견적서(내역서)산출(보는) 방법---목조주택일 경우의 예 입니다.

[농목수(윤세웅)]

많은 건축주들이 견적서를 작성한 뒤 상담을 하게 되면 견적서의 표지만 본답니다. 

--예전에 올린 글입니다.

세부견적서 알아보기

많은 건축주들이 견적서를 제출받거나 메일로 받으면 견적서의 총 금액을 먼저 본답니다.

당연한 것이구요. 그후가 문제랍니다.

세부적인 내용은 보지 않고서 그냥 1억 2천이니 30평이니까 평당 400만원이구나

하는식으루 보시는 것이 거의 집을 지으시려는 예비 건축주 중 많은 분들이

판단하시는 수순이고요.

사실 그런식의 판단은 아무런 의미가 없답니다.

A라는 업체 견적서에는 가구와 씽크대가 포함되어 있고,또 정화조,데크등드이 포함되어 있는데

B라는 업체 견적서에는 가구는 포함 되어 있는데 정화조가 빠져 있다거나 데크가 빠져 있다거나

하면 총액을 평수로 비교하는것 자체가 무의미 하게 될것이랍니다

모르기 때문에 그런거라 생각하지만 건축주로서의 집을 짓기전 자신의 집이

어떻게 지어 질것이구

무슨 자재를 사용하구 창문은 어느 회사 것이 들어가구,

현관문과 방문등은 어느회사것이 들어가는지 마감의 품질은 ???

제가 공사를 지금껏 해오면서 제가 제출한 세부견적서에 대한 상세한 설명을

건축주분에게

먼저 지어진 집에 시공된 사진이나 자재의 홈페이지 그리구 시공 품질과

견적된 견적내용 안에서이며 견적서에 명시되지 않은 담장.울타리.대문.등등 은

추가적인 것이라구 설명을 드린답니다.

많은 예비 건축주분들이 나름 집을 짓기전에 많은 공부를 하신답니다.

인터넷이나 주위 지인들 그리구 각종 서적과 기타 매체 등을 통해서 많은 정보를

수집하시구

나름 정리 하시구 해 놓으시는데 거의가 별반 불필요한 내용들 뿐이랍니다.

그저 지나가다가 혹은 사진이나 책자등에 나온 건물은 그 내용과

실재루 가보심 좀 마감 품질등에서 차이가 많답니다.

주로 예비 건축주님들이 보시는 외관 많은 분들이 너무 외관에 혹하신답니다.

물론 내용두 충실하구 외관두 보기 좋으면 기왕이면 다홍치마라구 당근이구요.

어느 업자분이 지은 집이 마음에 드셔두 그 업자분을 배제하시구,

그  업자분이 집 지은곳에 주소만 가지구 정하지 않은 시간대에 우연히 지나가다가 집이

맘에  들어 구경 왔다는 식으루 그 집에 사시는 분에게 여러 사항을

질문 해 보시구 판단 하셔야 하구요.

업자분이 같이 가겠다구 하면 그때는 시간이 않된다심 되구요.

그 집을 지은 업자에 대한 평판은 그 집에 사시는 분들이 하시는것이

가장 정확한 것이랍니다.

그렇게 해도 자기집을 폄화하지 않으려고 좀 문제가 있어도 이야기를 사실대로 하시지

않는 분들도 계시답니다.

그리구 아시는 만큼 집을 지으실 때 이득을 볼 것이구요.

모르면 모르는 만큼 손해를 보구 맘 고생 몸고생을 하시게 될것이구요.

해서 여기서는 견적서에 대해서 알아 보기루 한답니다.

공사는 면적이 작을수록 평당 공사비는 올라가며 상대적으로 면적이

클수록 평당 공사비는 내려가게 된답니다.

하지만 면적이 클수록 더 고급에 비용이 비싼 마감재를 선호하므로

현실적으로 단위면적당(평) 공사비와 면적은 비례한다고 보는게

현실적이지 않을까 본답니다.

기본 30평 기준인데 20평만 짓는다구 해보세요.

그럼 30평일때와 20평일때 공사기간이나 공정의 차이가 그리 나는것은 아닌데

소위 말하는 평당가는?????

그리구 같은 평수래두 단층일때와 2층일때의 공사 금액이 다르구요.

일단 견적서를 좀 받아보자니 달랑 A4용지 한 장이나 2장으루 해서

기초공사 얼마 전기공사 얼마 창호공가 얼마 이런식에 집계표만 제출하시구,

내용은 속 알맹이는 없는 그런식에 견적서두 아닌 견적를 제출하는 업체는 결국

기본도 않된 업체이므로 당연히  제외하구요.

기본 지대루된 견적서에 대한 내용에 관한 것이랍니다.

그럼 이제 공정별 견적서를 해석해 보도록 할께요. 제가 사용하는 견적서 양식으루요,

제일 첫장이 표지이구 다음장이 견적서 공사명과 총 금액이 되구요.

그 다음장이 원가계산서가 된답니다.

이 원가 계산서에는 재료비와 노무비 그리구 재료운반비.일반 관리비용과

이윤이 합해져서 총 공사비용이 합산되어 있답니다.

그 다음장이 각 공종별 공사비용 집계표이구요.

그 집계표 내용이

1.가설공사/2.토공사/3.기초공사/4.공조공사/5.벽체공사/6.지붕공사......

19/전기공사/20.외부공사 까지이구요.

1.가설/토/기초공사

-가설공사: 공사에 필요한 전기(임시전기), 용수, 비계파이프설치.

현장화장실과 현장사무실등이랍니다.(현장 화장실과 사무실은 생략하기두 하구요)

- 토공사: 터파기, 잔토처리,되메우기,규준틀 메기와 공사후 주변정리이구요.

(지반 및 현장상황에 따라 토공사 부분은 다 다르므로 대부분 별도로 협의하구요)

-기초공사: 기초방식(매트기초or줄기초) 및 기초의 높이에 따라 비용측면에서

큰 차이를 보이므로 사전 충분히 협의 후 현장 상황에 적합하구

예산에 맞는 기초부분에 방식과 높이를 정해야 한답니다.

(기초방식과 기존 G/L(기존땅 지반 높이))에서 얼마를 파구 얼마를 높일것이냐에 따라

기초공사 비용이 많은 차이가 있답니다.

비용만 넉넉하면 조금더 조금더 하는식으루 점더 나은 재료와 비용 그리구

튼튼함으루 하면 좋겠지만 많은 다수에 분들은 짜여진 예산 안에서 집행되어야 하기에

처음부터 조금만 더 튼튼하게 하는 식으루 하심 나중에 많은 문제가 생긴답니다.

첫 단추부터 예산초가로 시작하는 것이되는 것이니.....

제가 지금껏 십수년을 공사를 해 오면서 느낀것은

기초 부분에 그리 비용을 투자할 필요는 없다라는 결론이랍니다.

보통 전국에 지자체에서 농로길을 포장해 놓은것이 잡석다지구 200미리 이내루,

 와이어매쉬해서 콘크리트를 타설한 것이지만 커다란 25톤 덤프트럭이

지나 다녀두, 그리구 겨울이 지나구 여름이 오구 해두 별반 탈이 없답니다.

동결선?

그 농로 공사에 동결선까지 당연 파지 않았구요.

기본 지반이 양호하다면  특별한 경우가 아니라면 일부러 굴삭기루 파서 헤치구 잡석다지구,

버림치구 하는것 외에 동결선까지 파서 하는 그럴 필요는 없는 땅들도 많답니다.

현황을 보고 잘 판단해서 오히려 건물후면부분에 배수문제와  후면부 옹벽내지 석축등에

부분까지 배수로와 기초공사시 콘크리트 타설등이 더 유리할것이고요.

젤 중요한것이 건물이 들어설 자리 주위루 확실한 배수를 해 주시는것이 더 나을거예요.

2.골조공사 및 단열재

-골조공사: 층수 및 평면구조와 지붕의 난이도에 따라 차이가 난답니다.

그리구 골조 공사용 구조재에서두 기본이 2등급 구조재를 사용하구요.

저는 늘 프라임급(4면 스퀘어급)이상을 사용한답니다.

물론 비용이 2등급일때 보다 올라가구요.

그 이유는 밑에 설명......

-샾드로잉: 구조도면 작성 비용(이 부분에 관해 민감한 반응을 보이는 건축주들이 간혹 있다.)

-단열재: 천정=R-30, 외벽=R-19, 내벽=R-11

주로 이렇게들 하시는데 제가 지금껏 공사를 수행해본결과 천정에 R30은

별반 의미가 없더군요.

천정 장선이 2X4냐?. 아님 2X6냐? 가 더 중요하지 시푸구요.

R11과 R19는 단열성능이 약 6%차이정도이니 오히려 시공을 꼼꼼히 함이 더 득이구요.

R19가 부풀어나면 2X6폭과 동일하니 천정 장선을 2X6를 사용했음 R19를

사용하면 될것이구요.

2X4천정 장선에 R19를 사용하면 단열재가 천정 장선위루 틔어 올라 걸것이구요.

그럼 처마 소핏 벤트루 해서 마룻대 릿지벤트루 원활한 통기를 위해서는

 R19를 사용해야 하는데

R30을 사용하면 벽체 끝선 블로킹에서 그 벤틸레이션이 막힐것이구요.

이 부분도 디테일 설계가 필요하거나 시공자가 잘 숙지하고 있어야 한답니다.

 --기초공사시 외부 거푸집에 콘크리트 수평 평활도를 위해서 레이저로 외부 콘크리트 타설 마감선을

선정한후 외부 전체 동일 높이에 평판몰딩으로 고정 한후에 이 상부평판 몰딩을 기준으로 콘느리트를 타설한다.

3.외장/지붕/미장및 방수공사

-외장공사: 외장재 선택에 따른 각종 기본 자재 및 부자재, 부속등의 수량 및 재료비, 인건비, 경비등이 기

재된다.

-예를 들어서 하디시멘트 사이딩이나 파벽돌 혹은 고벽돌이나 스타코등등에, 자재별

소요량과 노무비용 등이 ....

-지붕공사: 지붕재 선택에 따른 각종 기본 자재 및 부자재, 부속등의 수량 및 재료비,

 인건비, 경비등이 기재된다.

--슁글이나 기와 징크등등.....

-방수공사: 액체방수 및 우레탄방수/FRP 방수/제물방수등등

-미장공사: 대부분의 현장에서 기초난방을 방통카루해서 몰탈을 레미콘공장에 주문해서 불러서

미장공사를 한답니다.

손미장에 비해 가격은 비싸지만 레미콘 공장에서 기계로 일정한 비율로 배합되어

나오므로 품질이 균일하며

높은 바닥 평활도를 얻을 수 있답니다.

--토대수평잡기- 각자가 작업하는 방식에 따라서 차이가 날수 있다

내가 운영하는 나무집공작소에서 건축시에는 콘크리트를 갈아낸후에 방부목재위

구조재부분에서

레이저 수평 확인후 외부,내부 순서로 수평라인 표시후 정기대폐로 전체를 절삭가공해서

토대 수평작업을 진행한다.

이는 2000년도 이전부터 오로지 이러한 방식으로 토대 수평작업을 하고 해오고 있답니다.

-목조골조공사: 층수 및 구조의 난이도와 자재의 규격과 등급에 따라 차이가 남.

---구조재의 등급은 국내 2등급이라고 하는 것이 전세계로 팔려 나가는 것이 아닌 국내에만

공급되는 가격위주로 선정된 한국수출등급이라는 캐나다관련업체에 캐나다 기술연수시

질문에 업체 관계자의 답이 였었답니다.

고로 일반적인 정상적 캐나다에서 유튱되는 2듭급 구조재와는 많이 다르더군요.

그렇게 유통되는 국내 2등급구조재와 프라임급이라는 모서리가 모두 살아 있는 등급과

일제규격인JAS등급이 유통되고 현장에 적용 사용되어 지고 있답니다.

이제 이보다 좀더 구체적으로 수치에 의하여 그 사례를 적어 보고자 합니다.

위의 그림은 5m X 5m의 평면을 가진 집으로 벽높이가 3m 입니다.

이때의 바닥면적은 5X5 = 25 제곱미터,외부벽면적은 (5+5)X2X3 = 60제곱미터 가 된답다.

내부 면적또한 격실이 없는 위와 같은 상태라면 외벽체부에 단열재를 R21로 한다고 하면

단열재 소요량은 60제곱미터일것이고요.

천정에 단열재 면적은 25제곱미터가 될것입니다.

그리고 단열재 후에 내부방습지와 ESB등에 합판과 석고보드후에 도배 마감이라하면....

내부방습지가 외벽가 접하는 부분에 면적 60제곱미터에 천정 25제곱미터 이렇게 85제곱미터가

소요되고 합판과 석고보드 또한 85제곱미터가 소요될것입니다.

이런식으로 세부상세견적서가 산출되는 것이랍니다.

외부부분에 창문이나 출입문등에 부분은 주로 산출에서 제외하지 않는답니다.

이는 그냥 그것을 로스추가분으로 산정하면 되니까요.

견적을 제대로 산출하기 위해서는 이렇게 모든 것에 소요자재량을 평면으로 계산 산출해서

자재비용과 대입 계산 한답니다. 

4.창호공사

-현관문: 주로 대부분의 현장에서 "캡스톤사의 화이버 글라스 도어"혹은 엘더 원목도어등이 

 사용되어 지고 있답니다.

단열 성능 및 디자인이 수려 하지만 디자인 및 색상에 따른 가격 차이가  있답니다.

-내부도어: 현관중문 및 방문등

---주루 많은 시공 업체에서 맴브레인 혹은 ABS 문을 사용한답니다

  영림도어가 되었던 재현하늘창이 되었던 거의 품질과 가격은 대동소이하고요.

-창문: 개폐방식에 따라 많은 차이를 보이며(미국식<유럽식), 창틀 내외부랩핑 및

LOW-E코팅 유무와 알곤가스 충전에 따라 가격 차이가 있답니다.

-주로 북미산 PVC계열에 수입 시스템창과 중국산 저가 창 그외 국산 동화창 그리구

 북미산 고급 알우드창과 국내 시스템창등이 이답니다.

-북미산은 아트리움과 케시케이드.기노등등이 있구 중국산은 제이드창과기타

잡다한 메이커의 창이 있답니다.

-국내 시스템창은 엘지와 이건 한화 그리구 융기창이 있구요.

  요사히는 프로파일을 수입해서 국내에서 지작하는 업체도 많이 늘어 났고요.

-같은 크기에 규격이래두 개폐 방식에 따라서 2배 정도가격 차이를 보이기두 하답니다.

예를 들어서 가로 세로 각각 1200X1200 창 같은 융기 창이래두 미닫이 창은 40만원전후정도

여닫이에 상부 환기기능 등에 창은 100만원 전후루 차이가 난답니다.

5.내장공사

-벽마감(도배): 보통 거실과 연결된 부분은 실크벽지를 사용하구 기타 방에서는

광폭 합지를 사용한답니다.

-그리구 내부를 도장작업으루 하는 경우두 있는데 벽체와 천정 전부 도장기준 바닥

평수에 4~50만원 정도가 도장비용으루 든답니다.

천연페인트 시공 기준으루요.

-도장을 정석으루 일반 가정집에 천연 페인트나 칼라테라피 등으루 시공하면

도배보다 상당히 많은 비용이 든답니다.

-바닥재(마루): 장판 .강화마루. 온돌 마루등이 있구요. 요사히는 강화마루는 별루 하지 않구

가격대비 무난한것은 장판이랍니다.

장판두 좋은 것으루 하면(엘지 소리잠등) 마루 가격이구요.

-계단재: 꽤 많은 공사비 비중을 차지하는 요소중의 하나이다.

 300만원 초반대 사양에서 대부분  집성목이 사용되며

원목이냐 집성목이냐, 어떤 수종이냐에 따라 많은 가격차이가 있구요.

집성목두 수종에 따라서 가격에 차이가 있답니다.

-아트월: 아트월은 "거실의 꽃"으로 불리우며 건축주들이 가장 신경 쓰는 부분중의 하나이구요.

포인트 도배에서 대리석 목재및 기능성 타일까지 워낙 다양한 마감재가 사용되므로

사전 협의가 필요하구요.

 이부분은 개인적으로 별로 추천하지 않는답니다.

실 생할에는 사실 아트월 비용이면 저 같으면 그 벽 전체를 원목책장으로 구성하겠습니다.

-타일: 타일의 경우 크고 화려할수록 또 수입타일이 높은 가격 차이를 보인답니다.

국산타일 보통이 한평(모든 마감재는 한평이 3제곱미터기준)이 3~4만원이라면

수입 고급타일은 한장이 그 가격정도하는 것두 있답니다.

-타일 자재 산출은 예를 들어서 1500mmX2100mm  부분에 바닥타일이면 3.15제곱미터로

보통  통칭하는 타일 평수로는 1.5평이 소요되는 것이랍니다.

마감자재에서는 거의가 1평이 3.3제곱미터가 아니라 3제곱미터랍니다.

그것이 온돌마루든 타일이든 마감재는 대부분 거의가 3제곱미터를 1평으로 생산되며

또 그렇게 견적시에도 반영되어진답니다.

유행에 민감하므로 너무 많은 색상의 타일보다는 기본 색상의 타일을 중심으로 포인트를 준다면

언제든지 리폼도 가능하다.

대부분 매장에서 건축주분께서 실물을 보고 결정을 하는데 기 견적금액에서 택한 타일의 가격은

정산하면 되구요.

(재료비-타일가격, 부자재비용-타일본드 및 기타 부속, 시공비-타일 시공비)

-도기, 수전 금구류: 생산 업체의 인지도 및 디자인, 기능에 따라 많은 가격 차이를 보이므로

예산에 맞는 합리적인 선택을 하심 되구요.

대림.계림.아메리칸스탠다드등등 여기서 거의 모든 도기 금구류가

중국생산제품이 대부분을 차지 한답니다.

그중 메이커 브랜드 인지도가 높은것일수록 좀더 품질에서 우수하구요.

단 금액이 더 고가이구요.

-욕실 거울 및 수납장

-욕실 칸막이 및 샤워 부스

특히 목조주택은 2층 부분을 양변기와 세면기 그리구 샤워부스루 분리를 하면 하자두

덜 생기구 좋답니다.

-욕조: 업체마다 다르구 세라믹과오닉스 그리구 월풀욕조 등이 있답니다. 별루 비추 이구요.

그 가격이면 건식사우나를(300전후)설치하시는 것이 더 실용적이라 본답니다.

예 신화로템에 개인용사우나 3~3인용이 좋더군요.

http://www.budl.co.kr/

-보일러: 기름보일러는 설비 가격에 포함 된답니다. 기본 1대이구요.

-복층일시 1층과 2층에 보일러를 각각 따루 설치하구 각방제어기를 설치하면 여러가지루 득이 되구요

(비용은 좀 더 추가 될것이구요)

-조명: 금액으루 견적하고 실재로는  건축주께서  선택하시는 것이랍니다.

-창문 내부 잼가 몰딩에 들어가는 목재의 수종과 도장.에서도 원목이냐 혹은 MDF에 필름인가?

  그리고 원목이면 수종과 무절유절(옹이가 있고 없는)에 따라서 많은 차이가 난답니다.

-욕실 천정 마감재-보통 리빙우드라구 프라스틱 욕실 천정재를 시공하구요.

  요사히는 돔형 천정재를 많이 시공들 하고요.

-거실 및 실내부분 원목루바시공

원목루바두 스프루스.레드파인 향목 히노끼 빈티지루바.등등이 있구 가격두 천차만별이랍니다.

6.금속공사

-현관 도어록과 경첩 방문도어록등등, 방문 도어록은 주루 도무스 도어록을 사용한답니다.

7.도장공사

-외부 데크 도장과 페시아(처마도리)그리구 사이딩 및 청문몰딩등등

-외부 창문 주위와 처마 페시아 등을 오일스테인으루 마감도장을 하면 건축주분께서

2~3년에 한번씩 도장을 하셔야 하구

콘솔란 오버코트류로 도장을 한후에 레인코트등으로 발수 처리를 하면 몇년간 도장을 하지 않아두

되답니다.(그후에 도장은 직접해두 되구요)

8.가구공사

-주방가구인 씽크대와 상부장 그리구 다용도실 상부장과 보조 주방등에 가구와

각방에 붙박이장과 신발장등이 있답니다.

메이커와 비메이커의 차이이며 주로 비 메이커를 사용하더래두

씽크대상판, 인조 대리석과 가스렌지 그리고 후드등은 인지도 높은 업체의 제품으로

삼성이나 엘지인조대리석이나 린나이 ,하츠등 메이커를 사용하면 된답니다.

9.전기공사

-전선관은 회색 난연 후렉시블 관을 사용하구

전기차단기와 통신 단자함을 별도 분리해서 설치 함이 좋답니다.

-인터넷을 사용하시는 분들을 위하여

통신단자함에 유무선공유기를 설치하게 해 놓기두 하구요.

10.기타공사

주차장, 가스인입, 정화조, 상수도 인입과 본 전기 인입등이 있답니다.

이런것들은 전부 건축외 추가공사비용이구요.

나중에 건축 준공시 필요한 서류는 가스필증과 정화조 필증 그리구

새 도로번지를 건물에 부착하구 찍은 사진 등이구요.

-기본 화장실(30평 이하는 1개, 45평이하 2개, 60평이하 3개)외 추가시 실당 비용.

-데크: 보통 오일스테인 도장까지 포함하여 평당 60만원선이나 시공 평수에 따라 달라지는게 보통

이다.

-토목공사.,담장, 대문, 조경등

-각종인입비용: 상수도 인입(지하수개발), 가스배관설비

(건축허가시 가스 검사 필증이 필요하다.),

계량기 설치시 한전 불입금

-각방 온도 조절기: 각 방에서 개별적으로 온도 조절이 가능한 편리한 시스템이며

연료비 절감 효과와 사용 편리에 유리하며 특히 복층에서는 권장사항입니다.

-외단열: 단열 효과를 극대화 하기 위하여 외단열후 마감재 시공

-정화조:일반 부폐식 단독 정화조일때와 오수합병 정화조일때 많은 비용차이가 있답니다.

오수합병정화조시 10ppm이냐 20ppm이냐에 따라서두 다르구요.

그리구 바닥과 사면 콘크리트 옹벽공사를 해야할 경우 등에따라 많은 비용에 차이가 있답니다.

-벽난로

-거실 천정 오픈: 거실 천정을 오픈 시킬 경우 별도의 비용이 추가된다.

-토목설계 및 인허가 비용: 평지라두 토목설계가 필요할때두 있답니다

보통 비용이 200평정도 전용시 250만원 전후이구요.

-토목설계를 했음 그 설계대루 토목시공비용이 또 발생하구요.

-인허가 비용은 보통 30평 기준 250만원 전후랍니다. 당연 설계 비용은 별도이구요.

-그 밖에두 일부 길 포장 조경과 잔디식재 우수멘홀과 우수배수로 설치 진입로 및 주차장 포장 등등.....

공정이 20가지 공정이면 그 20가지 부분을 도면에 입각해서 산출후 소요되는 자재비와 노무비

이렇게 하나하나 산출 합산되 금액에 일반관리비용과 이윤이 더해져서 최종 견적금액이 되는

것이랍니다.

나무집공작소에서 사용하는 견적서 양식 예시입니다.

참고가 되셨기를.... 

[대동]

좋은 정보 감사합니다..근데 제 경우는 2015년에 임야 일부에 주택을 생각해 임의로 옹벽토목공사를 한 후 평탄작업을 하니 약 대지가 생각한데로 200여평은 나온 것 같습니다..나중 시청 건축허가 신청시 문제가 될 수 있는지요? 몇년전 토목설계하는 분 이야기는 토목설계하고 허가낸 후에 공사해야 된다고 했지만 비용을 생각해 임의로 했었습니다..

[농목수(윤세웅)]

불법입니다.
원상복구 명령과 과태료가 .....
허나 방법은 나는 모르는 일이다.구입할때 현상태 였다.
그런식으로 우긴다음 현황대로 토목설계후에 임야형질변경과 건축인허가를 함께
처리하는 방법인데 ...잘 넘어가면 다행.아님 모두 원상 복구랍니다.
일단 현상태가 자연스럽게ㅡ보이도록 흙이나 식생토등으로 해서
최대한 자연상태처럼 보이도록 하세요.
거의 임야라면 피해서 갈 방법은 사실 거의
없답니다.
결국 님이 피하려는 비용이 고스란히 든다는 ....
이런글을 보면 참 답답하답니다.
원칙을 봐줄 공무원은 없답니다.
지 모가지가ㅡ 걸린 문제인데.....

[대동]

네..그렇군요..