강남 투자자들이 노원구 아파트를 사는 이유는? (수정)

[삼선교]

바로 노원사랑방의 존재 입니다. 왜냐면.....

일반 주택과는 달리 아파트는 규격화된 재화라서 거래가 쉽고 가격형성이 단순합니다.

이 점은 주식 등 다른 투자물과 비슷합니다.

그러나 그러한 아파트도 많은 거래가 수반되어서 가격이 형성되는 것이 아닙니다.

슈퍼에서 사는 일반 물품들과 같이 수많은 거래가 형성되는

이른바 완전경쟁시장에서 수요와 공급 곡선이 미세하게 만나는 점에서 결정되는 가격.

그러한 가격이 아니라는 것 입니다.

2,000세대 아파트의 가격은 고작 10여개 미만의 거래로 만들어지는 것이 다반사 입니다.

따라서 다분히 심리적 입니다.

교통, 교육, 환경 같은 과학적인 요인이 뒷받침되기는 하나, 결론적으로는 심리학 입니다.

아무리 저와 같은 분석가가 과학적으로 그곳의 장점을 잘 분석하여 설득한다 하더라도

소유주가 낮은 가격에 매도하면 그게 시세가 되는 것 입니다.

특히 요즘 세상이 브랜드이미지 같은 무형자산이 더 대접받기 때문이 심리학적 요소가 더더욱 중요해지고 있습니다.

한번 저가 브랜드로 찍히면 회복하기 어려운 것 입니다.

따라서 이른바 조건이 좋은 지역이라도

지역주민이 낮은 가격에 매도에 순순히 응하는 거래 관행이 굳어져 있다면

투자목적의 구매자들은 움직이지 않습니다.

그 결과로, 그동안 노원구에 붙어 있던 꼬리표가 있습니다.

살기는 좋은데, 즉 주거환경은 최고인데 값은 안 오른다. (이유는 모르겠다)

그 지긋지긋한 저평가 때문에 살기 좋은데도 불구하고 팔고 이사간 사람도 무척 많습니다.

그리고, 그런 사람들이 상계동 집 사지 말라고 여기저기 선전하고 다녔었죠.

그러나 노원사랑방의 존재로

이른바 노원지역에서도 지역의 가치를 재발견하려는 움직임이 보이고

처음에는 가격 형성 메커니즘을 잘 몰라서 정량적 분석과 주변 국회의원 등을 움직이려는 데 치중했으나

시간이 흘러 가격 형성 메커니즘을 이해하게 되어 주변 부동산을 제어하는 데 어느 정도 성공하자

그 좋은 주거환경이 인정 받을 수 있는 기회라고 생각했던 사람들

값이 안 오르는 이유가 제거되어 가고 있다고 생각하는 강남의 투자자들이

이제는 움직여도 되겠다고 생각하게 된 것 입니다.

살기는 좋은데 뭔지 모르게 가격은 안 오른다. 여기에서 가격은 안 오른다가 제거되니까

살기에 좋다는 것이 제대로 부각이 되고

그동안 내재가치에 비해 낮은 가격임을 잘 아는 사람들이 매수세에 가담하기 시작한 것 입니다.

결국, 사랑방의 존재가 오늘의 분위기를 만든 것 입니다.

작년 가을, 상계 주공 33평형과 불과 2~3천밖에 차이 안 나던 마들대림이 먼저 치고 나갔습니다.

사랑방의 초기 멤버들이 그곳 사람들이였고 단지 구성상 단합이 잘 될수밖에 없는 곳 입니다.

당연히 제일 먼저 치고 나갔고 불과 6개월만에 1억 가까운 시세상승을 이루었습니다.

당연히 같이 붙어있으면서 평형이 더 큰 임광 또한 따라갔지요.

(주공 소형 평형이 못 따라간 것에 대한 아쉬움을 토로한 회원들이 많은 때이기도 합니다.)

이윽고 주공 30평형대가 따라갔습니다.

사랑방 개설 직전(2005년 봄)까지 2억대 초반이였던 주공 33평형, 1억대 후반이였던 마들역주변 31평형이

올 여름까지 5000~8000 정도 올랐습니다.

그리고 이번 상승장, 위에 언급한 두 아파트도 올 여름 시세보다 더 상승했지만

주공 24평형 이하 소형 평형도 무서운 기세로 그 차이를 좁혀나가고 있습니다.

사랑방이 없었다면, 모두 이루어지지 않던가 아니면 마들대림 선에서 끊겼을 것 입니다.

마지막으로, 상계 주공보다 더 호재가 많고 더 가능성이 많아 불과 1년전까지만 해도 같은 평형의 시세가 더 높았던 곳이 있으니 바로 하안동 주공입니다.

그러나 하안 주공은 비록 요즘에 좀 오르긴 했으나 상승폭이 작아서 상계주공의 가격차이가 다시 역전되었습니다.

상계주공6단지에 비교되는 하안주공10단지(하안주공 최고로얄단지) 24평형은 2003년 상계주공보다 훨씬 먼저 2억벽을 돌파, 그 후 가격하락이 있었으나 상계주공보다 먼저 10월 중순경 다시 2억벽을 재 돌파했습니다.

그러나 지금 거기서 멈춰 있습니다. 주공6단지와는 시세역전이 되었지요

왜냐고요? 노원사랑방 같은 강력한 카페가 없어서 부동산의 후려치기가 먹히고 있는 곳 입니다.

투자자들은 철산동의 재건축으로 기울어서 지역의 구심점도 약한 편 입니다.

호재가 하나씩 실현될 때 마다 하안주공의 시세상승은 계속되긴 하겠지만 그 때마다 부동산의 조직적 저항을 뚫기가 쉽지 않을 것이며 노원사랑방 같은 카페가 없는 것을 아쉬워 할 것 입니다.

p.s. 주변 부동산의 호의적 분위기도 한몫 합니다.

부동산의 입장에서는 가격이 오르면 중개수수료도 오르기 때문에 가격이 오르는 것이 좋습니다.

그러나 가격이 오르면 처음에는 거래량이 감소하여 중개사의 전체 수입이 줄기 때문에 이른바 가격 상승에 대한 저항을 합니다. 저가 매물은 그러한 목적으로 하게 됩니다. (이 시기에는 거래성사를 위해 매도자를 설득하여 저가로 내놓게 합니다.)

그러나 소유주들이 그러한 시기를 잘 넘겨서 상승이 대세로 굳어지면 대세에 순응하는 중개사들은 거래량 증가를 위해 분위기를 바꾸어 이번에는 매수인을 설득하여 매입에 나서게 합니다. 지금 일부 단지 일부 부동산중개소에서 벌어지는 일들입니다.

물론 아직도 분위기파악을 못 하는 단지 부동산이 있긴 합니다. 하지만 하기 나름입니다.

부동산이나 매수인을 설득하기 위해서는, 일단 자기 지역에 대해 잘 알아야 합니다.

[날자(건영2차)]

좋은 글 감사합니다...

[두치(상계11)]

좋은 글 잘 읽었습니다 감사합니다

[해피]

대단한 분석이시네요... 저도 살짝 느끼던것인데 이렇게 잘 정리해서 적어주셔서 너무 감사드려요....^^

[멋쟁이야]

훌륭하군요.전부 다 사실을 이렇게 정리하시다니....감사합니다.

[상계조아(청구3차)]

삼선교님의 정확한 논리 분석감사합니다.북한산장님은 부뱅에 거의 글을 안주시더군요..요즘 같은 분위기에 삼선교 님이나 북한산장님 지리산돌도사님들이 좋은글 올려주심 좋으련만...

[나은]

면허시험장/ 창동기지 이전에 상계뉴타운까지 갈 길이 머네요^^ 정신 없는 부동산이 전부 정신차리는 날까지!! 화이팅!!!

[도련드르]

잘 정리된 분석이네요

[상계11]

정확한 분석입니다...

[jssun68무지개]

맞습니다.저와 생각이 똑 같으십니다!!!

[코딱지]

속이 후련하네요... 노원사랑방 정말 큰일 낼 줄 알았습니다..^^

[happy2(상계6)]

노원사랑방 화이팅 !!!!!!

[도티]

맞습니다. 노원사랑방 촤이팅입니다.!!

[불량주부]

2005년 여름에 회원가입하고 죽 노사방을 지켜본 저로서도 위 삼선교님의 글에 많은 부분 공감이 가고 동의합니다. 어쨌든 잘 정리해 주셔서 감사합니다. 노원에 살고 있는 사람들이 제 가치를 인정할 때 그때야말로 제값 받는 것이라고 믿습니다. 노원사랑방 화이팅!!!

[은영(상계14)]

항상 좋은글 감사하게 잘 읽고있습니다~~^^

[작은향기]

좋은 글 감사 합니다.. 노원 사랑방 화이팅 입니다..

[홀로아리랑(상계주공11)]

역시 대단하십니다. 좋은글 감사합니다.