전통과 현대가 어우러진 ‘퓨전상권’ 대학로 |
젊음과 예술을 알면 ‘대박’터뜨릴 수 있다 젊음과 패기가 넘치는 서울 강북지역의 대표적 상권 대학로. 이곳은 먹거리와 문화공간이 어우러진 예술과 낭만의 터전이다. 전통과 현대가 공존하고 20대와 40대가 함께 어울리는 대학로는 탄탄한 수요를 자랑하는 안정된 상권이다. 새로운 아이템이 반드시 거쳐간다는 대학로에서 나의 사업 아이디어를 검증받아 보자. 글 김성환·사진 이상원 기자 대학로라는 명칭이 지도에 공식적으로 등장한 때는 1985년. 서울시가 혜화동 로터리에서 이화동 사거리에 이르는 약 1.5km 구간을 젊은이를 위한 문화공간으로 조성하면서부터다. 그러나 서울대 문리대가 현재의 마로니에 공원 자리에 들어선 이후 1975년 관악 캠퍼스로 옮겨가기까지 젊은이들 사이에서 이 거리는 이미 대학로로 불렸다. 당시 이곳은 젊은 지성인들이 철학과 예술을 논하고 사회를 평할 수 있는 ‘자유지대’였다. 1980년대부터 명동과 신촌의 연극 공연장들이 그 일대의 비싼 부동산 비용을 감당하지 못해 이곳으로 이전하면서 대학로는 문화거리로 발돋움할 토대를 쌓았다. 1985년 10월 지하철 4호선 완전 개통과 함께 혜화역이 생기면서 대학로 유입 인구가 부쩍 증가했다. 이후 대학로는 인접한 동대문, 종로 상권과 유기적 관계를 형성하며 서울 강북지역의 대표적 상권으로 성장했다. 대학로 상권은 대로를 중심으로 마로니에 쪽과 농심가 일대로 양분되어 있다. 또 성균관대학교 진입로 일대도 하나의 상권이 형성되어 있다. 대학로는 유흥·오락 상권으로 인근 동대문 패션 상권과 역할 분담을 하고 있다. 새로운 업종 아이템이 서울 강북지역에서 가장 먼저 진출해 검증받는 곳이 바로 대학로 상권이다. 이곳 유입 인구는 연극이나 문화공연 관람, 식사와 음주 동시 해결 등의 목적을 가진 직접유동인구다. 이곳을 즐겨 찾는 이들은 20대 젊은이가 대부분이지만 오랜 전통을 가진 대학로이니만큼 향수에 젖은 30, 40대도 꽤 많은 편이다. 따라서 상권의 수요층은 타 상권에 비해 안정적이라 할 수 있다. 현재 뚜렷한 개발요인이 없기 때문에 앞으로의 상권 확장 여부는 판단하기 힘들다. 마로니에 공원과 그 배후의 산 그리고 서울대학병원과 성북동 방향의 오르막 지형 등은 상권이 지리적으로 뻗어나갈 수 있는 가능성을 저하시키는 요인이다. 따라서 상권의 성장은 대학로가 문화·예술 거리로 특화돼 이것을 ‘무기’로 계속적인 수요 창출을 할 수 있는가에 달려 있는 것으로 보인다. A 상권 문화와 MONEY의 조화, ‘마로니에 상권’ 서울 대학로 상권의 양대 축 가운데 하나인 마로니에 상권은 지하철 4호선 혜화역 1번 출입구가 위치한 일대이다. 마로니에 공원이 자리잡고 있어 흔히 이렇게 불린다. 점포들은 마로니에 공원에서 혜화동 로터리까지 대로변과 그 이면도로를 중심으로 집중되어 있다. 이 일대 특징은 도로가 반듯하고 점포가 짜임새 있게 들어서 있다는 것이다. 반면 마로니에 공원에서 이화동 사거리까지의 공간은 상권 형성 움직임이 활발하지 못하다. 중급지 틈새 점포 노리면 성공 확률 높아 마로니에 상권에서 창업을 하려는 사람은 무엇보다 충분한 자금을 동원할 수 있어야 한다. 대학로는 전국의 수많은 상권 가운데 열 손가락 안에 들 정도로 거대한 상권을 형성하고 있고 그만큼 권리금이나 보증금 등 점포 구입 비용이 비싸기 때문이다. 특히 마로니에 상권에는 50평 크기 이상의 중대형 점포가 대부분이다. 10∼20평 크기의 소규모 점포는 이면도로 끝자락의 일부를 제외하고는 드물기 때문에 예비창업자의 점포 구입 비용 부담이 높을 수밖에 없다. (주)동주 컨설팅 점포매매 컨설턴트 이홍구 실장(32)은 2001년 11월 현재 마로니에 상권 중 자체 보유한 30여 물건 가운데 50평 이상의 점포가 22건이나 된다고 밝혔다. 마로니에 상권에서도 상급지로 꼽히는 곳은 대로변이다. 2001년 하반기 기준으로 이 일대 60평 크기의 1층 점포 권리금은 3억원을 호가한다. 보증금은 2억 5000만원에 달하며 월 임대료도 600만원이나 된다. 일반적으로 ‘민들레 영토(본관)’ 뒤 주차장 인근 지역이 중급지로 분류된다. 이곳 50평 크기의 1층 점포 권리금은 1억 5000만원이고 보증금은 1억원이다. 마로니에 상권의 하급지로 구분되는 이면도로 끝의 1층 20평 크기 점포 권리금은 4000만원이고 보증금은 2000만원이다. 대로변 대형 점포의 경우 유동인구가 많아 사업성은 있지만 업체의 직영점이 차지하고 있어 개인 창업자가 점포를 구하기가 힘들다. 이면도로 끝자락은 점포 구입비가 싼 반면 인구 유입이 활발하지 못해 매출 부진의 위험이 있다. 중급지에서 적당한 규모의 점포를 구할 수 있다면 예비창업자는 유리한 ‘고지’를 선점한 셈이다. 업종 선택의 어려움을 극복하면 성공 가능성은 충분하다. 예술·문화, 창업 아이템으로 최고 1998년 마로니에 상권에는 한 차례 지각변동이 있었다. 1994년 신촌 ‘독수리 다방 골목’에 들어선 후 대학생을 중심으로 선풍적인 인기를 누리던 ‘민들레 영토’가 4층 규모로 이곳에 상륙한 것이다. 민들레 영토는 1999년 본관 근처에 6층 규모의 ‘공간을 채우는 사랑’이란 별관을 오픈할 정도로 사람들에게 뜨거운 호응을 얻었다. 뿐만 아니라 민들레 영토는 새로운 인구를 대학로로 끌어 들여 대학로 유동 인구 증가에 기여하였다. 그 결과 민들레 영토는 마로니에 상권의 점포 권리금과 땅값 상승의 원동력이 되었다. 민들레 영토의 지승룡 대표는 “민들레 영토가 들어선 이후 이 일대 점포 권리금이 1억원 정도 올랐고 지가도 30%가량 상승했다”고 설명한다. 지 대표의 말에 따르면 중·고등학생들도 이곳을 많이 찾는데 방학기간에는 전체 고객의 25%, 평일에는 15%가량이나 된다고 한다. 좋은 아이템이 새로운 수요를 창출해 낸 것이다. 민들레 영토의 성공요인은 문화 카페라는 콘셉트와 예술의 터전인 마로니에 상권의 특성이 맞아 떨어진 데 있다. “대학로에는 다른 상권과는 달리 문화를 지향하고 자기공간을 개척하려는 진보적인 젊은 층이 많이 몰려든다. 과거 대학로는 문화·예술 공간과 카페라는 상업적 공간이 대칭선상에 있었지만 두 공간은 이제 민들레 영토 안에서 어우러진다. 민들레 영토가 사람들에게 인기를 끄는 이유가 바로 이것이다.” 지승룡 대표의 말이다. 민들레 영토의 예처럼 대학로에선 문화와 예술을 접목시킨 사업 아이템이 성공할 가능성이 높다. 특히 마로니에 상권은 동숭아트센터와 함께 소극장들이 곳곳에 위치해 문화 소양을 가진 인구들이 이곳으로 이동하는 경향이 짙다. 같은 20대라 할지라도 소비 성향에 차이를 보인다. 따라서 단순한 점포보다는 매장 인테리어가 고급스럽고 문화적 특색을 갖추어 인지도가 높은 곳이 호황을 이룬다. 민들레 영토를 비롯해 인근 ‘로마노스’ ‘천년동안도’ ‘사브리나’ ‘로마의 휴일’ 등 레스토랑과 카페 역시 돋보이는 건물 외관과 인테리어로 유명한 곳이다. 판매 제품도 마찬가지. 단순 액세서리보다는 소비자의 미적 감각을 자극할 수 있는 독특한 것이나 이색적인 상품이 잘 팔릴 가능성이 높다. 인도풍 액세서리 같은 것이 좋은 예다. 창업희망자들은 업종 선택시 이 점을 반드시 체크해야 한다. B 상권 예비창업자들의 ‘기회의 땅’, ‘농심가 상권’ 흔히 ‘농심가 상권’은 지하철 혜화역 4번 출구와 연결된 도로를 중심으로 발달한 상권을 가리킨다. 대형 슈퍼마켓 ‘농심가’가 이곳에 있었기 때문에 그렇게 불려지고 있다. 농심가 상권은 마로니에 상권과 마찬가지로 대학로 상권을 형성하고 있는 큰 축이다. 서울대 의대에서 혜화동 로터리에 이르는 대로변과 그 이면도로를 중심으로 상권이 발달해 있다. 특히 혜화역 4번 출구에서 성균관대학교 진입로로 이어지는 농심가 골목은 이 상권의 핵심이며 저가 콘셉트의 분식점을 중심으로 오래 전부터 형성되었다. 마로니에 상권과 비교해 점포 규모가 작고 10대 유동 인구 비율이 높다는 것이 농심가 상권의 특징이다. 농심가 상권의 상급지 권리금은 마로니에 상권의 권리금보다 비싼 경우도 많다. 실제로 농심가 골목 30평 크기 점포 권리금은 3억원에 달한다. 그러나 30평 이상 크기의 점포가 많지 않기 때문에 사람들은 점포 구입비 부담을 조금 덜 수 있다. 농심가 주변 골목은 이 상권의 중급지로 1층 30평 크기의 점포 권리금이 7000만원이다. 또 최근 새로 형성된 함흥냉면에서 성균관대학교 진입로에 이르는 외곽 도로의 25평 크기 1층 점포 권리금은 3000만원에 불과하다. 처음 창업하는 사람이라면 농심가 외곽 골목에 터를 얻어 차별화된 서비스와 아이템으로 가게 인지도를 높이는 전략도 괜찮을 듯하다. 풍부한 유동인구 적극 활용하라 농심가 상권의 가장 큰 장점은 유동 인구의 유입 가능성이 높다는 것이다. 농심가 골목은 혜화동 로터리에서 이화동 사거리에 이르는 대로와 안국동 방면 창경궁로로 직접 연결되어 있어 버스를 이용해 대학로를 찾는 사람들을 흡수할 수 있다. 또 농심가 골목은 혜화역 4번 출입구와 직통해 있어 지하철 유입 인구를 그대로 흡수한다. 뿐만 아니라 성균관대학교에서 흘러나온 유동인구가 마로니에 상권으로 이동하려면 반드시 이곳을 거치게 되어 있는 지리적 이점도 있다. 농심가 상권은 지리적으로 성균관대학교 상권과 마로니에 상권의 중간에 위치하고 있기 때문이다. 따라서 신규 창업자는 이를 적절히 공략하면 쉽게 사업 안정을 꾀할 수 있다. 남성 전문 헤어 숍 ‘블루클럽’ 대학로점 조영식 사장은 풍부한 유동인구를 고려해 지난 10월 창업했다. “성균관대학교와 혜화역에서 흘러드는 인구를 생각해 이곳에 가게를 열었다. 남자의 경우 고급 뷰티 숍에 거부감을 갖는 사람이 많다. 또 학교 구내 이발소에 만족하지 못하는 학생들도 많다. 그들의 심리를 파악해 남자들이 편하게 찾을 수 있는 업종을 택했다. 손님 가운데는 이 일대 상인도 꽤 많다. 그들은 손님에게 깨끗한 인상을 주기 위해 헤어스타일에 신경을 많이 쓴다. 그들도 중요한 고객이다. 뿐만 아니라 지역 주민들도 자주 찾는다.” 조영식 사장의 말이다. 남성 전문 헤어 숍은 경기 불황과 유행을 덜 타는 업종이다. 먹고살기 어려워도 자라는 머리카락은 잘라야 하지 않겠느냐는 것이 조 사장의 설명이다. 점포 구입비를 제외하고 약 6500만원을 투자했다고 그는 설명한다. 농심가 상권은 비교적 10대 유동이 많아 예비창업자들의 경우 이들을 대상으로 업종을 선택하는 것도 바람직하다. 저가 액세서리 전문점이나 화장품 할인점 그리고 디지털 포토숍 등이 적합한 아이템이다. 찜닭 포화상태, 아이스크림 뜬다 최근 농심가 상권을 가본 사람이라면 곳곳에 들어선 찜닭 전문점을 보고 깜짝 놀란 경험이 있을 것이다. 최근 몇 개월 사이 이곳에는 ‘봉추찜닭’ ‘하회마을 찜닭’ ‘수향’ ‘본가찜닭’ 등 10여 개 찜닭 전문점이 들어섰다. 각양각색의 점포들이 앞다투어 ‘찜닭’을 표방하고 나선 것이다. 결국 농심가 골목에서 찜닭 전문점은 포화상태에 이른 것 아니냐는 의견이 전문가들 사이에서 나오고 있다. ‘찜닭 열풍’이 수도권 전역을 휩쓸고 있다고 해서 이 상권에서도 성공하리라는 보장은 없다. 테이크 아웃 커피전문점과 분식점도 사정은 마찬가지다. 몇백 미터밖에 안 되는 농심가 메인 골목에만 ‘토르토니’ ‘자바’ 등 4개 테이크 아웃 커피전문점이 들어서 있다. ‘삼번가 우동’ ‘대학우동’ ‘신포만두’ 등 비교적 규모가 크고 깨끗한 곳과 오랜 전통을 가진 분식점들도 이미 꽉 들어차 있다. 마로니에 상권에서 소규모 점포를 구할 수 없었던 사람들이 이곳으로 몰려든 것이 아닌가 생각된다. 반면 아이스크림 전문점 ‘요겐 후르츠’와 ‘푸르떼또’가 최근 이곳에 들어섰다. 오는 12월에 ‘요겐 후르츠’를 본격 도입할 (주)코리아후르츠의 이군자 대표이사는 “아이스크림은 이제 사계절 상품으로 자리잡았다. 개점 후 열흘밖에 안 되었지만 젊은층이 많이 찾고 있다”고 말한다. 2층 12평 크기의 아담한 점포는 젊은층 취향에 맞게 깔끔하게 꾸며져 있다. 점포 구입비를 제외하고 7500만원을 투자했다고 이 대표는 설명한다. 올 7월에 오픈한 ‘푸르떼또’ 직원 김효정 씨는 “젊은층 못지 않게 아주머니들도 많이 찾는다”고 말한다. 생과일을 직접 갈아서 아이스크림을 만들어 주는 사업은 예비창업자들이 노려볼 만한 아이템이다. C 상권 소규모 점포의 ‘천국’, ‘성대 진입로 상권’ 대학로 상권을 이야기할 때 빼놓을 수 없는 곳이 ‘성균관대 진입로 상권’이다. 성균관대 정문까지 통하는 도로 양쪽에는 소규모 점포들이 들어서 있다. 또 도로 안쪽 골목에도 호프집과 음식점 그리고 카페 등의 업소가 들어서 있다. 그러나 이곳들은 눈에 잘 띄지 않아 단골손님이 주로 찾는 공간이라고 할 수 있다. 이 상권의 유동인구는 대부분 성균관대 학생들과 인근 주민들이다. 점포 규모도 10평 내외가 대부분이다. ‘부동산 플러스’ 명륜점 박창식 씨는 “1층 10평 기준 점포 권리금은 5000만~7000만원 정도다. 대형 점포는 주택가 안쪽 몇몇을 제외하곤 찾아보기 힘들다”고 이야기한다. 현재 이 일대에 들어서 있는 업종은 대학생을 타깃으로 한 분식점과 헤어 숍 그리고 안경전문점과 중저가 보석 전문점, 빵집 등이다. 점포 규모가 작고 유동인구가 이 상권에 머무르기보다 농심가 상권이나 마로니에 상권으로 빠르게 이동하는 경향이 있어 커피나 떡볶이 같은 것을 테이크 아웃 할 수 있는 업종이 성공에 유리할 듯하다. 대학생 타깃으로 한 보편적 아이템 유리 지난 11월 15일 성균관대학교 정문 근처에 이색 업소가 등장했다. 바로 떡볶이 전문점 ‘달뽁이’이다. 이날 저녁 6평 크기의 ‘달뽁이’ 성대점에는 학생들로 하루종일 북적거렸다. 이 업소는 원래 철물점이었다. ‘달뽁이’ 프랜차이즈 업체 (주)무진장에서 ‘성균관대 진입로 상권’에 점포를 오픈할 생각으로 상권을 조사하던 중 철물점 자리가 적당한 입지라고 생각해 철물점 주인에게 전업을 권했다. 망설이던 당시 철물점 사장은 타 지역 매장을 둘러 본 후 전업하기로 결정하고 이날 가게문을 열었다. (주)무진장 지용한 대표는 “떡볶이는 대학가 상권에서 빠질 수 없는 아이템이다. 이 일대에 떡볶이를 파는 분식점이 몇 군데 있기는 하지만 점포도 오래되었고 인테리어도 세련되지 못한 단점이 있다. 달뽁이는 비주얼 세대 취향에 맞추어 깔끔한 인테리어와 매장 분위기를 갖추었다”라고 말하며 “이곳은 성균관대 학생들이 대학로로 빠져나가는 길목이다. 반면 대학로의 인구가 이곳까지 일부러 들어오는 일은 극히 드물다. 따라서 성균관대 진입로 상권에서 창업을 하려는 사람들은 우선 대학에서 빠져나가는 학생들을 타깃으로 아이템을 선택하는 것이 중요하다”고 예비창업자를 위한 당부를 덧붙였다. 성균관대 진입로 상권은 수요층이 한정된 만큼 아이템 선택이 중요하다. 적극적 홍보로 미래에 투자하라 앞서 말한 바와 같이 이곳의 수요층은 대학생이라는 뚜렷한 직업적 특성을 가진다. 또 유동인구도 성균관대학생과 인근 지역 주민들로 한정되어 있다. 그러나 불과 500m도 안 되는 곳에 바로 우리나라 최대 상권 가운데 하나로 꼽히는 ‘황금 상권’이 형성되어 있다. 점포 매출을 극대화하려는 예비창업자는 황금상권으로 몰려드는 인구를 이곳까지 끌어들일 수 있는 전략을 세워야 한다. 다행인 것은 농심가 상권과 성대 진입로를 연결하던 육교가 횡단보도로 바뀌어 농심가 골목 인구의 접근이 용이해졌다는 점이다. 우선 성균관대에서 흘러나오는 인구를 가게 홍보를 위한 ‘도우미’로 활용해야 한다. 찜닭 열풍이 대학가에서 시작되었다는 사실에서 알 수 있듯 대학생들 사이의 입소문은 실로 대단한 위력을 발휘한다. 이들의 감각을 자극하기 위해 이색적인 음식 맛 그리고 독특한 매장 인테리어 등 가게의 특징을 드러낼 수 있는 전략이 필수라고 할 수 있다. 실제 성균관대 진입로 상권의 ‘빠나미’빵집이나 ‘쿠벅’ 테이크 아웃 커피전문점 등은 매장의 특징을 잘 이용하면서 깔끔한 인테리어로 학생들의 감각을 자극한다. 단지 주의해야 할 점은 젊은층인 만큼 유행에 민감하고 따라서 수시로 그들의 욕구를 충족시킬 수 있는 요인을 개발해야 한다는 것이다. advice 임경수 (스타트 비즈니스 대표) 확실한 특화, 자기 경쟁력이 성공 관건 대학로 상권에 진출할 계획을 가진 예비창업자들은 확실한 자기 경쟁력을 갖추어야 한다. 상권이 15년의 역사를 자랑하는 만큼 유명한 점포도 많기 때문이다. 10년 역사를 자랑하는 ‘림스치킨’과 우리나라 김밥 전문점 열풍의 진원지였던 ‘김가네 김밥’ 대학로점 그리고 업체 내에서 매출 선두를 다투는 ‘배스킨라빈스’ 대학로점 등 상권 장악력이 높은 점포가 많다. ‘기조암’ ‘민들레 영토’도 마찬가지. 특히 보수 성향이 강한 강북 소비자들은 단골집을 찾는 경향이 강해 신규 창업자들에게 불리하다. 결국 이들이 살아남는 길은 확실한 점포의 차별화다. 값이 싸고 정말 맛있는 집이나 인테리어가 훌륭한 집 등 특화 전략이 필요하다. 다음으로 대학로 상권은 업종전환이 빈번한 곳이라는 사실을 예비창업자들은 주목할 필요가 있다. 새로운 업종이 빨리 도입되고 도태된다는 의미다. 과거 다트장과 포켓볼 전용 당구장 그리고 서바이벌 게임장, 만화방 등이 좋은 예다. 이들은 우후죽순처럼 생겨났다가 빠른 시간내에 사라진 대표적 업종이다. 대신 한번 자리잡은 점포는 오랫동안 호황을 누릴 수 있다. 동일 아이템이라도 타 점포와 구별되는 요소를 점주는 반드시 개발해야 한다. 최근 확산되고 있는 DVD방은 비디오방의 자리를 대치하고 있는 추세라 예비창업자들이 노려볼 만하다. 이 업종은 권리금이 비교적 싼 3, 4층에도 들어갈 수 있다는 것이 장점이다. |