토지의 절세요령>
최근의 부동산시장내의 자금은 정부의 정책에 따라 아파트→주상복합→상가? 오피스텔→토지 등으로 순환하는 현상을 보이고 있다.
여기서 토지투자는 아파트나 상가 등과 달리 자금이 장기간 묶일 염려가 있으므로 상당한 주의를 요한다. 토지투자는 개발가능성 등을 면밀하게 검토하여야 할뿐만 아니라 취득→보유→처분에 따른 세금에 대한 사전계획을 세워 놓아야 한다.
토지 투자시 일반적인 세금과 특히 주의하여야 할 세금부분이 있다. 이하에서는 각각의 단계별로 발생하는 세금과 주의할 부분에 대하여 살펴보도록 하겠다.
취득: 법인 거래땐 조심
법인으로부터 매입하는 경우에는 실거래가로 취득세와 등록세 등을 내야 한다.
토지를 매입하는 경우 매도자가 개인인지 법인인지를 구분해야한다. 개인으로부터 매입하는 경우는 시가표준액보다 높게 신고된 검인계약서상 신고금액의 5.8%를 취득세 등으로 부담하지만, 법인으로부터 매입하는 경우는 실거래가의 5.8%를 부담해야한다.
특히, 단기투자 대상 토지는 눈앞에 개발재료가 있는 지역들이므로 부동산 매매업을 주업으로 하는 법인들이 이미 소유권을 확보했을 가능성이 많으므로 더욱더 주의해야한다.
법인으로부터 매입시 실거래가를 기준으로 신고해야함에도 낮춰서 신고했다가 나중에 발각되는 경우 누락된 취득세 등이 추징되는 것은 물론이고 가산세를 추가로 부담해야한다.
보유: 종합부동산세가 투자이익 결정
토지를 보유하고 있는 동안에는 매년 한번씩 종합토지세를 내야 한다. 종합토지세는 매년 6월 1일 소유한 자가 10월 16일부터 10월 31일까지 내야 한다.
정부가 종합토지세의 부담을 늘리는 방향으로 진행하고 있지만 금액상으로 볼 때 아직까지는 투자를 할 것인가 말 것인가를 결정하는 데에 미치는 영향은 미미하다.
오히려 앞으로 정부가 시행하려고 하는 종합부동산세의 시행방향이 토지투자와 관련하여 중요하다. 따라서 앞으로 정부가 발표하는 종합부동산세의 내용을 예의 주시해야할 것이다.
단기투자에 있어 보유세는 1번이나 2번정도의 부담을 하는 경우이므로 사실상 크게 문제가 되지 않는다. 하지만, 장기투자의 경우에는 여러번 부담해야하므로 1회당 부담해야하는 금액과 내가 투자할 기간을 감안하여 단기투자보다도 더 투자여부를 신중히 결정해야할 것이다.
매도:
1.토지투기지역 지정여부에 주의
토지 양도세를 계산하는 방법은 기준시가(개별공시지가)와 실거래가에 의한 방법 2가지가 있다. 1년 미만 보유 토지는 반드시 실거래가, 1년 이상 보유 토지는 기준시가와 실거래가 중 세금이 적은 방법으로 선택하여 신고할 수 있다.
다만, 1년 이상 보유한 토지라도 토지투기지역내 토지를 매도하는 경우나 미등기전매의 경우는 실거래가로 양도세를 계산해야한다.
특히, 개발재료가 있는 지역은 토지가격상승의 원인이 있으므로 항상 토지투기지역 지정여부와 시행령 개정을 통한 최고 15%의 탄력세율 적용여부에 관심을 기울여야한다.
토지투기지역 지정여부는 언론매체를 통하여 그 시행일자와 해당지역을 미리 알 수 있으므로 만약 자신이 소유하고 있는 토지의 소재지가 투기지역으로 지정될 것으로 예상되면 지정일 이전에 매도하는 것도 신중하게 고려하여야한다.
매도:
2.분할매도는 위험
양도세가 아닌 사업소득으로 과세될 수 있으므로 가급적 일괄 매도해야 한다.
넓은 토지를 소유한 경우에 토지를 조금조금씩 분할매도하는 경우가 종종 있다.
이 경우 사업소득인 부동산 매매업으로 보아 토지투기지역이 아니더라도 실거래가 차익에 대해 과세될 수 있다. 따라서 가급적이면 한번에 매도하는 방식을 취하는 것이 세금상 유리하다.
이러한 불이익을 받을 수 있는 경우는 토지투기지역이 아닌 곳에 소재한 1년 이상 보유 토지로서 기준시가로 양도세를 계산하면 실거래가로 계산할 때 보다 훨씬 적은 경우이다.
매도:
3.증여때 세금 많이 나온다
자녀에게 토지를 증여하여 5년 내에 형질변경, 개발사업시행, 토지분할, 사업인허가 등의 행위를 하면 증여세가 대폭 증가할 수 있다.
2003년 말까지만 해도 토지를 자녀에게 증여하면 거의 대부분 개별공시지가로 증여세를 냈기 때문에 세금부담이 크지 않았다.
그래서 자녀에게 토지를 증여한 후 각종 개발사업을 하거나 형질변경 등으로 토지의 가치를 증가시킨 후 매도함으로써 자녀에게 더 많은 재산을 물려줄 수 있었다.
그러나 2004년부터는 시가로 보는 범위가 넓어져서 토지에 대한 증여세를 시가를 기준으로 산정할 가능성이 높아졌다.
기준시가와 실거래가가 상당한 차이가 난다면 세부담이 대폭 늘어날 수 있다. 또한, 증여 후에도 5년 이내에 개발 등으로 인하여 가치가 증가된 부분에 대하여 증여세를 추가 부담할 수도 있다.
예를 들어 甲이 5살짜리 자녀에게 임야(1천평, 시가 1억원)을 증여하고 그 증여일부터 3년이 되는 해에 대지로 형질변경하여 시가가 20억원으로 상승하는 경우에는 형질변경에 의한 재산가치증가분(약 18억 7000만원)에 대한 증여세 6억원을 추가 부담하여야 한다.
매도:
4.여러사람이 토지를 공동 매입해 주택을 건설하는 경우
투자모임 등으로 여러사람이 공동으로 투자하여 토지를 매입하고 다세대주택 등을 건축하여 분양하는 경우가 종종 있다.
토지 매입시 공동명의가 아닌 단독명의로 한 후 다세대주택 등을 건축하는 경우나 공동명의로 매입하여 주택을 건축한 후 지분으로 소유하는 경우가 대표적인 사례이다.
이 경우 주택신축판매업으로 분류되는 경우에는 9%-36%의 세율이 적용된다. 하지만, 양도소득으로 처리되는 경우에는 단독명의로 구입한 경우는 명의자가 공동명의로 구입한 경우에는 각 개인이 여러 채의 주택을 소유한 것으로 보아 양도세 60% 중과대상이 될 수도 있음에 주의해야한다.
매도:
5.시기조정하면 절세
개별공시지가의 변동에 따라 잔금일과 등기접수일을 조절하면 절세할 수 있다.
매년 6월말경 고시되는 개별공시지가는 매수자의 취득세 등과 매도자의 양도세에 영향을 준다.
개인으로부터 토지를 매입하는 매수자는 취득세 등을 토지의 시가표준액보다 약간 높게 신고하여 검인계약서상 신고금액을 결정한다.
그런데, 토지의 시가표준액은 개별공시지가를 기준으로 하기 때문에 개별공시지가의 상승여부가 취득세 등의 금액에 영향을 미친다. 따라서 개별공시지가의 상승여부에 따라 매수잔금을 개별공시지가 발표일 전과 후 어디로 할 것인가를 결정해야한다.
매도자측도 기준시가로 양도세를 계산할 수 있는 경우 개별공시지가의 변동에 영향을 받는다 개별공시지가 상승할 것이라면 발표일 이전에 잔금을, 하락할 것이라면 발표일 이후에 잔금을 치르면 절세가 된다.
매도:
6.수용때 양도세 혜택 많지 않아
택지개발 등의 공공사업의 시행으로 토지가 수용되는 경우가 자주 발생한다. 토지가 수용되는 경우에 일반적으로 양도세 감면은 그 금액이 미미하다. 그보다는 다른 부동산을 대체 취득하여 취득세와 등록세를 비과세 받는 것이 훨씬 효과가 크다.
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 등에 의하여 사업시행자에게 토지를 매수 또는 수용된 경우에 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내에 대체취득하는 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 비과세받을 수 있다.
♠ 부동산 취득관련 조세제도의 변화
1. 주택거래신고제의 시행
○ 주택거래신고제의 구체적 내용
① 의의 : 투기지역 내 일정지역에서 공동주택을 취득하는 경우
계약체결일로부터 15일 이내 지자체에 계약내용 및 실거래가를
신고하고 지자체는 국세청 및 등기소에 거래정보를 제공하는 제도
② 시행대상 : 투기지역 중 건교부장관이 지정한 지역에서 공동주택을 매매하는
거래당사자 (단독주택 제외)
③ 시행시기 : 2004년 3월 중 주택법시행령을 개정하여 시행예정
== 한번 풀어 보면서 공부 해 볼까요= [ 2004년 3월 개정 된 주시행 예정 ]
* 단독주택= 투기대상 안되고 아파트 다세대 다가구 모두 투기대상 => 이것은 심한데.
④ 허위신고시 과태료 : 매도자 및 매수자 각자 취득세액의 5배 부과
== 악성 부동산 거래대상자= 무조건 5배 부과 => 이런일이 생기면 경기의 침체현상
오는거 아닐까요.
2. 주택거래신고제로 인한 영향
① 세금부담의 증가 : 취득세·등록세 부담이 3배 정도 늘어남
② 등기비용의 증가 : 국민주택채권매입금액의 증가
3. 절세 대책
① 주택거래신고제의 시행가능성 : 예정대로 시행될 가능성 낮을 것으로 예상
② 투기지역 중에서도 건교부장관이 지정하는 지역만 시행하므로 실제 시행
지역은 그리 많지 않을 것으로 보임 (강남구, 강동구, 송파구 정도 예상)
♠ 부동산 보유관련 조세제도의 변화 ♠
1. 재산세 강화내용
(1) 2004년 시행내용
① 건물시가표준액 산정기준금액 상향조정 : ㎡당 170,000 ⇒ ㎡당 180,000원
======= 기준시가 산정 기준인데요= 땅값 올려 놓고 세금 더 받아야 한다.
======= 기준시가보다 공시지가 서민을 위한 세금인데..===잉,,,
② 아파트 및 고급빌라과세표준 상향조정
⇒ 아파트에 대한 국세청기준시가를 반영하여 시가가 높으면 재산세가 많이 부과
③ 기대효과
· 강남 고가 아파트의 재산세 : 현행보다 2∼3배 상승할 것으로 예상
· 강북, 수도권, 지방 대형저가 아파트 : 20∼30% 낮아질 것으로 예상
· 단독주택 및 상업용 건물 또한 공시지가 등 상승으로 1.5배 증가 예상
(2) 2005년 시행내용
① 건물시가표준액 산정기준금액 상향조정 : ㎡당 180,000 ⇒ ㎡당 460,000원
② 기대효과
· 아파트, 단독주택, 상업용 건물을 불문하고 재산세부담이 3∼5배 증가 예상
2. 종합토지세 및 종합부동산세의 도입
(1) 과세표준 적용비율 상향조정
※ 종합토지세의 과세표준 : ㎡당 개별공시지가 × 적용비율 × 면적
① 상향조정내용
2004년 : 33.3% ⇒ 36.3%
2005년 : 36.3% ⇒ 50%
② 기대효과
2004년 : 2003년 대비 2배 정도 상승
2005년 : 2004년 대비 3∼5배 상승
(2) 종합부동산세의 도입
① 시·군·구는 기존대로 관할 구역내의 토지를 대상으로 종합토지세를 징수하되
종합토지세와 별도로 "종합부동산세"를 신설, 부동산 과다 보유자들을 선별하여
이들이 전국에 소유하고 있는 토지를 합산하여 추가적으로 누진과세할 예정임
② 적용대상자 및 적용예상인원
· 적용대상자 : 2002년 개별공시지가가 9억원 이상 토지소유자
· 적용대상인원 : 10만명
③ 1가구 2주택 이상으로서 소유자가 거주하지 않는 주택에 대해서도
종합부동산세를 과세하는 방안을 검토 중 (10·29 대책에 추가)
= 우리가 생각하는것보다 정부 차원에서 제도적 개선을 많이 하는것같죠.
④ 추가부담세액 : 현행 종토세의 2∼3배 수준 예상
♠ 부동산 양도관련 조세제도의 변화
1. 1가구 3주택 이상 보유자 양도소득세 실가과세
(1) 내용 : 1세대가 3주택 이상을 보유하는 경우 그 소재지에 불문하고 양도소득세를
실지거래가액으로 과세함
(2) 유의사항 및 절세전략
· 5호 이상 신축임대주택 등 양도소득세 감면대상 주택이나
공동상속주택 등도 3주택 산정시 포함되므로 이에 유의해야 함.
· 1가구 3주택 해당시는 세대분리, 건물멸실, 양도차익이 적은 건물 선양도,
별도세대 구성자에 대한 선증여 등 절세대책을 수립해야 함.
2. 2년 이하 단기양도에 대한 양도소득세율 인상
(1) 현행 부동산 양도소득세율 (2004.1.1 이전 양도시)
· 1년 미만 보유 : 36%
· 1년 이상 보유 : 9∼36%
(2) 개정(안) 단기양도에 대한 세율인상 (2004.1.1 이후 양도시)
· 1년 미만 보유 : 50%
· 1년 이상 2년 미만 보유 : 40%
· 2년 이상 보유 : 9∼36%
※ 절세대책 : 2년 이내의 단기양도는 지양하고, 불가피한 양도시 잔금수령시점을 매수자와
협의하여 최대한 이연시키는 것이 필요함
3. 1세대 2주택자의 투기지역 내 주택양도시 탄력세율의 적용
⇒ "현행세율 + 15%" (현재 시행령 미개정으로 시행하지 않고 있음)
4. 일정 3주택 이상 보유자 양도소득세율 인상 및 장기보유특별공제 미적용
⇒ 일정 3주택자 양도소득세율 인상
(기존 3주택자 1년간 유예기간 부여 : 2005.1.1 이후 양도분부터 적용)
(2004.1.1 이후 주택 추가 취득자의 경우 : 2004.1.1 이후 양도분부터 적용)
· 비투기지역 소재 주택 양도시 : 60%
· 투기지역 소재 주택 양도시 : 75%
⇒ 일정 3주택자 장기보유특별공제 미적용 (2005.1.1 이후 양도분부터 적용)
5. 1세대 3주택 양도소득세 중과세율 적용의 주요내용
(1) 1세대 3주택이상 해당여부 판단기준은?
① 지역기준 : 수도권 (서울, 인천, 경기도) 및 광역시 (부산, 대구, 대전, 광주, 울산)
소재 주택 해당. (군단위는 제외)
② 주택가액기준 : 수도권 및 광역시 외 시군 지역의 경우
국세청기준시가 3억원을 초과하는 주택만 해당
※ 상기 기준에 해당하는 주택숫자 : 7,428,000호 (전국 주택의 60%)
· 서울, 경기, 광역시 소재 주택 : 7,427,000호
· 시군지역 기준시가 3억원 초과주택 : 1,000호
(2) 1세대 3주택 중과대상에서 제외되는 주택은?
① 5호 이상 일정 장기임대주택
② 2호 이상 신축임대주택
③ 다음의 신축주택
· 98.5.22 ∼ 99.6.30 (국민주택은 99.12.31) 최초 매매계약 체결 주택
· 98.5.22 ∼ 99.6.30 (국민주택은 99.12.31) 사용승인 받은 신축주택
· 98.5.22 ∼ 99.6.30 (서울, 과천 등은 02.12.31) 최초매매계약 체결
또는 사용승인 받은 신축주택
· 기준시가 6억원 초과 고가주택 제외
④ 시군구에 주택임대사업자 등록하고, 세무서에 주택임대사업자로
등록한 국민주택규모 이하 & 기준시가 3억원 이하의 주택
⑤ 상속 받은 주택으로서 5년이 경과하지 아니한 주택
⑥ 가격 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택(미정)
⑦ ①∼⑥ 외에 1주택만 보유하고 있는 경우 그 1주택
(3) 1세대 3주택 양도소득세 중과의 시행시기는?
· 2004.1.1 이후 양도분 부터 적용하되, 2003.12.31 현재 1세대 3주택 이상인 경우
2004.12.31 이전에 기존주택을 양도하는 경우 중과하지 않고 일반세율 적용
(1년간 유예기간 부여)
· 단, 2004년 1월 1일 이후 신주택을 추가 취득하는 경우에는 1년 유예기간을
부여하지 않고 중과세함.
6. 양도소득세 절세대책
(1) 세대별 보유 주택 수 확정
(2) 주거용 오피스텔에 유의 - 주거용 오피스텔은 양도세 과세시 주택으로 간주
(3) 세대분리 가능성 검토 - 소유자가 2인 이상인 경우
(4) 비과세·감면대상 주택 선 양도 또는 부담부증여
★ 양도소득세 감면대상
· 98.5.22 ∼ 99.6.30 최초매매계약 주택 (고급주택 제외)
· 98.5.22 ∼ 99.12.31 최초매매계약 주택 (국민주택규모 이하)
· 86.1.1 ∼ 2000.12.31 임대 개시한 5호 이상 장기임대주택 (5년 이상 임대 필요)
· 99.8.20 ∼ 2001.12.31 사이에 최초매매계약을 체결하고 임대를 개시한 2호 이상
신축임대주택 (5년 이상 임대 필요)
· 2001.5.23 ∼ 6.30 (서울, 과천 등은 2002.12.31)사이 최초매매계약 주택
(5) 재건축·재개발 아파트의 경우 재건축 시행시기 등을 고려하여 판단
(6) 신규분양아파트의 경우 취득시기를 잘 감안하여 판단
(7) 자녀에게 증여하는 방안
⇒ 별도세대 구성이 가능한 자녀 (소득 유 또는 결혼 또는 30세 이상 자녀)
⇒ 양도소득세와 증여세의 부담을 종합적으로 고려
⇒ 양도소득세 감면대상 주택을 우선적으로 부담부 증여
⇒ 유의사항 : 아파트 기준시가 상향조정에 대비한 검토필요
(8) 명의신탁은 부동산 실명법상 과징금 및 세무조사 등을 감안하여 지양하는 것이 좋음
♠ 상속증여세 완전포괄주의 도입관련 개정내용
1. 상속증여가액 평가시 시가로 보는 범위 확대
① 현행 증여가액 평가방법
상속증여일 전후 6월 (증여의 경우 3월) 내 증여재산에 대하여 감정가액, 매매사례가액
등을 시가로 보아 증여가액을 평가
② 개정 증여가액 평가방법
당해 재산과 면적 위치 및 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 감정 또는
매매사례가액 등도 시가에 포함
<사례> ○○아파트 705호(28평형)의 매매가액이 6억원 (기준시가 4억원)인 경우로서
같은 아파트 805호 (기준시가 4억원)를 평가하는 경우
· 현행 : 당해 아파트에 대한 매매사례가액이 없으므로 기준시가 4억원으로 평가
· 개정 : 면적 위치 및 용도 등이 유사한 매매사례가액 (705호)이 있으므로 기준시가
(4억원) 대신에 6억원으로 평가
2. 오피스텔 및 일정규모 이상 상가에 대한 기준시가 현실화
① 현행 오피스텔 및 상가의 상속증여세 평가기준
· 토지 : 개별공시지가
· 건물 : 국세청장 고시 평가액
· 시가의 30∼40% 수준
② 개정(안) 오피스텔 및 상가의 상속증여세 평가기준
· 아파트와 동일하게 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 고시
· 시가의 70∼90% 수준으로 현실화
③ 기준시가가 현실화 되어 있는 아파트에 비해 오피스텔 등 상가건물의 기준시가가
상대적으로 낮은 점을 해소.
④ 시행시기 : 2004년 하반기 또는 2005년 상반기부터 적용 예정
♠ 금융소득종합과세관련 개정내용
1. 금융소득 과세제도 정비 - 당연종합과세 폐지
① 현행 당연종합과세제도
· 다음 소득은 금융소득종합과세 기준금액(4천만원)이하인 경우에도 종합과세
- 비영업대금의 이자, 비상장법인 배당소득, 상장법인 대주주 배당소득
② 개정(안) 당연종합과세제도 폐지
· 다음 소득도 다른 이자, 배당소득과 합산하여 4천만원을 초과하는 경우만 종합과세
- 비영업대금의 이자, 비상장법인 배당소득, 상장법인 대주주 배당소득
2. 저축성보험에 대한 비과세요건 강화 : 7년 ⇒ 10년
3. 33% 분리과세 가능 금융자산의 범위 축소
① 현행 33% 분리과세 가능 금융자산
· 발행기간 5년 이상 채권
· 가입기간 5년 이상 정기예금
· 발행기간 5년 이상 채권을 편입한 가입기간 1년 이상인 신탁 수익증권
② 개정(안) 33% 분리과세가능 금융자산
· 발행기간 10년 이상 채권
· 가입기간 10년 이상 정기예금
· 발행기간 10년 이상 채권을 편입한 가입기간 10년 이상인 신탁 수익증권
♠ 기타 주요개정내용
1. 부동산투기혐의자에 대한 금융재산일괄조회 허용
① 기준시가 5억원 이상이고,
② 세금탈루혐의가 높은 거래로서,
③ 거래당사자가 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하지 않거나 제출한
증빙서류의 내용이 허위임이 명백한 경우
· 투기지역내 부동산 양도
· 다량의 토지를 매입하여 분할하여 분할매각
· 2년 이내 단기 보유 부동산거래
· 1세대 3주택 이상 보유자로서 60% 중과대상인 경우
· 1세대가 1년 동안 3회 이상 양도, 취득하는 경우
2. 장기보유주식 분리과세세율 인하 : 11% ⇒ 5%
· 배당기준일 현재 1년 이상 보유한 액면가액 5천만원 초과 3억원 이하 상장주식의
배당소득
3. 부가가치세 예정고지제도 폐지
· 개인사업자 중 간이과세자 및 고지세액 10만원 이하 일반과세자