분당 아파트 시계는 '2005년'…파크뷰 고점 대비 10억 뚝

[이화공인]

분당 아파트 시계는 '2005년'…파크뷰 고점 대비 10억 뚝

랜드마크 집값 현주소②목동·용산·분당·과천

집값이 급등하던 2006년 강남권(강남·서초·송파)과 함께 ‘버블세븐’에 속했던 목동과 분당 아파트 값이 요즘  ‘굴욕’을 당하고 있습니다. ‘가격 하락’ 정도의 수식어로는 부족할 정도로 아파트값이 많이 떨어졌습니다.

‘신흥 부촌’에 ‘준강남’이란 별명이 있던 용산과 과천 아파트도 사정은 마찬가지입니다.

◆목동

▶목동 터줏대감 신시가지아파트

서울 양천구에 위치한 목동신시가지는 총 14개 단지 2만6608가구 규모로 1980년대 말 조성된 대규모 택지지구입니다.

신시가지가 조성되기 전만해도 이곳은 여름이면 안양천이 넘치는 상습침수구역이었습니다. 1985년부터 1988년까지 신시가지 아파트가 단지별로 입주를 시작했지만 상습침수구역이라는 이미지 탓에 오랫동안 미분양 물량이 해소되지 않아 업체들이 골머리를 썩기도 했습니다.

하지만 2000년대 들어서면서 목동은 서남부권의 대표적인 부촌으로 자리매김하게 됩니다. 탄탄한 학군수요를 바탕으로 수도권의 상류층이 목동으로 모여들기 시작했고 2006년에는 강남·서초·송파 등 강남권을 넘볼 정도까지 됐습니다.

신시가지 14개 단지 중 가구수가 많은 2개 단지를 중심으로 2005년부터 아파트값 추이를 살펴봤습니다.

먼저 신시가지7단지는 고층아파트(2049가구)와 저층아파트(480가구)로 구분돼있으며 입주연도는 1988년으로 신시가지 14개 단지 중 가장 늦습니다.

신시가지7단지(고층)은 2007년 1월 당시 90㎡형 아파트 값은 7억5500만원으로 최고가를 기록합니다. 이후 계속되는 경기침체로 아파트 값은 줄곧 떨어져 최근 시세는 6억3000만원 선에 형성돼있습니다. 이 가격은 2006년 5월(6억4500만원) 당시 가격 수준입니다.

신시가지14단지는 1987년에 입주한 단지입니다. 총 34개동 3100가구 규모로 주택형(이하 공급면적)은 74~181㎡형으로 구성됐습니다.

이 단지 154㎡형은 2007년 10월 15억5000만원으로 최고점을 찍고 15억원 선을 유지하다 2008년 말 글로벌금융위기와 함께 하락세로 돌아섭니다. 최근 이 아파트는 11억원 선에 시세가 형성돼 있으며 이 가격은 2006년 1월(10억3500만원)로 회귀한 가격입니다.

▶목동의 마천루, 현대하이페리온I·트라팰리스

목동 신시가지단지 끝자락인 목동과 오목교역 인근에는 현대하이페리온I, ll와 트라팰리스를 중심으로 고급 주상복합들이 들어서있습니다.

이 단지들은 인근에 새로운 명문교로 떠오른 목운초와 목운중이 위치해있고 현대백화점, SBS방송국 등 업무 및 편의시설도 가까워 최고의 주거환경을 자랑합니다.

주상복합아파트는 최근 높은 관리비와 환기, 냉·난방 문제로 인기가 떨어지고 있지만 2000년대 초반에는 초고층 전망과 고급화 전략을 내세워 구매력을 갖춘 부유층에게 인기가 높았습니다.

이 때문에 2000년대 초 아파트값 폭등 당시 시장 불안 요인의 주범으로 눈총을 받기도 했습니다.

목동을 대표하는 고급 주상복합 아파트인 현대하이페리온I, 트라팰리스(이스턴)를 중심으로 아파트 값 추이를 살펴보겠습니다.

목동 916번지에 위치한 현대하이페리온I은 3개동 466가구로 주택형은 185~241㎡형의 대형 아파트로 구성돼있으며 입주는 2003년 7월 입주를 시작했습니다.

지하 3층부터 지상 7층까지는 현대백화점 목동점이 입점해있으며 오피스텔 1개 동과 주상복합 2개동으로 구성돼있습니다. 이 중 101동은 최고층 높이가 69층(256m)입니다.

이 단지 204㎡형 현재시세는 15억5000만원으로 2006년 6월(15억6000만원) 가격과 비슷한 수준입니다. 이 단지는 2007년 1월 17억7500만원으로 최고점을 찍은 뒤 가격이 하락했습니다.

트라팰리스는 2개동으로 구성돼있습니다. 이스턴에비뉴(258가구)와 웨스턴에비뉴(264가구)으로 나뉘며 입주는 2009년 1월 시작했습니다. 주택형은 138~294㎡로 구성돼있고 최고층은 48층입니다.

트라팰리스(이스턴) 138㎡형의 입주 당시 매매가는 9억8000만원 선이었습니다. 2011년까지 꾸준히 상승세를 기록해 5월에는 13억5000만원까지 올라갔습니다. 입주 4년 차에 접어드는 단지로 거래사례가 빈번하지 않지만 현재 시세 12억5000만원 선으로 추정되며 이 가격은 2010년 1월(12억원) 시세와 비슷한 수준입니다.

◆용산

▶회장님도 사는 이촌동 GS한강자이

동부이촌동은 서울에서 풍수지리학적으로 매우 좋은 위치에 있다고 합니다. 압구정동이나 도곡동 등 부촌에 비해 뒤질 것이 없다고 합니다.

이런 이촌동 430번지에 위치한 GS한강자이는 동부이촌동 내에서도 최고가 아파트로 최고 25층, 10개동, 656가구, 공급 92~309㎡로 구성됐으며 2003년 4월에 입주했습니다.

GS한강자이는 단지 내 조경이 잘 돼 있고 보안이 좋아 대기업 임원급, 금융계 행장급, 연예인들이 많이 거주하고 있습니다. 또 각 동의 최상층은 펜트하우스로 꾸며져 있는데요 GS와 이수그룹 회장님들이 거주해 더욱 유명하다고 합니다.

이 단지에서 무엇보다도 손 꼽히는 건 저녁 야경과 한강 조망인데요, 이 때문에 같은 동 내에서도 한강뷰에 따라 몇 억씩 가격 차이가 나기도 합니다.

교통은 매우 편리합니다. 중앙선과 지하철4호선 이촌역을 걸어서 5분 정도면 이용할 수 있고 한강대교와 동작대교를 사이에 두고 있어 강변북로와 올림픽대로의 이동이 편합니다.

이촌동 내 다양한 상점 및 식당들이 있고 국립중앙박물관·용산가족공원도 등도 가깝습니다. 학교는 서울신용산초등·용강중중경고 등으로 통학이 가능합니다.

178~181㎡형 시세는 현재 18억5000만원선으로 2008년 5월 정도와 비슷한 가격입니다. 최고점을 찍은 2008년 8월(20억5000만원)보다는 2억 정도 차이 납니다.

▶청약광풍 몰고 온 시티파크

한강로3가 63-389번지에 위치한 시티파크1단지는 주상복합 단지로 최고 43층, 3개동, 421가구로 구성됐고 입주는 2007년 8월입니다.

2004년 분양 당시 시티파크1단지는 평균 경쟁률 328대1, 최고 698대 1로 청약광풍을 몰고 오기도 했습니다.

청약 통장이 필요 없는 데다 당첨되기만 억대 프리미엄이 거뜬히 붙을 것으로 예상됐고 바로 되 팔 수도 있었으니 당첨은 로또에 견줄만한 것이었습니다.

하지만 이렇게 관심이 몰렸던 만큼 세무조사라던가 투기단속 등 말도 많고 탈도 많기도 했습니다.

시티파크1단지는 인근 파크타워와 더불어 2000여가구가 있어 용산의 최고급 주거단지입니다. 남산공원·국립중앙박물관·전쟁기념관 등 문화시설 이용이 편리하고 중층 이상으로는 한강조망이 가능합니다.

특히 단지 내 입주민을 위한 피트니스센터·골프연습장·코인세탁실·게스트룸·독서실·연회장 등의 편의시설과 넓은 로비, 주민복지시설이 잘 조성돼 있습니다.

184㎡형 시세는 현재 16억원선입니다. 이 시세는 2007년 7월과 같습니다. 현재 시세는 최고점인 2007년 11월(18억원)보다 2억원 내렸습니다.

◆분당

▶1기 신도시의 시작, 시범한양

1989년, 폭등하는 집값을 잡기 위해 수도권 5곳에 신도시 개발계획이 발표됐고 그 중 한곳이 분당 신도시입니다. 개발계획 발표 7개월 만에 시범단지가 분양됐고 2년만인 1991년부터 첫 입주가 시작됐습니다.

분당은 강남과 가까운 지리적 특성으로 강남권 집값 상승의 파장이 가장 빨리 도달한 곳의 하나였습니다.

당시 '천당 아래 분당'이라는 신조어까지 만들어질 정도로 아파트값이 치솟았지만 올해 입주 20년차를 맞은 분당은 2기 신도시에 그 자리를 내주며 아파트값도 하락세를 나타내고 있습니다.

그럼 1기 신도시 시대의 첫 발을 내딛은 시범단지를 중심으로 아파트값 변동 추이를 살펴보겠습니다.

분당신도시 내 단지 중 가장 큰 규모를 자랑하는 시범한양아파트는 총 33개동 2419가구입니다. 단지규모에 걸맞게 주택형도 40~262㎡형으로 다양하게 구성돼있습니다.

시범한양 111㎡형은 현재 시세는 5억4000만원 선으로 2005년 7월(5억4000만원)의 시세로 돌아갔습니다. 이 아파트가 가장 비싸게 팔렸던 시기는 2007년 1월로 6억8500만원이 최고점 시세입니다.

▶분당의 자존심, 파크뷰

분당에서도 알짜 지역으로 꼽히는 정자동에는 고급 주상복합 아파트가 많아 부촌의 이미지가 강하고 카페거리로도 유명합니다. 이 때문에 분당 내에서도 다른 지역에 비해 아파트 값이 높게 형성돼있습니다.

정자동 주상복합 중에서도 대표 단지로 꼽히는 파크뷰는 2004년 6월부터 입주를 시작했으며 단지규모는 30~35층, 13개동, 총1829가구로 주택형은 109~314㎡형으로 구성돼있습니다.

일부 동에서 탄천 조망이 가능하고 상가동과 주거동이 분리돼 다른 단지에 비해 선호도가 높은 편입니다.

파크뷰는 한때 '올해 가장 많이 오른 아파트, '올해 가장 비싸게 팔린 아파트'를 뽑으면 꼭 순위 안에 들던 대표 고급 아파트였습니다.

하지만 2008년 금융위기 직격탄을 맞으면서 아파트 값이 하락세를 걷기 시작했고 최근에는 '주상복합의 굴욕' '시세 반 토막' 등의 기사에 이름을 자주 올리고 있습니다.

이 단지 210㎡형은 강남권 주요 아파트보다 하락폭이 더 깊습니다. 지난 시리즈에서 강남권 주요단지가 2006년 초 시세로 돌아간 것으로 조사됐지만 파크뷰는 더 떨어져 2005년 3월 시세로 돌아간 것으로 조사됐습니다.

현재 시세는 14억원 선이고 이 가격은 2005년 3월(13억원) 당시 시세와 비슷합니다. 주상복합 인기가 하늘을 찌르던 2007년 6월 매매가가 24억원 이었던 것과 비교하면 약 10억원 정도 가격이 빠졌습니다.

◆과천

▶별양동 주공6단지

과천시 별양동 52번지에 위치한 주공6단지는 최고 5층, 47개동, 1262가구, 52~89㎡로 구성돼 있고 1982년에 입주한 재건축 단지입니다.

4호선 과천역을 걸어서 4분이면 이용할 수 있으며 문원체육공원·중앙공원·엔씨백화점 등 편의시설과 공원이 풍부하며 청계초·문원중·과천중·과천고 등으로 통학이 가능합니다.

재건축 단지인만큼 정책 변화에 대해 민감하게 반응하는 편입니다. 재건축뿐 아니라 부동산 시장의 호황기였던 2007년 6월에는 82㎡형은 10억3500만원까지 시세가 오르기도 했었습니다.

하지만 다른 사업장에 밀려 재건축 사업진행도 미미하고 외환 위기가 온 2009년 1월에는 7억5250만원까지 하락하기도 했습니다. 지금 시세는 7억9000만원 정도입니다. 2009년 4월 정도와 비슷한 수준입니다.

2010년 안전진단을 받은 상태로 2012년 4월에는 GS건설이 시공사로 선정됐습니다.

저층이라 일반 분양분이 1000가구 이상은 나올 것으로 예상되고 남은 재건축 중에는 사업진행이 제일 빠를 것으로 예상돼 앞으로 사업추진 행보를 주목해봐야겠습니다.

▶과천 최대 래미안슈르

래미안슈르는 과천주공 3단지를 재건축한 단지로 원문동과 별양동에 걸쳐 자리 잡고 있습니다. 단지규모는 10~25층, 48개동, 3143가구의 대단지입니다.

중앙동 래미안에코펠리스(구 주공11단지)에 이어 과천의 두 번째로 재건축을 통해 신규 아파트가 공급됐고 2008년 8월 입주를 시작했습니다.

래미안슈르 입주 당시 낡은 주공아파트가 즐비했던 과천에 들어서는 신규아파트로 주목을 받았습니다.

한때 준강남으로 불릴 만큼 아파트값이 강세를 보였던 과천이지만 금융위기 이후 하락세를 면치 못하고 있습니다. 특히 정부청사 이전이 속속 시작되면서 앞으로의 아파트 시장 전망도 그리 밝은 편이 아닙니다.

과천의 대표 신규 단지인 래미안슈르 109 아파트값 추이를 살펴보면 입주 당시 8억3000만원이었던 시세는 금융위기와 맞물려 하락세를 이어갑니다. 이후 어느 정도 가격이 회복돼 2009년 8월에 8억5000만원으로 최고가를 기록합니다.

현재 가격은 6억6000만원으로 입주 당시 시세에도 못 미치는 수준입니다.