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호수 | 임차인명 | 공매사건 권리신고 | 호수 | 임차인명 | 경매사건 권리신고 | 대항력 (경매 기준) | |
101호 | 차일웅 | 2012.11.28. / 3900만 | 101호 | 차일웅 | 2012.11.28. / 2013.1.2. / 4000만-30만 | O, 소액 | |
102호 | 공실? |
| 102호 | 공실? |
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201호 | 박종덕 | 2013.5.20. / 1000만-40만 | 201호 | 박종덕 | 2013.5.20. / 미상 | O, 배당 x | |
202호 | 전입미신고 거주 (외국인) |
| 202호 | 김성희 | 2013.9.23. / 2013.9.23. / 1000만 - 40만 | O, 소액 | |
301호 | 임현덕 | 2013.3.8. / 보증금 신고 x | 301호 | 임현덕 (박신미) | 2013.3.8 / 2013.3.8. / 2300만 | O, 소액 | |
302호 | 전입미신고 거주 (전병권) | 2000만-50만 | 302호 | 공실? |
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401호 | 김현수 | 2012.12.5. / 4000만 | 401호 | 김현수 (박세영) | 2012.12.5. / 2013.4.25. / 4000만 | O, 소액 | |
402호 | 김병준 | 2012.11.26. / 2500만-45만 | 402호 | 김병준 | 2012.11.26. / 2012.11.26. / 2500만-45만 | O, 소액 |
- 101호 차일웅은, 공매 사건 이후 보증금 및 차임의 증액이 발생하였으나, 진정한 임차인으로 보이고, 대항력은 있으나 소액임차인으로서 미배당금액 인수사항임
- 102호는 공실로 보여짐
- 201호는 배당신고를 하지 않았으나, 대항력이 있으므로 실거주하고 있을 경우 미배당금액 전액 인수사항임
- 202호는 공매 사건 이후 새로운 임차인이 들어왔고, 대항력은 있으나 전액 배당되므로 인수사항 없음
- 301호의 박신미는 임현덕과 공동세대로서 박신미는 권리신고가 없으나, 인수되는 사항은 없을 것으로 보여지며, 임현덕은 대항력은 있으나 소액임차인으로서 미배당금액 인수사항임
- 302호 전병권은 공매 사건 이후 전출하였을 것이며, 공실로 보여짐
- 401호의 박세영은 김현수와 부부관계이므로 인수되는 사항은 없으며, 김현수는 대항력은 있으나 소액임차인으로서 미배당금액 인수사항임
- 402호 김병준 또한 대항력은 있으나 소액임차인으로서 미배당금액 인수사항임
- 단, 현장탐문 당시 절반 이상의 공실이 있는 것으로 보아 전출한 세대가 권리신고와는 달리 그 수가 더 있을 것이라 보여지고, 일부 세대의 경우 창문으로 보았을 때 적치되어 있는 짐들이 존재함
- 또한 본 사건 등기부를 살펴보면 계양농협의 근저당권이 개인에게 매각되어 있는 상태이고, 향후 경매 진행에 따라 근저당권 매수인 및 근저당권질권자의 배당금액 또한 달라질 것이나, 임차인들의 경우 소액임차인인 관계로 상기의 배당 및 인수금액에 변동은 없음
※ 유치권 분석
1. 현장탐문
- 2014타경 42335
- 2014타경42953
- 2014타경42359
- 화도IC에서 약 4km, 마석역에서 약 2km, 천마산역에서 약 1.5km 거리에 위치하며, 묵현리와 마석우리 중간 지점에 소재하고, 주거밀집지역의 배후지로서 대중교통은 불편하나, 한적한 주거단지임
- 일부 공실 외 주거하고 있는 흔적을 외부에서 발견할 수 있음
- 2014타경42335의 경우 본 경매 사건 및 116-7 필지와 연접하고 있으며, 대지조성의 흔적이 전혀 보이지 않는 나대지임
- 본 사건 건물이 도로와 저촉된 사항과 관련하여, 남양주시청 건축1과 이백규(031-590-4278)와 통화한 바, 도시계획상 도로개설이 계획되어 있긴 하나, 그 실현여부는 알 수 없는 사항이며, 애초 건축허가가 승인되었다면 낙찰 이후에도 건물 사용에 문제는 없다고 하였고, 미준공 사항과 관련하여, 준공허가를 받기 위한 서면제출 또는 일체의 보고가 없었던 관계로 다른 하자로 인한 것인지의 여부 등은 현재로서는 알 수가 없으며 준공허가 신청권자와의 접촉을 통해 알아보아야 할 사항이라 하였음
2. 관리인과 유치권자와의 통화 내용
- 관리인은 현장 방문 당시 상주하고 있지 않는 것으로 보여지나, 컨테이너가 놓아져 있는 것으로 볼 때 수시로 방문하면서 건물을 관리하고 있었을 것으로 생각되며, 통화 당시 일체의 출입은 금하며 경매건으로 인한 내부 확인 또한 불가능하다고 하였으며, 유치권자가 모두 해결할 것이니 관여하지 않는 것이 좋다고 하였음
- 유치권자와 통화한 바, 적정한 금액에서 협의를 할 의사가 있으며, 미준공 관련하여 일체의 문제는 없고 어느 정도의 비용만 지불해 준다면 이 또한 모두 해결해 준다고 하였음
- 2014타경42953 물건의 낙찰자와는 낙찰 전 일체의 협의 및 접촉이 없었다고 함
3. 유치권의 성립 여부
- 본 경매 사건과 관련하여, 유치권자는 공사대금지급 확정판결(의정부지방법원 2014차1528 공사대금)을 받았기 때문에, 소멸시효, 유치권의 성립요건 중 타인소유의 물건이 그 목적물일 것, 피담보채권의 존재와 변제기 도래, 피담보채권이 그 목적물에 관해 생긴 것, 당사자 간에 유치권 성립을 배제하는 특약이 없을 것이라는 사안에 관해서는 논하지 않겠음
- 점유의 시점
=> 공매 사건의 감정평가서를 살펴보면, 현장사진 및 작성 당시 유치권에 대한 흔적이나 언급은 없음(2013.8.22. 기준)
=> 경매 사건의 감정평가서를 살펴보면, '유치권 행사 중'이라는 현수막과 콘테이너는 보여지나(2014.9.29. 기준), 현장 방문 시(2015.10.29.) 출입문에 존재하였던 별도의 시건장치와 주차장 입구를 막은 샌드위치 판넬은 볼 수 없음
=> 로드뷰로는 정확한 점유 시점을 파악할 수 없음
=> 공매 사건 진행 당시, 토지만 매각대상인 관계로 유치권 신고에 대한 실익은 없었을 것이며, 이후 경매사건이 진행되면서 점유를 했다고 보여짐
=> 본건 건물은 경매신청인인 계양농협의 가압류등기의 촉탁으로 인해 등기가 이루어졌고(2014.4.24.), 5개월 후 경매개시결정이(2014.9.12.) 이루어진 바, 이미 공매가 진행된 적이 있었기 때문에, 경매개시결정 이전에 점유했을 가능성이 크다고 볼 수 있음
- 적법한 점유
=> 컨테이너에 명시된 관리인이 유치권자의 회사 직원이라면, 점유보조자로 하여금 직접점유하고 있는 것임
=> 회사직원이 아니라는 가정하에, 관리인이 상주하고 있지 아니하여도, 관리비와 인건비를 유치권자가 제공하였다면 간접점유라 볼 수 있음
=> 본 사건 건물에는 임차인이 있고, 배당요구까지 한 상태이므로 임차인이 소유자와 임대차계약을 맺었을 것이고, 따라서 임차인의 점유가 인정되어 유치권자의 점유는 인정되지 않을 소지가 있음(201호 박종덕의 경우 배당요구를 하지 않았으나, 공매 사건 이전부터 거주하고 있었던 점을 볼 때, 유치권자와는 일체의 관계가 없다고 보아도 무방함)
=> 그러나 현황상 임차인들이 본 건물에 진입하기 위한 출입문과는 별도로 샌드위치 판넬과 시건장치를 설치한 점, 주차장 입구 또한 샌드위치 판넬로 모두 막아놓은 점 등을 고려한다면 경매개시 이후 임차인들과 유치권자 간에 별도의 협의가 있었을 소지 존재함
- 대항력 유무
=> 학설상 유치권이 '압류 이후에 성립한 경우', '최선순위 가압류 이후 압류 사이에 성립한 경우', '근저당권 등 담보물권이 설정된 이후 압류 사이에 성립한 경우'로 구분할 수 있음
=> 각각의 사항별로 대법원과 하급심은 분명한 입장표명을 한 관계로 논의의 실익은 없음
=> 유치권이 압류 이후에 성립한 경우 압류채권자에 대항할 수 없고(대법원 2005.8.19. 선고 2005다22688 판결), 유치권이 최선순위 가압류 이후 압류 사이에 성립한 경우 역시 가압류권자에게 대항할 수 없으며(부산고법 2007.1.17. 선고 2007나14087 판결; 대전고법 2007.4.4. 선고 2006나2931 판결 등), 유치권이 근저당권 등 담보물권이 설정된 이후 압류 사이에 성립한 경우 그 성립시기의 선후에 상관없이 저당권에 우선함(대법원 2009.1.15. 서고 2008다70763 판결)
=> 상기의 내용을 본 사건에 적용하면, 압류 이후에 성립한 경우와 최선순위 가압류 이후 압류 사이에 성립한 경우를 살펴볼 수 있고, 만약 공매 이후 즉시, 다시 말해 계양농협의 가압류등기의 촉탁으로 인해 건물의 보존등기가 이루어지기 전부터 유치권에 기한 점유를 행사하였다면 대항력은 인정될 것이며, 보존등기 이후 점유를 하였다면 본 사건 유치권자의 대항력은 인정되지 않을 것임
- 정리하면, 판결문의 검토와 임차인 및 관리자와의 면담이 필요하며, 내부를 전혀 볼 수 없는 상황을 고려하여 점유의 시점, 임차인과 관리자와 유치권자와의 관계 파악이 추가적으로 필요함
※ 수익성 분석
1. 시세조사(효성부동산, 031-591-9111)
- 근처 신축빌라 경우 분양가, 1억 6천 8백만(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니)로서 본 사건 건물과 평수 동일하나, EV 유무에 따라 차이가 있음
- 전세가는 매매가의 70%선에서 형성되고, 3천만~40만 정도 월세 가능함
2. 수익성 분석
- 지출 예상 비용
=> 임차인 인수금액 68,000,000
=> 소유권 이전비용 8,000,000
=> 법무사 비용 1,000,000
=> 명도비 500,000 X 6호수 = 3,000,000
=> 수리비 1,000,000 X 8호수 = 10,000,000
=> Total = 90,000,000
- 수익성 분석
=> 낙찰가 600,000,000
=> 대출 540,000,000(신탁대출 90%, 이율 3.5%)
=> 잔금 + 비용 = 150,000,000
=> 월세 2000만~40만 X 8호수
=> 월수익 38,400,000(보증금으로 비용 모두 회수)
=> 단, 유치권 금액 + 준공허가 비용 @ = 580,000,000 + 20,000,000 = 600,000,000 을 고려한다면, 수익률은 3%
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