청담 도보투어 숙제 & 느낀점

[드림]

지난 주말 청담 도보투어 숙제와 느낀점을 정리해보았습니다ㅎㅎ
 
1. 숙제: 건축물대장 열람하며 관련사항 숙지하기

건축물대장은 정부24 등에서 열람, 발급할수 있으며,
건물을 파악하기 위해 필수적으로 확인해야 할 요소입니다~!

도보투어를 하며 살펴보았던
2개 건물의 건축물대장을 아래와 같이 확인해보았습니다
각각 위반건축물, 용도변경 관련 세부내용을 배울 수 있었어요~
 
 
1) 위반건축물(A건물) 관련
위반건축물의 경우,
아래와 같이 노란색으로 표시되어 갑구에서 바로 확인이 가능하고, 위반 내용도 알 수 있습니다

 
그러면 위반건축물에 해당된 경우, 어떤 불리한점이 있을까요?
① 상가 임대의 제한
② 용도변경의 불가능
③ 대출제한
④ 이행강제금 부과  등이 있습니다
 

헉~! 위반건축물의 규제 정도가
생각보다 크고 많음을 확인할 수 있었습니다!
대출 안돼, 용도 변경도 안돼, 임대 업종도 제한돼, 이행강제금까지 부과돼...(두둥..!)


이렇게 위반건축물에 대한 사항을 간략하게 살펴보았는데요,
다음은 도보투어를 하며 접했던 A건물의 건축물대장입니다ㅎㅎ
 
원래 건물 1층 일정구역이 카페 테라스로 꾸려져있었으나
어느날 테라스가 사라지고 주차선이 그어져있는것에 의문을 가진 사례입니다

①  A건물 건축물대장 갑구

② A건물 건축물대장 위반사항

③ A건물 건축물대장 변동사항(위반건축물 해제)

여러 변동사항과 함께 2023년 9월경,
옥외주차장 내 구조물설치 건으로 위반건축물에 등재(②)된후 
같은년도 12월경 위반건축물이 해제(③)되었음을 확인할수 있었습니다

소유자분께서 허겁지겁 조치를 취하신게 느껴지네요..!
 
실제 도보투어의 현장에서 체감하여 더 생생하게 전달되었어요ㅎㅎ
건물의 조그만 변동에도 호기심을 가지고 탐구하는 자세가
위대한 한 발자국으로 느껴졌네요^ ^

그런데 위와 같이 건축물대장 갑구(①)에서
A건물이 근린생활시설 용도임을 확인할수 있는데요,
건물의 용도와 그 특징, 주의점 등은 어떤것이 있을까요?
 
다음 B건물의 사례에서
관련사항을 이야기 해보겠습니다^ ^
 
 
2) 건물의 용도변경(B건물) 관련

건물의 용도는 「건축법」에 따라
크게 29개의 용도와 9개의 시설군으로 나누는데,
실제 건물을 매매할때는 일반적으로 주택과 근린생활시설(이하 근생)으로 구분하며
건축물대장에서 그 용도를 확인할 수 있습니다

「건축법」기준, 주택의 종류

근린생활시설의 정의와 분류

경우에 따라서는 주택을 선호할수도 있겠지만
일반적으로 건물을 매수할때 주택보다는 근생을 선호하는 경향이 있는데요,
2020년도 정부의 [2.20. 대책], [6.17, 대책], [7.1. 대책] 등
급진적으로 이루어진 부동산 규제정책인
다주택자의 주택 취득세와 양도세 강화 등을 배경으로 다음과 같은 이유가 있습니다
 
① 건물 매수시 대출 용이(!!)
주택은 LTV,  DSR규제 등이 적용되지만
근생은  DSR규제가 제외되고 건물감정가 약 70~80%의 대출이 가능합니다
(법인으로 매수시 보다 대출규제 완화)

 
레버리지를 최대한 활용하는 것이 훨씬 득이 된다는 것은
부투스에서 함께 계시는 분들이라면 모두 알고있는 사실이지요ㅎㅎ
 
② 종부세, 제산세 등 이점
근생은 공시가 80억미만시 종부세가 면제됩니다,
또한 주택과 달리 여러채를 보유해도 취득세 중과가 없습니다
 
③ 다주택자 관련 규제 미적용 등

부동산과 세금은 뗄레야 뗄수없는 관계로
부동산은 곧 세금과의 전쟁이라고 볼수있을텐데
단연 절세를 반드시 우선적으로 생각해야할 것입니다
 
관련하여 무주택자는
실제로 거주할수 있는 상가주택을 구입하는 것이 절세면에서 유리할 것이며 
(장기보유특별공제, 최고 80% 양도소득세 공제)
다주택자는 양도세를 대비하기 위한 방안을 마련해야할 것이라는 생각을 해보았습니다
 

또한 용도변경 관련 깨알 상식(?)으로,
[2022. 10. 21. 이전]에는
'매매 계약일' 기준으로 세금을 과세하여 
<잔금 전, 주택에서 근생으로 용도변경>시
'잔금 전에 용도를 변경한다'는 내용을 특약으로 포함시킨 등의 경우에
(매도자)는 유리한 주택으로 간주(1세대 1주택 양도소득세, 장기보유특별 공제),
(매수자) 또한 유리한 근생으로 간주(근생 대출 적용↑ , 주택 취득세 중과 미적용)의
상호간 유리한 조건의 거래가 가능했으나,
 

[2022. 10. 21. 이후]에는 
세금 기준을 '매매 잔금일' 로 일괄 통일하여
<잔금 전, 주택에서 근생으로 용도를 변경한 경우>에는
(매도자)가 불리한 근생 매도에 해당(1세대 1주택 양도소득세 비과세 불가, 주택 장기보유특별공제 미적용)되고,

<잔금 전까지 근생으로 용도변경을 하지못한 경우>에는
(매수자)가 불리한 주택 매수에 해당(주택 대출 적용↓ , 주택 취득세 중과)되어
각각 어느한쪽이 불리한 상황으로 거래할수 밖에 없게 되었습니다

따라서 건물을 매수할 경우 근생으로 거래하는 것이
매수자 입장에서 유리한 면이 있습니다ㅎㅎ
상황에 따라서는
매도자도 각각의 비용과 상권 등을 잘 판단하여
보유세를 줄이기 위해, 환금률, 시세차익을 높이기위해, 상가임대를 놓기위한 이유 등으로
근생으로 용도변경하는 경우도 있겠습니다
 
참고로, 법인으로 근생 건물을 매수할때
과밀억제권역(서울, 인천과 경기도 일부지역)에 위치한 법인이나 부동산이라면
취득세가 3배(!!)나 중과된다고 합니다
(5년 이상 법인 등은 제외)
이래저래 제한이 참 많네요..^ ^;;
 

그런데 만약, 실제 근생으로 운용할 경우에, 필수적으로 고려해야할 사항이 있을까요?
관련법에서는, 근생에 대한 몇가지 요건을 제시하고 있습니다
① 용도지역이 1종, 2종전용주거 및 1종 일반주거에 해당하지 않을것
② 위반건축물에 해당하지 않을것
③ 정화조 용량에 부합할 것
④ 주차대수(40평당 1대) 기준에 부합할 것(주차법), 업종에 따른 비상계단 갯수(소방법) 등등..!

상업건물로 부동산을 운용하는 것이
필수적일 수도 있기에
근생건물의 요건들을 잘 숙지 해두어야겠습니다ㅎㅎ

건물의 효율성을 높이기위해, 자금사정 등의 용도변경이 반드시 필요한 상황에서
용도지역, 정화조, 비상계단 등 법에서 규정된 기본요건을 아쉽게 갖추지못하여
갑자기 뜻하지않게 위반건축물이 된다면,
위에서 말한 매우 곤란한 제한을 받기에 기본적으로 알아두어야 하겠지요!

위와 관련한 주제로 살펴볼 사례는
이번 도보투어로 대면했던 B건물의 건축물대장입니다

① B건물 건축물대장 갑구

② B건물 용도변경 등 사항

③ B건물 용도변경, 증축, 대수선 사항(1)

④ B건물 용도변경, 대수선 등 사항(2)

B건물은 현재  각층이 모두
업종과 규모에따른 1, 2종 근생으로 이루어진 건물(① 및 생략)입니다
위 건축물 대장만으로는 확인할수없지만, 3번의 소유권이전이 있었고
조금씩 주택에서 근생으로 용도변경이 이루어진것을 살펴볼수 있지요(②, ③, ④)
4년간의 시세차익이 156억이였다니 어마어마합니다ㅎㅎ
 
아마 각 매수, 매도자분께서
압구정로데오역의 열띤 상권을 비롯하여 각종 대출, 세금 혜택 등의
효율적인 운용을 위해 용도변경해온 것이 아닐까, 하는 생각이 들었습니다^ ^
 
혹시 추가해야하거나 부족한 부분은 댓글로 말씀해주셔요~!!ㅎㅎ
 
 
2. 청담 도보투어를 통해 느낀점
 
'청담은 왜 비쌀까??' 라는 질문으로 강남구의 과거 변천사 이야기와 함께
인상깊게 시작했던 청담 도보투어!
아틀란티스님, 이프로님의 정성과 열정, 배려로 정말 오래오래 추억될것같습니다^ ^
현장수업때 늘 함께해주셨던
가이아님이 생각나는 하루이기도 했어요~ (꿈요일에 만나뵈어요ㅎㅎ) 
 
손이 얼고 낙엽 회오리가 몰아치는 추위속에도
압구정로데오역 상권, 청담 명품거리를 직접 걸어다니며
이야기로만 들었던 정준하님 관련 등 연예인 건물,
청담의 메인인 버버리사거리, 우리들병원을 실제로 함께 마주한것이
괜스레 강남과 더 가까워진것 같아 즐겁기도 하였지요^ㅇ^
(가격은 아직 넘넘 멀지만요ㅠㅠ~)
 
신사, 청담동의 상권 특징과 시세변천,
지역별 특성이 드러나는 아파트와 건물간 시세차이 정도,
신사동 나홀로아파트의 개별성, 평당 계산한 적정 월세가,
청담동 고급빌라단지의 재개발 사항,
까르띠에 등 건물들의 히스토리, 집재성과 집심성과 산재성, 올근생의 가치, 주차장법 관련 등등등등까지...!!
무척 많은 내용을 체득하여 정말 뿌듯한 하루였습니다>ㅇ<ㅎㅎ
 
아틀란티스님, 이프로님께서 내주셨던 숙제를 통해서도
관련사항을 많이 깨우치게 되었어요..!ㅎㅎ
건축물대장에는 꽤 많은 필수정보들이 들어있는 것이네요!
 
또 투어 중간중간 스스로의 답답한 부분도 체감하기도 해서
반복과 훈련이 정답인 것 같다는 생각을 하였어요ㅎㅎ
조금이라도 배움을 쉬이하면
기억이 금방 휘발되는 것 같아 깜짝 놀라기도 하였네요..!
 
1월에 있을 핫한 성동 도보투어도 많이많이 기대가됩니다^__^
오늘은 두근두근 꿈요일이지요~
모두모두 수요팅하시구 저녁에 뵈어요!

빵끗 웃음짓는 하루 보내세요~ㅎㅎ

아자아자 화이팅입니다~!

[아틀란티스]

드림님 열공 응원드립니다.

가이아님의 저서 <세상 모든 왕비를 위한 재테크> 책 부록에 건축물대장을 비롯한 <부동산서류 5총사> 에 대한 소개가 담겨 있는데요. 투자자라면 꼭 봐야하는 문서들 하나하나 목적과 내용을 이해하시는 시간 되셨으면 합니다!

이따 뵐게요~~~

[드림]

와앙 읽고 또 읽었었는데..!
가이아님께서 친절히 설명해주신 부동산 서류 5총사 내용이
새롭게 감동으로 다가오네요🥹~!ㅎㅎ
정말 꼼꼼히 알려주시는 글귀하나하나에
가이아님의 책에 대한 정성과 철학적인 마음이 느껴져요!ㅎㅎ
아틀란티스님께서 말씀해주신 덕분에
다시 복습복습하는 소중한 시간 가졌어요~ 감사해요😆~!!

[정품 꽃소금]

엄청 집중해서 읽었습니다
정말 짧은 기간 공부하셨던 것 같은데 성장 속도가 장난 아니십니다 👍👍👍
앞으로의 배움도 응원드립니다

[로데오]

유재석씨가 학동역 인근에 빌라와 맹지 현금으로 산건
아무나 대출없이 전액 현금으로 빌라를 살 수 없는 장점을 받은 것 같습니다
오전에 드림님 글 출근하며 읽으며 너무 유익하게 하루를 시작했습니다
감사합니다 드림님 좋은하루되세요!

[가이아(Gaia)]

드림님의 부동산공부
열공
필공
즐공입니다

[씨에스]

자세히 내용 정리해주셔서 감사합니디 드림님!
하나하나 정독하면서 읽으니 몰랐던 부분도 많아 저도 공부가 됐습니다 ㅎㅎㅎ
다음 도보투어도 기대되네요!

[저메인]

와우...드림님 정리 폼 미쳤네용ㅋㅋㅋ
두번 정독했습니다! 마치 전문가의 블로그 글 같아요!!

[라벤뎌]

드림님 방대한 내용 정리하느라 고생 많으셨겠어요
덕분에 저도 읽으면서 많은 공부가 되었습니다.
힘들게 정리하신 내용 이렇게 쉽게 읽어도 되나요ㅠㅠ 감사해요!!!
나중에 또 보려고 북마크도 했어요 드림님 짱!!! 이따가 강남에서 뵐게요~

[라온지니]

와아~ 드림님 정리 너무 잘하셨네요!!
드림님 덕분에 저도 배워갑니다~
시간내서 또 읽어봐야겠습니다!!
드림님 감사드립니다!

[손스타]

드림님의 깔끔한 정리 덕분에
푹 빠져들어서 보고갑니다.
현장수업을 통해 많은것을 배우고 느끼고 계시는 드림님
너무 멋지십니다.

[Lemon]

드림님 덕분에 많이 공부하고 갑니다!
항상 열정적으로 수업에 참여하시고
공부하시는 모습 멋지십니다!!
24년도 응원드립니다~!!!

[DJ.Joon]

와!! 정리 대단합니다! 뭔가 새로운곳에 눈 뜬거 같아 멋지네요!! 앞으로도 쭉쭉 성장하시길!

[Jm.bu]

와 드림님 덕분 정리 잘 하고 갑니다.!
천천히 읽을려고 퇴근하고
하나하나 꼼꼼히 읽었습니다. 아직 어려운 부분이 많으나 계속 반복하다보면 익숙해 질 것 같아요.
정리 하신다고 고생많으셨어요!

[2프로]

드림님 숙제 고생하셨습니다.
배우는 것이 어렵지만
또 즐겁기도 합니다.
다른분들 숙제도 기대중입니다ㅎㅎ

[진리는나의빛]

드림님
꼼꼼한 정리.덕에 저도 공부해요 ㅎㅎ
도보투어! 최고투어지용 ㅎㅎ

[리치.]

드림님 후기 감사드립니다..^^