- 서울중앙지방법원 건설소송실무연구회 -
법원이 하자의 판정기준과 보수비용 산정기준, 감정보고서 작성방법 등 공동주택 하자 관련
재판시 활용되는 감정 관련 통일기준을 마련, 이를 활용키로 해 관심이 집중되고 있다.
서울중앙지방법원 건설소송실무연구회는 최근 하자의 판정과 비수비용 산정, 감정서 작성방법 등을 담은 ‘건설감정실무’라는 책자를 집필, 법원 감정인들에게 배부했다고 밝혔다.
이 책자에 기술된 감정기준에 따르면 감정인으로 하여금 하자보수비 산정시 중요하지 않으면서 보수비용이 과다한 경우에는 구체적 판단사유를 명시하고 하자 없이 시공했을 경우의 비용과 하자 있는 상태대로의 비용의 차액을 산정토록 했다.
또한 하자보증 책임의 범위를 확정하기 위해 하자가 사용검사 전에 발생했는지, 사용검사 후에 발생했는지를 판단토록 했으며, 사용검사 후 발생한 하자일 경우 그 하자가 무엇인지 명확하게 감정서에 명기토록 했다.
이어 보수비용 산정시 단가산정 및 원가계산 시점은 통상 소 제기 시점을 기준으로 하나 감정기일에 재판부의 지시를 받아 결정토록 했으며, 원가계산을 위한 제비율의 적용은 감정시점에 조달청이 발표한 ‘건축공사 원가계산 제비율 적용기준’의 원가요율을 적용해 산정토록 했다.
더불어 감정기준은 기술적 결함에 의해 나타나는 ‘부실시공 하자’에 대해 사업주체가 사용검사 및 유지관리를 위해 사업승인계획 및 변경승인도면, 각종 경미한 사항을 적법하게 반영해 작성한 사용검사 시점의 설계도서를 기준도면으로 삼도록 했고, ‘미시공·변경시공 하자’ 또한 사용검사 시점의 설계도서를 기준도면으로 삼되 경미한 사항의 적정성 여부, 적법한 절차를 거지치 않은 준공도면과 사업승인도면과의 차이로 인해 약정시의 용도나 성상의 결함으로 인한 하자를 주장하는 경우 법원의 지시를 받아 사업승인도면, 착공도면 등 별도의 도면을 기준으로 삼을 수 있도록 했다.
이와 관련해 설계도서와 규격, 자재 등을 불일치하게 시공한 하자에 대해 ‘오시공’이 아닌 ‘변경시공 또는 부실시공 하자’로 통일토록 했다.
이와 함께 감정기준은 균열하자를 종류별로 구분해 보수방법을 명시했다.
건축물 구조부의 균열 폭이 0.3mm 미만인 경우 표면처리공법으로 보수하고, 0.3mm 이상인 경우 주입식균열보수방법으로 보수토록 했다. 따라서 그동안 하자에 해당하는지 여부를 놓고 논란이 됐던 0.3mm 미만의 균열도 앞으로는 하자에 포함될 것으로 보인다.
또한 구조부의 습식균열에 대해 주입식 누수균열보수방법, 망상균열은 도포식 공법, 피복부족 및 철근노출은 단면복구공법, 외벽면 불량은 바탕면 처리 등으로 각각 보수토록 했다.
아울러 비구조부의 무근콘크리트 균열이 0.3mm 미만인 경우 표면처리공법으로 보수토록 했고, 0.3mm 이상인 경우 충전식 균열보수방법을 택하도록 했으며, 조적벽 균열이 0.3mm 미만시 표면처리공법, 0.3mm 이상시 충전식 균열보수방법, ‘ㄱ’형 이질접합부는 코킹공법, ‘--’형 이질접합부는 표면처리공법 또는 코킹공법, 미장균열 0.3mm 미만은 표면처리공법, 0.3mm 이상은 충전식 균열보수방법을 각각 택하도록 했다.
감정기준은 균열부위의 도장공사 공법에 대해 부분도장시 표준품셈에 근거해 ‘수성페인트 롤러칠 2회’를 실시토록 했고, 전체도장 공법은 ‘균열부위 수성페인트 롤러칠 1회’와 ‘전체 면 수성페인트 롤러칠 1회’ 공법을 적용토록 했다.
또 결로하자에 대해 보수비용은 곰팡이, 얼룩, 결로 수 등의 징후가 특정 부분에 집중된 경우 당해 부분을 보수범위로 하되 벽면 전체에 산발적으로 발생한 경우 벽체 전체 면적을 대상을 기준으로 산정토록 했고, 보수방법은 벽체의 경우 부위 철거 후 단열성능이 제대로 발휘될 수 있는 방법, 창·현관문의 경우 단열기준을 만족시킬 수 있는 공법을 적용토록 했다.
발코니 새시 결로에 대해서는 구분소유자가 외부 새시공사를 했을 경우 시공사의 하자에서 제외토록 했고, 분양자가 외부 새시공사를 했을 경우 적절한 보수방법을 고려해 하자보수 책임을 묻도록 했다.
더불어 지하주차장의 트렌치 누락이나 배수불량의 경우 설계도서와 일치하게 시공할 경우의 보수비용으로 산정토록 했고, CCTV 기능품질 하자 및 시야 미확보의 경우에도 설계도서 및 관계법규에 근거해 기능품질 향상 및 사각지대 해소용 CCTV를 추가 설치하는 비용을 보수비용으로 산정토록 했다.
이밖에도 감정기준은 고사목이나 미식재, 추가식재 등의 조경하자, 화장실·싱크대·천장·빌트인 가전제품 등 전유부분 하자 등의 판정기준과 보수비용 산정방법에 대해서도 기준을 제시했으며, 법원 감정인이 제출하는 감정보고서와 감정내역서의 공종별 구분, 목차, 표지 및 서식 등을 통일시켰다.
감정기준은 감정보고서 전문 외에도 요약문 1권만으로도 전체 개요를 파악할 수 있도록 보고서의 구성을 개선시켰으며, 향후 전자소송에 대비한 전자문서형 감정서 작성방안도 마련했다.
서울중앙지방법원 건설소송실무연구회 관계자는 “공동주택 등의 하자 관련 소송시 감정인마다 보수비용을 산출하는 방식이 달라 법원 감정에 대한 불신이 깊어지고 있는 상황”이라며 “이에 법원은 감정결과의 편차에 대한 문제점을 합리적으로 개선하고, 표준화된 기준 제시 및 감정조사의 과학화를 위해 책자를 만들었으며, 향후 감정시 이를 활용할 계획”이라고 말했다.