[법인투자방]2월10일/국민주택초과/법인의부동산중개비용처리/법인공투

[파랑새1000]

안녕하세요?

부부경맨단에서 "쎈스"를 맡고 있는 "파랑새1000"입니다.

밀렸지만..아는만큼만 정리해 봅니다.

법투반 단톡반 분들 항상 감사해요^^

<질문1> 이번 입찰할 물건이 국민주택 초과이어서 법인으로 진행 안하고 개인으로 입찰하려고 합니다.
입찰금을 법인에서 빼서 제 개인돈과 함께 입찰금을 내려고 하는대 문제가 있을까요? 아니면 절차가 있을까요?
<답변> 가수금은 그냥 넣었다 빼면 되고 가지급금은 이자를 내면됨
인정이자 일할계산 : 가지급금×연4.6%×인출일수/365

<질문2> 법인 취득가액(취득세)에 부동산중개비용(간접비용)이 포함되는데 어떻게들 처리하시나요? 노하우가 있으실까요? 

중개수수료 비용처리 대상아닌것으로 이해하고있습니다.(지방세법 시행령 18조)
<답변> 중개수수료 개인은 필요경비 해당하고 법인은 안되는것으로 알고있어요 

취득가액에 중개비가 포함되고 취득세율만큼 내야한다는 거네요

<질문3> 사업자등록증은 나온상태에서(법인통장개설전) 계약할게 있다면 어떤식으로 자금이 거래된걸 처리하면 되는지 아시나요?(계약금은 자본금보다 큰 상황인경우) 즉 원래는 자본금+가수금처리해서 계약해야되나 통장개설이 좀 더딘상황입니다~

<답변>이미 개인이 지급한 계약금을 법인이 상환하여 차입금 처리하는 내용을 본적있는데 
개인통장에서 처리한 비용도 되는것으로는 알고있는데 어떤 항목으로 되는지 잘모르겠습니다 ㅎ

<질문4> 매도 과정에서 궁금한 것이 있어 질문드립니다.

법인에서 매도하는 부동산 잔금 시 은행 대출을 갚고 매수인 측에 소유권 이전을 해야할 것입니다.
질문 1) 매도 시 매수인 측 은행 법무사가 알아서 다 해주시는 건가요?
질문 2) 매수인 측 은행 법무사에게 따로 드려야할 금액은 없는 것인지요?
질문3) 매수인이 대출을 안 받는 경우 매수인 측에서 등기 설정을 위한 법무사가 나오면 그 분이 다 해주시는 건가요? 

<답변>1. 매수인이 법무사를 통해 할수도 개인이 등기할수도 있습니다.
2. 네
3. 질문이 이해가안되지만 매수인이 개인이하던 법무사를 통해하던 해결할것입니다.

매도인은 기존 근저당을 말소할 의무가있습니다~그렇기에 매수인이 법무사를 끼고 진행한다면 그 법무사에게 부탁하면 다 해주십니다~ (말소비용은 드려야됩니다)

<질문5>법투반 자료 중에 경영컨설팅 계약서가 있는데요, 이 양식을 활용하려고 보니..
경매물건 컨설팅이 포함된 것 같은데..변호사, 공인중개사외에..저처럼 일반인도 가능한건가요?
법인으로 계약서 작성하고 세금계산서 발부할까 싶은데..혹시 이 양식 써보신분 계신가요?

<답변>법인끼리 서로 컨설팅해줄수 있는거 아닌지요? 

경매 컨설팅을 하는데 있어서 특별한 자격이 필요한건 아닌거같아요.

<질문6>오래된 다가구를 외부까지 리모델링 한 후 매도 하는 전략으로 고민중입니다. 다만 몇군데 견적을 받아보니 토탈 리모델링 비용이 꽤나 나올것 같더라구요. 이러한 건축 혹은 토탈 리모델링 비용을 대출을 받아 공사를 진행할 수 있나요? 건축은 기성고 대출로 가능하다고 흑도님이 알려주셨던거 같은 리모델링도 가능한지 궁금합니다.
<답변> 리모델링은 힘들어 보입니다~

네이버 검색을 보면 금리가 7-8프로 이상으로 높긴 하지만 가능한것 처럼 보여서요~ 기성고 대출이 리모델링도 대상이라고 하더라구요

<질문7> 전세낀 아파트를 사려고 합니다. 전세낀 아파트를 여러개 사도 문제가 되지 않겠죠?
전세 대출 받은 은행에서 연락이 온다거나 가지고 있는 물건들의 총 전세금이 많아지면 전세금을 갚아야하거나 하는 문제들이요~~(비조정구역들입니다)
<답변>전세만 있다면 상관 없습니다.(다만 내림장도 고려해서 사세요)

<추가질문>세입자 전세자금대출을 받은 경우에도 괜찮은거죠?

문제될 수 있습니다. 법인 소유 부동산의 전세자금대출시 주금공에서만 보증이 가능하고 차주가 직장인으로 연봉의 3.5배, 최대 2.22억까지 한도에요.
<또 추가질문>이때 전세자금대출은 가능하지만, 전세보증보험을 같이 세팅은 힘드나요?

대출 채권최고액과 전세금의 합이 시세이하면 가능한데 HUG에 전화해보시면 관할지역 담당자 연결가능하니 해당여부와 구비서류 문의해보세요.

*1.채권최고액이 매매가 60프로 이내 2.채권최고액/보증금의 합이 매매가 이하, 두 조건이 동시에 만족해야만 보증보험 가능합니다

 대출 가능여부보다 선대출 조건으로도 전세가 들어올만한, 전세 씨가 마른지역이냐가 더 중요합니다. 열에 아홉은 법인소유에 선대출있으면 전세 안들어와요

*참고 자료 :  https://m.blog.naver.com/ysangsu81/221801447575

<질문8>아는분이 저희 법인에 투자금을 투자하시고(본인은 이런저런 사정 때문에) 제가 법인 이름으로 경매나 부동산거래를 하고 수익금을 비율로 나누자시거든요. 
1.거래한 차익금이나 월세등을 그냥 그대로 비율만큼 빼서 드리는건 안될것 같은데 그 금액을 따로 저의 배당금에서 빼서 드려야하나요 아님 다른 방법이 있을까요? 
2.방법이 있다면 통상적으로 투자금에 따른 수익 비율을 몇대몇으로 하나요?
<답변>저같은 경우는 선택권을 줍니다
법인인경우 공투고
개인인경우 
1.임금으로 빼서 
2. 배당처리 후
세금제외하고 순수익의 @%?빼고 줍니다.

같은 상황인지는 모르겠지만 저같은 경우는 지인분(이분도 법인)이랑 공투를 하기로 했는데 계약은 제법인명으로 했거든요. 그래서 회계사분께 문의 드렸더니..
투자계약서 또는 용역계약서를 쓰시고 취득금액 절반을 받아 둔다음에 기타 보증금으로 기록했다가 처분 되었을 때 매각대금 절반을 상대방에 지급하면서 보증금 제거하고. 유지 보수 비용 등은 제법인에서 모두 처리하고 집계해서 지인법인에 절반치 세금계산서로 청구해서 받으면 된다고 하는데 아직 저도 해보지는 않았어요

우선 요만큼 정리해봅니다.

오늘도 화이팅입니다.^^

[선독필행1909]

파랑새님 덕분에 다시 한 번 공부가 되었습니다~!! 정리해주셔서 감사합니다~!!^^

[파랑새1000]

항상 날카로운 질문과 더 날카로운 답변이 오가는 법투반에서 생존하기 위해 결정한 저의 방법입니다만..아직 많이 어려워요..^^ 하지만 꾸준~히 해 볼께요~ 선독필행님도 항상 적극적으로 참여해 주셔서 감사해요~

[스타마크]

좋은질문, 명쾌한 답변!! 많이 배웠습니다~ 감사합니다^^

[현금흐름짱]

파랑새님~
법인투자반도 이렇게 답변 정리를 하고 있었군요~! 몰랐네요~^^
감사합니다~!!!

[alohastate]

파랑새님 넘 멋지십니다~^^ 큰 도움이 되었습니다!