공매 : 한 번에 아파트가 12개 낙찰 (1)

[좌포]

한 번에 아파트가 12개 낙찰

1) 공매로 12채를 낙찰 받다.

오늘따라 거세게 소나기가 몰아치고 있었다.

집에서 나설 때 가야 하나 말아야 하나 무척 망설이다 중부고속도로를 들어섰는데 비가 무섭게 내리고 있는 것이다. 뒤 돌아설까 계속 갈까 갈등을 하다가 이천 휴게소에서 잠깐 쉬다보니 비가 그치는 것이다. 오늘 임장을 가는 물건은 충청북도 음성군에 있는 아파트 22개가 공매로 공고되었는데 2달을 앞서서 미리 임장길에 오른 것이다.

비가 그치니 다시 더워지기 시작했다.

아파트 입구에 도착해 보니 생각보다 훨씬 좋아 보였다.

아파트들이 모두 남향으로 지어져 있었으며 초등학교도 가깝고 단지도 잘 정돈되어 있다.

(1) 관리실에서 정보를 맛보기 하다

필자 : 안녕하세요?

직원 : 어떻게 오셨어요 ? 주민이세요 ?

필자 : 아니예요. 서울에서 왔어요.

직원 : 아, 예. 어쩐일로요 ?

필자 : 혹시 여기 아파트에 임대사업을 하시는 분들이 많나요 ?

직원 : 왜요 ? 아파트 사시게요 ?

필자 : 네. 한 번 팔 사람이 있는지 알아보려고요.

         많이 가지고 있는 사람들이 있을 것 같아서 들렸어요.

직원 : 네. 많이 가지고 있는 사람이 있어요.

필자 : 혹시 물건 내 놓은 사람 있아요 ?

직원 : 네, 있어요. 그 사람이 한 20개 가지고 있는데 요전 날 말씀하시더라고요.

        이 물건이 공매로 나온 물건인 것을 직감했다.

필자 : 아, 그래요 ?

         그 분 좀 연결해 주실 수 있나요 ?

직원 : 그렇게는 안 되고요 제가 먼저 연락을 해 볼께요.  저에게 연락처를 주세요.

필자 : 네, 알겠습니다.

         살 사람이 있는데 한 번 협상을 해 보자고 연락을 해서 연결 좀 시켜 주세요.

직원 : 네, 그렇게 해 볼께요.

필자 : 그 분 말고 다른 사람은 없나요 ?

직원 : 여기는 임대료가 좋고 공실이 없어서 사람들이 잘 팔려고 하지 않아요.

         몇 분 계시는 데 한 번 알아봐 들릴 까요 ?

필자 : 네. 그렇게 해 주시면 고맙지요. 그런데 시세는 얼마나 가요 ?

직원 : 그것은 저희가 잘 몰라요. 지난번에 이야기 한 것 들어보니까 6천5백에서 6천7백정도 받는

         것 같더라고요.

필자 : 혹시 월세는 얼마나 받을 수 있나요 ?

직원 : 그것도 잘 몰라요. 바로 요 앞에 부동산이 있으니까 한 번 물어보세요.

필자 : 고맙습니다. 꼭 전화 주세요.

이렇게 해서 관리실에서 이 아파트의 대락 적인 내용을 파악할 수 있었다.

현재 감정가격은 5천6백만원인데 실거래가격은 6천만원을 넘어서고 있고 월세는 보증금 1천만원에 월 30만원을 받을 수 있어서 수익률에서도 괜찮은 물건으로 판단이 되었지만 감정가 이상에서 입찰가를 써야 하는 것이 맘에 걸렸다.

감정가 이상으로 입찰가를 쓰면 투자금이 많이 들어가기 때문이다.

그러함에도 불구하고 월세가 보증금 1천만원에 월 30만원을 받으면 무피가 가능할 수 있는 물건이라서 필자가 미리부터 임장을 했고 프로젝트를 진행했다.

부동산중개사무실을 가기 전에 아파트를 살펴 보기로 했다.

혼자 20개를 살펴보고 조사 한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다

그래도 어쩌랴.

< 물건이 22개가 공매로 공고 되었다 >

이 물건은 공매로 22개가 한 번에 진행되고 있으며 감정가격이 탑층과 2층은 5천5백만원.

다른 층은 5,600만원으로 공매에 붙여진 것이다.

그런데 실거래가격은 이 보다 높았다.

실거래 가격이 6천을 넘어서고 월세는 평균 보증금 1천만원에 월 30만원을 보면 될 것 같았다.

이 아파트는 임대업자들이 많이 가지고 있는 아파트로서 간간히 매물로도 나오고 있었는데 이 때 6천2백을 주어야 매입할 수 있었지만 일반 매매는 대출이 많이 나오지 않아서 무피가 불가능했다.

즉 6천2백만원에 매입을 할 경우 대출은 60%인 3천7백만원. 보증금 1천만원을 받으면

투자금이 1천5백만원이 투입되며 월세 30만원을 받아서 대출이자를 내면 수익률이 별로

좋지가 않다.

한 번 표로 비교해 보자.

	매입가격	대 출	이 자	보 증 금	월 세	투 자 금	월세수입
일반매입	62,000,000	37,000,000	155,000	10,000,000	300,000	15,000,000	145,000
경매매입	60,000,000	44,000,000	185,000	10,000,000	300,000	6,000,000	115,000

<일반 매매로 매입할 경우 투자금은 1천5백만원. 경매로 투자할 겨우 6백만윈이 투입된다>

일반 매매보다 공매로 감정가 이상에서 낙찰을 받아도 수익률이 좋기 때문에 입찰을 준비해야 했다. 그런데 과연 대출이 얼마나 될 것인지가 가장 중요해서 금융권과 협상을 시작해야 했는데 금융권이 지방에 있어서 그 은행과 협업을 하고 있는 법무사쪽 담당자를 서울로 불러 올렸고 물건을 브리핑하면서 대출조건을 이야기 했다.

(2) 단체 물건의 리스크

필 자 : 감정가격에 90프로 대출을 해 달라. 그렇지 않으면 낙찰 금액에 80프로를 해 주던지.

담당자 : 그것은 어려울 것 같습니다.

필 자 : 왜요 ?

담당자 : 왜요 라니요 ? 당연하지요.

필 자 : 그러지 말고 특별상품을 한 번 만들어 봐요. 한두 개 받으려고 하는 것이 아니니까

한 번 구상해 봐요. 단체물건은 조건이 좋아야 입찰할 수 있어요. 임대에 대한 리스

크가 크니까요 ?

담당자 : 잘 알지요.

단체 물건의 리스크 

1. 명도에 대한 리스크

단체 물건에서 점유자들이 뭉치면 명도에 어려움이 생긴다. 그래서 단체물건은 경매 고수들이 선장 노릇을 해 주면 좋고 초보자들은 그냥 버스에 승차만 하면 된다.

2. 임대에 대한 리스크

명도를 할 때는 낙찰자들끼리 잘 뭉치지만 명도가 완료된 다음에는 서로 먼저 임대를 놓으려고 인테리어를 특화시키고 가격을 내려서 놓기도 한다. 제살 깍기다. 이런 현상 을 방지하기 위해 선장이 있는 팀들과 함께하면 어려움을 극복할 수 있다

이렇게 대출 담당자를 돌려보내고 이 물건을 위한 특별 교육을 4주간 기간을 실시했다. 이 소식을 듣고 멀리 양산에서 오신 분도 있어서 교육은 성황리에 진행되었다. 이렇게 교육을 진행하면서 다시 필자는 팀을 꾸려서 현장 조사에 들어갔다.

이렇게 조사한 내용을 강의 끝 무렵에 회원들에게 물건을 소개 하면서 브리핑을 하게 되면서 물건의 특성, 층, 명도 저항 강도 등을 소개해 주었다.

(3)물건을 배정하고 입찰가격을 결정하다

이제 D-day가 잡혔다.

우리는 입찰하기 전 주 토요일에 종로에서 모두 만나서 물건을 나누기로 했다. 탑층 과 2층은 하고 싶은 사람이 편하게 선택하도록 했고 나머지 물건은 가위, 바위, 보로 정하기로 하고 모두 가위, 바위, 보를 해서 물건 고른는 순서를 정했다.

13명이 가위, 바위, 보를 하니 쉽게 한 사람이 정해지지 않았다.

그래도 단 한사람이 나올 때까지 계속 했다.

가위, 바위, 보 ........

실내가 쩌렁 쩌렁 울려서 복도로 지나가던 사람들이 기웃거린다.

몇 번을 해보니 결론이 나온다.

딱 한 사람 : 메라님이 당첨이 된 것이다.

그리고 또 다시 가위, 바위 보 ...... 웃으면서 재미있게 진행되고 있었다.

두 번째 사람이 정해질 때까지는 시간이 더 걸렸다.

대략 20번 정도 하니 다시 한 사람이 정해졌다.

이렇게 해서 모든 순서를 결정하고 그 순서에 따라서 동, 호수를 선택할 수 있었다.

1등, 2등, 3등 모두 로랼동, 로얄층을 선택했다.

그런데 사람들마다 약간씩은 다른 양상을 보였다.

분명히 좋은 층 물건이고 명도가 쉽다고 생각하는 물건을 고르는 것이 아니라 각자 자기만의 고유한 색깔이 있는 것인 양 물건을 고르는 것이다.

저 물건은 아닌데 하고 생각했지만 앞 번호에서 척 척 골라가는 것이었다.

이렇게 모든 물건이 배정이 되었고 탑 층과 2층 물건은 더 하고 싶은 사람들이 가지도록 해서 물건 배정입찰가격을 결정하다이 끝났다. 그리고 입찰가격에 대한 논의가 시작되었다.

이런 저런 의견들이 많이 나왔다.

아주 보수적으로 생각하는 사람들이 있는가 하면 아주 공격적으로 생각하는 사람들이 있어서 다양한 가격대가 나왔으나 최종적으로 6천 2십만원 정도에 쓰자고 합의가 되었다.

그렇게 해서 하나씩 고른 사람, 두 개씩 고른 사람, 1층과 탑층은 원하는 사람이 순서 없이 선택하도록 했더니 모두 맘에 들어 했다. 월요일부터 공인인증서가 없는 분들에게 안내를 하고 모의 입찰을 해 보도록 했다. 경험이 있는 사람들은 쉬게 할 수 있으나 연세가 있으신 분들은 쉽지가 않다.

(4) 초보자들도 공매로 입찰을 하다

이렇게 해서 우리는 총 17개 입찰을 했다. 탑층과 2층 물건중에 5개는 입찰을 포기하기로 하고 나머지 17개를 입찰했다. 수요일 오후 2시부터 입찰하는 회원들에게 입찰 확인을 했는데 연세가 있으신 미파님이 좀 어려움이 있어서 카페 운영자이신 관탈님이 직접 집으로 찾아가서 입찰을 도와 드렸다.

이렇게 해서 우리는 모두 입찰을 마칠 수 있었다.

(5) 여보 ! 고마워요.

2012년 여름.

우리집 아이가 아직 취학 전이라 이 곳 저 곳에 갈 곳이 많은데 토요일마다 강의가 있어서 가족이 함께 시간을 보낼 수 없었다. 강의가 끝나고 난 다음에 집에 와서 잠깐 눈을 붙이고 일요일에는 다시 현장을 가거나 아니면 강의가 끝나고 늦게 집에 들어와 짐을 쌓서 가평으로 달려가 하루 내내 일을 하고 돌아오는 일들이 많았다. 이 해는 김장 배추 농사가 형편이 없었다.

이런 일들이 옆지기가 협조해 주지 않으면 모든 것이 불가능한 일이었다.

토요일에 교육장에 함께 가지만 애가 교육장에서 돌아다니다 보니 강의가 끝날 때 까지 밖에서 기다리는 일들이 많았다.

입찰을 모두 끝낸 상황을 점검하고 아이 엄마와 함께 남양주시 별내면에 있는 청학동 맛집에 갔다.

곱게 물든 단풍.

쌀쌀한 가을 날씨에 맛난 저녁을 먹고 커피 향 그윽한 곳에서 피로감을 달래며 오순도순 이야기를 나누니 참 행복한 시간이었다.

부부가 함께하는 경매는 여러 가지고 장점이 많다.

그런데 필자의 옆지기는 직장을 다니는 관계로 경매를 함께 할 수는 없지만 필자가 하는 일에 음으로, 양으로 응원을 해 주고 격려를 해주고 힘이 되어  준 것이다.

선순위 세입자가 있는 아파트에 임장을 가서 내부를 보고 점유자를 통해서 정보를 입수해야 하지만 남자인 필자의 힘만으로는 쉽지가 않을 때 함께 동행해 주고 집의 초인종을 눌러 대화의 물코를 트게 한 사람도 옆지기다. 경매에 있어서 필자의 진정한 동반자는 옆지기다.

< 댓글 숫자를 보고 다음편에 계속 >

[경매여왕]

제 댓글도 효력있나요?!?^^
공매에 대한 관심도가 급상승중입니다~~
하나하나 배워가는 과정에 밤을 밝힙니다^^

[좌포]

하하하,
언제 공매물건으로 현장에서 만날일이 있겠지요.

[해 바라기75]

이런게혼자가아닌같이라는수식어가붙을수가있는거네요!참보기가좋은것같아요!
좌포님이선장이되셔서잘이끌어주시니!
아주든든합니다

[좌포]

하하하,
가끔은 이런 일들이 생길 수 있습니다.
서로 믿음만 있다면요.
우리도 그 날이 어서 오기를 기다려봅시다.

[세실]

와우~ 우리도 이런날왔으면 좋겠당ㅎㅎ 좌포님의 희노애락 일부분도볼수있네요~ 행복한가정 영원하세요~부럽^^;;

[좌포]

별말씀을요.
이런 날이 꼭 올것입니다.
세실님은 운영진을 신청하시기도 했잖아요.

[행운]

그때 정말 많은 경험을 한것 갔습니다.
단체물건에 대한 노하우 그때 더운 날씨에 임장도 단체로 가면서(다른 물건도 단체로 임장을 갔지요)
경험을 할수 있었습니다.
함께하면서 멀리 가는것이 경매를 오래 할수 있는 것 갔습니다. 그때 고생하셨습니다.

[좌포]

그래도 참 재미있었습니다.
벌써 아련한 추억으로 기억되는 사건이네요.

[문모아]

재밌는 소설책 읽어내려가듯 쭉~ 다음편에 계속이라니요~^^ 저도 공매는 또 어떻게 이루어지고 어떤걸주로 체크해야하며 대출이나 명도까지 전체과정은 일반경매랑 같은지 궁금해 했었습니다 더 얘기해주세요 좌포님~~^^

[좌포]

알겠습니다.
곧 다시 올리겠습니다.
문모아님도 이곳에서 이런 소설한 번 써 보시길 기대하겠습니다.

[자유로운]

ㅎㅎ 이물건 나름 고생했죠...처음으로 직접청소도 해보고...야밤에 가서 청소하고 집에 오고...이런 열정이 식으면 안될텐데요...이물건으로 명도에 대해 한단계 업그레이드 됐다고 생각합니다...서로서로 좋은게 좋은거라는 것을 ..ㅎㅎ 좌포님 수고하세요...

[좌포]

그렇지요.
벌써 아련한 추억이지요.
그 때 우리가 처음으로 함께 진행했었지요.

[거행]

이런 치밀한 계획이 있어야 좋은 물건을 받을 수 있는거네요.
역시 좌포님 대단하십니다.

[좌포]

별말씀을요.
다 하는일입니다.

[일탈]

ㅎ그 다음편이~무지 궁금해지는데요^^?
좌포님~ 2편을 올려주세요~

[좌포]

궁금하나요 ?
다음에 이런 일에 일탈님도 동참하세요.
그러기 위해서는 카페 활동이 생명이란것을 ?????
충분히 잘 하실것이라 믿어요.
운영진을 신청했으니까요.

[일탈]

넵~~^^ 알겟습니다ㅎ걱정마세요 좌포님ㅎ

[가람]

조금만 빨리 더 리치를 알았다면 저도 이 물건의 주인이 되어 있었을 텐데..ㅋㅋㅋㅋ
뒷 이야기 바로 해 주세요..
궁금 하네요!!

[좌포]

욕심쟁이^^^^^

[동림017]

넘 재미있네요 다음편 애타게 기다려봅니다^^

[감자]

반장님~ 연회원 신청 했나봐요~~^^
홧팅!!

[좌포]

곧 올려보겠습니다.
사실 경매를 하다 보면 이런일 저런일 이 많습니다.

[감자]

다음편 궁금해서 언능 댓글 달아야 겠네요^^
저도 부부가 함께하는 경매를 꿈꾸어 봅니다.
같은 목표를 향해 함께 노력하고, 관심사를 함께 나누고...
생각만 해도 흐뭇해 집니다.
글구, 미래를 위해 가위,바위,보 연습 좀 해놔야 겠어요. ㅋ

[좌포]

네,
꼭 연습해 놓으세요.
조만간 가이, 바위, 보를 할 일이 생길 수 있으니까요.

[조이]

선생님 온라인 실전 수업인가요? ㅋ 늘 차근차근 많은것들 알려주셔서 감사합니다. ^-^

[좌포]

하하하,
고맙습니다.
하나 하나 올려보겠습니다.

[캐미]

소설처럼 잼난 1편이였네요..너무 애타게 하시는군요 ㅎㅎㅎ전 옆지기가 꼭 필요한 1인이네요..1편이 너~~~~무 궁금하네요..

[좌포]

옆지기는 랜탈이 않되나 ?
어제 만나서 반가웠어요.
에너지 바리러스를 가니고 계시는 캐미님.

[위너]

좌포님 경험담을 읽고 느끼는 마음이 즐겁습니다.
저도 이런 경험담의 한사람으로 등장하는 날이 올까요??
다음편을 기다리며 애태울것 같습니다.
정말 궁금합니다.

[좌포]

그 날이 오지 않겠어요 ?

[한울]

다음에 이런물건이 또 나오면 꼭 해보고 싶습니다
좋은경험이 될거같아요^^

[좌포]

기다리면 이런 물건이 올 것입니다.