부동산매매의 세금(취득세, 양도세등)

[이상근]

	회생활을 하면서 가장 중요한 것 중의 하나는 물건을 사고 파는 과정에서 그것을 자신의 용도에 알맞게 쓰이도록 하거나 남이 사용할 수 있도록 하는 절차라 할 수 있을 것입니다. 그 중에서도 지방세와 관련지어서는 토지나 건물과 같은 부동산매매 등이 가장 중요하다고 할 수 있습니다. 이에 대하여 여러분께서 반드시 알고 계셔야하는 사항들에 대하여 조목조목 설명하여 드리고자 합니다.

	계약체결전 주의사항 매매계약을 체결하기 전에는 우선, ①등기부등본(법원등기소)을 열람하여 부동산물건과 소유자가 일치  하는지, 담보권설정 사실 등을 확인하고, ②구청에서 도시계획확인원·건축물관리대장·토지대장 등을   열람하여 해당 부동산물건에 대한 일반사항을 확인하여야합니다. 매도자의 경우에는 해당물건의 양도에 따른 양도소득세가 얼마인가를, 매수자는 취득세와 등록세가  얼마 인가에 대하여 대략적으로라도 알고 있어야합니다. 계약체결시 주의사항 계약체결시에는 계약당사자(또는 그 대리인)임을 확인하고, 계약내용 중 목적물의 표시(등기부등본, 토지대장 등)가 정확한지를 반드시 확인하여야하고, 만약 부동산 등기부등본상에 가등기, 근저당, 저당권, 압류 등이 있을 경우에 매도자와 이에 대한 향후 처리방법을 약정하여야합니다. 매매계약체결이후 잔금지급일 이전에 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등 문제발생을 대비한 약정도  하는 것이 바람직합니다. 부동산 등기시 주의사항 등기의 일반원칙 - 신청주의 원칙 : 등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는, 그 등기가   어떠한 등기이건 당사자의 신청에 의하여서만 이를 할 수 있습니다(부동산등기법 제27조) - 신청방법 : 등기신청은 법이 정한 서면에 의하여서만 가능하고, 또한 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야합니다. - 출석주의 원칙 : 등기를 신청하는 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여  신청하여야합니다. 또한 대리인이 출석하는 경우에는 그 대리인에게 등기신청을 위임한다는 위임장이   필수적입니다. 소유권이전 등기시 필요한 서류 - 토지대장, 건축물관리대장 1부 - 등기원인 증서 : 매매계약서 등(구청의 검인필요) - 등록세 영수필 확인서 및 통지서 1통 - 부동산양도신고 확인서, 등기의무자 등기권리증, 인감증명서 - 신청서 부본 2부. - 주민등록등본 1부. - 위임장(대리인 신청시) - 국민주택채권매입증 - 등기신청 수수료 : 부동산 개수당 5,000원(등기수입증지 첨부) 등기절차

취득세는 현재 서울특별시세 13개 세목 중의 하나로서, 토지·건물 등 취득세 과세대상물건을 취득한 자가  납세의무자입니다(차량 포함 설명)

여기서 취득이라 함은 『매매·교환·상속·증여·기부·법인에 대한 현물출자·건축·공유수면 매립·간척에 의한  토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득(原始取得)·승계취득(承繼取得) 또는 유상(有償)·  무상(無償)을 불문한 일체의 취득』을 말하고 있습니다.

취득세의 과세표준과 세율에 대하여 살펴보자면,

- 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하는 것이 원칙이나 다만, 년부(年賦)로 취득하는 경우에는  년부금액(年賦金額)으로 한다고 규정하고 있습니다.

- 취득당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액에 의하고 있지만, 신고 또는 신고가액읔">

공동시설세는 소방시설·오물처리시설·수리시설 기타 공공시설에 필요한 비용에 충당하기 위하여 그   시설로 인하여 이익을 받는 자에 대하여 부과하는 목적세로서 재산세를 부과할 때 함께 병기하여 납세고지  됩니다.

납세의무자 : 건축물·선박 소유자
과세표준(시가표준액)과 세율

과 세 표 준	세 율	비 고
500만원 이하의 가액	0.6/1,000	ㅇ화재위험건축물에 대하여는 당해세율의 100분의 200으로 함.
1천만원 이하의 가액	0.8/1,000
2천만원 이하의 가액	1.0/1,000
3천만원 이하의 가액	1.2/1,000
5천만원 이하의 가액	1.4/1,000
5천만원을 초과하는 가액	1.6/1,000

- 세액계산에 있어서는 위 각 구간은 구분된 세율을 직전 구간의 과세표준을 제한 금액에 대하여 당해 세율을 적용하여 산출된 금액을 합하여 당해 세액으로 합니다.

- 화재위험건축물 : 저유장·주유소·공장·영업용 창고와 그 부속시설·옥외가스충전시설·가연성 가스 제조·저장 ·판매용 건축물·정유소·백화점·호텔·여관·유흥장·극장·영화관·4층이상의 건축물 등을 말합니다.

	도시계획세는 도시계획사업에 필요한 비용에 충당하기 위하여 도시계획구역안에 있는 토지 또는 건축물을  과세대상으로 하여 부과하는 목적세입니다. 과세대상
	<토 지>   ㅇ종합토지세 과세대상 토지(전·답·과수원·목자용지·임야 제외)   ㅇ토지구획정리사업지구외의 지역·환지처분 미공고된 토지구획정리사업지구내의 토지     (전·답·과수원·목장용지·임야 제외)   ㅇ환지처분 공고된 토지구획정리사업지구내 모든 토지(전·답·과수원·목장용지·임야 포함)   ㅇ지상정착물(개발제한구역내 주택 제외)·골프장·유원지 기타 이용시설이 있는 토지
	<건축물>   ㅇ재산세 과세대상 건축물   △ 도시계획세 부과년도에 철거하도록 명령받은 건축물 부분   ㅇ개발제한구역내의 별장 또는 고급주택
	납세의무자 : 도시계획구역내 토지 또는 건축물 소유자 과세표준 : 종합토지세의 토지가액과 건축물 시가표준액 세 율 : 2/1,000 징수방법 : 재산세 및 종합토지세를 부과징수할 때 함께 병기하여 납세고지되고 발급된 고지서로 금융  기관에 납부하면 됩니다.

우리나라 소득세법에서는 "자산의 양도로 인하여 발생하는 소득"을 과세소득의 하나로 규정하고 있으며  (소득세법 §1), 주택이나 토지 등 부동산을 매매하는 경우에는 "자산양도"에 따른 『양도소득세』를 부담  하게됩니다.

"양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여   그 자산이 유상(有償)으로 사실상 이전되는 것을 말하고 있습니다(소득세법 §88). 이 경우 부담부증여에   있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산을   유상으로 사실상 이전된 것으로 봅니다.

양도소득세의 계산

양도가액

  △취득가액
  △필요경비 등

양도차익

  △장기보유특별공제액

양도소득

  △양도소득기본공제

↓

과세표준

×

세 율

II

산출세액

구 분

세 율

1년 이상 보유자산	1천만원이하
	1천만원초과 4천만원이하
	4천만원초과 8천만원이하
	8천만원초과
1년 미만 보유자산
미등기 양도자산

9/100

90만원+1천만원초과 금액의
18/100

630만원+4천만원초과 금액의 27/100

1천710만원+8천만원초과금액의
36/100

36/100

60/100

  ※양도 및 취득의 시기(소득세법§98)

  ㅇ원칙 : 대금을 청산한 날

  ㅇ예외
  ①대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우    →매매계약서 기재 잔금지급약정일

  ②잔금지급약정일 확인되지 아니하거나 잔금지급약정일부터 등기
     접수일까지 기간이 1월 초과하는 경우    →등기부 기재된 등기접수일

필요경비 1 (기준시가 신고)		필요경비 2 (실거래가액 신고)
토 지	건 물	취득세·등록세·부대비용·소개비·설비비,개량비· 자본적 지출액·양도비
개별공시지가의 3/100	취득당시 가액의 (소득세법§99) 3/100

양도소득기본공제	장 기 보 유 특 별 공 제
	3년이상 5년미만	5년이상 10년미만	10년 이상
년 250만원	양도차익의 10/100	3년이상 5년미만양도차익의 15/100	양도차익의 30/100

※양도소득세 1세대 1주택 비과세 등 자세한 문의사항은 국세청 및 가까운 세무서로 문의하여 주시기   바랍니다.