다.
Shenzhen Liangyang Industrial Co., Ltd.에 107.16억 위안을 제공하여 Shenzhen Duoji Investment Co., Ltd.의 지분 100%를 인수하고 관련 부채를 수행했습니다. 산업 및 상업 등록 데이터에 따르면 Shenzhen Liangyang Industrial Co., Ltd.는 Changan Trust Co., Ltd.의 전액 출자 자회사입니다. "계획"에는 이 프로젝트가 Evergrande Real Estate Group (Shenzhen) Co., Ltd.에 "대신 건설 및 관리"를 위임한 것으로 나와 있습니다. 이것은 또한 이 오래된 개혁 프로젝트에 자금을 투자할 때 Evergrande와 명목상의 지분 관계가 없기 때문에 프로젝트를 Evergrande의 재무제표에 통합할 필요가 없다는 것을 의미합니다.
Shenzhen Xin Qiao Industrial Co., Ltd. 인수를 위해 Shenzhen Jun Yang Industrial Co., Ltd.에 162.81억 위안을 추가로 제공했습니다. Shenzhen Junyang Industrial Co., Ltd.는 Zhongrong International Trust Co., Ltd.의 전액 출자 자회사이므로 이 프로젝트도 Evergrande의 재무제표에 포함할 필요가 없습니다.
직원을 위한 "Super Shoubao"의 7단계에 대한 Caixin의 계획은 또한 Evergrande가 유사한 방법을 사용하여 레버리지 펀드를 재사용하여 10개 프로젝트 회사의 지분을 획득했음을 보여줍니다. 이러한 프로젝트도 당분간 통합할 필요가 없습니다.
또한 유명주의 실질부채도 암묵부채의 한 형태이다. Evergrande는 2017년부터 3차례에 걸쳐 집중 유상증자 및 주식 확대를 진행했으며, 2013년 이후 발행된 총 유상증자 1,300억 위안, 영구채 상환 1,129억 위안을 기록했습니다. 이러한 영구 채권은 Evergrande가 3선 및 4선 도시에서 1선 및 2선 도시로의 레이아웃 변환을 완료하는 데 도움이 되었으며, 1선 및 2선 도시 프로젝트의 70% 이상을 차지합니다. 하지만 13%를 넘고 해마다 급증하고 있는 영구채도 이익을 삼켰다. 차이나에버그란데의 2016년 순이익 176억2000만 위안 중 영구채 보유자 귀속 순이익은 106억 위안에 달했다.
Evergrande Group은 영구 부채의 부담을 시급히 해소해야 합니다. 전쟁투자 1300억 위안 중 산동고속그룹유한회사(이하 "산동고속도로")가 총 230억 위안을 투자했다. 그러나 거래에 가까운 많은 사람들은 Shandong Expressway가 Evergrande에 12%-15%의 이자율로 총액 약 600억 위안의 다른 대출도 제공했다고 말했습니다. 거래 관계자는 “국영기업이 단일 기업에 이렇게 대규모 대출을 제공하는 경우는 드물고 시장의 우려가 크다”며 “따라서 2020년 12월 산동고속도로가 에버그란데에서 과감히 철수했다”고 말했다. .” 시장 참여자들은 일반적으로 원래 1,300억 위안의 투자가 유명주에 대한 실제 부채였으며, 이러한 가능성은 2020년 말 전환 후에도 여전히 존재한다고 믿고 있습니다.
유사한 운영 방법을 사용하여 Evergrande 아래에 중개 섹션 "RV Bao"도 있습니다. 2021년 3월 "RV Bao"는 163억 5천만 홍콩 달러를 매입하기 위해 다수의 전략적 투자자를 소개했으며, 공개적으로 1년 이내에 상장하지 못할 경우 투자자는 Evergrande에 15%.
Evergrande의 숨겨진 부채에는 인수 당사자에게 지불해야 하는 지분도 포함됩니다. Evergrande를 고소한 지역 부동산 회사를 대리한 변호사는 Caixin과의 인터뷰에서 Evergrande가 인수합병에서 토지 증명서를 받지 못하거나 지정된 시간 내에 계획 승인을 받지 않는 등 계약의 지분 지불에 대해 많은 전제 조건을 설정했다고 말했습니다. , 약속한 토지가 부족하거나 철거비용이 기준을 초과하는 경우 등 에버그란데는 납입조건을 충족하지 못하거나 1차 납입 후 2차, 3차 등을 이유로 지분양도대금을 지급하지 않는 경우가 많다. 단계 불이행 및 지불을 거부합니다."
차이신의 조사와 판결문건망(Judgment Document Network) 검색에 따르면 현재까지 최소 수십 개의 중소 부동산 회사가 에버그란데를 상대로 소송을 제기해 법원에 자신들이 체결한 지분양도계약 철회를 요청한 것으로 알려졌다. , 또는 Evergrande에게 지분 이전 금액을 지불하도록 명령합니다. Shao가 첫 번째 승소했습니다. 이번 소송에서 에버그란데는 보통 '계약금'이라는 형태로 지분 인수를 하고 있지만, 보통 초기 30%를 지급하고 나면 이후 분할납부는 부동산이 다 팔려도 다양한 방식으로 지급을 거부한다. 한 변호사는 Caixin에 다음과 같이 말했습니다. .”
Caixin 데이터에 따르면 현재까지 Evergrande Real Estate가 직접 관리하는 총 49개의 현지 회사가 유언집행자가 되었습니다. 이들 사건은 대부분 2021년 4월부터 7월 사이에 접수됐으며, 매달 증가하는 추세를 보였다.
또한 Evergrande Group은 일부 지방 정부에 대한 토지 지불을 불이행했습니다. 예를 들어, 2021년 7월 란저우시 천연자원국은 41개 개발 회사에 미지급 토지 이전 수수료를 가능한 한 빨리 상환하도록 요구하는 발표를 발표했습니다. “문화관광대도시”의 각 구획에 대한 프로젝트 회사.
홍콩 자본시장에 정통한 사람은 최근 몇 년 동안 에버그란데가 해외에서 약 15% 정도의 고금리 자금조달을 많이 받았고 지금까지 폭발한 적이 없다고 말했다. 그러나 그는 "에버그란데가 어떻게 이렇게 높은 금리로 오랫동안 돈을 벌 수 있을까?"라며 어리둥절하기도 했다.
높은 수익과 줄타기
오랫동안 Evergrande를 지켜온 시장 관계자는 Evergrande가 실제로 2017년 조정 기회를 놓쳤다고 생각합니다. 그해 Evergrande는 자본금을 1,300억 위안 늘리고 영구채로 1,129억 위안을 상환했습니다.계약 매출은 처음으로 5,000억 위안을 돌파했고, 매출은 47% 증가한 3,000억 위안을 돌파했으며, 순이익은 370억 5000만 위안으로 두 배 증가했습니다. 억 위안. 올해의 선입금은 2,675억 위안에 달했으며 이는 에버그란데 역사상 매우 높은 수준이다. 2013년 영구채의 금리가 매우 높았지만 Evergrande는 에버그란데가 3선과 4선 도시에서 1선과 2선 도시로의 레이아웃 전환을 완료하는 데 도움이 되었기 때문에 당시 차입이 옳았다고 여전히 믿었습니다. 1선 및 2선 핵심 도시 프로젝트 비율이 70%를 초과했습니다.
그러나 당시에도 Evergrande의 자금은 Xu Jiayin이 말한 것처럼 느슨하지 않았습니다. 2017년 제한자금을 공제한 에버그란데는 1520억 위안의 현금을 보유하고 있다. 2018년 Evergrande의 순이익은 722.1억 위안으로 급증했으며 토지 은행의 총 계획 건설 면적은 3억 평방 미터를 초과했습니다. 2018년 말 에버그란데의 총 차입금은 6,731억 4,000만 위안으로 2017년 7,323억 6,000만 위안에 비해 감소했지만 1년 이내 대출 상환액은 3,183억 위안으로 전체 차입금의 47.3%를 차지했다. Evergrande는 2018년에 토지 매장량에 대한 투자를 줄였지만 2018년 말 기준으로 Evergrande는 여전히 1910억 위안의 토지 자금을 지불해야 했으며 이 중 955억 위안을 2019년에 지불해야 했습니다. 같은 기간 에버그란데의 무제한 현금은 1293억 위안이었다.
2019년 에버그란데의 하락세는 순이익이 722억1000만 위안에서 335억 위안으로 급감했고, 이자부채는 약 8000억 위안, 고객 선급금은 1297억 위안으로 급감했으며 현금 1500억 위안으로는 부족했다. 3,721억 위안을 지불해야 하며, 1년 이내에 갚아야 할 부채. 2020년 순이익은 314억 위안으로 떨어질 것이다. 2021년 상반기에 Evergrande 부동산과 Evergrande Children's World Group Co., Ltd.의 부동산 사업은 순손실 41억 위안, 신에너지 자동차 사업에서 순손실 49억 위안, 105억 위안의 순이익은 자산을 매각해야만 얻을 수 있습니다.
즉, 에버그란데는 줄타기를 하고 있으며, 최상의 상황에서도 단기 부채를 갚기에는 현금을 보유하는 것만으로는 부족하다. 대조적으로, 다른 두 부동산 거물 Vanke (000002.SH)와 Country Garden(02007.HK)의 현금은 단기 부채를 충당할 수 있으며 선급금은 공급업체로 인한 무역 지급도 충당할 수 있습니다.
업계 관계자의 관점에서 Evergrande는 비틀거리며 오늘날까지 모든 위기에서 살아남았고 매번 새로운 지렛대를 사용하여 전략적 개발 기회를 얻었습니다.
투자 업계의 한 베테랑은 Evergrande가 상승하는 시장에서 위험한 균형을 유지하기 위해 높은 레버리지를 사용했다고 분석했습니다. 부동산 회사는 자금이 가장 중요하지만 토지 취득은 부차적입니다. 주택 가격의 일반적인 추세는 항상 상승하기 때문에 토지 가격은 소화 할 수 있으므로 누가 자금을 얻을 수 있는지가 가장 중요합니다. "Hengda의 극도로 높은 부채 비율, 높은 자금 조달 비용, 심지어 자본 및 토지 지불 불이행을 위해 가능한 모든 조치를 취하고 있으며 직원들에게 자금 조달 보상을 제공하는 한편으로는 Evergrande의 자본 사슬이 빡빡했음을 보여줍니다. 반면 Evergrande는 지금까지 그것을 유지할 수있었습니다. 이유는 항상 돈을받을 수 있습니다."
그러나 높은 금융 비용을 만회하기 위해 부동산의 지속적인 상승에 의존하면 항상 중단됩니다.
고객의 선지급은 이자비용을 내지 않아도 되는 부동산 개발업자에게 가장 저렴한 자금이지만, 에버그란데는 반케, 컨트리가든에 비해 상당한 격차가 있다. 계약매출액은 7000억 위안이며, 2020년 Vanke의 선급금은 6,847억 위안, Country Garden은 6,956억 위안, Evergrande의 선급금은 1,875억 위안에 불과하다. 10년 데이터에 기초하여, 현재 연도의 Vanke의 선수금이 종종 두 번째 해의 소득보다 높으며, 이는 선수금이 두 번째 해의 소득으로 이월됨을 나타냅니다. 2년차인 에버그란데의 분양율이 낮거나 이월되어 같은 해 매출을 달성한다는 뜻이다.
에버그란데의 선지급금이 적기 때문에 대출에 더 의존할 수 있기 때문에 금융비용이 더 많이 든다. 2020년 Vanke의 이자 부담 부채는 2585억 위안, 이자 비용은 167억 위안이 될 것입니다.이자 자본금 80억 위안을 뺀 순이자 비용은 87억 위안이 됩니다.
2020년 Evergrande의 이자 부담 부채는 7,165억 위안, 총 이자 비용은 817억 위안(은행 및 기타 차입금 이자 585억 위안, 선순위 어음 및 전환사채 이자 198억 위안, 33억 위안)이 될 것입니다. 중국 채권에 대한 이자 10억 위안. Evergrande가 이자 694억 위안을 자본화한 후 순이자 지출은 122억 위안에 불과했고 이자 자본화 비율은 85%에 달했지만 Vanke는 50%에 불과했습니다.
2020년 Country Garden의 이자부 부채 잔액은 3,265억 위안이지만 평균 이자 비용은 5.56%에 불과하고 이자 지출은 232억 위안이며, Country Garden은 자본화 비율이 100%에 도달하더라도 모든 이자를 자본화하고, 이는 Evergrande보다 높지만 대문자로 표시된 이자 규모는 Evergrande의 1/3에 불과합니다. 같은 계층의 두 부동산 회사에 비해 Evergrande의 연간이자 지출은 경쟁사보다 훨씬 높으며 명목 이익을 유지하기 위해 높은 비율의 이자 자본화를 통해 장부 지출을 줄입니다.
'이자자본화'는 부동산 회사에서 흔히 사용하는 회계처리 방식으로 금융비용이 아닌 차입금에 대한 이자지출을 자산으로 인식하며 매각 가능한 재고자산과 투자부동산에 도달하는 데 시간이 오래 걸린다 차입금에 대한 이자지출 대문자로 표시되고 Evergrande 보고서에 "개발 중인 자산"으로 나열될 수 있습니다.
2017년부터 2020년까지 Evergrande는 매년 450억, 599억, 509억, 694억 위안의 이자를 자본화할 예정이며, 그 결과 2020년 "개발 중인 부동산"의 이자 자본 잔액은 1,697억 위안에 도달했습니다. .
순이익은 Evergrande의 자금 조달을 위한 필수 전제 조건입니다. 에버그란데부동산은 전략적 투자를 도입하면서 2017년부터 2020년까지 4년간 순이익을 243억, 500억, 550억, 600억 위안 이상으로 하고 순이익의 68% 이상을 확보하겠다고 약속했다. 매년 주주들에게 분배될 것입니다. 업계 관계자는 "이월율이 높으면 매출 인식 속도가 빨라지는 동시에 비용도 뒤로 밀려 수백억 원대의 이익을 낼 수 있다"며 "에버그란데는 판재가 크기 때문에 어렵지 않다"고 말했다. , 그리고 그 중 10%는 수백억입니다. 이익이지만 이것은 유지하기 어렵습니다. 다른 TOP10 부동산 회사에 비해 Evergrande의 부동산은 베이징, 상하이, 광저우, 선전에서 거의 상위 5 위 안에 들어가는 경우가 거의 없습니다. 주로 규모에 달려 있습니다. , 그리고 자본 비용과 인건비가 다른 사람들보다 훨씬 높습니다. 집은 팔렸습니다. 가격은 다른 사람들보다 저렴합니다. 어떻게 돈을 벌 수 있습니까?"
2021년 상반기 에버그란데는 전국 할인 판매 및 부채 상환에 나선다.에버그란데에 따르면 평균 배송 가격은 전년 동기 대비 11.2% 하락에 그쳤지만 매출은 전년 동기 대비 444억 위안 감소했다. 가격 인하 때문만은 아닐 것이고, 고난이 누적된 결과일 것이다.
쉬자인의 자본 이야기
최근 몇 년간 에버그란데는 부동산을 넘어 변화를 모색하기 위해 많은 노력을 기울였지만, 더욱 인상적인 것은 자본시장의 거품이다. 차 한 번도 팔지 않은 에버그란데 모터가 한때 6400억 홍콩달러를 돌파했다. 20년 전의 시장 가치로 보면 몇 조 위안의 주택을 판매한 차이나 에버그란데는 두 배! Evergrande Motor의 현재 시장 가치는 HK$300억 아래로 떨어졌습니다.
Caixin은 Xu Jiayin의 "Circle of Friends"의 개인 상사가 한때 Evergrande Health(Evergrande Auto의 전신) 주식 8천만 주를 주당 0.3홍콩달러에 소유하고 있었고 주당 50홍콩달러 이상에 팔았다는 사실을 알게 되었습니다. 억 홍콩 달러. 그 동안 그는 HK$20에 Evergrande Motor의 배정에 참여했고 주가가 급락한 후에도 계속해서 그 자리를 메우다 결국 기관에 의해 청산되었습니다.
Evergrande Motor의 미스터리한 운영도 자금을 조달해야 합니다. 2020년 연차보고서 당시 에버그란데는 자동차 제작에 474억 위안을 투자했다고 밝혔는데, 일부 시장 참가자들은 "에버그란데 자동차가 2차례에 걸쳐 300억 홍콩달러를 조달해 투자자들과 함께 투자했다는 의미"라고 분석했다. 에버그란데 자체는 투자를 많이 하지 않았지만, 시가가 높아 주식을 고가에 담보로 자금을 조달할 수 있다"고 말했다.
2018년 9월, Evergrande는 Xinjiang Guanghui Group에 145억 위안을 투자하여 2대 주주가 되었으며, Guanghui Automobile(600297.SH)이 중국 최대 자동차 딜러이기 때문에 자동차 판매 이야기이기도 합니다. 그러나 2020년 11월 1일 Evergrande는 지분을 Shenergy Group에 148.5억 위안에 매각했습니다. 이제 2019년 1월 Evergrande Health 는 Jiang Dalong의 NEVS( National Electric Vehicle Sweden ) 지분 51%를 미화 9억 3천만 달러에 매각했습니다 . 이 인수가 Evergrande에 거의 가치가 없음을 알 수 있습니다. 당시 Xu Jiayin은 신속하게 결정했습니다. 따라서 Jia Yueting 과의 이전 FF 협력 이 실패한 후 Evergrande는 자동차 제조 신화를 계속할 이야기가 시급히 필요합니다. 물론 인수 후 Evergrande Health의 주가는 급등했습니다.
2020년 8월 9일, Evergrande Health는 홍콩 증권감독관리위원회(Hong Kong Securities Regulatory Commission)로부터 지분이 매우 집중되어 있다고 지적했습니다. 지분의 %는 에버그란데의 지분 74.99%와 함께 총 94.82%였으며, 다른 투자자가 보유한 주식은 4449만주(발행주식의 5.18%)에 불과했다. 이처럼 집중도가 높은 상황에서 주가가 급등하고 폭락한 것은 놀라운 일이 아닙니다.
(주)알비비그룹(이하 "알비비"라 함) 역시 빠른 자금조달의 역사입니다. Evergrande는 주식 스왑을 통해 40,000개 이상의 오프라인 매장에서 지분의 51%를 인수했습니다. 이 경우 구매 가격을 지불하지 않아도 됩니다. 대신 상장을 미끼로 RV Bao에 지분을 제공했습니다. 10억 이상.원은 매장 리노베이션 및 시스템 통합을 하고 많은 자산을 얻습니다. 2020년 말 기준 RVB의 총 자산과 순자산은 각각 47억4100만 위안과 31억6000만 위안에 달했다.
2021년 3월 29일 RV Bao는 자금 조달 금액이 163.5억 홍콩 달러인 17명의 전략적 투자자를 소개했습니다. 청약이 완료된 후 17명의 투자자는 대상 회사의 총 지분 10%를 보유하게 됩니다. 따라서 대상 기업의 총 가치는 약 1,635억 홍콩달러입니다. 자금조달은 신주와 구주를 결합한 매각이다. RV Bao는 투자자에게 6억 5,100만주의 신주를 발행했으며 China Evergrande도 6억 5,100만주의 구주를 81억7500만 홍콩달러에 매각했다.
이는 Evergrande가 RV Bao를 1년 만에 1,635억 홍콩 달러로 평가하고 81억 7,500만 홍콩 달러를 현금화했음을 의미합니다. 왜 그러한 환상의 "재정적 기술"이 투자자를 게임으로 끌어들일 수 있습니까? 청약에 참여한 한 기관투자자는 "모두가 15% 도박 계약을 꿈꾸고 있다. RV Bao가 1년 동안 Hengda에 상장되지 않았다면 여전히 돈을 돌려받을 수 있다. Hengda Property가 곧 상장되기 전에, Evergrande는 자본 시장에서 기회를 잘 잡을 것입니다."
그러나 일부 투자자는 "RV Bao가 집과 자동차를 모두 판매한다는 이야기 일뿐입니다. Evergrande는 1 년 이내에 문제가 없으므로 감히 투자합니다. 그러나 RV Bao의 자격은 상대적으로 열악하고 훨씬 나쁩니다. 에버그란데의 자산이다. 상장하지 않는 것이 좋고, 상장 후 더 골칫거리가 되고, 실적이 좋지 않으면 실적이 나온다”고 말했다.
많은 조직에서 에버그란데가 "크지만 떨어지지는 않는다"고 믿고 최소 1년 동안은 떨어지지 않을 것이라고 믿기 때문에 RV 보물을 구입합니다. 한 기관투자가는 "작년 에버그란데가 주식전환을 하다가 채권이 급격히 떨어졌다. 에버그란데가 떨어지지 않을 것이라고 판단하고 매수 후 큰 돈을 벌었다. 이전 기간이지만 핑안이 구하지 않을 것 같아서 감히 사지 못한다"고 말했다.
Evergrande 위기가 심화된 후 RV Bao의 투자자는 다음과 같이 말했습니다: "당시 Evergrande는 중간 결과를 위해 현금화하기를 열망했습니다. 우리는 그들과 다른 약속이나 보증 조건을 논의할 시간이 없었습니다. 지금은 매우 유감입니다. ."
2021년 6월 기준 Evergrande의 최근 총 주식은 132억 4,800만 주이며 Xu Jiayin, Ding Yumei 및 그의 가족 및 가족은 10,162,120,000주를 보유하여 총 주식의 76.7%를 차지합니다. 상장사 주주의 관점에서 분석하면, 에버그란데 상장 이후 배당금 총액은 691억8500만 위안(약 6조 7000억 원) 중 529억6500만 위안(약 5조 5000억 원)을 Xus와 그 가족들에게 배당했다.
Evergrande의 캐피털 스토리는 확장을 위한 것인가, 아니면 부채에 시달리는 Evergrande 부동산에서 잠시 쉴 수 있는 것인가? 자본시장 베테랑은 "에버그란데는 자동차와 RV 바오의 두 부문 운영을 통해 에버그란데의 대차대조표상의 전체 부채비율을 줄였다. 높은 밸류에이션을 통해 자금조달을 확보했다. 에버그란데는 자동차가 될 수 있다. 남들보다 조금 더 길지만 결국 에버그란데는 남사에서 넓은 면적의 토지를 취득하는 등 토지와 부동산에서 돈을 벌기 위해 차에 투자한다는 명목으로 토지를 봉인하고 있습니다. 청을 보기에는 너무 복잡해서 감히 투표할 수 없습니다."
그 화려함은 결국 빛을 발하게 될 것입니다. 주택 가격의 하락과 3개의 레드 라인의 구현으로, TengNuo 금융 기술은 운영에 누적된 계속 증가하는 금융 비용을 견딜 수 없었고, 한때 무적이었던 Evergrande는 많은 위기에 빠졌습니다.
Xu Jiayin의 개인 자산도 조용히 변화하고 있습니다. 최근에 홍콩에서 자신이 점유한 언덕 위 맨션이 "개명"을 거쳤으며, 이는 이후 해외 자산 처분에 대한 유연성과 편의성을 높일 수 있습니다. Xu Jiayin은 원래 Giant Mountain Co., Ltd.(이하 "Jushan"이라고 함)를 통해 Buli Path의 10C에 있는 방갈로를 소유하고 있습니다. 홍콩 기업 등기부 문서에 따르면 쉬자인은 7월 30일 주산 이사직에서 물러났고 같은 날 회사 이사인 탄 하이쥔(Tan Haijun)으로 교체됐다. 9월 16일 현재 홍콩 기업 등록부의 문서에 따르면 Jushan은 아직 주주 변경 기록을 기록하지 않았으며, 이는 Xu Jiayin이 여전히 회사의 주주임을 의미합니다.
지난 10년, 즉 2011년부터 2020년까지 Evergrande Group은 배당률 50%로 연간 배당금을 분배했으며, 이는 Poly, Sunac, Country Garden, 그리고 반케.
막대한 배당금은 누구에게 분배됩니까? 2021년 6월 기준 Evergrande의 최근 총 주식은 132억 4,800만 주이며 Xu Jiayin, Ding Yumei 및 그의 가족 및 가족은 10,162,120,000주를 보유하여 총 주식의 76.7%를 차지합니다. 상장사 주주 관점에서 분석하면 에버그란데의 2009년 상장 이후 배당금 총액은 691억8500만 위안(약 5조 5000억 원) 중 529억 6500만 위안(약 5조 5000억 원)을 Xus와 그 가족들에게 분배했다.