계약 부동산 매매계약 및 매매계약서 작성요령

[(공)마포]

부동산 매매계약 및 매매계약서 작성요령

부동산은 계약이 생명입니다.

계약으로 모든 매매 과정이 종료되며 재산권이 변동됩니다.

부동산 계약 중 토지 계약은 아파트와 같은 주택 계약 보다도 더 신중하게 처리해야 합니다.

토지 매매에 사기도 많은 만큼 정확한 확인도 필수입니다.

개략적인 부동산 매매계약 및 매매계약서 작성요령에 대해 알아봅니다.

1. 계약 준비사항

1) 매도인 준비사항 : 본인일경우 주민등록증,대리인일 경우 위임장 및 주민등록증.도장 
2) 매수인 준비사항 : 도장, 계약금 
3) 중개업자 준비사항 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인 설명 등

2. 주의사항

1) 해당 지번 및 지적확인 : 현장과 공부상의 기재사항이 일치하는지 확인한다. 
2) 등기부등본확인 :

    매도인이 실제 소유자인지 확인한다. 
    권리변동관계가 복잡한 것은 일단 의심을 갖고 확인한다. 
    담보물권이나 가등기가 설정되어 있는것은 피한다. 
    계약직전.중도금.잔금지급시마다 그 직전에 권리변동 여부를 확인한다. 
    대급지급시 영수증을 반드시 받아야 한다. 
3) 토지대장.건축물대장확인 :

    토지대장과 소유자의 일치여부를 확인한다. 
    위법건축물이 아닌지 확인한다. 
    미등기 건물이 아닌지 확인한다. 
4) 잔금지급시 동시이행 사항 :

    등기권리증.인감증명서 등을 받는다 
    소유권 이전등기 절차를 밟는다. 
   구청세무과에 취득세를 30일내에 납부한다. 
   부동산 거래신고를 한다.

3. 계약서 작성

1) 계약서 작성요령

   주소를 확인한다. 
   토지.건물 등기부등본 확인한다. 
   토지대장.건축물대장을 확인한다. 
   - 권리관계(압류.가압류.근저당.가등기.가처분)확인 
   - 사실관계(무허가건물.체납여부.임대차.물리적하자)확인

2) 계약시 확인사항

    확인설명서 내용을 확인한다. 
    등기부 등본을 확인한다. 
   계약 상대방의 본인여부를 확인한다. 
    - 본인이 나온경우 - 주민등록증으로 대조확인한다. 
    - 대리인이 나온경우 - 주민등록증.위임장.위임인의 인감증명서 소지여부를 확인한다. 
    - 미성년자는 법정대리인의 동의서를 소지하였는지를 확인한다.

3) 계약서 내용 중 확인 사항

    계약 당사자의 인적사항이 주민등록증과 일치 하는지 확인한다. 
    매매금액이 약정한 금액이 맞는지 확인한다. 
    매매금액 지급방법이 명확화 되어 있는지 확인한다. 
    매매 부동산의 인도방법을 명확히 한다. 
    계약위반시 배상문제를 특약조항에 추가한다. 
    계약 년.월.일이 맞느지 다시한번 확인한다.

4) 계약서 작성요령

    문구 정정은 적색 으로 두줄을 그어 말소한다.  
    정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다. 
    계약서의 장수가 2매 이상인 경우 간인(쌍방)한다. 
    부동산의 표시란은 상세히 기재한다. 
    - 등기권리증에 표시된내용을 그대로 모두 적는다 
    - 다 적을 수 없는경우 "별지목록참조"등으로 기재한 후 별지목록에 기재한다. 
    금액을 아라비아숫자를 적지말고 한글.한문등으로 적는다 
    금액의 여백은 두지말고 "金"자 옆에 붙여서 적는다. 
     일시불로하거나 중도금이 없는경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다. 
    특약조항을 기록한다. 
    - 계약불이행시 손해배상액. 
    - 신의칙조항 추가("서로가 성의를 다하여 끝까지 약속을 지킬것을 서약한다") 
    공증이 가능하면 공증을 해 둔다(채무불이행시 재판을 통해 강재집행가능) 
   서명 날인 한다. 
   - 주민등록증에 표시된 대로 일치하는지 확인한다. 
   - 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 한다. 
   계약서를 각 1통씩 갖는다(매도인.매수인.중개업자)

4. 잔급지급 잔금

1) 지급시 주의사항

   중도금.잔금 지급시에도 등기부등본을 새로 열람하여 변경사항이 없는지 확인한다. 
   저당권.임차권.전세권 등을 인수시 해당 금융기관으로부터 잔고증명을 받아확인한다. 
   각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 
   특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항 일치여부 체크한다. 
   중개대상물건 확인.설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다. 
2) 매도인 준비사항

    등기권리증, 부동산매도용 인감증명서 1통(용도:부동산매도용.매수인 인적사항기록),    

    주민등록등본 1통(등기부등본과 주소가 다를경우 종전주소가 기재된 주민등록초본 1통), 인감도장, 각종세금 및 공과금영수증, 부동산인도를 위한 열쇠, 기타서류 
3) 매수인 준비사항

    주민등록등본 1통, 도장, 잔금,중개수수료. 
4) 중개업자 준비사항

    등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인 설명서, 검인계약서 등 

5. 중개수수료 　

    중개수수료 수임 후 잔금과 등기권리증.확인설명서 및 첨부자료를 교부한다. 

6. 부동산거래신고 　

    중개계약일경우 중개업자가 신고,직거래일경우 당사자가 신고.

그외 계약의 특수한 사항은 다른 기사를 참조하시기 바랍니다.

[능인]

감사합니다