23. 정비기반시설관련 범죄 및 조합원 피해

[산곡5화이팅]

23. 정비기반시설관련 범죄 및 조합원 피해

최근들어 정비기반시설을 이용한 범죄가 급증하고 있는데 이에 가담하고 있는 기관 및 유형에 대해 살펴보기로 하겠습니다

첫째, 인가관청(시, 구청)에서 무상양도하여야 할 정비기반시설(종류는 많으나 대부분 도시계획도로임)에 대해 조합에 강제로 유상 매입토록 하는 행위입니다.

도시정비법 제 65조(현재97조) 제 2항에 의하면 새로이 설치할 정비기반시설은 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 기존의 용도폐지되는 정비기반시설 또한 새로이 설치할 정비기반시설의 설치비용의 범위안에서는 무상으로 양도하도록 되어 있음에도 각 인가관청이 무상으로 양도하여야 할 시설에 대해 일부 유상 매입토록 한다는 것입니다.

그런데도 재개발 조합 조합원들은 서울시나 구청에 가서 자신들의 억울함을 호소하는데 왜 구청이 이를 들어주지 않는지 이제는 아셨을 것입니다.

대다수의 강행법규는 이를 위반하는 경우, 처벌규정을 두고 있으나 제 65조 제2항(97조)을 위반하더라도 처벌하는 법규가 없으니 당분간은 조합원들이 이러한 구청등의 불법행위로 인한 손해를 감수할 수 밖에 없는 것이지요.

조합별로 수십억원에서 수백억원에 이르는데 서울 같은 경우 강북지역의 구청들이 대부분 청사를 신축하였는데 이러한 재원의 상당부분은 국공유지를 매각한 돈, 즉 불법으로 취득한 수익으로 구청 청사를 신축하는데 사용한 것이지요

조합원들이 이러한 피해를 확인하는 방법은 사업시행계획서에 보시면 서울시 별지 양식 18조 용도폐지되는 정비기반시설조서와 별지 제 19호 양식인 새로이 설치할 정비기반시설조서를 비교해 보시면 대부분은 새로이 설치할 정비기반시설조서에 표기된 감정평가액과 설치비용이 기존의 용도폐지되는 정비기반시설조서상의 감정평가액보다 높은 경우가 대부분이어서 대다수 조합은 국공유지 매입비용을 지출할 이유가 없음에도 구청에서는 일부 토지만을 무상으로 양도하고 일부 토지는 여전히 매각을 하고 있는 것입니다.

그런데 조합원들로서는 이를 알기 쉽지 않은 이유가 사업시행계획서는 조합원 총회에서 의결하도록 하고 있는데 정비업체들이 사업시행계획서를 총회에 상정하면서 배치도와 건축물 설계개요 정도만 상정하고 이를 조합원 총회에 상정하지 않을 뿐 아니라, 작성후에도 도시정비법 제 81조 제 1항 제 4호 규정에 따라 작성후 15일 이내에 인터넷등을 통해 공개하도록 하고 있음에도 이를 공개하지 않고 있어 사실상 조합원이 이를 확인하지 못하도록 한 상태에서 구청이 요구하는대로 조합의 사업비를 집행하는 것이 문제라고 할 것입니다(도시정비법 제 86조 제6호위반은 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금)

서울시 클린업시스템도 이를 공개할 수 있는 항목이 없게 설계되었는데 제가 그 문제점을 계속 지적하자 이번 7. 26.에야 이를 공개하라고 하였으나 별도의 항목이 없이 기타란에 공개하라고 하였는데 여전히 조합이 이를 준수하지 않는 경우가 대부분인 것입니다

제 까페를 꾸준히 이용하신 분들이라면 이에 대해 해당 항목을 확인하시면 될 것입니다

그런데 심각한 것은 국가기관마저 법규를 이행하지 아니하고 있으니 이를 이용하여 다른 용역업체나 조합이 이를 악용하여 조합의 사업비를 빼돌리는 것은 어찌 보면 당연한 것인지도 모릅니다.

두 번째로는 가재울 4구역 조합같은 경우가 기존의 국공유지 평가액보다 신설되는 정비기반시설 평가액이 약 2배 정도로 많은데도 서대문구청은 일부만 무상으로 양도하고 약 120억원의 국공유지를 매입토록 하였는데(관리처분 계획서에는 150억원이라고 표기하여 역시 위 금액마저 조합원을 속이고 있음) 정비업체가 기존의 국공유지 일부를 무상으로 양도하게 한 것이 마치 자신의 공로인양 이에 대해 인센티브로 무상양도 금액의 10%인 약 100억여원을 지급받으려다가 000 형사가 수사에 착수하자 미수에 그친 사례가 있음은 아시는 바와 같습니다.

세 번째로는 홍은1구역을 포함하여 상당수 조합에서는 국공유지 무상양도 용역비를 지출하고 있는데 홍은 1구역의 경우 6억여원을 국공유지 무상양도 용역대가로 업체와 계약을 하였는데 위 조합이외에도 대부분의 조합에서 서울시 클린업시스템에 버젓이 국공유지 무상양도 용역업체 선정공고를 하고 있음에도 구청이나 서울시 어디에서도 이에 대해 통제를 하는 곳은 없습니다.

서울시클린업시스템의 조합입찰공고 란을 보시면 조합의 이러한 범죄행위에 대해 버젓이 국공유지 무상양도협의용역업체 선정공고가 너무 많다는 것을 알 수 있을 것입니다. 서울시를 얼마나 우습게 보면 서울시에서 운영하는 인터넷 시스템에 버젓이 범죄공고를 하고 있을까요 ?

서울 한남 3구역의 경우에는 정비기반시설 무상양도 용역비로 24억원, 한남 5구역의 경우에는 12억원을 총회에서 의결토록 하였는데 갈수록 범죄가 대담하고 그 피해금액도 크다는 것을 알 수 있지요....이것이 공공관리제랍니다....

자신들도 불법으로 국공유지를 매각한 주제에 어떻게 이에 대한 감독을 한다는 것 자체가 불가능할 것이라는 것은 짐작을 하실 수 있을 것입니다

만일 누가 저에게 대한민국이 민주공화국인지의 여부에 대한 용역을 맡겼다고 가정해 보시지요...제가 할 일은 헌법 제 1조에 그렇게 표기되어 있다고 알려주는 것 이외에 제가 할 일이 무엇이 있을까요 ?

국공유지 무상양도용역은 도시정비법 제 65조 제 2항에 규정이 있음을 알려주는 것 이외에 할 일이 없는 것처럼요

이를 다시 구체적으로 설명을 드리면

▶용도폐지되는 국공유지에 대한 평가와 새로이 설치되는 정비기반시설에 대한 평가는 감정평가사무소에서 하는 일이고,

▶사업시행계획서의 작성은 정비업체가 하는 일이어서

▶위 두 개의 표만 비교해 보면 무상양도인지 유상매입인지 유상매입을 한다면 얼마의 금액을 매입하여야 하는지를 누구든지 알 수 있기 때문에 위 업체가 할 일은 전혀 없기 때문에 이러한 명목으로 지출된 금액은 모두 허위계약에 의한 횡령범죄인 것입니다

네 번째로 이번에는 피해 금액이 큰 경우인데 정비기반시설이라는 것은 대부분 단지내 또는 단지의 일부를 관통하는 도로와 단지내의 공원등에 해당되는데 이는 시공사와의 도급공사계약서에 일부 포함되어 있는 경우가 대부분인데도 불구하고, 일부 조합들이 정비기반시설 공사비 명목으로 별도의 토목회사를 선정하여 별도의 계약을 하고 있다는 사실입니다.

가재울 4구역의 경우에는 다원의 계열사인 이와소 종합건설을 통해 거액으로 정비기반시설을 계약하였음은 이미 아시는 바와 같습니다.

정비기반시설 공사비를 일부 시공사에서는 제외하는 경우도 있으니 시공사 선정시에 이를 포함하여 해 달라고 요구를 하여야 할 것입니다...단지내 도로 등의 경우에 모두 포함하여야 하는 것이고, 단지내의 공원도 대부분은 포함되어 있는 것입니다.

그리고 팁 하나를 드리자면 시공사와의 계약에 포함되어 있는 것도 있는 것이지만 사업시행계획서에 보시면 정비기반시설 설치비가 기재되어 있는데 이 금액을 무시하고 거액으로 계약을 하고 있다는 것이 더 큰 문제이므로 이에 대해서도 각자 조합원들께서 확인을 하시기 바랍니다.

가재울 4구역도 새로이 설치할 정비기반시설 공사비보다 약 3배정도 부풀려져 계약이 되었던 것으로 알고 있습니다.

서류를 보면서 설명을 드리면 쉬울터인데 얼마나 이해를 하셨는지 모르겠는데 정비기반시설 하나만 보더라도 이렇게 많은 범죄와 조합원의 피해가 있는데 이러한 가해자들이 누구인지를 아셨으면 해서 소개를 드립니다

최근 서울시가 서울시클린업시스템에 조합을 칭찬 배너를 띄우고 우수 사례를 찾는다고 하는데 한겨례에서 조합비리 실태조사를 서울시가 한다고 하자 반박 보도자료를 내더니 결국은 우수 조합을 찾는다고 하는데 범죄조합의 순위를 메기는 것은 쉬워도 칭찬 조합을 찾는다는 것은 불가능하다고 판단되는데 어떠한 조합을 과연 우수 사례로 선정하는지 두고 볼 일입니다...

서울시민들의 경우 서울시의 정책에 대해 얼마만큼 실망해야 그 끝을 볼 수 있을 것인지

❏정비기반시설 공사비

설계도면으로 원가계산업체에 맡긴다.

사업시행인가서에 “새로 설치할 정비기반시설조서” 라는 양식이 있다

거기 양식 부속서류에 공사비 설치비 계산서 첨부서류+도면

새로 설치할 정비기반시설조서 양식에

①설치비 계산서 예)100억⇨인가서에 150억(지 맘대로)

②도면

을 첨부

앞 사업시행계획서에 자금계획이라도 있는데 여기도 100억이어야 하는데 150억 앞뒤가 맞지 않다,\.

또 조합계약서에는 200억으로 되어있다.

구청 설치비 계산서 100억 명확

자금계획 150억

계약200억

곧, 100억 부풀림

①토지평가액, 용도폐지가액-감정평가사

②공사비 산정-엔지니어링, 협의는 공무원들

①+②=비용

ex)

인가된 정비기반시설 공사비 55억

정비기반시설 공사비 176억

허위공문서 작성

조달청

정비기반시설, 관리처분계약서

환경영향평가

정비기반시설 실시 설계 – 도로, 공원

1.조사측량비

2.설계비, 소방, 전기, 통신, 감리

3.감리비 건축 소방, 전기-조합

건축-구청에서 뽑는다.

감리요율〈설계요율

구청에서 감리선정-할인을 안 해줌, 설계는 할인해 줌.

감리비〉설계비(보통 3, 4배 차이가 난다.

구청에서 시비하면 싸게해달라 요청

감리는 순전히 인건비

법무사협회 요율의 50%

계약들이 무효이다.

기반시설이라하면 도로, 공원을 말한다.

변경도급공사비

정비기반시설공사비

거례사례, 원가가격-엔지니어링에 맡긴다.

공사비 원가계산서-관리처분에

물량내역서-인건비, 재료비 등을 적어 현장설명회를 하게 되어있다.

사업시행인가시 감정평가

정비기반시설비용기준액도 사업시행인가시점에 정해진다.

정비기반시설 설치비용계산서-땅값, 공사비

정비기반시설 공사비-도로, 공원 만드는 공사비, 내부, 외부

-80%낙찰-70%에 하도급

구청 – 원가계산서 정보공개청구

정관32조7항 –업체선정시 경쟁입찰

정비계획변경, 현장측량

정비기반시설의 설치와 귀속


1. 정비기반시설의 설치
사업시행자는 관할 지방자치단체의 장과의 협의를 거쳐
정비구역에 정비기반시설(주거환경개선사업의 경우에는 공동이용시설을 포함한다)을 설치하여야 합니다.


2. 정비기반시설
정비기반시설에서 기반시설은
주민들이 삶을 영위하는 기반이 되는 시설이란 뜻입니다.
도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구ㆍ녹지ㆍ하천ㆍ공공공지ㆍ광장ㆍ
소방용수시설ㆍ비상대피시설ㆍ가스공급시설ㆍ지역난방시설 등을 말합니다.
주민들의 삶에 필요한 시설입니다.


이런 기반시설을 정비기반시설이라고 하는 것은
정비구역 안에 설치해야 할 기반시설, 정비를 해야 할 기반시설이기 때문입니다.


2. 정비기반시설 및 토지 등의 귀속


1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 사업시행자인 경우 정비기반시설의 귀속


시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이
정비사업의 시행으로 새로 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설을 대체하는 정비기반시설을 설치한 경우에는
종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고,
새로 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다.


2) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 자가 사업시행자인 경우 정비기반시설의 귀속


시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은
그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고,
정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은
사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.


3. 관리청의 의견청취


시장ㆍ군수등은 정비기반시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 정비사업을 시행하거나 그 시행을 인가하려는 경우에는
미리 그 관리청의 의견을 들어야 합니다.
인가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 미리 그 관리청의 의견을 들어야 합니다.


4. 정비기반시설의 통지


사업시행자는 관리청에 귀속될 정비기반시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산의 종류와 세목을
정비사업의 준공 전에 관리청에 통지하여야 합니다.


5. 정비기반시설의 귀속 또는 양도 시기


해당 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에
국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 봅니다.


6. 정비기반시설의 등기


정비기반시설의 등기에 있어서
정비사업의 시행인가서와 준공인가서는
부동산등기법에 등기원인을 증명하는 서류를 갈음합니다.
즉, 등기원인서류가 된다는 것입니다.


7. 용도 폐지되는 정비기반시설의 대부료 면제


정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설의 경우
정비사업의 시행 기간 동안 해당 시설의 대부료는 면제됩니다.
시설사용료 등을 따지지 않는다는 뜻입니다.


도시정비법 제96조(정비기반시설의 설치), 제97조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속)


[출처] 공인중개사 한방에 합격하기 - 부동산공법 - 도시정비법 64 - 정비기반시설 설치와 귀속|작성자 스마트부동산
▶제96조(정비기반시설의 설치) 사업시행자는 관할 지방자치단체의 장과의 협의를 거쳐 정비구역에 정비기반시설(주거환경개선사업의 경우에는 공동이용시설을 포함한다)을 설치하여야 한다.


▶제97조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속) ① 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 정비사업의 시행으로 새로 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설을 대체하는 정비기반시설을 설치한 경우에는 「국유재산법」 및 「공유재산 및 물품 관리법」에도 불구하고 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다.


② 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.


③ 제1항 및 제2항의 정비기반시설에 해당하는 도로는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다.


1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 도시ㆍ군관리계획으로 결정되어 설치된 도로


2. 「도로법」 제23조에 따라 도로관리청이 관리하는 도로


3. 「도시개발법」 등 다른 법률에 따라 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 도로


4. 그 밖에 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지. 이 경우 부지의 사용 형태, 규모, 기능 등 구체적인 기준은 시ㆍ도조례로 정할 수 있다.


④ 시장ㆍ군수등은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 정비기반시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 정비사업을 시행하거나 그 시행을 인가하려는 경우에는 미리 그 관리청의 의견을 들어야 한다. 인가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.


⑤ 사업시행자는 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 관리청에 귀속될 정비기반시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산의 종류와 세목을 정비사업의 준공 전에 관리청에 통지하여야 하며, 해당 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.


⑥ 제5항에 따른 정비기반시설의 등기에 있어서 정비사업의 시행인가서와 준공인가서(시장ㆍ군수등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시와 제83조제4항에 따른 공사완료의 고시를 말한다)는 「부동산등기법」에 따른 등기원인을 증명하는 서류를 갈음한다.


⑦ 제1항 및 제2항에 따라 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설의 경우 정비사업의 시행 기간 동안 해당 시설의 대부료는 면제된다.


※2008. 12. 11. 자로 대법원은 65조 제 2항(현재 97조2항)은 강행규정임으로 어떠한 경우에도 이를 유상으로 매입하도록 하여서는 안된다는 판결(대법원 2007두 14312호)을 한 바가 있음

--- 김상* 자료중에서 ---