Q. 집을 마련하려고 재건축·재개발한 아파트를 알아보니 ‘일반분양’과 ‘조합원 분양’이 따로 있습니다. 어느 방식으로 집을 사들이는 것이 더 좋을까요?
A. 일반분양과 조합원 분양 중 선택할 땐, 자신의 경제상황 등 여건과 집을 사려는 목적을 잘 고려해 봐야 합니다.
단순하게 비교하면, 여유자금이 넉넉지 않으면 일반분양을 신청하는 게 좋습니다. 아파트 조건을 꼼꼼하게 따진다면 조합원 분양이 유리합니다.
재건축하는 아파트의 절차는 이렇습니다. 기본계획이 고시되면 추진위원회를 설립하고 구역을 지정합니다. 이후 조합원을 구성해, 사업시행인가를 받습니다. 사업시행인가를 받으면 기존 아파트에 살고 있던 조합원들이 새 아파트 분양신청을 합니다. 통상 재건축을 하게 되면 아파트 가구 수가 늘게 되고, 분양신청을 하지 않는 조합원도 있기 때문에 일반분양 가구분이 생겨납니다.
조합원은 일반분양보다 먼저 분양 신청을 하기 때문에, 층이나 방향 등 실제로 거주하기 편리한 아파트를 배정받을 확률이 높습니다. 가령 로열층이나 남향에 배정될 가능성이 크다는 것입니다. 반면 일반분양은 조합원에게 배정된 후 남은 동과 층을 추점받기 때문에 조금 불리한 편입니다. 또 조합원 분양 분보다 공급물량이 적다는 단점도 있습니다.
하지만 목돈이 없다면, 일반분양으로 아파트를 사들이는 것이 좋습니다. 일반분양은 계약금, 중도금 등 분양금액을 나누어서 지불할 수 있습니다. 이 때문에 목돈이 없어도 분납해서 아파트를 살 수 있습니다. 또 최근에는 미분양 해결책으로 건설사들이 무이자 대출 등 다양한 분양 혜택을 제공하고 있습니다. 이 때문에 아파트 마련 자금계획을 세우기에는 일반분양이 더 유용합니다.
조합원 분양은 땅과 건물을 한 번에 사들여야 하기 때문에 초기에 지불해야 하는 금액이 일반분양보다 많습니다. 분양가로 볼 때는 조합원 분양이 더 싼 편이기 때문에 시세차익을 누리기 좋습니다. 이 때문에 목돈을 쥐고 있으면 조합원 분양을 받는 것이 좋습니다. 조합원 분양을 노리려면, 사업 초기에 사들일수록 더 유리합니다.
이 둘의 취득·등록세, 등기방법, 양도 시 과세방법 등도 각각 다릅니다. 85㎡ 이하의 경우, 조합원은 등록세와 취득세를 면제받지만 일반분양은 등록세는 분양가액의 1.2%를, 취득세는 1%를 내야 합니다. 아파트를 준공하기 전 분양권을 양도할 경우 조합원은 비과세 요건을 충족하면 과세대상이 되지 않습니다. 반면 일반분양은 취득일로부터 2년 경과 시 일반세율을 적용받습니다. 2년 이내라면 40% 단기매매세율이 적용됩니다.
이밖에 일반분양을 받으려면 청약통장을 반드시 가지고 있어야 합니다. 무순위 청약 전까지는 청약통장이 있어야 분양을 받을 수 있기 때문입니다. 조합원 분양은 통장 소유 여부는 상관이 없습니다.
기존 재건축·재개발 대상 아파트를 소유하지 않았더라도, 조합원 지분을 매입하면 조합원이 될 수 있습니다. 입지가 좋은 아파트의 경우, 이렇게 조합원 지분을 사들이는 사람이 많아 일반분양 분이 그만큼 줄어들기도 합니다.
이호연 부동산114 연구원은 “일반분양과 조합원 분양은 각각 장단점이 달라, 사들일 때부터 사들인 후의 차이까지 면밀히 살펴보고 선택해야 한다”며 “특히 조합원 분양은 주로 프리미엄이 붙지만, 추가부담금이 들어갈 위험이 있어서 적절한 사업단계에 사들이는 전략이 필요하다”고 설명했습니다.
첫댓글 감사합니다...^*^
잘 보았습니다. 감사합니다.
잘 배웟습니다. ^^
저도 잘 배웠습니다..^^아놀드님의 글은 늘 저에겐 지식을 주시는 샘물과 같습니다..늘 감사하는 맘으로 잘 배우고 있답니다.