2024.02.21 시공사 미팅 내용 정리

[정연훈 이사]

안녕하세요 정연훈 이사입니다.

양 시공사의 요청으로

금일 오후 미팅을 진행하였으며, 조합원님들께 간략하게 내용정리토록 하겠습니다.

참석자: GS건설 양철용부장, 현대산업개발 박종률 부장, 이윤섭 이사, 정연훈 이사

앞서, 조합은 재건축이라는 특수한 현장 여건에 따라 절차에 따른 업무진행으로

시공사와는 협상은 반드시 필요한 상황입니다.

이에 조합은 공사비 산정 및 공사기간의 당위성과 타현장의 사례를 통한 비교안에 대한 시공사의 수용을 요구하고 있습니다.

지난 1년간의 공사비 변경 등 협상에서 시공사와 조합의 이견차가 좁혀지지 않는 상황입니다.
  
조합은 시공사가 본(변경)계약에서 추가한 요구사항에 대해, 우리조합이 수용할 수 없는 이유 또는 근거를 증명하였습니다.
시공사는 아직까지 그것을 증명하지 못했으며, 이러한 요구사항을 철회하는 등 최종적인 의사결정을 요청도 하였습니다.

시공사와의 미팅은 관리처분계획을 수립하기 위한 마지막 관문으로 생각하시고 기다려 주셨으면 합니다.

협상내용

시공사측 의견

1.최종 제출한 공사비는 양 시공사의 마지노선임을 강조

2. 계약조건이나 품목조정 등을 통한 공사비 변경을 검토할 의향이 있음.

3.조합측에서 요청한 공사비산정기준일 변경에 대한 협의를 고민 중.

4.사업비 무이자 대여 2400억이 실질적으로는 공사비에 비용으로 반영되어 있음을 인정하고 변경시 공사비 인하를 검토. 

사업비 무이자 대여 2400억 중 실질적으로는, 착공시점 HUG 보증대출이 가능하기에 무이자 지원은 의미 없으니,

대여금액을 조정하고 공사비를 줄이는 방법도 있음을 제시.

5.현재 시장 상황 상 조합측에서 원하는 평당 610~620만원 대는 불가능하며, 타 업체에서 조건 제시한다면 좋은 조건임.
시공사가 언급한 의도는 현재 공사비 시장가격이  600만원 후반이상 임을 강조하는 내용임.

6.이외 조합에서 금액을 줄일수 있는 방법이 있다면 먼저 제시해주면 적용가능한지 검토도 하겠다.

조합측 의견

1.최초계약에서 최종변경된 금액으로의 납득이 될만한 근거 또는 이유를 제공하면서 공사비 인상을 요구해 달라고 요구함.

2.조합은 시공사의 공사비 인상에 대한 유사사례 혹은 비교단지를 통한 공사비의 적정성을 판단할 수 밖에 없음.

 사례로 과천주공4단지의 비교분석내용이 현장의 공사환경조건에서 오는 차이를 조합원이 미루어 판단할 수는 없으므로 시공사에서 조합원들에게 납득시키기 위한 노력이 필요함
3.결국, 조합은 상급지인 과천보다 비싼 공사비를 거부하고 단순히 600만원 초반의 공사비를 주장할수 밖에 없음

4. 공사비 인상근거에 대한 자료제공 의무는 시공사에게 있으며, 시공사의 노력이 절실함을 주장 

5.시공사는 공사비 절감 노력을 조합에게 보여줘야 하나, 대안설계를 통해 제안한 혁신아이템 삭제 등(제공품목 제외 등)을 통한 단순 공사비의 인하를 제안하고 있으며, 조합은 시공사에게 공사비 인상율의 문제점을 인정하고 공사비 단가 조정하라고 요구함.

6.시공사는 지하 토목공사 방법 중 SPS 공법 등의 공법 선정에 설계사(삼우 등)의 단독결정이라고 하였습니다. 그러나 시공사는 시업시행인허가 전 토목공사 공법 선정에 적극적으로 관여하고 협의했었어야 하나, 미온적인 대응을 하였고 이제와서 그 공법으로 공사비 증가를 요구하는 등 발빼는 행위라 판단됨.
7. 지금이라도 공사비 인상 세부적인 근거 및 공사기간 증가 원인에 대한 보고서 등을 작성하여 제출하기를 요청함.
지난 1년간의 협상에서 서로의 이유만을 주장하며 합의점이 없었음에도 시공사에서 자발적으로 전문가의 의견 용역을 통한 변경요구사항의 근거를 증명하는 노력이 없음을 질책하였음.

8.조합은 시공사와 협상을 통한 빠른 관리처분인가를 원하나, 부실한 내용으로의 지난1년간의 협상과 다를바 없는 자세는 시공사 변경도 생각해야함을 언급

조합집행부에서는 다음 이사회까지  성의있는 시공사의 답변을  기다려보고 

집행부의 방향을 결정하고자 합니다.   

[111동 김동례]

만날때 마다
최종 제안 금액이라고 계속 반복해서 말하고 있는데 ᆢ

또 다음 이라니
뭐 하자는 겁니까?

매번
눈꼽 만큼도 진전이 없는 만남 제발 그만 해지하고 신규입찰 진행 하세요

[정연훈 이사]

도시정비법은 절차법입니다.
절차에 따라 진행되어야 하나 해지라는 방향을 잡더라도 협상의지를 반하는 순간 소송과 더불어 영업이익에 대한 손배소의 귀책은 조합으로 돌아옵니다.

또한, 말씀하신 신규업체의 입찰 진행은
해지를 한다는 가정안에
절차적으로도 해지총회 이후 입찰 및 선정 등의 순서로 이뤄지는 바, 해지전까지는 조합의 적극적인 협상의 의지가 바탕이되어야되며 그기간도 절차법에 따라 단계단계를 밟고 법적기한도 준수하여야 합니다.

말씀하신 시공사의 해지가 진행된다 하더라도
조합은 끝까지 협상에 임하는 모습을 보여드릴 예정입니다.

[116동 이병옥]

부대비용은 늘어나고있는데 매번결론없는 협상으로 조합원들만 골탕 먹는꼴이군요.

[이사 이윤섭]

조합원님!

먀음이 급하신 거 알고 있습니다!

선정과 계약도 절차가 있듯이, 계약해지도 절차를 통해 손해배상을 줄일 수 있습니다!
잘 준비해서 손배상이 없다면, 더욱 이익일 것이구요! 최선을 다해 리스크를 줄이도록 하겠습니다!

[104 동 신정환]

시간이 저희 편이 아닌것 같습니다.

빠르게 합리적인 수준에서 진행하는 것이 가장 중요하니 시공사 유지도 주요한 옵션으로 고려하여 현명하게 판단하면 좋을 것 같습니다.

[이사 이윤섭]

예!
시공사가 극적으로 변하려는 의지가 있는지 점검하는 자리였습니다!

당연 시공사도 조합집행부와 어떻게 협의를 할 수 있을지 점검하는 자리였을 것입니다!

모든 가능성을 열어두고, 조합원님들께서 시공사문제를 직접 총회에서 결정하실 수 있도록 충분한 근거를 모아서 보여드리겠습니다

[116동 권영상]

신정환님 말씀에 동의합니다.
시공사 교체에 따른 리스크는 거론조차 되지 않고 있는데, 시공사 교체후 발생가능한 리스크와 시나리오도 논의되어야 할 것 같습니다.

[1012-1번지 허창미]

이사님 들께 여쭤 봅니다.

지난 임,대의원 해임총회 그리고 새로운 집행부 구성을 위한 임,대의원 선임 총회를 한 이유가 무엇 인지요?

참여 조합원 80%이상의
조합원이 찬성,가결한 이유가 뭔지?

무너지는 집을짖는 시공사,
공증받은 계약서를 무시하고 휴지 조각처럼 버리는 시공사,이미 협상 자격을 상실한 건설사 지에스,현대산업개발 과
무슨 미련이 남아 시공비 협상을 진행하고 있단 말입니까?

지금 시공비 협상하는 시공사 당사자 들이 법적 구속력이 있는 책임 있는 위치에 있는 자들 인가요?아니면
시공사 대표이사의 위임장 을 받아서 본협상에 임하는 것인가요?

한가지 제안 드립니다.
앞으로 시공사와 의
모든 협상 일정 및 내용이 조합과 시공사 대표이사 와의 공문 및 내용증명 을 근거로 이루어져야 된다고 봅니다.
현재까지 시공사와 몇차례 본계약및 공사비 협상을 하였는지요?

이승곤 조합장님.
지금은 협상이 아니라 시공사 선정부터 지난 수년동안 부도덕 하고
무너지는 집을 짖는
불량 시공사 때문에 우리 조합원 들이 얼마나 많은 고통 속에
지내 왔습니까.
수천 조합원들의 피해에 대하여 시공사를 상대로
손해배상 청구소송 을 진행하여 주시길

[이사 이윤섭]

https://namu.wiki/w/%EC%84%A0%EA%B4%80%EC%A3%BC%EC%9D%98%EC%9D%98%EB%AC%B4

허창미대의원님. 위 링크를 통해 “선관주의 의무의 관점에서 시공사 협상에 대한 의미를 이해해 주시면 어떨까요?

저 개인의 일이라면, 의사결정이 훨씬 쉬울 것입니다만, 조합업무를 행함에 있어서, 조합원님들의 찬반 의견을 고려하여 객관적인 설명자료도 준비하여야 하며, 시공사의 정당한 협상요구에 응함으로써 절차적 정당성을 가지고자 합니다.
조합집행부는 계약당사자인 시공사의 정당한 협의 요구를 신의성실 원칙에 입각하여 우리조합의 일정에 따라 정해진 기간만큼 응해야 하며 이것은 계약해지의 원인에 해당할 수 있습니다.

이번 대의원회의에서 대의원님들의 토론과 결의로서 안건이 결정되면, 조합집행부는 그에 맞추어 계획된 다음 업무를 진행하려고 합니다.
시공사와의 협상에 대해 무의미하다고 생각하시는 조합원님들의 추가협상에 대한 우려를 분명히 인식하고 있습니다. 조합집행부가 결코 조합원님들의 이익을 포기하고 배반하는 일들은 없을 것입니다.

이것은 과거도 지금도 미래도, 조합장님의 강력한 의지임을 다시 한번 확인해 드립니다.

[1012-1번지 허창미]

퇴근하시고 늦은시간 까지 조합관련 일에 신경쓰시는 이사님께 감사드립니다.

이사님의 자세한 설명
많은 이해가 되었습니다.

[1012-1번지 허창미]

간곡히 부탁 드립니다.

[117동 유호자]

1기 신도시에서 1차 재건축 아파트 입주 예정일이 2030년이라고 했던 기사를 본 것 같습니다.
우리 아파트는 1기 신도시보다 입주가 더 늦어질 수도 있겠네요

[117동 유호자]

지난 총회에서 시공사 계약 해지를 원하는 표결이 높게 나왔다면 어떻게 됐을까요?
그때는 선관 주의 원칙이 필요치 않았던 걸까요?
총회가 필요 없었던 걸까요?
아니면 지금 조합원을 설득하는 과정을 통해서라도 다시 시공사 해지 총회가 필요한 걸까요?
그렇게 오랜 시간 협상을 하고도 또다시 협상을 반복해야만 하다니요 다시 시공사 해지 총회하고 이렇게 시간만 끌다 이젠 1기 신도시 재건축 입주하고 3기 신도시도 입주하겠네요
저희 아파트는 공사비 폭등 시기를 거쳐 신규 아파트 폭탄까지 맞겠네요

[이사 이윤섭]

서울시는 신속통합기획( https://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=45436)에 따라 재건축을 추진을 지원한다고 합니다.
1시 신도시 재건축 계획 (https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03808086638756736&mediaCodeNo=257 )은 이제 밑그림 그리는 중입니다.

우리 성남시 본시가지 재개발 얘기가 2000년 초반인데, 20년이 지난 이제 4~50%정도 진행 중입니다.
정비사업의 계획과 실제 진행은 오차가 많다는 말씀을 드리고 싶습니다.

일례로 서울시 조합설립 후 사업시행인가 받는데, 대략 5년 이상 입니다.

1기 신도시 뉴스를 듣고 우리조합 재건축 사업과 비교하시면서 너무 불안해 하지 않으셔도 됩니다.
https://www.youtube.com/watch?v=xHANNXBt80k

그렇다고 조합집행부가 차일피일 미루는 것이 아닙니다. 절차 별로 하여야 할 일들을 하나씩 하고 있는데, 조합원님들의 눈에 띄지 않을 뿐입니다.

[112동1104ㅎ최정의]

시공사랑 공사비협상을 정해진 기한 없이 계속적으로 몇년을 해야 하는지요?

[이사 이윤섭]

이미 시공사에게 D-day는 정해져 있다.
앞으로 마지막 한번 남은 기회이다. 그 기회를 살릴지 여부는 우리조합에게 있지 않다.

전향적이고 우리조합에게 이익이 되는 제안이 온다면 검토해 보겠지만, 그렇지 않다면 절차대로 진행됨을 잊지 말라고 얘기하였습니다.