임야를 형질변경 하여 가치를 상승시키는 방법

[장영철]

부동산의 가치와 가격의 중요함!

부동산에는 가격을 넘어야 할 가치가 있다. 부동산은 사람에게 생명을 영위할 수 있는 모든 것을 주며 인간이 모든 성장과정을 지탱할 수 있는 토대를 마련해주고 문화를 창출하고 삶을 영위하게 하는 공간이다. 이러한 부동산에는 특별한 가치가 있다. 또한 사람이 살면서 경제생활을 하는데 가격을 부여한다.

이러한 가격과 가치의 문제는 경제학에서의 큰 테마다. 세상에 가난해지고 싶어 하는 사람은 없다. 부자가 되려면 우선 가격과 가치를 이해하고 그 토대를 마련해야 한다. 결론부터 말하면 부동산을 살 때 가치가 가격보다 클 때 사면 투자를 잘한 것이다. 그러면 부동산 가치를 어떻게 판단할까? 부동산의 가치에는 내재가치, 미래가치, 희소가치 기타 많은 가치를 지니고 있는 것이 부동산이다.

시장에는 가격이 쉴 사이 없이 움직이며 오르기도 하고 내리기도 한다. 매우 변덕스럽게 작용한다. 시장에서 가격이 변동이 없다면 가치만 존재할 따름이다.

위렌 버핏은 “가격은 지불하는 것이고 가치는 얻은 것이다”라고 말했다. 가치 없는 물건을 돈주고 샀다면 후회할 것이다. 부동산 가치를 보고 부동산을 사는 사람들은 시장의 흐름보다 부동산의 가치에 초점을 두는 사람들이다. 부동산에 투자하는 사람들은 가격과 가치가 서로 일치하지 않는데서 기회를 찾는다.

즉 가치(Value)가 가격(Price)보다 크다고 느낄 때만 구입한다. 예를 들어 1억 원 하는 주택을 살 때 주택의 구석구석을 살펴보고 학군, 지역, 주거환경, 생활편리성, 기타 많은 가치를 찾을 것이다. 그래서 1억 이상의 가치가 충분히 있다고 판단 될 때 산다. 부동산을 살 때 사려는 사람이 가치를 종합평가 계량화하기란 전문가가 아니면 결코 쉽지 않다.

아파트를 사려는 것에 가치투자를 적용해보자. 아파트의 가치는 땅으로 결정된다. 부동산은 어디에 있느냐가 중요한 입지상품이므로 땅의 위치가 가장 중요하다. 땅의 가치는 땅의 활용도에 의해 결정된다.

같은 땅이라도 활용도가 다르면 가치가 달라진다. 한 가지 예로 상업용지가 주거용지보다 가격이 비싼 이유는 주거용지보다 상업용지가 건물을 더 높이 올릴 수도 있고 더 넓게 건축을 할 수 있기 때문이다.

땅의 활용도를 결정짓는 개념이 바로 건폐율과 용적률이다. 용적률은 건물을 얼마나 높이 올릴 수 있는가를 나타내는 지표로 같은 크기의 땅이라도 용적률이 높은 곳의 땅값이 비싼 법이다.

또한 같은 아파트라도 땅의 크기가 다르다. 아파트 한 채가 차지하는 실제 땅의 크기를 나타내는 지표가 대지지분으로 낡은 저층 재건축아파트가 고층아파트보다 가격이 비싼 것은 땅의 크기가 다르기 때문이다. 아파트에서의 조망권은 사람들의 소득수준, 주거의 질에 가치가 더욱 높여준다.

사실 가치를 분석한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 어느 정도 식견이 필요하다. 스스로 공부해서 자신만의 기준을 만드는 것 외엔 달리 길이 없다. 남이 보지 못하는 것을 봐서 저평가 된 내재 가치가 있는 것을 사야하고 남과 다른 시각으로 남보다 미래에 발생될 정보를 빨리 획득하여 현재가치보다 미래가치를 추구하면서 희소가치가 있는 부동산을 찾아야 한다.

고수 부동산투자가들은 늘 낮은 가격을 지불하고 가치가 높은 부동산을 산다. 시장에 형성된 가격은 가치판단 후에 지불해야 된다는 것이다. 시장의 흐름에 너무 흥분하지 말라는 것이다. 부동산의 가치를 살피는 것은 삶에서 나 자신을 살피고 내 가치를 찾는 것과 같다.

그 누군가는 오늘도 내일도 매일 자신의 말이 무시되더라도 씩씩하게 계속적으로 부동산에 가격을 제시하고 있다(M,R MARKET). 문제는 우리가 그 누군가의 말이나 분위기에 똑같이 휘말려든다면 우리는 큰 손해를 볼 것임을 명심하자.

부동산에도 알고 보면 그 속에 싸게 사고 비싸게 파는 수백 수천 가지 전술과 전력이 있다. 부동산이란 다듬고 연구하고 활용하는 방법과 요령에 따라 그 가치는 얼마든지 변할 수 있고 또 그 가치가 배가 될 수 도 있다.

또한 부동산이란 움직이지 않는 물건이지만 늘었다 줄었다 하고 움직이진 않지만 날개도 달린 것이 그게 부동산이다. 그래서 부동산에는 정가가 없다.

토지란 상황에 따라서 합병해도 벌고 분할하여 쪼개도 벌 수 있는 것이 부동산토지이다.

ex) 땅의 51%는 상업용지이고 49%는 일반주거지역의 땅을 산다. 상업용지 51%와 일반주거지역용지 49%가 썩인 경우 일반주거용지도 상업용지의 용적률 적용을 받는다 약 900%까지 건축할 수 있다. 또한 일반주거지역(용적률 300%)과 전용주거지역(용적률 100%)이 썩여 있었으나 일반주거지역 면적이 60%를 차지해 용적률 298%로 건축할 수 있다.

앞의 땅 상업용지는 정가에 사고 뒷 땅인 일반주거지역 용지를 싸게 사서 토지를 합병한다면 많은 수익을 올릴 수 있을 것이다.

이토록 토지는 그 지역에 맞는 활용성과 평수가 있는 것이다. 고급주택가에는 50여 평의 토지는 인기가 없다. 적어도 100평 이상이 되어야 제값을 하고 대도로 변의 토지는 300평 이상이 되야 그 가치를 인정받는다.

이렇듯 지역 상황에 맞는 토지를 가공하면 현재 가치보다 더 좋은 효과를 얻을 수 있을 것이다. 또한 반대로 토지가 너무 크면 금액이 커서 매매가 쉽지 않다. 그땐 필지 분할해서 팔아야할 것이다.

이렇듯 토지는 상황에 따라서 뭉쳐도(합병해도) 벌고 쪼개도(분할해도)벌 수 있는 것이다. 현재의 상태 그대로 활용하려 하지 말고 여러모로 다방면으로 변화를 주어서 소유한 부동산이 최고의 가치를 창출할 수 있도록 해야 할 것이다

임야를 형질변경 하여 가치를 상승시키는 방법

구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배라 했다. 땅을 쓸모 있게 가꾸는 대표적인 방법 중 하나가 바로 형질변경이다.

법률상 토지의 형질변경이란? 절토(평지를 만들기 위하여 흙을 깎아내는 일) 성토(흙을 쌓는 일) 정리(땅을 고르게 만드는 일) 포장하는 등의 방법으로 산지전용을 통한 형질변경으로 수익을 내는 땅으로 만드는 일이다.

임야는 형질변경이 농지에 비해 그 절차가 쉽고 비용이 적게 든다. 따라서 가장 많이 선호하는 임야활용법이다. 만일 임야를 형질 변경을 개발할 계획이 없다면 해당토지에 유실수나 관상수를 심는 것도 좋은 투자방법이 될 것이다. 유실수나 관상수는 해당 토지의 가치를 상승시키는 동시에 이들 나무가 5년 정도 성장한 후에는 아주 높은 재산 가치가 있다.

토지의 부가가치란 형질변경만으로 하루아침에 몇 십 배나 오를 수 있다. 심지어 논에서 밭으로 지목변경이 되어도 땅값이 몇 배 이상 뛸 수도 있다. 경매의 고수들은 임야를 고른다. 임야를 낙찰 받아 형질 변경한다면 이는 곧 황금알을 낳는 땅을 만드는 격이기 때문이다.

지난해 경매장에서 8천 평의 임야가 감정가 7천만 원을 9천만 원에 낙찰 받아 4억 원을 남긴 사람이 있다. 임야나 농지를 살 때는 반드시 입찰 전에 형질변경이 가능한지 파악해야 한다. 그리고 고압 철탑 선이 지나간다던 상수도 보호지역이나 문화재 보호지역 군사보호지역이 아닌지 기타 법률적인 조항을 꼼꼼히 살피는 것도 잊지 말아야 할 것이다.

좋은 땅 찾는 방법과 투자유의점(1)

땅!   사람들은 왜 땅을 살까?

수익률, 안정성, 인플레이션에 대한방어 등 재테크에서 땅보다 더 좋은 투자 상품은 찾기 힘든 이유에서다. 땅은 유한하고 아파트처럼 연속적인 생산이 불가능한, 원재료이어서 매력이 있다. 땅이 쉽게 재산을 늘릴 수 있는 속성을 가지고는 있지만, 최근 들어서는 각종 규제로 옴짝달싹 못하는 투자 상품이 됐다.

일단 국토의 21%는 토지거래허가구역이다. 수도권의 대부분 또한 토지거래허가구역으로 매매가 자유롭지 않다. 토지거래허가구역이란 해당지역 시․군․구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있는 지역임을 뜻한다. 이 말은 결국 쓸 만한 땅은 모두 주민등록을 땅의 소재지에 미리 옮겨놓아야 명의이전이 가능하다는 것을 이른다. 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년 간 매입 후 매매를 하지 못한다.

이것이 토지투자의 첫 번째 난관이다. 여기에서 대부분의 사람들은 토지투자가 불가능하다고 생각하고 좌절한다. 따라서 이 경우 의사결정을 해야 한다. 본인이 주민등록지인 해당 시군구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이 아닌 곳의 땅을 살 것인가이다.

일단 수도권 핵심지역은 대부분 토지거래허가구역에 해당한다고 미리 말한 바 있다. 그럼 결국 지방 땅만이 쉽게 살 수 있는 땅으로 여겨진다. 그렇다고 아무 땅이나 살수는 없는 일이다. 우리나라의 땅은 70%가 산지이고 이중 절반이 용도가 오직 산으로 남아있을 수밖에 없는 땅이라는 것이다.

1. 도시밀집지역 인근의 평평하고 경사도 적은 땅 메리트

토지거래허가에서 벗어난 지방 땅 중에서 가치 있는 땅은 무엇인가? 첫째는 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이다. 세월이 지나면 그곳이 무엇인가로 변화될 수 있는 그런 땅을 이른다.

둘째는 주거시설을 지을 수 있어 보이는 땅이다. 전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다.

셋째는 도로가 제대로 붙은 땅일수록 좋다. 도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다.

넷째는 종합부동산세에서 자유로워야 한다. 외지인이 3억 원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다. 종합부동산세가 유지되는 한 장기투자를 해야 하는 상품인 토지투자의 경우 보유하는 동안 지속적으로 늘어날 수 있는 종부세 과세대상 토지가 되어서는 높은 수익을 만들어 내기 힘들어 보인다. 그러면 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅으로 찾아봐야 한다.

이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시·군․구·읍·면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활 속의 토지투자여야 한다.

2. 평지나 도로 물린 임야 투자성 있어

같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가 지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다. 단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시.군.구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다.

따라서 3억 미만 금액에 제대로 된 평지에 가까운 임야를 살려면 손품, 발품을 많이 팔아야 한다. 손품은 인터넷이나 정보지, 신문 등을 통해 해당 물건을 찾는 것이고, 발품은 현장을 돌면서 확인하는 것이다. 싼값에 좋은 임야를 사면 일단 투자에 성공하는 것이다.

임야의 가격 또한 천차만별이다. 2007년에 발표된 공시지가의 경우 가정 싼 땅은 경남 산청군의 임야로 평당 330원이다. 이런 땅은 산꼭대기에 구름과 맞닿은 땅이다. 임야를 살 때 주의할 점은 산지관리법에 의한 산지전용허가기준에 적합한가 하는 것이다.

쉬운 말로 영원히 산일 수밖에 없는 땅은 토지투자로 적합하지 않다. 산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다.

 시·군·구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다. 그 다음, 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다는 것을 유념해야 한다.

다음으로는 해당 임야에 묘지가 없는지 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권이 성립되기 때문이다. 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등으로 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없다.

자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다.

임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다.

이외에 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상·하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다.

3. 그린벨트도 투자대상으로 떠올라

이외에 요즘 들어 투자대상으로 떠오르는 것이 그린벨트이다.

정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅이 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다. 이런 경우가 대부분 그린벨트다.

그린벨트는 그 자체로는 증개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다.

이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다.

신도시 예상지역에 대한 토지투자도 매력적이다. 이 경우에는 신도시 수용지 보다는 수용지 근접지역에 투자가 되어야 수익률이 높다. 신도시 내에 편입되면 수용가격이 정해져있어 생각하는 만큼의 수익률을 올릴 수 없다. 그런 경우는 일정기간 이상 보유하여 신도시 내 단독택지나 점포용지 등의 쿠폰을 받을 수 있는 투자를 모색하여야 한다.

건교부 계획에 의하면 조만간 수십 개의 미니신도시를 내놓을 계획이므로 미니신도시 주변의 땅을 노려보는 것도 괜찮아 보인다.

다음으로 조심하여야 할 것이 기획부동산이다. 기획부동산은 개발정보가 있는 곳의 싼 땅을 매집한 후 수배의 프리미엄을 붙여 재매출하는 시스템을 운용한다.

그럴듯한 곳에 사무실을 내고 수십 명의 직원을 뽑은 후 큰 땅을 작은 필지로 쪼개 불특정 다수인에게 전화를 걸어 땅을 파는 방법을 쓴다. 직접 땅을 보기를 원하는 사람에게는 버스나 자가용으로 모시고 가, 땅을 보여주기도 하는데 실제 땅 보다 좋은 위치에 있는 다른 땅을 보여주는 경우가 허다하다.

기획부동산에게 산 땅은 단독등기가 어렵고 단독등기가 되어도 스스로 어떤 행위를 하기에는 진입로와 지목, 형태 등 제약요건이 많은 것이 실상이다. 땅은 스스로 선택하고 스스로의 판단으로 사야 할 뿐 아니라 100% 자기자금으로 사야 하는 특별한 재산이다. 세금도 잘 알고 대처해야한다.

현행법상으로는 비사업용 토지는 66%에 달하는 양도세와 종속세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비사업용 토지를 벗어날 수 있다는 사실이 포인트다.

따라서 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인 일 수밖에 없다. 5년 이상 장기 투자하여야 하며, 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 독특한 부동산이 땅이라는 것을 명심하자.