아름다운건축 ＜아키넷＞ 부동산가치분석PART1_평가대상 부동산 가치평가 1부

[archi-net]

안녕하세요. 아키넷입니다.

2주가 정말이지 눈 깜짝 할 사이에 돌아오네요.

먼저 지난 글에서 서울지역 상가 수익률6%이라고 했던 부분을 4%대로 정정합니다. 요새 경기가 안 좋긴 안 좋은 가보네요...ㅜㅜ 최근 국토교통부 자료를 뒤져보니 그새 2%나 떨어졌습니다. 안타깝게도 실현가능한 수익률이 낮아질 수밖에 없게 됐네요. 통상 은행금리의 2배정도가 요구수익률(투자자의 목표수익률)이 됩니다. 약 4% 초중반으로 보면 되겠군요. 참고로 기대수익률은 공급자가 제시하는 수익률, 실현수익률은 시장의 평균수익률입니다.

이번 시간에는 지난번에 이론적으로 설명했던 내용을 바탕으로 실제 시장 환원이율을 산출하고 더 나아가 현재 건물의 가치를 산정해 보는 시간을 가져보겠습니다.

아래 그림을 먼저 보시죠.

우선 확인해야할 것이 토지이용계획확인원입니다. (현재 진행중인 프로젝트이기 때문에 개인정보보호차원에서 지번은 삭제했습니다.^^) 빨간 원안에 있는 내용이 지역·지구에 관한 내용인데 평가대상부지는 제2종일반주거지역이네요. 따라서 표본으로 삼을 부지 역시 같은 제2종일반주거지역이어야겠죠?

다음과 같이 네이버지도에서 지적편집도를 활성화하면 지역·지구가 표시되니까 이를 참고해서 조건이 비슷하다고 생각하는 표본지역을 선택합니다. 이때 잘 못 판단해서 같은 지역지구라도 전혀 상권이나 주거입지가 다른 지역을 선정하게 되면 오차가 많이 생기므로 연습이 많이 필요한 부분이기도 합니다.

예를 들어 도로의 너비, 대지와 도로가 접한 길이, 지하철과의 거리, 주변지역 개발호재와의 상관성, 접근성 등을 고려해야 하는데 많은 연습이 필요합니다. 자신이 가장 잘 아는 동네를 지도를 보면서 현황과 비교해보는 것도 좋을 것 같네요.^^

‘A’는 평가대상 건축물이 있는 곳이고 ‘B‘부터 ’E’까지는 표본대상 지역입니다. 표본대상 지역을 선정하고 그 범위에서 임대료와 매매가를 조사해야하는데 원하는 곳에서 모든 자료를 모으기가 현실적으로 쉽지가 않습니다. 그래서 표본대상 지역은 조사된 현황에 따라 다소 조정을 해갈 필요가 있습니다.

이제 다음의 표를 작성합니다.

■표본조사

A 건물	전세전환 (만원)	월세전환 (만원)	면적(㎡)	월세(㎡당)	층별효용비율	보증금 비율	월세비율
지하1층	9,000	90	100	0.90	0.27	11%	89%
1층	44,000	440	130	3.38	1.00	9%	91%
2층	22,000	220	130	1.69	0.50	9%	91%
3층	18,000	180	130	1.38	0.41	17%	83%
합계	93,000	930	490	1.90		11%	89%
B 건물	전세전환 (만원)	월세전환 (만원)	면적(㎡)	월세(㎡당)	층별효용비율	보증금 비율	월세비율
지하1층	8,000	80	60	1.33	0.41	13%	88%
1층	23,000	230	70	3.29	1.00	9%	91%
2층	14,500	145	70	2.07	0.63	10%	90%
3층	13,500	135	70	1.93	0.59	11%	89%
4층	11,500	115	70	1.64	0.79	13%	87%
5층	4,000	40	30	1.33	0.69	0%	100%
합계	74,500	230	370	0.62		10%	90%
C 건물	전세전환 (만원)	월세전환 (만원)	면적(㎡)	월세(㎡당)	층별효용 비율	보증금 비율	월세비율
1층	33,000	330	80	4.13	1.00	9%	91%
2층	18,000	180	100	1.80	0.44	11%	89%
3층	18,000	180	100	1.80	0.44	11%	89%
4층	18,000	180	100	1.80	0.44	11%	89%
합계	87,000	870	380	2.29		10%	90%
D 건물	전세전환 (만원)	월세전환 (만원)	면적(㎡)	월세(㎡당)	층별효용비율	보증금 비율	월세비율
1층	44,000	440	130	3.38	1.00	9%	91%
2층	21,000	210	130	1.62	0.48	14%	86%
3층	19,500	195	130	1.50	0.44	8%	92%
4층	16,500	165	100	1.65	0.49	9%	91%
합계	101,000	1010	490	2.06		10%	90%
E 건물	전세전환 (만원)	월세전환 (만원)	면적(㎡)	월세(㎡당)	층별효용비율	보증금 비율	월세비율
1층	27,500	275	80	3.44	1.00	9%	91%
2층	16,500	165	75	2.20	0.64	9%	91%
3층	14,500	145	75	1.93	0.56	10%	90%
4층	11,000	110	75	1.47	0.43	9%	91%
합계(평균)	69,500	695	305	2.28		9%	91%

표 안에 생소한 단어들이 많죠? 하나하나 설명하겠습니다.

1. 전세전환: 월세를 모두 전세로 환산한 것을 의미합니다. 국토교통부 자료에 따르면 전세·월세 전환이율을 매년 조사하고 발표하는데, 서울의 경우 전세(보증금)와 월세를 전환하는 시장의 이율인 12%로 나누고 12달을 곱해서 이전 보증금과 합하면 전세금으로 모두 전환됩니다.

2. 월세전환: 전세전환을 역산해 전세(보증금)에 전환이율인 12%를 곱하고 12달로 나누어 기존 월세와 합하면 월세로 모두 전환됩니다.

3. 층별효용비율: 1층을 기준으로 다른 층의 임대료를 비율로 나타는 값으로 해당 층의 임대료를 1층의 임대료로 나누면 됩니다. 아래 국토교통부 자료에 따르면 서울의 경우 1층을 기준으로 위층으로 올라갈수록 임대료 비율이 낮아지는 것을 볼 수 있는데 경기가 안 좋을수록 1.00에서 멀어지고, 경기가 좋아지면 1.00에 가까워지는 특성이 있습니다.

4. 보증금비율: 전세전환금에서 보증금이 차지하는 비율입니다. 보증금비율 역시 층별효용비율과 비슷한 특성이 있습니다. 다만, 경기보다는 해당지역의 상권의 지표가 되는데 1 : 9이면 최고상권, 2 : 8이면 일반적인 상권, 3 : 7이면 안 좋은 상권으로 볼 수 있습니다. 즉 반드시 그렇지는 않지만 일반적으로 보증금이 높다는 것은 임대료가 연체될 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

5. 월세비율: 전세전환금에서 월세가 차지하는 비율입니다. 전세전환금에서 보증금비율을 뺀 금액비율입니다.

해당지역을 분석해보면 서울평균에 비해 임대료가 약한 편이나 층별효용비율이 높고 보증금비율이 낮습니다. 다시 말해 지역경기가 좋고 상권이 우수하다는 것이죠.

인터넷과 전화조사를 마치고 현황조사를 나갔는데 예상대로 사례조사가 엄청 힘들었습니다. 이 지역은 잠실 제2롯데월드 때문에 호가가 상당히 많이 올라가 있는 상황이었고 매도자들이 매물을 거둬들이고 있어서 조사대상 자체가 매우 드물었기 때문입니다. 그리고 지역 공인중개사의 말을 빌리자면 호가가 평당 5천만원을 넘어선다고 하니 그야말로 격세지감이라 할 만합니다.

지역의 평당 매매가를 알아내려면 공인중개사를 통해 알아보는 방법도 있겠지만 건물을 통째로 매각하는 통매각 물건이 있지 않는 이상 공인중개사도 그 지역에서 오랫동안 영업을 한 배테랑이 아니라면 알기가 쉽지 않습니다. 그래서 다소 돈이 들긴 하지만 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람해 평균거래가격을 알아낼 필요가 있습니다.

보통 부동산은 건물과 토지가 결합된 상태라고 했습니다. 그런데 토지나 건물의 가격은 어떻게 알아낼까요? 서두에 평가기법에는 크게 3방식이 있다고 했죠? 다시 상기해보면 원가법, 비교법, 수익법인 시장환원법이 있는데 원칙적으로는 3가지 방식의 결과가 동일하게 나오는 것이 이상적인 결과입니다. 하지만 현실에선 오류도 생길 수 있고 변수가 워낙 많기 때문에 동일한 결과가 나오는 것이 거의 불가능합니다. 그래서 평가대상물에 따라 평가방법을 섞어야 할 필요도 있습니다.

현장조사에서 통매각 건물을 만나기 어려웠기 때문에 아래 시세자료는 다소 보정을 거쳤습니다. 다시 말해 임대료는 조사됐는데 정확한 매매가를 파악하기 힘들 경우 원가법과 비교법을 적용해 보정하는 식이죠. 보통 공인중개사들은 물건이 다른 곳으로 돌까봐 매매의사를 알기 전엔 알려주지 않은 경우가 대부분입니다.

원가법은 주로 토지의 가치를 산출하는데 필요한 기법으로서 부동산에서 건물의 원가를 빼는 방식을 적용합니다. 이를 위해선 건물의 원가에 대한 지식이 있어야 하는데 나중 설계 또는 시공에 대한 글을 쓸 때 자세히 기술 하도록 하겠습니다. 한가지만 적자면 30년 이상된 건물은 대략 잔존가치가 재조달원가(현재의 시점에서 같은 규모로 신축한 가격)의 10%입니다. 이렇게 지역 토지가격을 알아낼 수 있고 이를 토대로 다른 부동산의 적정 매매가까지 추산할 수 있습니다.

비교법은 최근 매매된 거래사례를 통해 적정가격을 추산하는 것인데 가격이 급등하는 지역 같은 경우 시세동향을 파악하는데 도움이 됩니다. 석촌동의 경우는 최근 호가가 4~5년 전에 비해 10%이상 올랐네요~@@

이렇게 각각의 평가기법을 수집한 데이터를 아래 표에 작성하면 시장의 환원이율이 나오게 됩니다.

■표본대상별 시장 환원이율                                                      (단위: 만원)

	A	B	C	D	E
지하1층 월세	80	70
1층 월세	400	210	300	400	250
2층 월세	200	130	160	180	150
3층 월세	150	120	160	180	130
4층 월세		100	160	150	100
5층 월세		40
소계	830	670	780	910	630
지하1층 보증금	1,000	1,000
1층 보증금	4,000	2,000	3,000	4,000	2,500
2층 보증금	2,000	1,500	2,000	3,000	1,500
3층 보증금	3,000	1,500	2,000	1,500	1,500
4층 보증금		1,500	2,000	1,500	1,000
5층 보증금
소계	10,000	7,500	9,000	10,000	6,500
연간임대료	9,960	8,040	9,360	10,920	7,560
보증금운용수입	230	173	207	230	150
가능총소득	10,190	8,213	9,567	11,150	7,710
영업경비	815	657	765	892	617
순영업소득	9,375	7,556	8,802	10,258	7,093
매매가	360,000	193,000	270,000	320,000	170,000
시장 환원이율	2.60%	3.91%	3.26%	3.21%	4.17%

역시 생소한 단어들이 많네요.^^; 지난 글에서 이론적인 설명을 많이 한 것으로 생각했는데 아직 설명할 것이 많군요. 그래도 지치시면 안됩니다~화이팅~!!!

1. 월세: 다들 아시는 바와 같이 월 임대료인데 한 건물에서 나오는 모든 월세의 합을 적습니다.

2. 보증금: 역시 보증금의 총합을 적습니다.

3. 연간임대료: 월세와 보증금의 총합입니다.

4. 보증금운용수입: 보증금을 다른 곳에 재투자했을 경우 발생하는 이익을 적는데 가장 일반적인 예금금리를 적용하면 최근엔 2~3%대, 본인이 더 높은 수익률을 얻을 수 있을 경우 그에 맞는 수익률을 적용하면 됩니다. 마침 며칠 전 뉴스에 정기예금 금리가 2.3%로 조사된 결과가 있으니 이를 적용하겠습니다.

5. 가능총소득: 연간임대료와 보증금운용수입의 총합입니다.

6. 영업경비: 공실로 인한 수입결손, 관리비 등 지출금액을 합한 금액입니다. 보통 10%내외로 산정하며 공실률에 따라 약 2%정도 증감을 합니다.

7. 순영업소득: 가능총소득에서 영업경비를 뺀 금액입니다.

8. 매매가: 가급적 최근의 매매가를 적용해야 오차가 적습니다.

8. 시장 환원이율: 순영업소득을 매매가로 나눈 금액입니다.

이정도만 아시면 시장 환원이율을 산출하는데 큰 무리가 없습니다.

시장조사의 순서를 다시 한 번 상기해보겠습니다. 가장 우선 인터넷을 활용하고 다음 순서로 전화로 확인합니다. 그리고 어느 정도 검토가 된 후에 실사를 나가 현장체크를 하는 순서를 지킨다면 불필요한 인력낭비를 줄일 수 있습니다. 왜냐면 경험 있는 베테랑이라면 웬만큼은 인터넷만으로도 사업이 될 지역인지 아닌지 가늠할 수 있기 때문이죠.

원칙적으로는 한 건물의 모든 임대료와 보증금 그리고 매매가를 모두 알아내야 하지만 경기가 좋을 경우나 상권이 좋을 때는 통매각하는 건물을 만나기가 흔치 않고 임차인들이 자신의 임대내역을 잘 공개하지 않기 때문에 실제는 이론과 달리 조사가 쉽지 않습니다. 그래서 저 같은 경우는 국토교통부 발표에 따른 임대료와 수익률을 기본으로 하고 인터넷과 현장조사를 통해 오차를 보정합니다. 그리고 GIS프로그램으로 상권에 의한 유동인구와 주거인구 밀집을 분석해 검증하는 것으로 마무리합니다.

이제 GIS [Geographic Information System]을 확인해 분석해보겠습니다.

- 인구밀도 -

- 상가밀도 -

- 유동인구밀도: 최대 3536명, 최소37명, 출처SKT통화량기준 -

평가대상 부동산의 위치는 인구밀도, 상가밀도, 유동인구밀도 등 다른 곳과 특별이 입지적으로 떨어지지도, 뛰어나지도 않은 평이한 모습입니다.

인구밀도는 왼쪽으로 갈수록 높아지는 경향을 보이는데 이는 평가대상 부동산이 있는 지역인근이 상가건물이 많아서 나온 현상으로 보입니다. 지도상을 보더라도 같은 일반주거지역이고 건물의 규모도 비슷비슷하기 때문이죠. 이는 상가밀도를 보여주는 그림을 봐도 알 수가 있습니다.

유동인구의 경우는 석촌역이 좀 많고 평가대상부지는 중간으로 보입니다. 한마디로 상업시설이 들어차 번화하고 있는 중심지의 모습은 아닙니다. 상권을 파악하자면 역시 현장답사가 중요한데 역시 특별한 호재는 가시적으로 보이지는 않습니다. 다만 바로 옆에 불광사라는 조계종 사찰이 큰 규모로 들어서 있어서 상가로서 다소 유리할 것으로 보이네요. 종교건물이므로 너무 시끄럽지만 않다면 말이죠. 또 롯데월드의 영향으로 주거지역의 활성화가 예상되고 따라서 상가건물의 인기가 따라갈 것으로 보이네요.

이제 평가대상 부동산의 입장에서 보겠습니다. 현장상황을 차치하고 데이터만 봤을 경우 아주 평이한 입지를 보이고 있습니다. 그런데 시장 환원이율을 보면 비교대상보다 훨씬 못 미치는 이율을 보이고 있네요? 왜 그럴까요? 이유는 너무 오래 전에 지어진 건물이라 최유효이용을 하고 있지 않기 때문입니다. 다시 말해 예전엔 굳이 3층 이상의 건물을 짓지 않았습니다. 임대가 잘 나가지 않았기 때문이죠. 지금도 지방에는 5~6층이상 지을 수 있는 땅임에도 불구하고 3층 이상 올리지 않는 경우가 허다합니다. 하지만 이 지역은 주변의 개발에 대한 기대감이 크고 예전에 비해 많이 발전해오고 있기 때문에 건물의 규모가 점점 커지고 최유효이용률이 높아진 상태이기 때문에 평가대상건물이 상대적으로 환원이율이 낮아진 것입니다.

이 지역의 시장 환원이율은 서울 평균보다 1%이상 밑도는 수준입니다. 원인을 분석해보면 지가상승으로 인해 수익률이 낮아진 것인데 그도 그럴 듯이 서울평균 지가상승률과 비교해 매우 높은 상승률을 기록하고 있기 때문입니다. 예상컨대 신축을 하더라도 4%를 넘기는 것이 상당히 힘들겠다는 생각이 듭니다. 그럼에도 불구하고 현재 최유효이용률이 낮기 때문에 개발할 여지가 충분이 있겠다는 생각이 듭니다.

이제 다음 시간에는 가설계를 통해 기존 시장 환원이율을 적용해 실제 최유효이용에 따른 가치를 산출해보도록 하겠습니다.

가급적이면 글 올리는 시간을 미루지 않으려 하다 보니 글을 너무 급하게 쓴 감이 없잖아 있습니다. 이번엔 검토도 못하고 중요한 글에 포인트도 못 바꿨네요~~ 기다리시는 분이 있으실 까봐 우선 올리고 다음에 수정할 것이 있으면 손보겠습니다. 선조치 후수습?ㅎㅎㅎ

<아키넷 소개>

대목장이셨던 할아버지를 비롯해 건축시공을 하시는 아버지의 영향으로 건축설계를 하게 된 즉, 가업을 잇고 있는 건축사 겸 부동산 컨설턴트입니다. 한양대학교 대학원에서 석사를 받았고, 근대건축의 거장 김수근 선생이 설립한 건축인제들의 등용문이었던 공간건축에서 10여 년간 건축설계 실무를 쌓았습니다. 또한 RTN 부동산 TV 생생정보통, 이데일리 TV 부동산 연구소 등에서 부동산 경제전문가로, 대학강단에서 건축설계를 강의하며 현재 ㈜아키넥스종합건축사사무소의 대표이면서 부동산 종합컨설팅 업체인 디자인스튜디오‘우리집’(가칭)을 기획 중에 있습니다. 주요작으로는 용인 수지구청(건축문화대상 우수상), 김천녹색미래과학관, ㈜이투데이 사옥, 구미00전원주택, 대전 ㈜코노바코리아 사옥, 고속도로 문산휴게소, 성북동 도시형생활주택 NGO사업 등이 있으며, 전원(단독)주택 및 다세대, 상가주택 등의 컨설팅을 다수 진행하고 있습니다.

[핑크팬더]

잘 읽고 갑니다~! ^^

[푸른꿈한조각]

좋은글 올려주셔서 감사합니다 다음연재도 기대되네요^^

[일단해]

이렇게 정밀한 작업이 수반되는지 몰랐네요. 덕분에 새로운 시각이 생겼네요. 글 감사합니다.내용이 정말 알차네요.

[나와 거래를?]

좋은 글 감사합니다. 열심히 공부해보겠습니다. 생소한 단어들이 많아서 더 공부하는 재미가 나는거 같아요. ^^ 많은 시간 할애해주셔서 감사합니다.

[삼총사아빠-덕이]

대단합니다 그렇지만 생초보인 저는 너무 어렵습니다 정독5회이상은 해야겠습니다 GIS 활용 새롭습니다
SKT에서만 제공되는것인지요??

[archi-net]

GIS의 데이터는 많습니다. 예를 들어 카드사의 데이터를 활용할 수도 있지요. 하지만 열람비용이 꽤 비싸기 때문에 일반인에겐 효용이 별로 없어요. 서울시 등 공공기관이나 소상공인협회에서 제공하는 데이터를 참고하시기 바랍니다.

[폭주와 개산]

좋은글 감사합니다
GIS 유동인구 분석 유용하게
사용해보겠습니다

[archi-net]

GIS를 다루시나 보네요?ㅎ

[까뮈차]

잘읽었급니다. 수고하십시요

[덴도]

잘 보았습니다
감사합니다 ~~