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금년들어서 수도권 지역 아파트가격이 다시 들썩인다는데...실제 그런것인지, 아니면 호가만 높은것인지...
전세구하기는 힘들어 진다는 보도는 있어도, 아파트 구하기 힘들다는 보도는 없는것을 보니, 상당수 주택시장 수요자들은 관망적 자세로 일관 전세난이 가중되는 것 아닌가요?
엇그제 기획 재정부에서 수년내에 부동산 수급 불안으로 인한 문제가 있을것이라는 보도가 있는데.. 이미 전국적으로 주택 보급율 100% 돌파한지 몇년 됫고, 예정된 공사들 다 진행되면, 아마도 지방뿐 아닌 수도권도 주택이 남아도는 현상은 가속화 될것이고, 높은 부동산 비용 사교육비 속에서 , 영세자영업자들 망해나가고, 재래시장 망하고, 내수 활성화가 안되어서 점점더 수도권 대다수의 사람들의 소득이 낮아져 가는한은, 기존의 투기적 가수요로 지탱되는 부동산시장도 결국 겉잡을수 없이 무너져 내릴 가능성이 대단히 높음에도...
MB정부는 위기를 쉽게 넘기기 위해서 부동산발 경기부양을 진행시켜 왔지만, 그것이 시장에 수요와 공급에 활력을 불어넣는것이 아니요, 시장의 투기적 가수요를 자극시키고,
일부 서민 중산층에 대출 폭탄을 않겨서 부실화의 위험을 높이는 것임을 알고도 그렇게 하는것인지 아닌지, 최근의 대출규제는 뒤늦은 대응이고, ...
미국에서는 지금 1년 임대료 무료로 가게를 내어주는 경우도 심심치 않다고 보도되던데,
우리나라도 높은 부동산 비용에, 강력한 대형 할인점에, 10년넘게 이어져온 내수불황에...
적지 않은 가게들이 텅빈 모습을 보이고, 아마도 이것또한 중산층 서민의 실질 소득이 감소하는 현시점엔 점점더 심화 될것으로 생각되고...
현재 우리나라가 굴러가는건, 수출 대기업과, 공공기업과, 공무원, 고소득 자영업자들의 경우인데, 이중 수출은 줄어들고, 공공기업은 구조조정, 공무원은 연봉 동결, 고소득 자영업자들은 다른 자영업자와 마찬가지로 영업 위축(변호사, 의사 분들도 힘든분들 많다네요)...
MB정부가 대규모 재정지출을 통해서 위기를 잘 극복한 측면이 없는것은 아니지만,
단지 일회성에 그치는 모양새이고, 지속적으로 성장과 분배의 선순환구조를 구축해 나가는 차원의 문제는 아니고, 결국 약발이 떨어지면 한쪽한쪽 푹푹 꺼져나가는 그런 구조가 되기 쉽상이고... 우리도 일본이나 미국처럼 대규모 재정적자를 감수해가면서 성장을 기대해야되는 상황으로 내몰리는것 아닌지...
중산 서민의 주거복지를 해결하기 위해서는 결국에 가서는 지금의 고가 아파트들을 대신하여 다양하고 저렴한 임대주택 , 혹은 토지임대부 반값아파트(소리만 요란햇지 MB정부선 잘 안되고 있는건지.. 그린벨트 에 짓는 아파트는 혹시라도?) 등장할수박에 없고, 결국 지금의 고가 아파트들은 낙동강 오리알 신세보다 더 추락합니다. 제말이 틀렸나요?
5. 월 소득 대비 대출 상환금 비율(PTI)의 증가입니다.
6. 주택 수요는 줄고 공급은 초과 상태로 됩니다.
7. 해외로 이전되는 공장으로 불필요 토지의 증가
8.정부의 해외진출 독려
9. 농업의 수입자유화와 FTA 체결이 부동산 하락의 요인
10. 투자도 8년 만에 최악의 상황
11.경상수지 악화의 증가
12.장기 누적 재정적자는 세금을 올리게 되어 결국 부동산 하락의 한 요인이 된다.
13.최악으로 치닫는 경제 상황 전문가들은
맺는말
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일본과 한국의 GDP 를 통해 본 부동산 예측
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우리는 부동산에 대한 많은 관심을 가지고 있습니다. 전 국민이 부동산에 대해서 한마디씩은 다합니다.
그러나 항상 “과연 우리나라의 땅값이 적정하냐“와 ”과연 불붙은 이시점이 상투냐, 아니냐, 아니면 어떻게 될 것인가로 많은 고민을 하게 되었지요.
땅값의 작정한 가격은 “그 나라 GDP의 1~1.5배가 적당하다”는 것이 경제학자들의 얘깁니다.
GDP(Gross Domestic Products) 즉 국내총생산은 국내에서 일정기간(보통 1년) 내에 발생된 재화(財貨)와 용역(用役)의 순가치(純價値)를 생산 면에서 포착한 총 합계액입니다.
외국인이 한국에서 생산한 것은 GDP에는 계상(어떤 장부 등에 수치를 계산해서 적는 일)되고,
한국인이 외국에서 생산한 것은 GDP에는 포함되지 않습니다. 그러므로 다국적기업이 많이 진출해있는 나라의 경우, 외국자본으로 생산 활동을 하므로 그 나라에서의 생산(즉 GDP)는 많지만, 거기서 난 수익을 외국자본이 일부 갖고 가게 됩니다.
땅값이 GDP의 1~1.5배가 적당하다는 것은 자국 내에서 기업가들이 국내에 공장을 건설하는지를 보면 알 수 있을 것 같습니다. 땅값이 높으면 기업가들은 당연히 토지가 싸거나 인건비가 싼 곳, 무상으로 지원 되는 곳에 공장을 건설하고 그 나라에는 고용으로 답하여 그 나라 GDP에 공헌하지만 국내 GDP에는 전혀 도움이 되지 않겠지요.
대한민국 땅값 총액은 2004년 1829조원, 2005년 2176조원(전년 대비 19% 상승), 2006년 2348조원 전년대비 7.9% 상승), 2007년 2911조원(전년 대비 27% 상승)으로 올랐다가 2008년도 현재 전국 땅값 총액 3227조원으로 5년 사이 105% 상승하였습니다.
2007년도 GDP는 9591억$, 2007년말의 $환율 940원으로 계산하면 GDP대비 땅값은 약3.58배 정도입니다.
현재1040원/$으로 계산하면 3.2배정도입니다. 선진국의 땅값에 비해 3배 이상 비싼 셈이죠.
김대중, 노무현 정권의 최대 걸작인 저금리와 지방 행정도시, 기업 도시, 혁신도시, 신도시 등 각종 지역 개발 호재로 인해 토지가 총액은 계속 상승한 것으로 풀이됩니다.
일부 부동산 전문가들이 우리나라의 아파트 값이 65%가 거품이라고 얘기합니다.강남의 아파트 값이 10억이라면 전세가가 3억 5천이기에 수익환원법으로 보면 65%가 거품이라고 얘기합니다.우리의 땅값에 맞추어 보아도 일반적으로 “GDP=그 나라의 적정 토지 총액” 이라는 수식으로 본다면 우리의 땅값은 1/3이 되어야 적당 할 것입니다.세계에서 유일하게 부동산으로 극성을 떤 나라가 두 나라인데 일본과 한국입니다. 개발도상국인 중국은 후발주자이니 제외하고 얘기 하겠습니다.
일본이 부동산 땅값이 극성을 부리던 1980년대 말 일본의 땅값은 GDP대비 8배 였지요.
일본은 개인이 자기 집에서 사는 것을 월세로 환산하여 GDP에 포함을 시킨다고 합니다.
우리나라는 포함시키는지는 잘 모르겠습니다만 그것을 뺀다면 실제적인 땅값은 더 높을 것입니다.
일본국토를 매각 하면 미국 국토 3~4개, 영국은11개를 매입한다고 큰소리 쳤습니다.
이들은 넘쳐 나는 달러로 미국의 하와이를 비롯하여 미국의 상징인 엠파이어스테이트 빌딩을 매입하게 됩니다. 당시 일본 전체 토지 중 약 60%를 일반가정이 보유하고 1990년대 말 토지총액1경1천 8백조원 이었습니다. 우리나라 전체 국토면적은 9만9678㎢이며, 이 가운데 개인들이 보유한 민유지는 5만5792㎢로 전체의 56%에 달합니다.GDP대비 8배나 오른 일본의 땅값은 1988년부터 등락을 거듭하며 1991,1992년을 통하여 본격적으로 하강을 시작 하지요.
GDP란 것은 높은 생산력을 갖은 나라라는 뜻이지 돈이 많다는 것과는 조금 다릅니다
빚을 지면서도 GDP를 꾸준히 상승시키려 하는 것은, 올해의 생산량이 작년의 생산량보다 적게 되면 경제가 후퇴하기 때문입니다. 쉽게 말해 오늘 벌어들인 돈보다 내일 벌어들일 돈이 적다는 것은, 내일은 오늘보다 적은 생산이 일어나고, 생산이 적다는 것은 실업이 증가하고 국민의 소득수준이 감소한다는 것을 의미합니다.
이것은 경기를 더욱 악화시켜 경제의 크기를 축소시키기 때문에 바람직하지 못하답니다.
현재 일본의 토지 자산은 장부상으로 GDP의 3배 가까이 됩니다. 그렇지만 외국과 같은 정상적인 경우에는 그 나라의 GDP 와 토지자산이 거의 동일한 수준입니다. 일본의 GDP가 1995년 이후 하강 곡선을 그리는 것은 땅값이 GDP대비 3배정도로 떨어진 후 부터는 34,000불 수준으로 유지 되고 있습니다.
때문에 일본의 GDP가 상승 되려면 토지가격이 2/3가량 하락 하여야 할 것입니다.
일본 산업발달사를 그대로 닮은 한국의 발달사
1970년대에 우리나라가 발전을 예측하려면 “일본 산업 백년사”를 보라고 하였습니다.
당시 우리나라와는 사회전반적인 모든 체제가 일본보다는 약 30년 정도 뒤쳐져 일본의 산업발달을 뒤 쫒아가는 상황이었습니다. 어떻게 보면 일본 경제를 그대로 베껴다 한국에 옮겨놓은 것과 같은 모습이었습니다.
땅값= GDP와는 유관한 관계가 있기에 한•미•일 개인별 GDP(국가 GDP/인구수)를 비교하여 땅값을 예측 해볼 수 있다고 생각을 해보았습니다.
미국은 우리나라와의 격차가 80년 정도를 얘기하니 비교 대상에서 제외해야 될 것 같습니다.
다만 GDP의 발달을 보면 상당히 안정되게 상승 커브를 그린다는 것입니다.
1987년도 일본의 GDP는 19,884달러 였습니다. 한국은 2007년도에 19751달러입니다.
GDP로는 약 20년 정도의 차이가 있습니다.
일본은 1987년도 19884달러에서 GDP가 3만 달러가 되는데 5년이 걸렸습니다.
일본의 GDP 발전 20년간의 추세선과 한국의 20년간 추세선을 보면 거의 똑 같습니다.
여기서 “우리나라가 앞으로 3만불로 일본과 같은 커브로 간다” “또 5년 뒤 3만불이 된다”는 가정 하에 일본 GDP변화를 보면 1988년~1990년까지 옆으로 가다가 1995년 42,000불까지 급상승을 하게 됩니다.
이때 일본의 경제와 세계경제는 초호황을 누리던 시절입니다.
일본토지의 버블 최대 정점기는 1989년도로 GDP29,468달러 였습니다.
당시 일본의 면적은 미국의 25분의 1에 불과하였지만 GDP는 미국보다 높았습니다.
일본의 기업과 국민들은 부동산 불패 신화 속에 땅값이 폭락을 하여도 서점에서는 “부동산 불패”라는 책들이 끊이질 않았습니다.
지금도 우리주변에 대부분의 “부동산 전문가”라는 사람들이 똑 같은 소리를 하고 있는 것 같았습니다.
미국의 GDP 발전은 안정된 상승 커브를 보이고 있습니다. 일본의 급상승과 급락의 커브를 보인반면
미국은 적당한 상승세를 보입니다. 그러한 미국도 1930년 대공황이후 처음으로 주택가격이 하락 할 것이라는 염려가 현실로 나타나고 있습니다.
일본의 부동산 불패 신화는 1990년부터 1992년을 지나면서 부동산의 대 폭락이 시작됩니다.
토지가 붕괴 후 1993년에는 일본의 토지가격이 32% 하락하였고 2004년도에는 버블절정기보다 45% 수준까지 떨어 졌습니다. 상가는 평균 80%가 하락 하였고 주택은 60%가 하락 하였습니다.
참으로 무서운 “공포의 시대”가 온 것입니다.
한국 GDP 3만불이 되는 2012년 부동산 대폭락은 시작될까?
국가 GDP=땅값이라는 등식이 성립한다면 2012년도까지 횡으로 가거나 약세장을 보이고 경제의 하락으로 폭락이 될 수 있다고 봅니다. 부동산 하락의 지표가 되는 경제적 요인들을 생각해 보겠습니다.
1. 거품의 제거
이명박 정부가 우리나라 5년 뒤 2012년이 되면 3만불이 되도록 하겠다“는 공약을 내세웠습니다.
한편으로는 "우리는 2차 세계대전 이후 선진국 문턱에 들어선 유일한 나라이나 앞으로 선진국에 진입할 수 있을지 없을 지는 향후 5년간 어떻게 해 나가느냐에 따라 결정된다"고 이명박 대통령이 지적하였습니다.
일본의 1992년도 부동산이 폭락을 할 당시 1인당 GDP는 30,316달러 로 우리나라 2007년 19,751불에서 GDP 3만불이 예상되는 5년 뒤 2012년이면 약 20년의 시차를 두고 현정부도 공약을 하고 있고 ”상당히 위험한 시기“라고 일단 가정을 해봅니다.
중국과 인도의 경제가 10%대로 발전을 지속적으로 한다면 지금은 원자재를 수입하여 가공하여 재수출하여 제3국으로 수출하지만 이들의 소득이 향상되어 수입하여 소비를 한다면 현재 보다 더 원자재 가격은 폭등 할 것입니다.
유류가격 또한 무서운 속도로 급등해 인플레 현상이 벌어지고, 식량 가격이 껑충 뛰어올라 불가항력적이고, 한국은 수출 감소로 인해 경제 성장률이 3~4%대로 떨어지는 상황을 배제할 수 없는 상황입니다. 3~4%면 높다고 생각 할지 모르겠지만 우리나라의 잠재 성장률은 4.7%정도이나 예측이 4%면 -0.7% 성장하였다는 것이고 여기에 인플레 까지 합산한다면 국민경제는 -5%이상이 될 것이고 여기에 대출이자 증가분까지 얹히면 개인은 그야말로 폭탄 맞는 것입니다.
정부는 수출 촉진을 위하여 환율 상승 방어를 위해 가지고 있는 달러를 소모하게 되고 경기의 악화는 심화 될 것으로 누구나 걱정 하고 있습니다.
최근 경제학자와 투자자, 경제와 금융관련 전문가들의 말을 모아 봤습니다.
-이건희 회장은 “향후 5년 뒤를 생각하면 앞이 깜깜하다“고 표현 하였습니다.
기업의 최고경영자는 항상 위기론을 얘기 하지만 작금의 상황들은 그것을 다가올 미래예측을
충분히 뒷받침 합니다.
-IMF당시 미국 재무부의 부국장이었던 사람이 2007년 내한하여 앞으로 한국은 20~25년의 일본과
같은 장기 불황을 겪을 것이라고 얘기합니다.
-77세인 소로스는 자신이 주창한 '재귀성(reflexivity)'이란 경제학적 이론을 바탕으로
<금융시장의 신패러다임(The New Paradigm for Financial Markets)>에서 그는 "지난 25년간
성장해 온 '초강력 거품'이 지금 붕괴하고 있다"는 주장을 폈습니다.
- 세계 경제학계에서 1990년대 이후 최고의 금융위기 분석 논문으로 평가“받은 금융의 권위자
신현송 프린스턴대 석좌교수는 조선일보 김영진 산업부 기자와의 대담에서
『서브프라임사태 불은 껐지만 , 미국 경기는 침체될 것은 불 보듯 하고 미국의 주택 가격은
3~4년간 25~30% 더 떨어질 것을 경고 하고 있습니다.
미국은 1930년대 대공황 이후 처음 있는 일입니다. 1990년대 캘리포니아와 매사추세츠 주의
경우를 보면, 집값 하락이 최소한 4~5년 진행됐어요. 지역적인 주택 경기 하락도 이렇게 오래
지속됐는데, 하물며 서브프라임으로 전국적인 주택 값이 떨어지는 상황이 당장 개선될까요?
답은 아니란 겁니다. 지난 1년 여 동안 집값이 떨어진 점을 감안하면 앞으로 3~4년은 더 떨어질
걸로 봅니다."』
이러한 세계경제의 하락과 예측들은 우리의 미래 GDP가 과연 3만불에 이르지도 못하고 2만불에서 침체 속에 빠지지 않나 하는 우려를 낳게 합니다.
일본의 1989년 부동산 상승기의 종료와 GDP는 옆으로 가면서 땅값은 폭락을 하고 있었습니다.
그러나 세계경제의 호황으로 일본의 GDP가 42000불까지 갔지만 땅값의 추락은 끝이 없었습니다.
이렇게 본다면 다가 올 미래를 전문가들은 상당히 어렵게 보고 있기에 최악의 경우 우리의 GDP는
2008년부터 옆으로 가거나 한국의 2008년 이후의 가상선 처럼 되지 않을까 심히 우려스럽습니다.
2. 세금폭탄입니다.
일본의 땅값이 하늘 높은 줄 모르고 올라가자 일본 정부는 거품을 제거하기 위해 부동산 융자 총량 규제법, 특별 토지 보유세 대상 확대, 보유세 강화, 토지거래제한, 양도차익의 60%징세 등의 세금을 융단폭격을 가했습니다. 우리나라는 2003년~2006년 금리인하를 통한 경기부양이 생산에 투입되지 않고 부동산으로 몰려 2004~2005전국임야농지가 미래에 대한 기대감으로 땅값이 상승,
정부까지 나서서 토지 열풍을 부추겨 놓고는 세금으로 융단 폭격을 하여 잠재워 놓았습니다. 어느 정권에서도 할 수 없는 일본의 토지붕괴를 이끈 양도세 60%, 대출 총량규제 조치에 종합 부동산세까지 들여와 일본처럼 GDP대비 땅값이 8배까지 오를 수 있는 여지를 초토화 시켰습니다.
3.경제상황의 악화로 수요의 급감입니다
1)고령화 사회진입에 따른 수요 급감
우리나라 노동생산력의 고령화로 고령화 사회로 2000년도에 이미 진입 하였습니다. 고령사회는 2018년도, 2030년 초고령 사회가 됩니다. 인구의 고령화 속도추이를 보면 고령화 사회→ 고령사회 도달기간이 18년, 고령사회 → 초고령사회 도달기간은 불과 8년으로 선진국에 비해 훨씬 속도가 빠릅니다. 2005년 현재 생산 가능인구 7.9명당 노인 1명을 부양했지만 2030년에는 2.7명당 1명 2050년에는 1.4명당 1명을 부양해야 하는 셈이지요. 부양을 하여야 하는 사람이 많다는 것은 소비부담은 늘어나되 주택을 구입할 여력은 감소하는 것이지요.
고령화는 노후를 대비 하기 위하여 주택의 장기수요보다는 축소의 개념입니다. 이는 - 중산층의 붕괴-고용불안-제조업체의 해외이전 가속화-성장율의 저하- 청년 실업의 증가-국민연금, 의료연금의 위기 등이 복합적으로 물려 세대수 이상의 부정적인 영향을 미치게 됩니다.
2)출생율의 저하, 만혼, 이혼율의 증가, 독신의 증가입니다.
출생을 한다는 것은 더 큰 주택이 필요 하다는 것이고 어린이들은 성장하여 주택의 장기 수요자입니다.
일본의 예로 보면 15~64세의 생산인구가 감소 시작한지 10년경과, 고령화 저 출산의 빠른 속도로 진행, 청년의 실업난 심각, 결혼지연-무자녀 가정 급증 등은 국력의 쇄락과 국가의 미래가치가 추락 합니다. 일본은 2003년 출생률;1.29명, 2005년 1.26명, 2013년에는 1.21명으로 떨어질 것으로 예상하나 우리나라는 이보다 출생율이 1.24명으로 최소 2.4명은 되어야 유지가 될 텐데 낮아서 걱정입니다.
그렇다고 이민을 받아 들이면 현재 취업이 되지 않는 실업자들의 일자리만 줄어들게 되니 그렇게 할 수도 없습니다. 우리나라는 2016년에 인구가 최대정점을 이루지만 수요를 일으키는데 크게 기여는 못할 것으로 보입니다.
이혼율은 2007년도에 미국에 이어 2위를 하였습니다. 요즘 세태를 반영하듯 결혼한 여성이 미혼인 옛 애인과 관계를 지속하는 「결혼은 미친 짓이다」라는 영화가 절찬리에 상영되고, 유부남이 옛 애인과 불륜을 저질러 이혼하고 이혼당한 여자가 또 다른 유부남과 불륜관계를 맺는 「위기의 남자」라는 TV 드라마가 인기리에 방영되었지요.
한편으로는 “이 세상에 다시 태어나면 현재의 남편과 결혼하겠느냐?” 는 질문에 답은 당연히 “아니다“, ”다시 기회가 부여됐는데 또 그 인간하고 지긋지긋한 생활을 하여야 하는가?, 불륜이 뭐 그리 대수냐?는 분위기이고 급속한 사회의 미디어에 의한 변화는 풍속도를 급격히 변화시키고 있습니다. 이혼세대는 자산을 나누어야 하고 나눈 자산은 부의 축적하는데 장애요인으로 작용 하겠지요.
3)만혼과 비혼은 주택의 수요를 격감시킵니다.
이것은 경제적인 이유가 가장 클 것입니다. 초혼연령도 1981년 남자 26.4세, 여자 23.2세→ 2005년 현재 남자 30.9세, 여자27.7세에 결혼을 합니다. 결혼을 위해서 남자는 주거문제를 해결해야하고 여성은 집을 채우기 위해서 필요한 자금을 만들기 위해 늦어 질것입니다.
4).노동 생산성의 저하, 해외공장 이전, 경제의 악화로 인한 실업률의 증가는 수요의 저하로 됩니다.
4-1)공장의 해외이전으로 고용률 저하 및 토지의 불필요
한국의 노동생산성은 미국의 40%, 일본의 50% 수준으로 경쟁을 하여야 할 선진국에 비해 문제가 심각합니다. 인건비는 중국이나 동남 아시아의 10배 정도가 됩니다. 특히 고용효과가 가장 큰 자동차 업종의 현대와 기아차는 매년 일어나는 노사분규는 54년 이상 무분규를 이어가는 도요타와 비교조차 힘들게 하는 불안 요인이 되고 있습니다.이러한 불안정은 해외공장 이전으로 실업률의 증가로 나타나게 되며 국내의 공장을 지을 토지가 불필요 하게 되면서 토지 가격은 하락하게 됩니다.
문제는 우리나라의 자본가들이 한국에는 투자를 하지 않을 것“이라는 데에 문제가 심각합니다.
근로자들의 과격한 의사표현과 도에 지나친 권리주장, 정치파업의 동조, 정치사원의 증가는 회사를 어렵게 만들고 결국에는 공장을 해외로 이전하게 만듭니다. 일본도 이러한 과정을 겪었지만 1970년대부터는 안정이 되어 오늘날의 경제대국을 만들게 되었습니다.
4-2)반체제 불순 조직에 힘 못 쓰는 대한민국의 정부는 경제를 어둡게 한다.
국민들의 정서는 촛불집회를 만들어 낸 “반체제 조직”의 움직임에 물들어 가는 것 같습니다.
아직도 “Be the Reds!(사회주의자가 되자!)”라는 빨간 티 셔츠를 의미도 모른 채 “붉은 악마”로 인식을 하고 있거나 “사회주의자가 뭐 어때서?“ 정도의 의도적인 흘림으로 많은 국민들이 물들었습니다.
사회주의 좌파“라고 매도하면 ”아직도 시대에 뒤떨어진 ”색깔론”을 편다며 말을 못하게 합니다. 그들의 전술이지요. 74년간 실험을 해온 사회주의의 말로를 다 보았는데 아직도 북한의 사회주의를 흠모하며 지시를 받으며 대한민국의 정체성을 뒤흔드는 이러한 행동들은 국민들을 의식화시켜 행동으로 옮기게 되고, 결국 경제는 파탄을 맞게 되겠지요.
가랑비에 옷 젖는 줄(사회주의 의식) 모르고 촛불을 드는 것입니다. 촛불은 자기를 태워 세상을 밝게 한다는 의미가 있지만 이는 국민의 순수성을 교모이 이용하여 촛불을 들게 만들어 세상을 뒤 짚어 엎어 “사회주의 세상으로 만들고,국가권력을 장악하여, 사회주의 이념으로 만들자“는 불순 세력들의 노동해방 전략과 전술의 일환인 것입니다.
이러한 정서는 결국 자본가와 외국 투자자들을 국내로부터 멀어지게 만들 것은 당연 합니다.
외국에 투자하면 그 나라에서 국빈 대접을 받는데 한국에서 하면 “악덕 자본가”로 대접받는다면 누구도 투자 하지 않을 것입니다. 한국은 이러한 세력들을 정리해내는 데에는 엄청난 희생과 댓가를 치러야하는데 정치인들의 눈치 보기는 할 수 없을 것 같습니다.
정권이 두 번 바뀐 10년 동안 국민정서의 변화(노화)로 정부가 할 수 있는 일과 제2의 도약의 길을 모색하는 역동성은 상당히 제약 될 것입니다. 제2의 “영국의 대처“가 필요한 시점이고 세계에 유례없이 남북이 갈려 북한이 수시로 지시를 내리고 넘보는 상황에서 정치인들은 표만을 의식하고 자본주의 시장경제 속에서 고위관료를 지낸 인물들 마져도 ”중도“라면서 인기에만 연연하고 있습니다.이러한 결과로 청년 실업률은 2007년 경제활동 참가자 24,216천명 중 실업자 200만명 실업률 8.25%라고 합니다.
정부의 실업률 기준은 1일 3시간만 일하면 실업률에서 제외가 됩니다. 고용이 됐다 하더라도 3시간만 일해서 먹고 살 수 있는 사회가 아닌 것은 누구나 알고 있습니다. 07년 말에 삼성경제연구소는 `체감실업률`이라 할 `노동력의 불완전활용도`가 1~9월 중 15.1%로 정부 집계 실업률의 4배를 넘어선 것으로 분석, 정부 통계가 실상을 제대로 반영하지 못한다는 지적을 뒷받침했습니다.
즉, 순수한 실업자에 일용직 등 고용이 불완전한 유사 실업자와 구직 단념자가 포함된 수치입니다.
이러한 실업자들은 사회불만 세력이 되어 불순세력들의 전략과 전술의 이용 대상이 됩니다.
이들은 생계가 급급하지 주택수요를 창출할 수요자들은 아닙니다.
4-3)자본의 천박한 경영형태는 경제를 병들게 한다.
2008년 6월 28일 현대, 기아, 쌍용이 금속노조파업 찬반에 전부 파업하기로 결의 하였습니다.
파업을 하게 되면 하청업체들은 가만히 앉아서 임금과 경비는 지출이 되면서 적자로 전환이 됩니다.
제조업 수익률이 1~3%인 것을 감안 한다면 1~3달의 장기 파업은 기업을 파산으로 몰게 되고 결국 종업원들은 갈 곳이 없게 됩니다.
이들의 파업은 근로자들의 근로조건의 개선이 아닌 “노동 해방(세상 바꾸기, 권력 구조 바꾸기, 이데올로기 바꾸기)”을 목표로 하는 세력이기에 더욱 문제가 심각합니다.한 회사의 사례를 보겠습니다.
기아는 1990년대 부터 극심한 노동운동을 시작하였습니다. 대한민국 최고의 강성 노조였습니다.
1997년에는 회사가 부도나고 국가 IMF의 단초를 제공하였습니다. 회사가 부도가 난 상황 하에서 국민들로부터 채권을 수조원을 탕감 받아 회생하였습니다.이들은 국민들에게 미안한 마음으로 사회에 진 빚을 갚으려 해야 하는데 노동자만의 이익을 위한 파업과 근로조건과 전혀 관계가 없는 “소고기” 정치파업이 2008년 현재도 매년 벌어지고 있고 더욱 악화되는 양상입니다. 회사의 경영은 최악으로 치닫고 오죽하면 자산과 자동차 제조 기계를 리스 회사에 팔아 자금을 만들려고 하였겠습니까? 이들은 문제만 제기 할 줄 알지 해결책은 갖고 있지 않습니다. 설령 안다고 해도 목소리만 높고 자신의 이익에 반하면 무조건 반대인 것입니다. 자기의 책무는 전혀
아파트 재건축이 가능하려면 2가지 요건이 필요 합니다.
우선 기존 입주자들의 추가 비용 부담이 없어야 하고 건설회사도 이익이 발생해야 합니다.
그럴려면 기존입주세대수+ 1.5배의 세대수를 추가로 지어야 가능합니다
예를들어 5층짜리 주공아파트의 경우는 용적률을 높혀서 20층 이상의
고층아파트로 신축하면 재건축이 가능합니다.
요즘 흔히 보는 재건축아파트는 다 이런 케이스로 지어서 분양한 경우입니다
그러나 아파트 중에서 가장 많은 수를 차지하는 15층짜리 아파트는 한마디로 답이 없습니다
아파트 수명을 대략 30년 정도로 봤을때 경기도 분당. 용인 . 안양 , 인천 연수지구, 등등 ...
수도권을 비롯해 전국 대다수의 아파트가 10년 정도 지나면 재건축을 해야할 겁니다.
그런데 15층 짜리 아파트를 재건축 하려면 용적률을
최대한 높혀서 최소한 40층 이상 규모로 지어야 가능합니다.
그런데 10년후에 그렇게 지어서 과연 분양이 될까요?
더이상 자세히 설명하지 않아도 다들 아시지요...
지난 1990년대 초에 분양한 인천 연수신도시를 예로들어 볼까요
이곳의 아파트 총세대수가 대략 15만 세대 정도 됩니다
이곳 아파트 층수가 대부분 15-20층 정도니까 재건축 하면 40-50층짜리 아파트로 지어야 합니다.
그러면 이곳의 세대수가 대략 40만세대에 이르겠지요...
아파트 한가구에 4인가족이 거주한다고 할 때
인천 시민의 절반이 연수구의 아파트에 거주해야 한다는 계산이 나오네요.
그리고 또 10년 후엔 인구가 본격적으로 줄기 시작한다는 사실 모두 알고 계시지요.
지금과 같은 출산율로 인구 감소가 계속되면 앞으로 800년 후인 2800년 경에는
남한 전체에 인구가 단 1명만 남게 됩니다, 우리나라보다 인구수가 훨씬 많은 일본은
1000년 후인 3000년 경에는 인구가 500명으로 줄고 3500년 에는 일본에도 딱 1명만 남습니다
지금의 경제시스템은 인구가 계속 증가한다는 전제하에 작동하는 시스템인데 인구가 정체되거나
감소하기 시작하면 경제시스템이 붕괴되는 파국을 맞는 것은 시간문제일 뿐 입니다.
저성장, 저물가, 저금리, 저투자에 실업은 계속늘고, 경기의 순환주기는 엄청나게 짧아지는
디플레이션 시대가 우리앞에 기다리고 있습니다
그런 상황에서 아파트 재건축은 한마디로 웃기는 일 입니다 자기돈으로 아파트를 새로 짓던가
그게 불가능하면 그냥 빈손으로 나오는 수 밖에 없을 것 입니다
그런 중고 아파트를 몇억원씩 주고 지금도 사려는
사람들은 돈을 길에다 버리는 거나 똑같은 이치입니다
30평규모의 15층 짜리 아파트는 건물수명이 다하면 자신에게 남는 토지 지분은 5평에 불과합니다
2억원 이상 융자를 받아서 이런 아파트를 구입한 사람들은 30년동안
허리가 휘도록 일해서 융자갚고 빈손으로 나오는 것 이지요.
아무생각없이 아파트 사려는 사람은 경제관련 공부 딱 3일만 하세요...
잠실 송파 가락시영 재건축 진실 폭로
*2009년 10월 27일, 11월 17일 MBC PD수첩 방영 참고
대한민국 최초의 고층아파트 재건축 순환주기가 와있습니다.
(고층아파트:15층이상, 저층아파트:5층이하)
재건축을 앞두고 있는 강남 송파 가락동 저층 시영아파트 재건축 현장에서는 무슨일이 일어나고 있을까요?
그곳은 3000가구가 넘는 대단지에, 대지지분이 135%나 되는(30평아파트의 대지지분이 40.5평이라는 뜻)
2006년에 13평이 7억을 호가하던 노른자위 재건축 아파트 였습니다.
그런데 지금은 4억에도 잘 팔리지 않고 있습니다. 왜 그럴까요? 그 이유를 살펴보겠습니다.
현행 재건축법상
가)개발분담금으로 대지 총 연면적의 25%를 서울시에 기부체납해야 됩니다.
나)재건축시 전용면적 18평 이하의 소형아파트를 20%이상 지어야 합니다.
다)과밀억제 부담금 등 기타 비용이 또 들어갑니다.
이러한 이유로...
전용25평(32평형)을 배정받는데 현금 청산금으로 2억 5천만원 정도를 지불해야 합니다.
여기에 재건축시 수년간 이주비(전세금대출2억+대출이자비용6천만원)을 추가로 2억6천만원 정도를 부담해야 합니다.
합이 5억 1천만원이나 들어갑니다.
여기에 강남 재건축 아파트는 자가거주율이 20%가 채 되지 않고 있으며
가구당 평균 융자금액이
가)제1금융권 평균 2억9천만원
나)제2금융권 평균 5억3천만원
따라서 금리인상 및 금융구조적으로 굉장히 취약한 구조입니다.
여기가 끝이면 좋으련만 더 심각한 문제가 있습니다.
재건축 기간중에 관행적으로 발생하는 설계변경비용으로 인한 비용증가가 발생하게 되며 이때문에
조합원측과 조합측의 얽히고 설킨 소송사태로 모든 공정이 중단된채 4년이상이 흘러버린 상태입니다.
그 4년이란 기간중에 들어간 비용은 PF(프로젝트 파이낸싱)로 이루어져 연리14%의 고금리로 이자에 이자가 발생하여
조합분담금이 불어나는 상태이며, 각종 이권을 둘러싼 소송으로 세월이 가면 갈수록 조합원들의 금융비용만 눈덩이처럼
불어나고 있는 상황입니다.
대지지분이 무려 135%(30평아파트 대지지분이 40.5평이라는 뜻)나 되는 저층아파트 재건축 현장이 이럴진데
대지지분이 고작 40%(30평 아파트 대지지분이 12평이라는 뜻)밖에 안되는 고층아파트 재건축 현장은 더 말해 무엇하겠습니까?
현재 강남구에는 35년차가 넘은 고층아파트는 은마,잠실주공5단지,쌍용,한양,현대 등 대거 포진하고 있습니다.
은마와 잠실주공5단지를 예를 들어보면, 재건축 조합을 구성한지 8년이 넘어가고 있는데
아직까지 재건축 착공은 고사하고 조합설립 인가조차 신청을 하지 못하고 있습니다.
그 이유는 위에서 설명한데로
가)소형평형의무비율
나)개발분담금
등으로 일반분양을 감안하더라도, 현재 살고있는 평형보다 훨씬 좁은 평형배정을 감수해야 하기 때문입니다.
이런 상태에서 조합설립 인가를 받게되면 그 순간 조합원 명의변경 금지조항에 걸려 빼지도 박지도 못하는 상황이 되기 때문입니다.
즉 폭탄돌리기를 더이상 할 수 없는 상황에 이르게 되는 것입니다.
어거지로 재건축을 시행하려 했다가는 가구당 이주전세비+전세대출이자비용+재건축비용+철거비 등으로 최하 6억5천만원 이상의
현금이 필요한 상황이 되버려 재건축 자체가 불가능한 상황에 처해있는게 현실입니다.
더더욱 우려스러운것은 다음정권이 지나고 나면 45년차에 진입하는 이들 재건축대상 아파트들은 과거 한강시민아파트,
청계천 시민아파트처럼 강제퇴거 당할 수 밖에 없는 시기가 도래할 것입니다.(용산참사를 떠올려 보시면 됩니다.)
그렇다면 왜 아파트 재건축 조합원들은 이러지도 저러지도 못하고 수년채 재건축 관련 소송에 휘말려 있는 것일까요?
그것은 바로
대지지분이 소유할 수 있는 권리라는 아파트 소유자들의 일방적인 오해 때문입니다.
집합 건축물법상 “대지권은 건물의 처분에 따른다"라는 법 조항은
건물이 철거되면 대지지분에 대한 소유권도 사라진다는 의미입니다.
이는 대지가 소유권이 아닌 단지 사용권에 불과하다는 말입니다.
아파트 대지 지분은 가구의 소유가 아닌 단지 건물을 사용할 수 있게 하기위한 종속권(사용권)에 불과하기 때문입니다.
이는 민법상 “종물(從物)은 주물(主物)의 처분에 따른다” 라는 뜻과 일맥상통 하는 것이됩니다.
실례로 잠실 2단지 재건축 시, 그곳에는 13평, 17평, 19평이 혼재 돼있던 곳이었는데.
평형 배정을 위한 관리처분 인가 시 당연히 조합측에서는 대지 지분이 많은 19평 아파트 소유자들에게 큰 평형을 배정하고
소형 평형 소유자들에게는 소형 평형을 배정했지만 이것이 대법원에서 불법으로 무효화 되고 말아,
추첨으로 평형을 다시 배정 할 수밖에 없었다는 사실을 기억하셔야 합니다.
즉 법원에서는 대지권을 소유권으로 보지 않았기 때문입니다.
즉 재건축 아파트에 투자를 염두해 두고 계신 분들이라면 정말 쥐꼬리만한 아파트 대지 지분을
가구주의 소유로 보고 있다는 데에 크나큰 오류에서 빠져나오셔야 합니다.
정말 한 번 아파트면 영원히 아파트 일 수밖에 없다는 뜻을 이해하셔야 합니다.
어느 한 부분이 특정된, 소유권이 아닌 이상에는 재건축 시 조합원들은 옴짝 달싹 못하고
다수의 의사대로 하자는 대로 할 수밖에 없다는 말입니다.
제 친구는 고액연봉자입니다.
작년 한해 아내와 둘이 번걸 혼자 벌어들이더군요. 약 1.4...몇년전 잠실에 아파트를 살때...저는 말렸습니다. 그렇게 돈이 있으면 집에 목숨걸지 말라고...다행히도 집을 사고서 집값이 조금씩 올라줬습니다. 올해 여름에 집값 이상현상이 나면서 뜰때...그때 팔라고 했습니다만 그때 팔지를 못했어요.
문제는 바로 부동산만 바로보면 착시현상이 있다는거죠. 부동산만 바라보면...계속 오를거 같죠?경기가 나빠지고, 침체되면...다르게 보인다는겁니다. 이전과 다르다고 느끼는것...그게 심리인데...이미 심리가 꺾였어요.
현재 이자만...3백가까이 내는데...다니던 회사에서 실적부진을 이유로 1월까지만 나오라고 했다더군요. 주변에 이직을 하려해도 연봉에 맞는 직장이 예전같지 않습니다.엎친데 덮친격으로...원금까지 갚아야 되는 시점이 도래하고...(이거 때문에 빨리 매도하라고 했건만...)...3년치 이자만 해도 어마어마한데...지금 그거까지 계산 포함해서 급매로 내놓은 상태입니다.
오늘도 회사 동기한테...대출이자 150정도 인데...앞으로 250정도씩 내야할거 같다고...제 주변에 맞벌이하는 사람치고...이정도 안되는 사람 없습니다. 물론 대출없이 산사람도 있지만 말이죠. 대출없이 집산사람 많다구요? 못해도 100조이상 깎아내린 정부추산 대출규모 보세요...왜 밥먹고 거짓말합니까? 20평 살아야 될 사람이 30평 억지로 살고 있는게 우리의 자화상 아니던가요?
최근 부동산 강연장을 갔는데...그러더군요. 아파트 투자는 조심하고...주거지역 -> 상권 변화가 일어나는 지역에 투자하라고 하더군요. 장기적으로 규제완화로 아파트는 투자메리트가 점점 없어집니다. 규제완화되면...아파트가 오를거 같죠? 규제를 하면 아파트값이 내리고? 착각하시지만...반대라는거...꼭 사고 싶다면...규제강화를 할때...그때가 부동산이 들썩이는 때랍니다...
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