경기소식 수도권 재개발·재건축 시동--수원시 25곳 재정비사업 시작

[날아라]

경기도 수원시의 도심 재정비예정구역은 총 25개 구역 260만2041㎡다. 수원시는 지난해 9월 이 같은 내용을 담은 ‘2010 도시 및 주거환경정비기본계획’을 확정·고시했다.

최근에는 이 중 13개 구역이 재개발·재건축조합 설립추진위원회를 구성하고 시에 정비구역지정 신청을 했다. 정비예정구역으로 지정된 지 1년여 만에 사업이 본격적으로 시작된 것이다.

수원시는 이들 구역에 대해 관계부서 협의 등을 거쳐 이르면 연말이나 내년 초께 경기도에 정비구역 지정 신청을 한다는 방침이다. 통상 정비구역지정에 소요되는 시간을 감안할 때 내년 상반기 중에는 일반 재개발·재건축사업 구역 가운데서 첫 정비구역이 나올 것으로 보인다.

사업은 아직 걸음마 수준

수원시는 지난해 총 29개 구역을 정비예정구역으로 선정하고 경기도에 승인 신청했다. 그러나 경기도는 면적이 작은 사업지 4개 구역에 대해 인근 사업지에 편입할 것을 요구, 정비예정구역은 결국 25개 구역으로 최종 확정됐다.

정비예정구역에서 빠진 4곳은 인근 사업지에 편입됐기 때문에 정비예정구역의 전체 면적에는 변화가 없다.

이 중 주택재개발사업 구역은 장안1구역(111-1) 등 모두 17곳 154만7390㎡다. 재개발 구역은 사업지 면적이 1만㎡ 이상인 곳으로 노후·불량 건축물 비율이 50% 이상이고 호수 밀도가 ㏊당 70호, 주택접도율이 30% 이하인 곳이다.

주택 재건축사업 구역은 장안4구역(111-4)과 팔달12구역(115-12) 등 2개 구역 9만4873㎡다. 재건축 구역은 300가구 이상인 곳으로 건축물의 멸실, 재해 등으로 안전사고가 우려되는 곳이다.

주거환경개선사업 구역은 권선4구역(113-4) 등 3개 구역이다. 이들 3개 구역은 일반 재개발·재건축사업과 달리 수원시가 해당 구역 내 주택·토지 등을 모두 수용해 개발한다. 따라서 일반 수요자 입장에서는 별다른 투자 매력이 없는 곳이다.

사업 유형이 정해지지 않은 곳도 3개 구역 21만5458㎡나 된다. 장안2구역(111-3)과 팔달10구역(115-10), 팔달11구역(115-11)이다. 이들 구역은 재정비사업이 시급하기는 하지만 국가지정 문화재인 주변이어서 문화재현상변경허가 등을 받아야 하는 구역이다. 사업유형은 향후 지역 주민들의 합의에 따라 정해진다.

수원시는 이들 정비예정구역을 1·2단계로 나눠 개발할 계획이다. 수원시 관계자는 “주택 수를 감안해 1단계 지역은 2007년~2008년까지, 2단계 지역은 2009년~2010년까지 단계적으로 사업을 진행할 방침”이라고 전했다. 1단계 지역에는 15개 구역이 2단계 지역에는 10개 구역이 지정됐다.<정비예정구역 현황 표 참고>

내년 상반기에나 첫 정비구역 나올 듯

재정비사업의 최대 변수인 용적률과 건폐율, 층수계획은 시의 지구단위계획 지침과 군용항공기지법에 따라 구역마다 다르다. 특히 수원비행장 때문에 대부분의 지역이 높이제한을 받을 것으로 보인다.

사업은 이제 걸음마 단계다. 구역별로 추진위원회를 만들어 사업을 진행 중이나 일반 재개발·재건축 구역 중에서 정비구역으로 지정된 곳은 아직 한 군데도 없다.

그나마 장안1·2·4구역과 권선3·5·6·8·10·12구역, 팔달1·6·9·11구역 등 12개 구역이 최근 조합설립추진위를 만들고 시에 정비기본계획안과 함께 정비구역 신청을 했다.

수원시는 이들 구역이 낸 정비기본계획안을 자체 검토한 뒤 부적격 사유가 없는 한 계획안을 확정해 경기도에 정비구역 지정 신청을 할 방침이다. 수원시 관계자는 “주민 공람공고, 의회 의견청취 등의 과정을 거치면 내년 초에는 도에 정비구역 지정 신청을 할 수 있을 것”이라고 말했다.

이에 따라 이르면 내년 상반기 중으로 첫 정비구역이 나올 것으로 보인다. 일반 투자자 입장에서는 정비구역 지정 신청을 낸 12개 구역을 눈여겨 볼 필요가 있다. 사업 속도가 가장 빠른 곳이기 때문이다.

팔달8구역과 권선5·6구역 인기

▲ 수원 구시가지가 대대적인 도심 재정비 사업을 통해 최신 아파트 단지

로 탈바꿈한다. 사진은 팔달구 정비예정구역 일대.

수원 재정비예정구역은 주로 수원역에서 동수원사거리 방향(매산·원천로) 오른편에 몰려 있다. 이곳은 행정구역상 팔달·권선구로 수원시의 구시가지에 해당된다. 지금은 낡은 주택들이 오밀조밀 몰려 있어 주거환경이 크게 떨어지는 곳이다. 아파트도 거의 없다.

때문에 2000년대 들어 시 외곽으로 영통지구 등이 개발되면서 이 일대는 주거지로서의 기능을 상당부분 영통지구 등에 빼앗겼다. 하지만 정비사업이 완료되면 옛 명성을 되찾을 전망이다. 낡은 주택들이 최신 아파트로 탈바꿈하는데다 분당선 연장선(분당 오리~수원역)이 들어오는 등 교통망도 확충되기 때문이다.

25곳의 정비예정구역 가운데서도 이 매산·원천로 주변 구역이 인기가 높은 편이다. 특히 2013년께 개통될 분당선 연장선 매교역(팔달구 매교동 사거리) 예정지 주변 구역이 인기다.

매교역 예정지 주변 구역은 팔달8구역과 권선5·6구역이다. 매교동 문화공인 관계자는 “분당선 연장선 개통되면 이들 3개 구역은 걸어서 지하철역을 이용할 수 있게 된다”며 “입지여건도 괜찮고 교통 등도 좋아져 여느 구역에 비해 수요자들의 선호도가 높은 편”이라고 전했다.

매교역과 수원역은 지하철 한 정거장 거리다. 때문에 분당이나 서울 등지로의 출·퇴근도 편리할 것 같다. 교육시설로는 세류초와 수원중·고가 인접해 있다. 팔달공원(팔달산)도 가까운 편이다.

매수세 꾸준…거래도 끊이지 않아

이들 구역 한가운데를 지나는 수원천 일부 구간(지동교~매교구간 약 800m)은 복개돼 서울 청계천과 같은 수변공원으로 조성된다. 사업 속도도 여느 구역에 비해 빠른 편이다. 권선5구역만 제외하고는 이미 시에 구역지정 신청을 마쳤다.

이들 구역 지분값은 대지지분 33㎡ 이하 신축 다세대주택이 현재 ㎡당 666만원을 호가한다. 지은 지 10년 가량된 낡은 주택은 ㎡당 545만~606만원 선이다. 지난해 정비예정구역 지정 전에 비해 두 배 이상 치솟았다.

사려는 사람도 꾸준히 온다. 매물도 있어 거래도 이뤄진다. 덕광공인 이신형 사장은 “부동산시장이 전반적으로 침체돼 있지만 이 일대가 유망 주거지가 될 것이란 기대감 등으로 수요가 많다”며 “거래 역시 꾸준히 이어지고 있다”고 전했다.

매교역과는 거리가 좀 있지만 상대적으로 수원역이 가까운 팔달4·6구역도 유망할 것 같다. 이 두 구역 바로 옆에는 권선4구역도 있지만 권선4구역은 주거환경개선 사업지구다.

팔달4·5구역은 수원역이 걸어서 10~15분여 거리다. 차로는 5분가량이면 충분하다. 매교역도 비슷한 거리에 있다. 때문에 지분값도 팔달8구역 주변과 큰 차이가 없다. 신축 다세대주택이 ㎡당 636만~666만원 선에서 매물이 나온다.

팔달10·11구역은 아직 안갯속

동수원사거리 인근의 팔달10·11구역은 입지여건은 괜찮다는 평가를 받지만 문화재보호구역 안에 있어 사업유형이 유보된 지역이다. 그러나 최근 팔달11구역 주민들은 재개발로 사업을 진행하기로 하고 시에 정비구역 지정 신청을 마쳤다.

하지만 아직 확정된 것은 없다. 수원시 측은 “사업유형에 대해 아직 공식적으로 확정된 것은 없다”면서도 “주민들이 재개발하기로 했다면 재개발로 사업이 추진될 가능성이 높다”고 말한다.

그러나 이들 구역은 어떤 형태로든 재정비 사업을 추진하기 위해서는 문화재보호법에 따라 문화재현상변경허가를 받아야 한다. 이 과정에서 용적률 등이 기대에 크게 못 미친다면 자칫 사업이 흐지부지 될 수도 있다.

이처럼 사업이 불확실한 이유 등으로 입지여건에 비해 지분값은 저렴한 편이다. 현재 이 일대 대지지분 33㎡ 다세대주택은 ㎡당 363만~393만원 선, 대지지분 165㎡ 이상 단독주택은 ㎡당 151만~181만원 선에서 매물이 나온다.

그동안 손바뀜도 많지 않았다. 팔달11구역 내 D공인 관계자는 “조합원 수가 많지 않아 향후 사업 추진 속도도 빠를 것 같고 교육이나 교통 등 입지도 나쁘지 않지만 문화재보호구역이어서 수요자들이 투자를 꺼리는 편”이라고 전했다.

호매실택지지구 가까운 권선1·2·3구역

호매실택지개발지구와 인접한 권선1·2·3구역은 3개 구역이 한데 모여 있다. 구역만 나눠져 있을 뿐 사실상 한 개의 구역인 셈이다.

과천~봉담간 고속화도로 호매실IC 인근의 호매실지구는 권선구 금곡·호매실동 일대 312만여 ㎡ 규모로, 2012년까지 아파트 등 주택 총 1만5900여 가구가 건립될 예정이다. 이와 함께 각종 기반시설과 생활편의시설이 들어선다.

권선1·2·3구역은 호매실지구와 차로 2~3분여 거리여서 호매실지구 내 편의시설 등을 쉽게 이용할 수 있을 전망이다. 호매실IC도 차로 5분여 거리여서 과천이나 서울 서초동 등지로의 진·출입이 편리한 편이다. 수원역도 버스로 두 정거장 거리다.

이들 구역은 그러나 수원시의 전체적인 개발 방향과 반대편에 위치해 상대적으로 낙후돼 있다는 단점이 있다. 주변에 자혜·효탑초, 구운중 등의 교육시설이 있지만 걸어서 이용하기에는 다소 멀다.

현재 이 일대 지분값은 대지지분 99㎡ 이상 단독주택이 ㎡당 지분값은 ㎡당 151만~181만원 선, 대지지분 33㎡ 이하 다세대주택이 ㎡당 303만원 선이다. 정비구역 지정 전에 비해 ㎡당 90만 원가량 오른 것이다.

호재 만난 장안1구역 ‘몸값 꿈틀’

장안구 정자동 530-6번지 일대 장안1구역은 최근 대형 호재를 만나 몸값이 정비예정구역 선정 이후 또 한 차례 올랐다. 장안1구역과 길 하나를 두고 마주하고 있는 SK케미칼 공장부지가 주거단지로 탈발꿈한다.

46만㎡ 규모의 SK케미칼 공장부지는 최근 주거지역으로 용도 변경이 이뤄졌다. 이에 따라 SK케미칼 측은 이 곳에 5000여 가구의 아파트 단지를 건설한다는 방침이다. 이 회사 관계자는 “이 지역에 대한 지구단위계획이 수립되는 대로 사업방식을 결정해 수원시에 기본 개발방안을 제안할 예정”이라고 전했다.

이 같은 호재를 안고 있는 장안1구역 지분값은 33㎡ 내외 다세대주택이 ㎡당 454만원을 호가한다. SK케미칼 공장부지의 용도 변경 전보다 ㎡당 15만~30만원가량 뛰었다는 게 현지 중개업소들의 설명이다.

이곳은 사업 속도도 빠르다. 현대벽산공인 관계자는 “SK케미칼 공장부지 개발 기대감으로 호가가 오르고 있다”며 “정비구역 지정 신청을 마치는 등 사업 속도도 빨라 당분간 인기를 끌 것 같다”고 전했다.

장안1구역은 1번 국도 변에 위치한 데다 영동고속도로 북수원IC가 차로 2~3분여 거리여서 인천이나 용인, 서울로의 진·출입이 편리하다. 주변으로는 천일·정자·파장초, 천천중·고 등의 교육시설도 인접해 있다.

주변으로 편의시설 풍부한 장안2·3·4구역

▲ 장안2,3구역 일대

장안구 조원·영화동 일대의 장안2·3·4구역은 면적이 그리 크지 않은 구역이다. 권선1·2·3구역처럼 한 데 어울려 있기라도 하면 괜찮을 텐데 장안4구역이 약간 떨어져 있다. 3개 구역 면적을 다 합해도(10만1000여 ㎡) 장안1구역(13만9000여 ㎡)에 미치지 못한다.

장안2·3·4구역은 그러나 광교신도시 바로 밑에 위치해 있어 신도시 후광 효과가 기대되는 지역이다. 또 수원공설운동장, 만석공원, 경기중앙도서관, 장안구청, 경기과학고 등이 인접해 있다.

현재 이들 지역의 지분값은 대지지분 33㎡ 내외 주택이 ㎡당 393만~454만원 선이다. 전반적인 부동산시장 침체로 거래가 줄면서 최근 약간 빠졌다는 게 현지 중개업소들의 설명이다.

특이한 것은 장안3구역 내 절반 가량이 문화재보호구역에 포함돼 있어 아직 사업유형이 정해지지 않았다는 것이다. 물론 2·4구역은 재개발 사업을 진행 중이다. 3구역은 아직 사업유형이 정해지지 않았지만 그래도 지분 시세는 2·4구역과 별 차이가 없다.

행정타운·산업단지 옆 권선8·10구역

43번 국도 변에 있는 권선8·10구역은 권성행정타운이 걸어서 3~5분여 거리다. 탑동 일대 13만8000여 ㎡ 규모의 권선행정타운에는 권선구청과 서부경찰서 등의 주요 행정기관과 산업인력관리공단 등의 공공기관이 이미 입주했거나 입주할 예정이다.

권선8·10구역은 또 지난해 준공된 수원 제1지방산업단지와 거의 붙어 있다. 이 산업단지는 28만700여 ㎡ 규모다. 수원시 특히 이 산업단지 바로 옆에서 12만3000여 ㎡ 규모의 제2지방산업단지 건설을 추진하고 있다.

제2산업단지는 2008년 8월께 문을 연다. 정보통신, 영상·음향업체가 대거 입주할 예정이다. 따라서 권선8·10구역이 재개발되면 산업단지와 행정타운 배후 주거지가 될 전망이다.

주변에 이 같은 개발 호재가 많지만 권선8·10구역 내 지분값은 여느 지역에 비해 저렴한 편이다. 현재 대지지분 33㎡ 내외 주택이 ㎡당 272만~303만원 선이다.

행정타운·지방산단과 함께 전투비행단 또한 인접해 있기 때문이다. 인근의 한 중개업소 관계자는 “전투기 소음 때문에 투자자들이 매수를 꺼리는 편”이라며 “때문에 여느 구역에 비해 손바꿈도 덜했고 지분값도 저렴하다”고 전했다.

 

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수원 도심 재정비예정구역 현황
구분	정비예정구역	위치	면적(㎡)	사업유형
장안구	111- 1구역*	정자동 530-6 일대	139,026	재개발
	111- 2구역	조원동 566-2 일대	37,304	재개발
	111- 3구역*	영화동 93-6 일대	28,992	사업유형유보
	111- 4구역*	조원동431-2 일대	34,836	재개발
	111- 5구역	연무동 224 일대	50,208	재건축
권선구	113- 1구역	서둔동 188-2 일대	46,095	재개발
	113- 2구역	서둔동 182-1 일대	86,002	재개발
	113- 3구역	서둔동 148-1 일대	74,143	재개발
	113- 4구역	세류동 334-88 일대	229,840	주거환경개선사업
	113- 5구역	세류동 125-3 일대	42,321	재개발
	113- 6구역*	세류동 817-72 일대	126,614	재개발
	113- 7구역	평동 35-6 일대	152,940	주거환경개선사업
	113- 8구역*	고색동 88-1 일대	91,571	재개발
	113-10구역*	고색동 74-1 일대	113,591	재개발
	113-12구역	오목천동 482-2 일대	49,802	재개발
팔달구	115- 1구역	화서동 4-26 일대	11,635	재개발
	115- 2구역	고등동 270-7 일대	361,540	주거환경개선사업
	115- 3구역	고등동 94-1 일대	63,708	재개발
	115- 4구역	매산로3가 109-2 일대	94,896	재개발
	115- 6구역	교동 155-41 일대	140,464	재개발
	115- 8구역*	매교동 209-14 일대	222,807	재개발
	115- 9구역	인계동 847-3 일대	172,575	재개발
	115-10구역*	지동 349-1 일대	89,142	사업유형유보
	115-11구역*	지동 110-15 일대	97,324	사업유형유보
	115-12구역*	인계동 319-6 일대	44,665	재건축
*는 2단계 구역(모두 10곳), 나머지는 1단계 구역.             자료:수원시