[11월3주 전국시황]수도권 재건축, 8.31 이후 첫 오름세

[엘라임]

8.31대책 이후 처음으로 수도권 재건축 아파트 값이 올랐다. 오름 폭은 크지 않은 편이지만 전반적인 시장 분위기가 일단 내림세는 끝났다는 분위기다. 이는 최근 들어 강남권 재건축 아파트 값이 반등했고, 정부 관계자의 재건축 규제 완화 발언 등으로 보유자의 가격 상승 기대감이 살아나고 있기 때문으로 풀이된다.

전세 시장은 계절적인 비수기에 접어 들었기 때문에 가격 상승 폭이 크지 않았다. 하지만 8.31대책 영향으로 여전히 매물이 부족한 상황이 지속되고 있어 일부 지역에서의 호가 오름세가 포착되고 있는 상황이다.

[전국 매매]

부동산뱅크와 한국부동산정보협회 조사에 따르면 이번 주 전국 아파트 값은 0.08% 상승했다. 아파트 유형별로 재건축 아파트값이 0.40% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고, 일반아파트(0.04%)와 주상복합아파트(0.08%)가 소폭 오름세를 보였다.

이번 주 서울 아파트 값은 0.16% 상승했다. 아파트 유형별로는 재건축 아파트가 0.54% 오르며 서울 아파트값 오름세를 주도했고, 일반아파트(0.07%)와 주상복합 아파트(0.08%)도 소폭 상승했다.

구별로는 강동구(0.94%), 송파구(0.34%), 강남구(0.29%), 용산구(0.27%), 성동구(0.26%) 등이 상승했고, 서초구(-0.32%), 강북구(-0.24%), 중랑구(-0.10%), 서대문구(-0.7%), 강서구(-0.06%) 등이 하락세를 기록했다.

5주 연속 오름세를 기록하고 있는 강동구는 이번 주에도 재건축 아파트 값이 강세를 보였다. 지난 주 0.72% 올랐던 강동구의 재건축 아파트 값은 이번 주 1.74% 상승해 8.31대책 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 이에 대해 현지 중앙공인 관계자는 “ 최근 들어 매수세는 꾸준히 있는 편이지만 매물이 부족해 시세가 오름세를 보이고 있다”며 “8.31대책 이후 급락했던 이 일대 재건축은 대책 발표 직전의 80%~90% 수준의 시세를 회복했다”고 밝혔다. 하지만 둔촌1동 행운부동산 관계자는 “오른 가격에 실거래도 종종 있어 호가가 뛰었지만 근래에 매수세가 크게 줄어 상승세는 한풀 꺾인 상황이다”고 말했다.

[서울, 수도권 재건축 아파트 값 추이]


둔촌1동 둔촌주공1단지 18평형이 5억1000만원 선에 매수 문의가 있지만 매물은 5억3000만원 선에 나오고 있고, 고덕주공2단지도 평형별로 지난 주에 비해 500만~1000만원 가량 오른 가격에 시세가 형성됐다.

송파구는 이번 주 재건축 아파트가 1.00% 상승한 반면 일반아파트는 보합세를 보였고, 주상복합아파트는 0.02% 하락했다. 최근 오름세를 보이고 있는 가락동 가락시영1차 13평형은 8.31대책 이후 최저점인 3억5000만원 보다 6000만~7000만원 오른 4억1000만~4억2000만원,잠실5동 잠실주공5단지 34평형도 500만원 가량 오른 9억3500만~9억5500만원에 시세가 형성됐다. 가락동 현지 우성공인 관계자는 “최근에 매수세가 줄었지만 가격 상승 기대감으로 호가는 조금씩 오르고 있다”고 현지 분위기를 전했다.

강남구는 이번 주 재건축 아파트(0.70%)와 일반아파트(0.07%)가 모두 오름세를 보였다. 재건축 아파트는 개포동 주공3단지 11평형이 지난 주에 비해 500만~1500만원 뛴 3억8000만~4억원, 개포동 시영 13평형이 500만원~1000만원 오른 4억5500만~4억6500만원에 시세가 형성됐다. 일반아파트는 압구정동 미성1차 58평형이 지난 주에 비해 5000만원 가량 오른 14억5000만~16억5000만원으로 시세가 조정됐다. 이에 대해 현지 가나안 공인 관계자는 “최근 거래가 없었지만 최고 16억8000만원 수준에 나오고 있다”고 밝혔다.

용산구는 이번 주 0.27% 상승했다. 재건축 아파트는 보합세를 보였지만 일반아파트가 0.34% 올랐기 때문이다. 이촌1동 한강대우 49평형이 지난 주에 비해 2000만~5000만원 가량 뛴 9억~10억원, 한가람건영2차 33평형이 1500만원 가량 뛴 5억7500만~7억원에 시세가 형성됐다. 이에 대해 미투리공인 관계자는 “최근 개장한 국립박물관 개장 호재에다 강남권 아파트 값 반등으로 이 지역 아파트 값도 소폭 올랐다”며 “강남권 아파트 값이 반등 기미를 보이자 불안감 때문에 문의를 하는 고객이 늘었다”고 말했다.

[경기도 재건축 아파트 값 변동률]


경기도는 이번 주 보합세(0.01%)를 기록했다.
아파트 유형별로 일반아파트(0.01%)와 재건축아파트(0.03%)는 보합세를 보였고, 주상복합은 고양시(0.51%), 성남시(0.21%)가 오름세를 견인해 0.31% 상승률을 기록했다. 지역별로는 안성시(0.21%), 김포시(0.18%), 과천시(0.16%), 광주시(0.15%) 등이 소폭 오름세를 나타냈고, 이천시(-0.11%), 의왕시(-0.08%) 등은 하락세를 기록했다.

재건축 단지가 오름세를 나타낸 지역은 과천시(0.37%), 광명시(0.23%), 안산시(0.14%) 등이다. 대표적 단지로는 추진위원회구성 단계의 원문동 주공2단지가 200만~800만원 가량이 올랐고, 광명시는 사업계획승인 단계의 철산동 주공3단지가 500만원 안팎의 가격 상승세를 나타냈다. 이에 대해 과천시 동방공인 권세완 대표는 “급매물이 빠지며 시세가 상향 조정됐다”며 “매수자들은 가격이 더 하락하기를 기다리는 분위기이나, 매도자들은 시세가 이미 저점을 찍었다고 판단하고 있어 호가를 더 이상 낮추지는 않을 것”이라고 전했다. 또 광명시 철산동 한신공인 인태훈 대표는 “철산동 주공3단지의 경우, 현재 재건축 평형신청을 받고 있다”며, “이에 따른 영향으로 13평형 등 일부 평형에 약간의 매수세가 있어 해당평형의 가격이 소폭 상승했으나, 전체적으로는 워낙 매수세가 약해 한산한 분위기”라고 전했다. 매도호가 동향에 대해서는 “지난 8.31 대책 이후 13평형은 2000만~3000만원, 15평형은 3000만~40000만원 가량 호가가 하락했는데, 그 정도면 충분하다고 보는 분위기 아래 호가 하락세는 멈췄다”고 밝혔다.

반면 이주 및 분양단계에 있는 수원시 화서동 우림1차가 300만~500만원 가량 하락하여 18평형이 8500만원대에 시세가 형성됐고, 역시 이주 및 분양단계의 의왕시 내손동 주공1,2차 일부평형이 500만~1000만원 가량 하락하여 11평형이 1억8750만원 대에, 19평형은 4억8000만원 대에 시세가 형성됐다.

신도시(0.05%)는 여전히 중?대형평형이 강세다. 소형평형(-0.05%)은 8.31 대책 발표 후의 하락세를 이번 주에도 지속한 반면, 대형평형은 0.09% 상승세를 기록했다. 8.31 대책 발표 이전에 비해 크게 둔화된 상승세이긴 하나, 그간 상승폭이 적지 않았던 것을 감안하면 현재 보이는 상승세를 ‘소폭 오름세’라고 무시하기는 어렵다. 대형평형 강세에 대해 분당 정자동 현대판테온부동산 공명규 대표는 “일부 단지 대형평형이 1억원 안팎 시세가 하락하기도 했었으나, 이는 일시적인 것으로 이런 경우 대부분 매도자들이 물량을 다시 거둬들인다”며, “대형평형 물량 부족으로 인해 가격 경쟁력이 있는 만큼, 당장 가격이 하락했다면 다시 상승할 것이라는 기대감뿐만 아니라 추가 상승에 대한 기대감도 강하다”며 분위기를 전했다.

지역별로는 평촌(0.26%)과 일산(0.16%)이 중?대형평형의 강세에 기인하여 오름세를 기록했고, 분당(0.01%)은 보합세를, 중동(-0.13%)과 산본(-0.11%)은 내림세를 나타냈다. 대표적 단지로는 평촌 귀인동 꿈건영3차 중?대형평형이 2000만~5000만원 가량 상승하여 38평형은 5억2000만원대에, 53평형은 7억7000만원대에 시세가 형성됐고, 분당 이매동 이매청구 중형평형이 500만~1000만원 가량 시세가 상향 조정됐다.

인천(-0.03%)에서는 연수구(-0.10%), 계양구(-0.09%), 남구(-0.05%) 등 대부분 지역이 약보합세를 나타냈고, 서구(0.07%)가 소폭 오름세를 기록했다. 대표적 단지로 연수구 연수동 대림1차 24평형과 32평형이 지난 주보다 200만~500만원 가량 하락하여 각각 1억3000만원대, 1억7500만원 대에 시세가 형성됐다. 서구에서는 가정동 개나리 소형평형이 소폭 상승세를 보였다.

지방 아파트 시장은 대구(0.08%), 울산(0.04%), 광주(0.03%)가 올랐고, 대전(-0.03%), 부산(-0.02%)은 소폭 하락했다.
이번 주 지방 시장에서 가장 높은 상승률을 기록한 대구는 서구(0.19%), 수성구(0.17%), 북구(0.10%), 달서구(0.04%), 달성군(0.03%) 순으로 상승했다. 개별 아파트별로 수성구 범어동 목화는 재개발영향으로 28평형이 2000만원 오른 1억9000만원에 매매가가 형성됐고, 서구 평리동 명성 19평형은 매물부족으로 500만원 오른 5000만원으로 조사됐다. 하지만 동구 용계동 동서마을은 200만~500만원 내린 8000만~1억4800만원 선으로 가격이 조정됐다.

[전국 전세]

이번 주 전국 전셋값은 지난 주와 비슷한 0.12%를 기록하며 안정세를 보였다. 평형별로는 소형평형이 0.06%, 중형평형이 0.08%, 대형평형이 0.12%의 변동률을 기록했다.

[서울, 수도권 전셋값 변동률 추이]


서울 전셋값은 지난 주(0.20%)에 비해 상승 폭이 둔화된 0.18%를 기록했다. 평형별로는 대형평형(50평 이상)이 0.18%, 중형평형(32평 이상 50평 미만)이 0.21%, 소형평형(32평 미만)이 0.14% 상승했다.

구별로는 양천구(0.73%), 용산구(0.63%), 중구(0.60%), 동작구(0.28%), 성동구(0.27%) 등이 올랐고, 구로구(-0.04%), 서대문구(-0.02%), 동대문구(-0.01%)가 하락했다.

이번 주 가장 큰 폭의 상승률을 기록한 양천구는 대형평형이 1.60% 오르며 상승세를 주도했고, 중형평형은 0.73%, 소형평형은 0.58%의 변동률을 기록했다. 개별 아파트 별로는 목동 부영그린타운2차 57평형이 지난 주에 비해 4000만원 가량 뛴 4억~4억4000만원, 신시가지5단지 55평형이 2000만~3000만원 오른 4억2000만~4억8000만원에 시세가 형성됐다. 이에 대해 현지 삼정공인 관계자는 “비수기이지만 매물이 워낙 부족해 물건이 나오면 바로 소화되고 있다”고 말했다.

용산구는 거래가 거의 없는 가운데 호가가 소폭 상승했다. 평형별로는 중형평형이 0.92% 상승해 가장 높은 오름세를 보였고, 뒤를 이어 소형평형이 0.49%, 중형평형이 0.07% 올랐다. 아파트 별로는 한강대우 33평형이 지난 주에 비해 1000만~2000만원 가량 뛴 2억6000만~2억9000만원에 시세가 형성됐다.

중구는 대단지인 남산타운이 평형별로 500만~1000만원 가량 전셋값이 뛰었고, 동작구는 상도동 중앙하이츠빌 22평형이 1억3000만~1억5000만원으로 지난 주에 비해 1000만원 올랐고, 상도동 삼성래미안3차 42평형도 3억1000만~3억3000만원으로 지난 주 보다1000만~2000만원 뛰었다.

이 밖에 이번 주 소폭 하락세를 보인 구로구, 서대문구 등은 대부분이 보합세를 보였지만 일부 아파트의 전셋값이 소폭 내렸다. 구로구는 오류동 삼천리 49평형이 500만~1000만원 하락한 1억4000만~1억5000만원, 오류동 대우푸르지오 24평형이 지난 주에 비해 1000만원 가량 하락한 1억~1억2000만원에 시세가 형성됐다. 서대문구는 북가좌동 삼호 42평형이 1억5000만~1억7000만원으로 지난 주에 비해 1000만원 가량 하락했다.

경기도 전셋값은 이번 주 0.11% 상승했다. 평형별로는 전평형이 0.10% 안팎의 고른 상승세를 나타냈다. 지역별로는 의왕시(0.64%), 김포시(0.60%), 시흥시(0.28%), 의정부시(0.28%), 성남시(0.25%) 등이 상승했고, 광명시(-0.08%)가 소폭 하락세를 보였다. 나머지 지역은 전반적으로 보합세를 나타냈다.

의왕시에서는 일부 단지의 중?소형평형이 오름세를 나타냈다. 내손동 삼성래미안 24평형이 500~800만원 가량 상승한 1억3500만원 대, 의왕시 오전동 모락산현대 33평형은 500만원 가량 상승하여 1억5000만원 대에 시세가 형성됐다. 이는 일시적 가격 조정으로 보인다. 의왕시 오전동 소재 S 중개업소는 재건축 단지의 이주에 따른 매수세 증가는 크지 않다고 밝혔다.

김포시는 소형평형(0.94%) 위주의 오름세를 보였다. 사우동 경신, 대우 및 풍무동 당곡범양 등 단지의 소형평형이 전세물량 부족으로 인한 가격 상승세를 나타냈다. 사우동 경신 26평형은 이번 주 5600만원대에, 풍무동 당곡범양 30평형은 7000만원 대에 거래됐다.

[신도시 전셋값 변동률]


신도시는 이번 주 0.20% 상승하며, 9월 초를 기점으로 오름세가 둔화되는 양상을 지속했다. 평형별로는 소형평형이 0.17%, 중형평형은 0.25%, 대형평형은 0.16%의 상승세를 나타냈다. 지역별로는 평촌(0.54%)이 강세를 보였고, 일산(0.32%), 중동(0.11%), 분당(0.10%)이 뒤를 이었다.

평촌에서는 범계동(2.44%), 귀인동(1.38%), 관양동(0.57%)이 비교적 높은 상승세를 보였다. 귀인동 꿈건영3차 중?대형평형이 1000만~3000만원 가량 상승세를 보였고, 범계동 목련경남 중?대형평형은 3000만~4000만원 가량 가격이 상향 조정됐다. 이에 대해 범계동 목련공인 관계자는 “10월보다 매수세가 주춤하긴 하나, 매도물량이 적어 가격이 오름세를 지속했다”고 밝혔다.

인천(-0.00%)은 중구(1.69%)가 강세를 보였고, 서구(0.11%)가 소폭 오름세를 나타냈다. 반면, 연수구(-0.19%), 부평구(-0.06%)는 하락세를 보였다. 중구에서는 운서동 일대 풍림아이원, 창보밀레시티1,2단지 중?소형평형이 500만~1000만원 가량 오름세를 나타냈고, 서구에서는 검암동 삼포해피하임2지구, 풍림아이원1차 중?소형평형이 소폭 오름세를 보인 것으로 조사됐다.

지방 전세 시장은 광주(0.25%)가 중형 평형(0.53%)이 강세를 보이며 큰 폭으로 올랐다. 이 밖에 울산(0.10%), 대구(0.11%), 부산(0.01%)이 오름세를 보였고, 대전은 소 폭 하락했다.

(부동산뱅크)

[경매공부중]

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