<p>추석연휴를 마치고 10/7일 하남미사지구로 지역분석을 하러 다녀왔습니다. </p><p>북쪽 상가주택지 까페에서 모인후 홍소장님께서 미사지구에 대해 PPT 로 하나씩 보여주시면서 설명을 해 주셨습니다. 하남시는 대부분 그린벨트로 묶여 있었는데 , 미사지구의 경우 처음 시작은 국가사업에 의한 보금자리주택지구로 지정이었고, 이후 지자체사업인 조정가능지역과 지역현안사업으로 확장되어 신도시로 개발이 되었다고 합니다. 이 둘은 대규모 GB 해제인 경우이고, 우선해제취락 지구는 소규모 해제인데 투자 가능성이 높다고 말씀해 주셨습니다.  </p><p> </p><p>강의후에는 본격적으로 투어를 시작했습니다.</p><p>까페가 위치한 지역은 상가주택지인데 몇년사이 가격이 크게 상승하였다고 합니다. 1층상가의 경우 공실이 있기도 했지만 위층 주거용에서 임대로가 나오기 때문에 건물주분들께서 크게 신경쓰지 않는다고 합니다. 아주 부러운 부분이지요 ㅎㅎ</p><p>큰 길 건너 바로 SK 오피스텔이 있었고, 그 옆에 큰 규모로 스카이*리스를 건설중이었는데 배후 세대가 약하기 때문에 분양이 어떻게 될지 지켜봐야 할거 같습니다.</p><p>상가주택지의 경우 배후 아파트와의 연결이 지속 or 단절인지에 따라 업종이 달라지고, 임대상황도 많이 달랐습니다. 상가주택지를 지나 남쪽으로 이동하면서, 소장님께서는 아파트단지 근처 상가들을 골목골목 다니면서 투자 1 순위와 기피대상의 상가가 어떤것인지를 꼼꼼히 알려주셨습니다. 특히, 신도시의 경우 아파트 배후를 가진 동선이 좋은 상가건물의 코너 자리는 거의 매매로 나오지 않기 때문에 지구단위계획이 나왔을때 분양으로 받아야 한다고 하셨습니다. </p><p>계속 이동하면서 지도에는 보이지 않는 아파트의 숨은 이동경로 파악도 하고, 상가앞 완충녹지도 분석하였습니다. 미사의 경우 토지이용계획도를 보면 도시지원 시설용지가 15% 내외로 높은편인데 실제로 보니 상가가 정말 많았고 공실인 경우가 많았습니다.</p><p>미사역이 위치한 중심상업지의 경우 대부분 대기업브랜드들인 오피스텔인데, 신도시의 경우 자체성장동력이 없으면 베드타운으로 전락할수 밖에 없는데 이는 하남시가 풀어야할 숙제라고 말씀해 주셨습니다. 중심상업지구에 위치한 그랑파사쥬 쇼핑몰의 경우 위에는 힐스테이트 오피스텔이었고, 면적이 29,000 평 정도라고 합니다. 2 블럭으로 건설되었고, 후에 완공된 곳은 대부분 공실이었는데 바로 건너편에 5,500 평  규모로 파라곤 스퀘어가 건설중에 있고, 또한 스타필드도 하남에 위치해 있어 향후 어떻게 될지 지켜봐야 할거 같습니다. </p><p>호수공원을 건너 하남대장주 중 하나인 자이아파트쪽으로 이동을 하였는데 이쪽도 대부분의 상가동에 공실이 많았습니다. 근처에 명문고인 하남고가 있고, 상대적으로 고가의 브랜드아파트가 있기때문인지 몇몇 프랜차이즈 학원들이 보였습니다. 소장님께서는 이곳이 대규모 학원가가 형성되면 하남의 다른 지역에서도 오기때문에 공실해결의 방법이 될수 있겠다고 설명해 주셨습니다.</p><p>대장주 아파트들을 지나 지식산업센터 지구로 이동을 하였습니다. 쎈텀비즈는 가장먼저 분양된 곳인데 규모가 어마어마했지만 주변에 계속 새로운 지산이 건설되고 있어 앞으로의 경쟁력은 저가의 임대료로 승부해야 할것으로 보인다고 하셨습니다.</p><p>근처에 하남 회 센터도 있었는데 원래 하남의 회센터 규모가 노량진보다 컸는데 신도시로 되면서 2-3 곳으로 흩어졌고, 이곳이 그중 하나라고 합니다. 주변에 지산이 계속 들어서고 있으므로 앞으로 좋을거 같습니다.</p><p>회센터를 지나 풍산지구 단독주택지로 이동하였는데 날이 어두워져서 잘 보이지 않았지만  정말 살고 싶을 정도로 예쁜 주택들이 많았습니다. </p><p>풍산역 이마트 역세권으로 이동하면서 근처 상권도 분석하였고, 투자유망지인 우선해제취락지구로 이동했습니다. 원주민들이 있던곳이라 주거, 근생, 창고등 여러 가지 용도의 건물이 있었습니다. </p><p>마침내,  마지막 목적지인 스타필드로 이동하였고, 까페에서 Q&A 시간을 가졌습니다. 소장님께서는 다시한번 미사에 대해 정리해 주시고, 동기분들의 질문에 하나하나 답해 주셨습니다. 이렇게 좋은 수업을 들을 수 있다는것이 정말 행운인거 같습니다. 배우는 만큼 제 눈이 커져야 할텐데 노력을 많이 해야 할거 같습니다.</p><p> </p><p>다음 수업은 종로인데 벌써 내일 모레네요. 시간이 정말 빨리 가는거 같습니다!</p><p> </p>
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첫댓글 후기 잘 보았습니다! ^^
리버드림님 읽어주셔서 감사합니다 ~
꼼꼼한 후기 큰도움이됩니다
도움되셨다니 저도 기쁘네요 ㅎㅎ
산산부엉이님 이렇게 라도 뵙네요. 후기 항상 잘 보고 있습니다.^^; 오늘 종로 임장도 화이팅이에요
모비 반장님~ 네 오늘 종로 임장왔는데 기대됩니다 ㅎㅎ
저도 꼭 지역분석반 통해서... 임장실력을 키우고 싶습니다... 상가실전반을 우선 들은후.. 지역분석반 가능한거죠?
네 맞습니다.돈다님 화이팅입니다 ^^
상실반 후기는 교재보면서 쓸수가 있는데 지분반 후기는 엄두가 안 나서 못 쓰겠더라구요
산산부엉이님처럼 핵심만 콕콕 찝어서 쓸수 있는 능력이 제겐 없어요 ㅋㅋ
복습하게 해주셔서 감사합니다
사닉님~사실 저도 걸으면서 열심히 사진도 찍고 메모도 하지만 기억이 가물가물해요 ㅋㅋ 도움이 되셨다니 저도 좋습니다^^