노원구 중계동 아파트에 대한 이야기 (1)

[심시티]

안녕하세요. 심시티입니다.

매일 많은 분들께 좋은 정보를 받기만 해서
저도 저의 작은 정보나마 공유해 봅니다. 

최근 청울림님이 노원구 특히 중계동에 대해 블로그에 언급하신적이 있습니다. 
근처에 사는 저로서는 제가 중계동에 사는것도 아닌데 
괜히 기분이 으쓱-해지는 느낌이 들었습니다. ㅎㅎ

청울림님이 언급하신 이후부터 지인분들께서 중계동에 대해 자주 물어보시곤 해서
여지껏 제가 알고 있고 조사한 내용을 정리해보고자 합니다.

노원과 그 근방에 사는 학부모들에게
중계동 특히 은행사거리(보통 '은사'라고 함)는 
언젠간 머지않아 입성해야할 동네...라는 인식이 많습니다. 
보통은 초등학교 입학전, 중학교 입학전에 많이 이사옵니다.
저도 언젠간,,,, 멀지 않았다고 생각합니다,,, 큰아들 녀석이 유치원생이라서요. ㅎㅎ

사실 노원구에서 월계동과 공릉동을 제외한 상계,중계,하계동은 지역을 막론하고 
좋은 학군과 편리한 주거환경을 가지고 있습니다. 
대부분의 아파트 단지들이 초등학교는 기본적으로 끼고 있고, 
중학교, 고등학교도 좋은 학교가 많습니다. 
그런데 특히나 중계동, 중계동 중에서도 은행사거리의 학원가 중심지역과
을지학군이라 불리우는 (을지초, 을지중 입학가능 아파트)단지의 교육열은
다른 노원의 학교들과는 확연히 차이가 있습니다. 
엄마들의 치맛바람이 노원의 다른곳과는 차이가 있고
학생들도 학업을 대하는 태도가 남다르긴 합니다. 

청울림님도 언급하셨듯 
중계동하면 을지학군을 빼놓고 설명할수 없습니다. 
을지초, 을지중에 입학할수 있느냐에 없느냐에 따라서
바로 옆에 붙어있는 아파트 단지, 같은 평형이라도 
매매가, 전세가 모두3천정도 차이나는것을 확인할수 있습니다. 
을지초 입학가능한 단지는 24평형과 33평형 모두 거래가 잘 이루어지나
을지중 입학가능한 단지는 확실히 24평형 보다는 33평형이나 적어도 28평형은 되어야
선호도가 더 높은것같습니다. 아이들이 커지니 공간이 더 필요하겠죠.

그곳에 살고 있는 사람들이 중계동 학군에 대해 가지는 프라이드는 대단합니다.
심지어 제가 보러간 아파트는 주인아주머니께서는
"우리가 살기전에 살던 집주인 아들이 고대를 갔다. 우리아들은 연대를 갔다. 
우리 라인 아이들이 다 공부를 잘한다. 우리라인이 터가 좋다."라는 말씀까지 하셨습니다. 
(아,,나도 이집으로 이사오면 우리아들도 이 기를 받을수 있으려나,,)
을지초는 초등학교 배정특성상 배정가능한 아파트 단지에 12월 초 이전까지 주민등록을 하면 
거의 100% 배정이 가능하지만
을지중은 중학교 배정특성상 뺑뺑이로 중계동에 있는 여러 중학교로 배정됩니다.
중계동과 상계동의 경계에 상계중이 있는데 어쩌다 상계중으로 배정이 되면 큰일이라고
상계동과 가까운 중계동에 사는 부모들 중에는
중학교 배정시점에 상계동과 더 멀리떨어진 중계동 안쪽으로 이사를 가기도 합니다.
(이러면 4,7호선 노원역이나 7호선 중계역과는 점점더 멀어지지만,,, 희안하게도 집값은 점점더 비싸집니다.)
부동산에서도 을지초, 을지중 100% 배정가능한 아파트 단지가 있다면
아마 부르는게 값일거라고 할 정도에요.

중계동하면 또 은행사거리(은사)가 유명하죠.
대치동, 목동에 절대 밀리지 않습니다.
저녁시간엔 학원버스와 승하차시키는 부모님의 승용차와 걸어다니는 학생들로 
은행사거리 주변은 정신이 없습니다.
이 은행사거리를 도보로 몇분에 도착하느냐가 또 중계동의 핵심입니다.
은행사거리 가까운 아파트 단지중 선호도가 가장 높은 단지는 
단연 청구3차 아파트와 중계주공5단지 입니다. 
청구3차는 33평형 단일평형으로 구성된 780세대 은사 바로 옆 단지 입니다.
과거 2006년 6억이상까지 했는데 2012년 5억미만까지 떨어졌다 
최근에 5억후반대까지 가격을 회복하였습니다. 

청구3차 33평 전세는 얼마일까요?
대략 4억8천 가까이 합니다. 

(중계동을 잘 모르시는 분들은 아니 노원구에 전세가 5억하는곳이 있어? 하고 놀라시죠~)
그럼 전세는 몇개나 있을까요?
지금 전세가 한개도 없답니다. ㅎㅎ 780세대 아파트 단지에 전세가 하나도 없습니다.
11월부터 2월까지가 학군이 중요한 중계동에서 가장 핫한 시즌입니다.
다른 지역 비수기라고 말하는 11월 12월이 중계동에선 가장 핫한 시즌입니다.
3월 넘어가면 완전 거래가 잠잠하죠. 

청구3차가 너무 비싸서 못가는 학부모들은
대신 중계주공 5단지를 그다음으로 생각합니다. 
중계주공5단지는 초소형15평부터 33평까지로 구성되어 있는데
보통은 28평 33평을 선호합니다. 
청구3차에 비해 매매는 1억정도, 전세는 5천정도 저렴합니다.
부동산 몇군데를 찾아갔더니 올 여름에 대구에서 투자자들이 많이 왔다 갔다고 하네요. ㅎㅎ
(이곳도 역시나,,,,)
이분들은 대부분 15평 정도의 초소형이나 24평 소형에 많이 갭투자 하셨다고 하네요.
그런데 제 개인적인 생각으론
중계동에서 그런 초소형을 투자하려면 중계동 안쪽보다는
7호선 중계역과 가까운 역세권을 더 추천해드리고 싶네요. 
소형을 원하는 신혼부부나 어린아이가 있는 사람들은 교통이 편한쪽을 더 선호하는것 같아요.

그런데 중요한점은
중계동에서 은사와 가까우며, 을지학군이며, 33평인데다가, 대단지 아파트가 몇개 없다는 것입니다.
상계동, 하계동과는 다르게
중계동은 나홀로 아파트나 2~3동으로 이루어진 아파트가 꽤 많습니다.
이런곳도 학군만 좋으면 선호도가 엄청 높습니다. 거래도 잘되구요.
그러니 대단지 아파트는 선호도가 엄청*100 높은거죠. 
또 중요한 점은
학군을 중심으로 봤을때 중계동을 대체할 만한 지역이 서울 동북부에 없다는 것입니다. 
서울동북부는 물론이고 경기 동북부에도 대체할 곳이 없습니다.
노원 전체적으로 가지고 있는 치명적인 단점이 아파트노후화이며
중계동도 이점이 가장 큰 문제입니다. 
그럼에도 불구하고 다른 동네 새 아파트에 살다가 아이들이 중학생이 되면 중계동으로 이사를 옵니다.
(최근 저의세입자도 한분은 중학생 아들을 위해 별내신도시에서, 
한분은 초등학교입학하는 딸을 위해 길음뉴타운에서 이사오셨습니다.)
이런 의미에서 중계동이라고 무조건 투자하시거나 (중계동의 범위가 엄청 넓은데, 4호선 상계역 근방까지 중계동이며, 그쪽은 제가 말하는 중계동으로 생각하시면 안됩니다.학군과 무관한 중계동입니다. )
다른지역처럼 역세권과의 거리를 보신다면 중계동을 제대로 이해 못하신걸로 생각됩니다.

위에서 언급했는데
중계동도 아파트노후화가 심각합니다. 최대 단점이죠.
학군상 가장 입지가 좋은 단지들은 보통은 1995년 전후로 많이 지어졌고,
2000년도 전후로 지어진 단지들은 학군상 입지가 그리 좋지는 않습니다.
최근에 투자자들이 많이 들어와 그래도 매매-전세 갭이 많이 줄었는데
투자하신다면 집 상태를 꼼꼼히 보시는게 중요합니다. 
그리고, 잔금일이 4~5월이거나 하면 원하는 시세로 갭투자가 어려우실수도 있으니
겨울시즌에 잔금, 세입자 맞출수 있도록 하는게 가장 좋습니다. 

머리속에 있는걸 글로 정리하기가 쉽지가 않네요.
나름 열심히 조사한거라고 적어놓고 다시 읽어보니
뭐;;;;별로 대단한 내용도 없고,,,,,

매일 많은 분들께 좋은 정보를 받기만 해서
저도 저의 작은 정보나마 공유해 봅니다. 

오늘 저희동네도 첫눈이 오네요. 
이게 정말 겨울인가봐요. 

[서원아빠]

서울 성북쪽에 관심이 많아서 계속 보고는 있는데, 낙찰가율이 높아서 관심만 가질뿐입니다. 올려 주신 내용 잘 보고 있다가 기회가 되면 공략을 해 봐야 겠습니다. 좋은 내용 잘 보았습니다. 역시 아파트는 입지(교통, 학군이)가 굉장히 중요합니다.

[심시티]

네. 성북쪽 낙찰가율은 정말 너무 높죠.. 언젠간 기회가 올거라~ 저도 관심가지고 있습니다.

[앤소니]

또박또박 전문가의 냄새가 남.
또 얘기해주세요~~~~ ^^

[심시티]

깊이있는 지식이 아니다보니,,,,벌써 밑천이 바닥난 느낌이에요 원장님

[앤소니]

제목이 <중계동 이야기(1)>이라고 되어 있거등요.
이 반응들을 어쩌실려고.. ㅋ

[로키]

심시티님 첫인상만큼 알차고 세심한 중계동 정보 감사합니다. 은사~~또다른 압축단어군요.

[심시티]

^^어여삐 봐주셔서 감사합니다.

[일백억]

주변지역의 상세정보를 널리 알려주심에 대단히 감사드립니다.
크게 복 받으실 겁니다.
얼굴만 이쁘신 게 아니라 마음씨도 넘 이쁘십니다.
강수지보다 더 아름다우십니다.^^

[심시티]

ㅠㅠ 아이고...일백억님,,, 크게 복까지만 받고 그 밑에건 안볼께요;;

[투하트]

이렇게 현장 냄새가 묻어나는 깊있는 정보를 공유해 주셔서 감사드려요~
심시티님의 부동산 사랑이 엿보이네요 ^^
공급 물량 확인도 중요할 뿐더러 역시 교통과 학군은 필히 짚어야 겠네요~

[심시티]

부동산은 너무 사랑스럽죠 ㅎㅎㅎ 돈이 없어서 그릏죠. ㅎㅎ 월요일에 뵈요~

[산토리니]

안녕하세요 일전에 중계 염광아파트 산다고 말씀드린 다윤아빠입니다^^*
덕분에 우리동네 잘 알게 되었네요
저두 작년 11월 큰딸 중학교입학 때문에 이사 왔습니다.
저희 집도 저 이사오고 한 3천 정도 소폭 올랐네요
전 지하철 가까운 곳으로 얻다보니 은사까지 애들이 걸어다니진 못하고
자전거나 학원버스 이용합니다.
이동네 그나마 강북에서는 교육열도 높고 살만합니다
조만간 얼굴 뵙고 인사드릴께요~~~

[심시티]

^^ 네 안녕하세요. 동네주민이 꽤 되네요~ 멀리서 학원까지 열공하러 가는만큼 성투합시다!!

[삼다수]

심시티님
중계동 헌대3차는 기가 느껴지는 동네입니다
우리도 기 받고 화이팅 해요

[심시티]

불암산 정기가 전해지는 곳이죠 ㅎㅎ

[세이버]

외모만큼이나 조곤조곤 설명도 잘하셨네요~티안나게 열공하시는게 역쉬~~클래스가 다릅니다.

[심시티]

세이버님 감사합니다. ^^ 내일 뵈어요

[으니여리]

말로만 듣던 중계동..ㅎ 글을읽다보니 학군의 위력이 대단하네요..
무시할수없죠.. 좋은정보 감사해요^^ 역시 똑순이.ㅎㅎ

[심시티]

으니여리님 감사요~ 그래도 낙찰받은 으니여리님 짱 부러워요

[영영이]

좋은 정보 감사합니다~^^

[베지밀B]

지역 정보 정말 좋아요^^
잘 읽었습니다~~

[은수자]

좋은 정보 잘 읽었습니다.

[송화]

지인이 중계동에 살아서 가끔씩 가보곤 하는데 세심한 설명에 급임장^^해보고픈 마음이
들게 해주시네요~~감사합니다 지역분석 잘보고 갑니다~~~~

[Niceday]

잘 읽었습니다. 심시티님 중계동에 대해서 심시티님의 글을 읽고 감이 잡힙니다!

[후레쉬맨]

좋은 정보 감사합니다~

[채움]

좋은정보 감사하게 잘 읽었습니다~^^

[피노]

평촌학군보다는 좀 오래됐지만 비슷하게 가는것 같네요~~
살아있는 지역정보 잘 읽었습니다

[구운계란]

와... 초보도 알기 쉽게 잘 적어주셔서 감사합니다. 지방에서 올라와서 역세권이어야 무조건 좋은줄만 알았습니다. 글 읽고 정말 더 많이 공부해야겠다는 생각이드네요^^

[홍콩]

저도 언제나 관심가는지역이라서 눈여겨서 보고 있는데 잘 일고보았습니다 감사합니다~