참여정부의 집값하락 예측은 정확하였는가?

[♥강남구민♡]

참여정부의 집값하락 예측은 정확하였는가?

 

주변 지인들 중에 정부의 집값 하락에 대한 예측보도를 믿고 집 구입을 망설이다 작년 가을 큰 낭패를 당한 분들이 있다. 과연 집값은 정부의 예측대로 떨어질 것인가?

강남의 사례에서 보면 알수 있듯이 정부의 각종 규제에 반발하여 현재 강남은 일반시민이 더 이상 진입할 수 없는 고가의 장벽을 형성하였다. 강남에 집을 가진 사람이 종부세 몇백만원 때문에 1~2억 하락한 급매로 집을 팔았다는 기사를 믿는 순진한 분들이 아직도 있는지 묻고 싶다.

강남 집값 상승에 대해 배아파 하기 보다는 제2의 강남이 될 수 있는 지역을 찾아 보고 그 지역이 지닌 미래의 가치를 발굴하면 얼마든지 성공하는 투자를 하리라 본다.

주식시장에서 미인주를 꾸준히 발굴하여 테마를 형성하고 장기투자를 통한 가치창출의 사례를 종종 보게 되는데 대표적인 투자가를 꼽는다면 워렌버핏일 것이다. 현재가치가 저평가 되어 있는 지역을 찾아 미래의 개발호재와 잠재력을 꿰뚫어 보는 안목을 갖춘 투자가라면 나는 어디를 선택할 것인가?

주식이나 부동산이나 시간이 지나고 나면 추세가 보이지만 그때는 투자시기를 놓치는 경우가 대부분이다.

올해 상반기는 대출규제에 의한 인위적인 집값 하락을 유도하고 있는데 왜 집값은 하락하지 않고 있는지를 잘 생각해 보시길 바란다. 수도권 지역의 집값이 계속 보합세를 유지하는 가운데 몇개의 급매물 가격을 기준으로 마치 집값이 당장 폭락할 것 처럼 기사를 쓰는 개그맨 같은 기자도 있었다.

부동산 투자시 내가 가진 선입견으로 인해 미래의 미인주를 놓치는 경우가 종종 있는데 참여정부의 남진정책은 동탄을 종점으로 이제 끝났다고 본다. 이제 남쪽으로만 바라보는 시각에서 벗어나 부동산 투자지역에 대한 시야를 넓이는 안목이 중요한 시점이다.

올해 하반기 부터 남양주 별내와 진접지구, 양주, 동두천을 중심으로 서울 동북쪽에 대단지 아파트가 분양되고 있으며 교통망 등 인프라 구축이 진행중이다. 주변지역의 대단위 분양과 인프라 구축으로 교통이 집결되는 곳을 주목하시기 바란다.

서울 동북부 지역을 대표하는 랜드마크를 찾아내고 그 지역의 미래가치를 발굴할때 분명 성공하는 투자가 될 것이다. 최근 노원구는 남양주시와 4호선 차량기지 이전을 위한 협약을 체결하였으며 현재 타당성에 대한 공동연구가 진행중이다. 연구결과는 상반기에 완료예정이며 연장되는 노선은 당고개역에서 남양주 진접지구 까지 12Km 구간이다. 4호선 연장은 남양주 주민들의 숙원사업이므로 최소한 2010년 까지는 착공이 완료될 것으로 예상한다.

노원구청에서는 창동 차량기지와 운전면허 시험장을 이전하고 초고층 업무시설을 유치하기 위해 많은 노력과 역량을 집중하고 있다. 노원지역이 그동안 소외받았던 가장 큰 원인은 업무시설과 상업시설 부족에 따른 베드타운의 한계에 있었다.

교통방송에 상습 정체구간으로 방송되는 동부간선도로가 월계교에서 의정부 시계까지 왕복 4차선을 6차선으로 확장하여 상습 정체구간이 해소될 전망이다. '07년 8월 부터 공사착공이 시작되며 총공사비는 2천 477억원이 소요될 예정이다. 동부간선도로 확장에 따른 시너지 효과는 외곽 순환도로와 연계되어 노원구 전역 및 서울 동북부 지역의 교통난을 해소할 것으로 본다.

외곽 순환도로 사패산 터널공사가 환경단체의 반대로 수년째 지연되었는데 현재 남아있는 4Km 구간이 '07년 12월에 완공된다. 미완성된 구간에서 민자로 유치된 고속도로중 가장 많은 수익을 내고 있고 터널구간의 공사 때문에 국도로 돌아가야 하는 불편이 있는 약점을 가짐에도 불구하고 최근 통행료 수입이 초과이익을 달성하였다.

서울시가 역세권 지역의 조례를 개정하여 역세권을 중심으로 반경 250~500m 이내 주거지역을 준주거지역으로 변경이 가능하도록 하였다. 용도 변경시 건폐율 60%, 용적율 400% 까지 허용이 되므로 향후 재건축시 큰 혜택을 보는 지역이다. 특히 상계주공 아파트 단지는 지난 1987~1988년에 건축되어 평균 20년이 된 아파트 단지군으로 도시계획 사업으로 자체 교통망과 인프라 구축이 잘되어 있으며 대단지를 형성하고 있어 투자가치가 높다. 도시계획, 주거공간 재정비 사업의 일환으로 역세권을 중심으로 '07년 12월 까지 1차 확대사업을 추진중이며 1차 확대는 노원 역세권(4,7호선), 수락산 역세권(7호선), 석계 역세권(1,6호선) 지역이다.

노원지역은 강남의 대치동과 비교해도 손색이 없을 만큼 교육에 대한 인프라가 탁월하다. 이미 알려진 은행사거리의 학원가는 유명세를 타고 있으며 은행사거리가 지닌 구조적 결점인 신설학원을 위한 건축물이 부족하여 최근에는 노원역을 중심으로 거대 학원가를 형성하고 있는 중이다.지난 4월에 메가스터디가 상계주공 3단지 맞은편에 강북점을 개원한 것에 주목할 필요가 있다. 메스컴에 보도된 자료에 따르면 올해 서울지역 6개 외국어고와 2개 과학고에 진학한 신입생 중 35%가 노원, 강남, 양천, 송파 등 4개구 출신이다. 즉 특목고 신입생들의 출신지역 편중 현상이 심각한 것이다. 2007학년도 특목고 신입생들의 출신지역 분포는 노원구 275명(10.9%), 강남구 233명(9.3%), 양천구 217명(6.2%), 송파구 156명(6.2%) 이다.

당현철 개발 공사가 올 하반기 부터 착공될 예정이며 왕십리에서 중계동 까지 경전철 노선이 확정단계에 있다. 공릉동에는 나노단지를 유치하고 석계역에는 민자역사 건립을 추진중이다. 

올해 상반기는 매수세와 매도세간 팽팽한 균형을 유지하고 있지만 시중은행이 수익을 창출하는 주택대출에 대해 지속적으로 규제가 사실상 어려울 것이다. 5년에서 10년을 내다보는 안목으로 지금부터 꾸준히 발품을 팔아 현장을 탐방하고 조사지역의 내재가치를 분석하시기 바란다.

위에서 소개한 노원지역은 창동 차량기지가 이전하고 초고층 업무시설이 들어오면 대대적인 인구유입과 이에 따른 주택난 해소를 위해 용적율 400%로 재건축시 중대형 부촌으로 거듭날 것이다. 현재가 아닌 미래의 가치분석이 필요한 시점이다.

[강남아줌마]

정확하긴...ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ....아마추어한테 뭘 바랍니까?!

[東明公認(菊香)]

ㄳㄳ

[강남불패]

항상 부정확했죠....

[開浦洞再建築]

항상 헛다리만 잡았죠....