서울시 공동주택 리모델링 기본계획 주요내용-광역자치단체 최초 수립 ＜2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획(안) ＞

[naemam]

2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획(안) 주요내용

2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획(안) 설명자료

2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획(안) 설명자료.pdf

2015년 기준 서울시 전체 아파트의 약 55%를 차지했던 노후화된 아파트의 비중이 2025년에는 약 92%까지 치솟을 것으로 파악

리모델링은 그동안 안전상의 문제로 불가하다가 정부와 국토부의 수직증축의 허용으로 급물살

서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안) 광역자치단체 최초 수립
공공지원으로 리모델링 후, 단지 내 시설 지역사회와 공유 추진

서울시가 ‘서울형 리모델링’이라는 신개념을 도입해 아파트를 고쳐 쓰고 다시 잘 쓰는 도시재생 시대를 연다.
‘서울형 리모델링’이란 공공의 지원을 받아 아파트(공동주택)를 리모델링하고 리모델링을 통해 증축한 단지 내 주차장 또는 부대·복리시설 일부를 지역사회에 개방·공유해 공동주택의 공공성을 확보하는 새로운 방식이다.

시는 서울시내 공동주택 총 4,136개 단지를 전수조사해(경과년도, 기준 용적률, 시세 등 기준) 리모델링 수요가 있을 것으로 판단되는 단지들을 ▲가구수 증가형(168개 단지 추정) ▲맞춤형(1,870개 단지 추정)으로 구분하고 6개 세부유형을 마련해 단지별 특성에 따라 리모델링 시 입주민들이 선택할 수 있도록 했다.

총 4,136개 단지 가운데 나머지는 1985년도 이전에 지어져 재건축이 필요한 단지(721개 단지 추정)와 2010년 이후 준공해 리모델링 없이 일반적 유지관리 정도만 필요한 단지(1,377개 단지 추정)들이다.
또 서울시는 아파트(공동주택) 리모델링에 대한 시 차원의 관리방안인 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)’을 처음으로 수립했다.

기본계획안은 ▲전수조사를 통한 ‘가구수 증가형’ 리모델링 수요 예측 ▲가구수 증가에 따른 기반시설 및 경관에 대한 영향 검토 ▲수직증축 리모델링 시 안전성 강화 방안 ▲‘서울형 리모델링’ 유형 및 활성화 방안 등을 담고 있다.
리모델링 기본계획은 10년 단위의 서울시 리모델링 사업의 기본 정책방향을 제시하는 법정계획으로 지자체장이 관할구역에 대한 리모델링 기본계획을 수립하도록 명시한 주택법 개정(2013. 12. 24.) 이후 전국 광역자치단체 중에서는 서울시가 최초로 수립하는 것이다.

서울시내 공동주택 단지 중 리모델링 대상이 되는 15년 이상 공동주택은 2015년 1,940단지(82만6,903가구, 전체 공동주택의 55.8%), 2020년 2,993단지(114만6,576가구, 77.38%), 기본계획의 목표연도인 2025년 3,690단지(136만1,823가구,  91.9%)로 지속적으로 늘어날 예정이다.

특히 이 중 ‘가구수 증가형’은 수평·수직증축을 통해 가구수를 늘리는 것으로 기본계획을 최종 수립하면 준공한 지 15년 이상 된 아파트의 리모델링 추진에 가속도가 붙을 것으로 기대된다. 지난 2013년 개정된 주택법에 따라 건축도면이 남아 있는 준공 15년 이상 된 아파트는 최대 3개 층까지 증축이 가능해졌지만 그동안 ‘리모델링 기본계획’이 마련되지 않아 리모델링 조합들은 사업계획승인(행위허가) 등을 받을 수 없었기 때문이다.

‘가구수 증가형’ 리모델링은 168개 단지(추정)가 가능 대상지로 분류된다. 다른 리모델링에 비해 상대적으로 대규모 공사가 이뤄지는 ‘고비용’이다. 단지별 특성에 따라 ▲수직증축형(기본형+수직증축) ▲수평증축형(기본형+수평증축) 등 2개 세부유형을 입주민들이 선택할 수 있다.
시는 168개 단지가 모두 수직증축 리모델링을 한다는 가정 아래 가구수 증가가 기반시설(상하수도, 교통, 학교, 공원)과 주변경관에 미치는 영향을 면밀히 검토한 결과, 그 영향이 미미한 것으로 나타났다고 설명했다.

아울러 시는 수직증축 리모델링 시 법에서 의무화한 안전진단 2회 외에 안전성 검토 2차례를 추가, 총 4차례에 걸쳐 안전을 면밀히 검토해 수직증축 리모델링에 대한 안전성 우려를 없애나간다는 계획이다.
‘맞춤형’ 리모델링은 1,870개 단지가 가능 대상지로 분류되며 설비, 수리 등을 통해 주거환경을 개선하는 ‘저비용’ 방식이다.
이들 단지는 ▲기본형(대수선+주차장 확충) ▲평면확장형(기본형+평면확장) ▲가구구분형(기본형+멀티홈) ▲커뮤니티형(기본형+커뮤니티시설 확충) 등 4개 세부유형을 입주민 선택에 따라 진행할 수 있다

시는 이와 같이 ‘지역재생’과 ‘공공성’ 두 마리 토끼를 한 번에 잡는 효과가 있는 ‘서울형 리모델링’을 활성화하기 위해 단기적으로는 기존에 시 관련 부서와 중앙부처에 산재돼 있는 에너지 정책과 연계한 지원비 정보를 제공하는 등 행정적 지원을 선제적으로 시작한다.
이를 위해 서울시 공동주택과 내에 ‘서울시 리모델링 지원센터’를 설치해 원스톱(one-stop)으로 정보를 제공하고 리모델링 초기 사업성 분석을 위한 컨설팅도 지원한다는 계획이다.

장기적으로는 도시재생기금과 연계한 리모델링 공사비 이차보전(일부 이자비 부담), 조합운영비 및 공사비 융자 같은 적극적인 재정지원 방안을 마련해 ‘서울형 리모델링’을 지속 활성화한다. 예를들어 증축한 주차장 일정 부분을 지역사회에 개방하고 부대·복리시설에 공공어린이집이나 작은 도서관 등을 설치해 지역사회와 공유하는 경우 지원이 이뤄질 계획이다.

아울러 조합의 안정적인 운영이 어려워 정비사업 추진이 지지부진한 강북 일부 지역 가운데 주민들이 리모델링을 원하는 경우 ‘서울형 리모델링’ 시범단지로 선정해 시범사업을 추진한다.
시는 이와 같은 내용의 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)’을 주민공람공고(5월), 시의회 의견청취(6월), 도시계획위원회 심의(7~8월 중)를 거쳐 오는 9월 최종고시를 목표로 진행하고 있다고 밝혔다. 

---

재건축 대신 리모델링…서울 중층아파트 출구전략 나왔다
15년이상 아파트 대상 최대 3개층 증축 허용
市재정으로 어린이집·도서관 지어 외부개방
반포·압구정 재건축 끝나면 대세로 떠오를듯

◆ 아파트 리모델링 시대 / 서울시 리모델링 기본계획…조합운영·공공사업비 지원 ◆ 

▶ 여기를 누르시면 크게 보실 수 있습니다

오는 9월부터 서울에서 지은 지 15년이 된 아파트는 최대 3개층까지 높여 짓는 수직증축 리모델링이 가능해진다. 노후 아파트를 허물고 재건축하는 대신 리모델링해서 고쳐 쓰는 시대가 열리게 된 것이다. 올해 기준 서울 아파트의 절반, 2025년이 되면 서울 아파트 10채 중 9채는 리모델링 대상이 된다. 

서울시는 15년 이상 된 노후 아파트의 수직증축 리모델링을 허용하는 방안이 포함된 '2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'을 12일 공개했다. 서울시에 따르면 올해 기준으로 전체 4136개 단지 중 절반 수준인 2038개 단지가 지은 지 15년이 지나 리모델링이 가능하다. 1985년 이전에 지어 재건축이 필요한 721개 단지와 2010년 이후 준공돼 일반 유지만 필요한 1377개 단지는 제외된다. 

리모델링 대상이 되는 아파트는 대부분 10층 이상 중층 아파트로 저층 아파트에 비해 대지 지분율이 낮아 재건축할 경우 추가분담금이 많고 사업성이 떨어진다. 또 이미 허용된 용적률을 다 사용해 지어 재건축도 못하고 낡게 될 경우 도시의 흉물로 전락하게 될 것이라는 지적이 많았다. 

서울시가 이날 발표한 '서울형 리모델링'은 공동주택에도 도시재생 개념을 도입해 주거지의 지속 가능성과 공공성을 높이기로 한 것이 특징이다. 공공의 지원을 받아 아파트를 리모델링하고 증축된 단지 내 주차장 일정 부분을 지역사회에 개방하고 부대·복리시설에 공공 어린이집이나 작은 도서관 등을 설치해 공공성을 확보하는 새로운 방식의 리모델링이다. 지역재생과 공공성이라는 두 마리의 토끼를 잡겠다는 것이다. 

시가 제시한 서울형 리모델링은 크게 '가구 수 증가형' 리모델링과 '맞춤형' 리모델링으로 나뉜다. '가구 수 증가형' 리모델링은 수평·수직 증축을 통해 가구 수를 늘리는 것이다. 올해 기준 168개 단지가 가구 수 증가형 대상지로 분류된다. 다른 리모델링에 비해 상대적으로 대규모 공사가 이뤄지는 '고비용' 리모델링이지만 가구 수가 평균 15% 늘어나 사업성을 확보할 수 있다. 

14층 이하 아파트는 2개층, 15층 이상 아파트는 3개층까지 증축이 가능하다. 수직증축은 2014년 주택법 시행 이후 가능했지만 광역자치단체들이 리모델링 기본계획을 수립하지 않아 허가가 나지 않았다. 서울시는 수직증축 리모델링 시 주택법에 의무화한 안전진단 2회에 2차례를 추가해 총 4차례 안전진단으로 수직증축 리모델링에 대한 안전성 우려를 없애나간다는 계획이다. 

맞춤형 리모델링은 1870개 단지가 대상이며 설비, 수리 등을 통해 주거환경을 개선하는 '저비용' 방식이다. 주차장을 확충하는 기본형, 평면확장형, 세대구분형, 커뮤니티시설 확충형 4개 세부 유형을 주민들이 선택해 진행하게 된다. 정유승 서울시 주택건축국장은 "기존 신축 위주 재건축 사업은 자원 낭비나 이웃 해체 같은 부작용이 있는 반면 리모델링은 원주민 정착과 공동주택의 지속 가능한 도시재생이 가능하다는 장점이 있다"고 말했다. 

리모델링 활성화엔 시간이 걸리겠지만 장기적으로는 시장의 대세가 될 것이란 전망이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축 규제가 대폭 완화됐기 때문에 리모델링이 활성화되려면 다소 시간이 걸릴 수 있다"며 "현재 진행 중인 반포와 압구정 재건축이 마무리되는 시점엔 리모델링이 주택 시장의 대세로 자리 잡을 것"이라고 말했다. 

재건축 제도와의 형평성을 맞춰야 한다는 지적도 나온다. 예컨대 재건축 안전진단은 구청에서 비용을 대체로 부담하지만 리모델링은 주민들이 당장 마련해야 한다. 성남시는 리모델링 기금을 조성해 안전진단과 조합 설립 등의 비용을 지원하고 있다. 전면 철거하는 재건축과 달리 건물을 놔두고 일부만 증축하는 리모델링 특성을 감안해 건물세와 취등록세 등의 요건 완화를 검토해야 한다는 의견도 있다. 

서울시가 리모델링 활성화를 위한 기본계획을 발표한 데 이어 국토교통부는 다음달 수직증축 리모델링을 위한 '가구 간 내력벽 철거 범위'를 행정예고할 계획이다. 국토부 관계자는 "내력벽 철거 범위는 단지마다 벽체 길이 등 상황이 다르기 때문에 10% 또는 20%로 획일적으로 규정하지 않을 것"이라며 "증축형 리모델링 안전진단기준 고시와 매뉴얼 개정안을 곧 행정예고할 계획"이라고 말했다.

이에 따라 수직증축을 추진하는 단지마다 내력벽 철거 범위는 다르게 나올 가능성이 크다. 일부 단지는 벽 일부를 허물 경우 현재 안전등급 범위를 벗어날 수 있어 내력벽 철거가 불가능할 수도 있다. 이 경우 단지마다 상이한 철거 범위를 두고 조합과 지방자치단체 간 마찰이 빚어질 가능성도 배제할 수 없다. 업계 관계자는 "가구 간 내력벽은 아파트 하중을 지탱하는 척추와 같기 때문에 철거는 신중하게 허용하는 게 바람직하다"고 말했다. 

[비전효성]

대상수가 엄청나네요

[김식]

감사