다음은 낙후된 지방의 집값들도 함 살펴보자.
평균치로서, 3.3제곱미터당 천만 원 이하, 심지어 오백만 원대 이하의 지방들도 많지만 오늘은 최고가 주택에 대해서만 살펴본다.
낙후된 전국 지방 집값은 몇 년 전, 전용면적 85제곱 미터의 아파트 실거리 가격이 7억 대를 앞서 기록했던 대구시 수성구를 따라 오늘은 부산시 수영구, 해운대구, 제주시 노형동 등 손가락으로 셀 수 있을 정도로 지역 주택 총수의 0.00001% 소수의 아파트들만이 겨우 6~7억 대를 기록하고 있을 뿐이다.
그러나 향후 10년, 20년 후가 되면 크게 달라지게 될 것이다.
부산 부동산 시장이 2020년까지 계속 좋다면, 2020년경 가격을 기준으로 해운대, 수영, 동래, 연제, 남구 등 부산 핵심지역을 중심으로, 부산 주택 총수의 0.1 혹은 1%대의 전용 84 가격은 10~12억도 가능할 것이다.
만약 부산 부동산 시장이 몇 년 쉬어간다면 2023년경 12~15억도 가능할 것이다.
대구 수성구, 중구, 대전 서구, 유성구, 광주 남구, 울산 남구, 창원 성산구, 제주 노형동 등 각 지방 주택 총수의 0.001% 극소수 아파트 가격도 2020년까지 마찬가지로 10~12억도 가능할 수 있을 것이다.
소수, 소자본의 투기 수요만으로도 급등이 가능할 것이니까.
낙후된 전국 지방과 서울 집값 격차.
그 격차는 각 지방 부동산 경기에 따라 장기적으로 벌어졌다 좁혔다 하면서 점차 좁혀지게 될 것이다.
예를 들어, 2006,2007년을 전후로 한 서울 강남 아파트의 버블 절정기 때 서울 강남 소재 압구정 현대나 은마 아파트 하나만 팔아도 같은 평형대의 대우마리나, 삼익비치 등 부산의 최고가 아파트 5~8채를 살 수 있었었다.
그럼 그때부터 10년이 지난 현재, 앞으로 10년, 20년 후에는?
30평대 중소형 아파트 국토부 실거래 가격을 기준으로 2013년 은마는 6~7억이었는데, 그 3년 후인 2016년에 삼익 비치의 실거래 가격은 7억 6천으로 역전된 적이 있었다.
앞으로 5년 후 재역전, 10년 후 재 재역전될 수 있겠지만 말이다.
지역 경제 발전도 마찬가지다.
실질적 자산, 지역 양극화 확산 방지, 실질적 지역 균형 발전 등등을 위한, 도시 및 주거환경 개선, 여행, 레저, 휴양, 쇼핑 산업 등 창의적 서비스산업 활성화 등등에 대한 과제를 수행한지 십여 년이 지난 오늘날은 어떻게 되었을까?
특히, 상기의 과제들과 결부된, 시범 케이스 소지방, 소지역의 구체적, 세부적 지방 및 지역개발에 관한 각종 과제들을 수행한지 십여 년이 지난 지금은 어떻게 되었을까?
십여 년간 얼치기 언론, 전문가 등등이 강남불패 등 닥치고 서울, 지방 폭락 등의 선동질을 해 대었어도,
지금은 동일 평형대의 은마 하나를 팔아도 삼익비치나 대우마리나 두채 사기도 버거운 것이 팩트다.
장래 서너 채를 살 수 있을지라도, 지금은 부산 부동산 시장이 전국에서 가장 좋은 때이니까.
그럼 앞으로는?
세상에서 변하지 않는 것은 없고,
5년 후 서울 집값이 폭등하고 부산 집값이 하락하면 서울 부산 집값은 다시 벌어질 수 있고,
10년 후 서울 집값이 하락하고 부산 집값이 급등하면 서울과 부산 집값은 다시 좁혀지거나 역전될 수 있을 것이다.
삼익 비치등 시범 케이스 소지역은 실수요 고소득, 고자산가로 이전 완료되어 매물이 잠길 때까지, 부동산 시장에 따라 장기 등락과정을 거치게 되겠지만,
십 년 후 광안리부터 용호만에 이르기까지 도심 해변 개발이 완료되고 삼익비치 재건축 완성 등 주거환경 개선사업이 완료될 무렵이면 시범 케이스 소지역 아파트 가격은 강남 아파트 턱밑으로 추격 혹은 추월하게 될 것이다.
20년 후면 강남 아파트가 더 많이 올라 더 도망가도 강남을 추월할 수도 있겠지.
장래 남천, 광안, 민락, 대연, 용호동 등에 소재하는 도심 해변 아파트들의 가격이 상승하게 되면 해운대, 동래구 등부산 전 지역, 그리고 현재 경상, 전라, 충청, 강원, 제주 등 낙후된 지방과 지역들의 집값은 어찌 될까?
그리고 시범 케이스 소지역과 낙후된 전국 지방, 지역 간 집값의 상관관계는?
동심원적 파급 효과로, 현재 낙후된 시범 케이스 지방 부산과 오십 보 백 보로, 지금은 많이 낙후되고 소외되어있는,
서울과 경기 일부를 제외한 전국의 집값도 장기적으로 많이 오르게 될 것이다.
장기적인 인구감소 및 기업, 기반 시설 등에 대한 공, 사적 투하자본의 만성 빈곤을 겪고 있는 데다 도시 및 주거환경개선이 느리고 수요기반마저 극히 취약한 지방들이기에 각종 과제 수행이 쉽지 않고 많은 시간이 걸릴 것은 부정할 수 없지만 말이다.
그런 까닭에, 장차 중앙 및 지방 정치, 정부 및 지역민들의 역량에 달려 있긴 하지만,
낙후된 전국 지방 발전, 그 부수, 반사적 효과인 집값 또한 쉽지 않겠지만,
시범 케이스 소지역처럼, 장차 낙후된 전국 지방의 소지역에 선택과 집중 투자, 개발과 동심원적 파급 효과로 낙후된 전국 지방은 스스로 발전할 수 있을 것이다.
낙후된 전국 지방에서 지금의 0.00001%가 아닌, 장차 0.1% 혹은 1%,5%로 늘어나게 될,
전국 주택의 최상위에 해당하는 각지방과 각 지역의 집값은 집중적인 개발과 발전에 비례하여,
그리고 지역 일자리 창출과 도시 및 주권 환경개선에 관한 지방정부와 지역민들의 능력, 노력으로, 낙후된 전국 지방도 지역 발전은 물론 집값의 지속적인 상승이 가능할 수도 있을 것이란 말이다.
낙후된 전국 지방, 소지역은 마찬가지로 낙후된 시범 케이스 지방인 부산, 시범 케이스 소지역인 북항재개발 지역과 원도심, 그리고 남천, 대연 지역 보다 못할 게 없기 때문이다.
시범 케이스 지역은 극소 지역의 집중적인 개발이기에, 어쩌면, 재건축이 완료된 서울 강남의 집값에 버금갈 정도로 당해 발전시킬 수도 있을 것이다.
마찬가지로, 중앙 정치, 정부는 물론이고 각 지방 정부나 각 지역민의 노력 여하에 달려 있겠지만, 상기한 시범 케이스 지방인 민락, 광안리와 용호만의 해변가 지역은 서울 강남의 그것들 못지않게 발전시켜 나갈 수도 있을 것이다.
특히, 도심 해변의 경쟁 도시들인 뉴욕, 도쿄, 시드니, 홍콩, 싱가포르 등등을 능가하는 도시 및 주거환경 개선 목표를 가진, 대표적 시범 케이스 소지역 중 하나인 남천, 대연동의 도심 해변은 두말하면 잔소리다.
아파트들의 가격은?
도시 및 주거환경은 상기한 글로벌 도심 해변 대도시에 비해 더 경쟁력을 구비하였음에도 집값은 그 대도시들의 반값, 혹은 반의 반값에 그칠 정도로 더 가격 경쟁력을 갖추게 될지라도,
당해 소지역의 수십 년 후 집값은 개발, 발전과 비례하여, 저절로 서울 강남의 그것들을 따라잡거나 능가할 수도 있게 될 것이다.
이하는 실물투자 참 조용으로, 중 단기 공급과잉, 정부 정책 등으로 힘들 때는 쉬어갈 시기 등 중단기적인 우리나라 부동산시장의 전망이다.
입주물량 등 주택 공급과잉이라는 하나의 요인만으로도, 누구나 2017년부터 2018년 혹은 2019년까지 서울 등 일부 지방을 제외하고 주택 공급과잉 상태의 전국 지방 부동산 시장은 활력을 잃게 될 것임을 누구나 예측할 수 있을 것이다.
그럼 시범 케이스 지방인 부산의 중기적인 부동산 시장은 전국 부동산 시장과 다르게 움직일 수 있을까?
먼저 원론적으로, 비록 부산시의 주택 입주물량은 2020년경 전후까지, 이를 넘어서 중 장기까지도 과잉이라 말할 수 없지만 평균보다 다소 많은 건 부정할 수 없고 앞으로 더 추가될 가능성도 높기에, 부산 부동산도 빠르면 2017년 하반기, 늦어도 2018년 상반기부터 몇 년간 쉬었다가 갈 가능성이 더 높다.
공급 과잉이 아니라도 전국 부동산 시장이 침체되어도 부산 부동산 시장은 주었다 갈 수 있을 것이다.
전국 부동산 시장의 작은 일부로서 부산의 부동산 시장은 전국의 부동산 시장과 다르게 지금처럼 홀로 계속 잘 나갈 수는 없을 것이기 때문이다.
보다 구체적으로, 부산시 주택 공급물량과 미분양 물량은 중기적으로도 적정 범위를 크게 넘나들지 않고 있지만,
나아가 향후 몇 년간 적정에 가깝지만, 부산시의 중장기적인 아파트 과잉공급물량 중 상당수가 부산의 외곽 도농지역인 명지, 일광 등 강서구와 기장군이 차지하고 있을 것이지만,
부산 부동산 시장은 부산 부동산 시장을 이끄는 핵심지역인 2018년경 동부산과 2019년경 중부산 지역 등 도심 핵심 지역에서조차 중기 혹은 단기적인 공급 과다 물량에서 자유로울 수 없기 때문이다.
공급 과잉과 부동산 시장과의 관련성에서,
부산 부동산 시장의 핵심지역 보다 더 수요기반이 튼튼했던 서울시, 잠실 엘스, 리센츠, 트라지움 등 서울 송파구 3인방, 마곡지구 등 강서구 등등조차 중단기적인 주택 공급물량에서 결코 자유로웠던 적이 없었던 경험칙이 있기 때문이다.
거시, 미시 국민경제와 세계경제가 좋고 부동산 시장의 활황이 지속된다면 주택 공급과잉 물량의 부정적 파급 효과가 아예 없거나 단기, 최소화될 수 있겠니만, 현재, 중 단기적인 우리나라의 경제, 그리고 부동산 시장의 상황은 그 반대에 가깝기 때문이다.
보다 더 구체적으로 살펴보자.
지금까지 천문학적인 자본이 투입되었고 앞으로도 지속적으로 투입될, 시범 케이스 소지역 중 하나로, 부산 부동산시장 및 서울을 제외한 소외된 전국 지방의 부동산 시장을 앞장서서 이끌어 가거나 침체를 보완하고 있는 지역 중 하나인 부산시 남구 대연동의 단기적인 입주물량은 심히 우려스러운 상황이다.
즉, 물량만으로 볼 때, 당해 지역과 주변지역의 전월세 안정 등 서민 주거 안정에는 한시적으로 기여할 수 있겠지만, 광역, 기초 자치단체도 아닌 일개 읍면동 단위인 대연동 하나의 1년간 아파트 입주 예정 물량만 해도 심히 우려스러운 상황이다.
2018년도 대연동 입주물량은 2019년에 입주할 대연 5구역 자이, 남천 어울림, 문현 베스티움 등등 수천 가구를 제외하고도, 대연 2구역 롯데캐슬 레전드, 6구역 대우 푸르지오 파 크, 7구역 SK 뷰 힐스 세 개의 재개발 입주물량만 재개발 아파트만 해도 6천여 가구인 것이 팩트다.
나아가, 대연 비치 등 대연동과 도로 하나를 사이에 둔, 사실상 대연동 권역인 용호동 W 입주물량을 더한다면 8천여 가구에 가깝다.
그러나, 당해 소지역은 중장기적으로도 계속 천지개벽할 정도로 발전할 것이기에,
모두가 선호하는 당해 소지역의 부동산 시장은 중장기적으로는 물론 단기에도, 심지어 설령 내년에 부산 부동산 시장이 침체하더라도 계속 좋을 것이지만, 당해 소지역에 입주하기 위해 매물이 증가할 수밖에 없기에 그 인접, 주변지역은 중기 혹은 단기적으로 집값 상승 탄력성 급감 등 우려스럽다는 이야기다.
만약 부산 부동산 시장이 남구 지역의 대량 입주가 시작될 무렵 몇 년 침체하게 된다면 지금까지 나름 잘나가고 있던 인근의 수영구, 해운대구는 남구 공급과잉에 직접적인 영향을 받게 될 것이다.
부산진구, 연제구, 동래구 등의 부동산 시장은 별 영향이 없을 듯하고 부산 부동산 침체의 영향에서 자유로워질 수 없을 것이다.
시범 케이스 지방으로서 전체적인 부산시 부동산시장의 전망은 마찬가지로 중장기적으로는 계속 맑겠지만,
과잉 공급 물량이 앞으로도 계속 예상된다면 중단기적으로는 흐릴 수 있다는 것, 그리고 문자 그대로 전망, 예측 그 자체임을 재강조 한다.
이하, 그 추가적인 이유, 근거를 몇 덧붙인다.