[성남재개발]성남 산성구역, 정비계획 어떤 내용 담겼나…성남 산성구역, 민간조합방식 재개발…

[아름드리]

성남 산성구역, 정비계획 어떤 내용 담겼나…

성남 산성구역, 민간조합방식 재개발… 주민들 “10년 恨 풀었다”

2014.04.08 14:44 입력

비례율 117.45% 책정… 추정분담금은 6천400만원선
용적률 256% 적용 3,477가구 신축… 소형 70% 넘어

경기도 성남시 산성구역이 정비구역 지정을 앞두고 두 번째 민간조합방식 재개발사업 진행을 예고했다.

이는 성남에서 상대원2구역에 이어 또 다른 민간조합방식이 진행되는 것이다. 시는 지난해 12월 민간조합방식이 적용되는 산성구역 주민설명회를 개최했다.

당시 설명회에서는 시가 추산한 개략적인 추정분담금이 공개되면서 큰 의미를 가졌다. 이 구역은 향후 인근에 위례신도시 건립에 따른 수혜도 기대되는 곳이다.

현재 가칭 추진위원회 단계로 이달 초 정비구역 지정이 완료될 예정이다. 주민들은 10년을 기다린 끝에 민간조합방식이 적용된 재개발사업을 추진하게 되면서 적극 환영하는 입장이다.

▲비례율 117.45%… 개략적인 추정분담금 6천400만원

시는 지난해 12월 설명회에서 산성구역의 비례율을 117.45%로 책정하면서 양호한 결과를 내놨다.

이에 따라 종전자산평가액을 2억600만원으로 가정했을 때 비례율 117.45%를 곱하면 권리가액은 2억4천200만원으로 나타났다.

조합원 분양가는 일반분양가의 90%를 적용해 25평형이 3억600만원, 34평형이 3억9천700만원으로 책정됐다.

향후 조합원은 분담금으로 25평형으로 입주를 원하면 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 6천400만원, 34평형으로 입주를 원하면 1억5천500만원을 납부해야 한다.

아울러 도로 등 기반시설 설치비에 대해 지자체가 재정 지원을 해주면 가구당 약 100만원의 분담금이 감소하는 것으로 나타났다.

이러한 경우 시가 추산한 기준 추정분담금은 종전자산평가가 2억600만원인 조합원이 25평형으로 입주할 경우 6천300만원, 34평형으로 입주할 경우 1억5천400만원이다.

이와 함께 일반분양가는 25평형이 3억4천만원, 34평형이 4억4천100만원으로 책정됐다.

▲용적률 256.78%적용해 총 3천477가구 건립… 60㎡이하 소형평형 약 70% 이상 차지

시의 주택공급계획안에 따르면 대지면적 11만5천215㎡에 용적률 256.78%를 적용해 총 3천477가구가 건립된다.

전체 건립되는 가구수는 전용면적 기준으로 일반분양분 △46㎡(20평형) 473가구 △51㎡(22평형) 498가구 △59㎡(25평형) 828가구 △74㎡(30평형) 324가구 △84㎡(34평형) 674가구 △101㎡(39평형) 78가구 등 총 2천875가구다.

임대주택에는 29㎡(13평형) 130가구 △39㎡(17평형) 284가구 △46㎡(20평형) 188가구 등 총 602가구가 계획됐다.

이번 정비계획에서 두드러진 점은 60㎡이하 소형평형이 2천401가구에 달하며, 전체 가구수의 70%를 차지한 점이다.

부동산경기 변화로 대형평형에 대한 기피현상이 나타나면서 소형평형 위주로 건립해 향후 일반분양분에 대한 미분양 우려를 줄이겠다는 것이다.

또 저소득층이 주로 거주하는 성남 본시가지의 특성을 반영해 주민 부담을 낮추겠다는 시의 의지도 담겨있다. 이에 따라 주택공급계획에서 60㎡이하 소형주택의 70%로 구성해 향후 원주민들의 재정착률을 높이겠다는 것이다.

시는 이와 같은 정비계획에 대해 민간 조합방식이기 때문에 주민들이 사업에 참여, 스스로 결정해서 변경할 수 있다고 강조했다.

성남시 관계자는 “발표된 주택공급계획안은 주민수요 등을 고려해 주택공급비율을 설정한 것”이라며 “향후 사업시행인가시 주민들이 원하는 방향으로 바뀔 수 있다”고 덧붙였다.

▲상대원2구역에 이어 두 번째 민간사업방식 적용

산성구역의 재개발사업에 주민들의 관심이 높았던 이유는 인근에 위치한 상대원2구역 재개발사업에 이어 성남시에서 두 번째 민간사업방식으로 진행되기 때문이다.

기존 1·2단계 재개발사업방식에서는 LH가 사업시행자로 참여하는 공공주도의 순환정비방식이 적용돼왔다.

하지만 LH에 대한 주민들의 불신이 쌓이면서 2단계 재개발사업이 장기간 표류하고 있는 상태다.

이에 따라 시는 주민들의 요구로 ‘2020 성남 도시 및 주거환경정비기본계획’을 통해 산성구역에 민간사업방식을 적용한 것이다.

강용득 준비추진위원장은 “기존 LH가 주도한 인근의 사업장들이 표류돼왔다”며 “산성구역은 공공주도가 아닌 주민들이 직접 재개발 사업을 주도해 성공적인 재개발사업의 표본이 될 것”이라고 말했다.

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“늦어도 내년 초에 시공자 선정”

강용득 

산성구역 준비추진위원장

“그동안 10년을 기다려온 끝에 민간조합방식이 적용된 재개발사업에 대한 염원을 이뤄냈습니다.”

성남 산성구역 재개발사업에 활기가 돌고 있다. 이달 정비구역 지정을 앞두고 강용득 준비추진위원장도 한창 바빠진 모습을 보였다.

강 준비추진위원장은 40여년을 성남에 거주하면서, 10여년을 산성구역 민간조합방식 재개발사업을 위해 노력해온 장본인이다.

▲현재 정비구역 지정을 앞두고 있다

열악한 주거환경이 개선될 수 있는 첫 발을 내딛었다고 볼 수 있다. 이달 10일을 전·후로 산성구역에 대한 정비구역 지정을 예상하고 있다.

현재 산성구역은 정비기반시설이 미비하고 주거환경 또한 매우 열악하다. 주민들은 골목이 좁고 어두워 범죄에 무방비로 노출돼있다.

또 화재나 응급환자가 발생하면, 소방차나 구급차가 진입하기가 어렵다. 도로폭이 좁은데다가 주차공간이 부족해 좁은 도로에 차들이 주차돼있어 사람 한 명이 지나가기도 어려운 실정이다.

이러한 가운데 이번 정비구역지정을 앞두고 가장 반기는 것은 주민들이다.

▲그동안 힘든 점은 없었는지

10년이라는 너무 오랜 기간 끝에 민간조합방식의 재개발사업이 적용된 점이다. 인근에 LH주도하에 진행돼온 곳들은 아직까지도 미분양 문제를 해결하지 못하고 있는 경우도 있다.

주민들은 공공이 주도하는 재개발사업의 실패를 직접 눈으로 봐왔다. 따라서 주민들도 민간조합방식이 적용된 재개발사업을 원해왔던 것이다.

이를 위해 직접 주민들로부터 탄원서도 받아서 지자체에 제출하는 등의 노력을 해왔다. 여기에 상가 건물을 소유한 토지등소유자들의 반대가 심했다.

결국에는 여러 대책을 강구한 끝에 산성구역에서 일부 상가 건물은 제척하기로 했다.

▲그동안 일궈낸 성과는

우선 기존보다 사업성을 높이는데 주력했다. 맨 처음 비례율을 산출했을 때에는 102%에 불과했다.

하지만 정비구역 지정을 앞둔 시점에서 지금까지 교수진으로 구성된 도시계획 학자들을 비롯해 지자체 담당자 등 많은 전문가들과 토론을 진행해 사업성을 높이는 방안을 강구했다.

그 결과 현재 비례율을 117.2%까지 끌어올릴 수 있었다. 여기에 친환경·명품아파트 건립을 위해 노력했다.

이를 위해 오수관을 별도로 설치해 정화조 없는 아파트를 계획했다. 또 후문 주출입구 위치를 지하철 8호선 산성역 가까운 곳으로 이동시켰다.

 더불어 구역 내에 나라에서 운영하는 국립유치원 부지를 확보했다.

▲향후 일정 계획은

내년 초까지는 시공자 선정을 완료할 것을 목표로 삼고 있다. 우선 이달 10일을 전·후로 정비구역 지정 고시가 날 것으로 예상하고 있다.

이후 추진위원회 구성에 나서는 등 추진위원회 승인을 받기 위해 동의서 징구 절차에 돌입할 예정이다.

추진위승인을 받는 즉시 협력업체를 선정하고 바로 조합설립인가를 받기위해 노력할 것이다. 시간이 곧 돈이다. 빠른 사업추진에 승부를 걸겠다.

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성남시, 3단계 재개발 ‘주민참여형’으로 진행

성남시 민간조합방식 재개발사업이 이번 산성구역과 기존 상대원2구역을 포함해 활성화될 전망이다.

시는 지난 2012년 성남시 3단계 재개발 정비계획수립을 ‘주민참여형’으로 진행한다고 밝혔다. 기존 공공이 주도한 2단계 재개발사업과 달리 3단계부터는 민간조합방식으로 진행하겠다는 것이다.

3단계 현장들은 △수정구 산성동 1336일대 산성구역 △중원구 상대원동 3910일대 상대원2구역 △상대원동 2780일대 상대원3구역 △금광동 2640일대 금광3구역 △미도아파트 등 총 5개구역이다.

한편, 신흥2·중1·금광1구역 등 3개 구역은 성남 2단계 재개발사업으로 지난 2008년 11월 재개발 구역으로 지정됐다.

이때 LH가 사업시행자로 선정돼 사업을 이끌어 왔다. 하지만 지난 2010년 7월 부동산 경기 침체와 사업성 악화로 LH가 사업포기 의사를 밝히는 등 장기간 사업이 지연돼왔다. 이에 따라 민·관 갈등도 빈번하게 발생했다.

강용득 산성구역 준비추진위원장은 “그동안 공공이 주도해 진행돼왔던 성남 2단계 방식의 재개발사업 실패 사례를 지켜봐왔다”며 “산성구역의 민간조합방식이 적용된 재개발사업을 10년동안 기다려 온 만큼 잘 이끌어 나갈 것”이라고 말했다.

[봐봐]

비례율이높아진게아니라 집값이떨어진거 아닌감..