문재인 정부 부동산 정책.

[체리]

새정부의 부동산 정책에 대해 궁금해 하시는 질문이 많습니다.  

본 내용은 밴드에서 동영상 강의로 진행한 내용인데,

글로 풀어서 올려 드리도록 하겠습니다.

일단 기억을 해두셔야 할부분은 아직 새정부의 부동산 정책이라 할만한 것이 윤곽을 잡은 상태가 아니라는 것입니다.

대략적인 개념은 어느 정도 모습을 보이고 있지만

몇가지의 정책을 섞어 놓는 과정에서 그리고 현재의 부동산 시장 상황을 감안할때

그러한 개념이 그대로 적용된 부동산 정책이 나오리라 기대하는 것은 무리로 보여집니다.

그에 맞춰서 저또한 아직은 새정부의 부동산 정책에 대해

개념을 정리하고 그 개념들끼리 충돌하는 부분 그리고 현실과 부딪히는 부분을 살펴보고 있으며

아직 결론은 유보한 상태입니다.

하지만 말입니다.

상세한 부분의 결론은 유보한 상태라 하더라도

현재 나와있는 개념들을 가지고 어렴풋이라도 방향성을 잡아볼수는 있을지도 모르니

재미 삼아서 그런걸 한번 해보려고 합니다.

꼭 기억하실 부분은, 좀더 확실한 것은 첫정책이 나와야 하는 것이고

지금하는 부분은 절반쯤은 흥미위주입니다. 

아래는 연합뉴스의 기사입니다.

이 기사를 통해서 하나하나르 살펴보도록 하겠습니다.

검정색 글씨는 기사이고 파란색 글씨는 제가 해놓은 해설입니다.

[새 정부 정책]④ 50조원 들여 '도시재생 뉴딜'…노후도심 살린다

공적임대주택 연간 17만가구 공급…신혼부부·청년 주거지원 확대

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 문재인 정부가 출범하면서 부동산 공약 이행도 속도를 낼 전망이다.

문재인 대통령의 부동산 공약은 크게 도시재생 뉴딜 정책과 공적임대주택 연간 17만호 공급, 전월세상한제 단계적 시행 등을 통한 주거안정에 초점이 맞춰져 있다.

특히 신혼부부와 청년 1인가구 주거 지원을 강조함에 따라 젊은층을 위한 주거복지 정책이 한층 강화될 전망이다.

문재인표 부동산의 가장 중심이 되는 개념은 이 몇줄에 거의 나와있는듯 합니다. 

공적임대를 들고 나왔다는 것은 임대의 축을 민간에서 공공으로 다시 가져오겠다는 의미입니다.

이처럼 임대의 축을 민간에서 공공으로 가져오려 가장 노력한 정권은 대표적으로 노무현정부가 있습니다.

우리나라의 공공임대 비율이 낮은 것은 분명한 사실이기에

임대의 축을 공공임대로 가져오려 한다는 것 자체가 문제가 되지는 않습니다.

단지 이것을 실행하기 위해서는 막대한 재정이 필요하다는 것이 문제입니다.

그리고 또 하나 임대의 축을 공공으로 가져오려 하면 민간임대는 위축을 받게 됩니다.

이처럼 임대의 축을 공공으로 가져오려 하고 민간임대가 위축된 상황은

공급을 제한하게 되고 공급이 부족한 상태서 공급이 제한되게 되면 심각한 문제를 발생하게 될수도 있습니다.

이처럼 공공에서 임대의 축을 가져오려는 이유는 아마도 전월세 가격의 안정이 가장 큰 이유가 될것입니다.

이 부분은 박근혜 정부와 가장 큰 차이를 보이는 지점인데,

전월세 가격의 안정은 주거안정의 매우 큰 부분이기는 하지만

그럼에도 불구하고 박근혜 정부에서 전월세 안정에 소극적이었던 이유중 하나는 

이것이 공급량에 영향을 미치기 때문이며 장기적으로는 결국 공급량이 전월세 가격을 결정하기 때문입니다.

즉 공공을 통한 전월세 가격의 안정이 충분한 공급량을 확보하지 못할시에는

정 반대로 장기적으로 전월세 가격의 오히려 상승의 요인으로 작용을 하게 되는 것이죠.

위의 두가지를 통해서 하나의 문제점에 도달하게 되는데

그것은 어떤 방식으로 공공을 통해서 충분한 공급량을 확보할수 있는가? 라는 문제입니다.

아마도 문재인 정부 부동산 정책의 성공과 실패는 이 부분에 달려 있을 것입니다.

그 아래에 있는 신혼부분과 1인가구에 대한 지원의 집중 또한 마찬가지 입니다.

이는 초소형이나 소형의 공급을 의미하는 경우가 있고

또는 금액직인 지원을 의미하는 경우가 있습니다.

문제는 이 두가지가 상충되는 경향이 있다는 것이죠.

신혼부부에게 금액적인 지원이 증가하면 면적을 넓혀가려는 경향이 생기고

이는 금액지원이 아닌 직접공급의 초소형의 공급과 상충되는 부분이 있습니다.

신혼부부의 지원은 박근혜 정부에서도 추진이 되던 것인데,

그 이유중 하나는 신혼부부가 생애첫주택을 어떤 유형에서 시작하느냐는

그 이후에 큰 영향을 미치기 때문입니다. 

한 가정을 봤을때 주택이란 점점 대형화되고 고급화 되는 경향이 있기에

신혼부부가 자금을 지원받아서 일정 수준이상의 주택에서 출발을 했을시에는

시간이 지나고 자본이 모임에 따라 점점 더 고급주택으로 이동하게 됩니다.

박근혜 정부에서는 이 부분이 전세자금 대출을 통해서 이루어졌는데,

문재인 정부에서 복지를 확대하는 방향으로 나아간다면

이처럼 신혼부부의 고급주택 성향은 더욱 강해질 가능성이 커지며

이는 아파트에는 수요증가의 압력이 가해지고

다세대등 하위주거유형에는 수요감소의 효과가 나타나게 될것입니다.

그리고 여기서 다시한번 공급의 확대의 필요성이 대두되게 될것입니다.

즉 박근혜정부보다 더한 공급의 중요성이 발생하게 될것으로 봅니다.

◇ 50조원 투입, 도시재생 뉴딜정책 추진

문 대통령은 공약을 통해 매년 10조원, 5년간 50조원의 공적재원을 투입하는 도시재생 뉴딜 사업을 추진하겠다고 밝혔다.

이전 정부에서 도시재생에 투입해온 비용이 연간 1천500억원인 것을 감안하면 약 67배 수준으로 늘린다는 것이다.

현재 추진하고 있는 도시재생의 개념은 도심 공동화를 막기 위해 쇠퇴한 구도심을 살리는데 중점을 두고 있다.

기존 동네를 전면 철거하는 재개발·재건축과 달리 기존의 모습은 유지하면서 낙후된 도심 환경을 개선하는 것이다

그러나 문 대통령이 구상하고 있는 도시재생 뉴딜은 앞서 박근혜 정부에서 추진하던 도시재생의 범위를 확장한 '광의의 도시재생'이다.

이 사업은 이제 누구나 아시듯이 박원순시장표 마을사업과 비슷한 개념인데,

개발 유형은 주거환경개선사업의 현지개량형으로 보여집니다.

이 주거개선사업의 현지개량형은 대규모의 철거가 없이 주택 자체의 보수는 집주인에게 맡기고

길을 넓히고 주차장이나 도서관등을 설치하는등 말그대로 주거환경을 개선하는 유형의 개발사업입니다.

개발사업이라고는 하지만 일반적인 개발사업과는 달리

일반분양물량이 발생하지 않기에 일반적으로 말하는 개발수익은 발생하지 않습니다.

개발사업에서 일분분양물량이 발생하지 않는다는 의미는

개발사업의 자금을 수익에 의존하지 않고 개발의 주체들이 모두 부담해야 한다는 의미인데

그런 이유로 인해 보통 공공에서 재정을 투입하여 사업을 추진하는 방식이 되곤 합니다.

이러한 방식이 잘 쓰이지 않는 이유는 아주 간단합니다.

주거환경을 개선시킨다해도, 집주인들이 스스로 자기들의 집을 수선하지 않는한 의미가 적기 때문입니다.

집주인들은 또한 일반분양에서 나오는 수익이 없기에

순준히 자기 돈으로 자기 집을 고쳐야 하는데,

이때 고려해야할 사항이 생깁니다.

그것은 내가 집에 투입한 공사비만큼 집의 가격이 올라줄것인가? 라는 문제가 발생하는 것이죠.

이는 어찌보면 일반분양이 없거나 적은 재건축과도 비슷한 고민인데

그러한 사업이 진행되는 곳은 생각해보시면 상당히 비싼 지역

즉 인풋인 공사비를 능가하는 아웃풋 주택가격 상승이 나올수 있는 곳에서만 진행이 가능합니다.

그래서 중층 재건축 같은 경우도 비싼 동네에서나 가능한 것이죠.

마찬가지로 이러한 주거환경개선사업의 현지개량형이 성공을 하려면

집주인이 인풋인 공사비를 넘어서는 아웃풋인 주택가격 상승이 나올시에 가능해 지기에

그나마 가능한곳은 서울 정도가 될것입니다.

만약 이것을 그리 가격이 비싸지 못한 전국으로 확대하려 한다면,

집주인의 공사비에 대한 공공의 자금 지원이 나와줘야 하는 것이겠지만

이는 역시나 정부의 재정부담을 가중시키게 됩니다.

즉 주차장을 만들고 도서관을 만드는등의 주거환경을 개선시키는데 재정을 투입함과 동시에

집주인에게도 재정을 투입해야 가능하다는 것이죠.

주거환경개선사업의 현지개량형을 주위에서 자주 접할수 없는 것은 이러한 문제 때문입니다.

위의 기사에서는 재정의 총 규모를 67배로 늘린다는 말이 나오는데,

이러한 사업을 구도심재생의 중심사업으로 진행을 하려 한다면 67배로 늘린다 하더라도

심각한 재정의 부족을 느끼게 될것입니다.

이 개발사업 모델의 또하나의 문제는

위에서 언급했듯이 철거가 없기에 일반분양 물량이 나오지 않는다는 것입니다.

단기적으로는 철거가 없다는 것이 멸실물량의 감소를 가져와서

18-19년도의 입주물량 집중기에는 멸실의 무족으로 인한 공급과잉이 나타날 가능성이 더 높아지지만

반대로 그 시기를 지난 이후로는 물량공급이 없는 개발방식이기에

어디서 공급량을 발생시킬것인가, 라는 문제에 직면을 하게 됩니다.

이는 다시 취에서 언급한 공급량을 어떤식으로 확보할 것인가? 라는 질문과 이어지게 되는 것이죠.

기존 쇠퇴지역 구도심 정비뿐만 아니라 뉴타운 해제지역과 같은 노후 주거지의 주택 개량과 재건축, 가로주택정비사업에 생활편의 기반시설 설치 등도 포함하고 있어 종전 도시재생에 주거개선 사업을 더한 성격이다.

서울의 경우 과거 뉴타운으로 지정된 지역 중 절반 이상이 해제됐거나 사업이 중단된 상태다. 문 대통령은 이런 곳도 도시재생 범주에 포함해 매년 100개, 임기내 총 500개의 구도심과 노후 주거지를 살려내겠다는 계획이다.

대신 전면 철거 방식은 최대한 줄이면서 아파트 단지 수준의 마을 주차장과 어린이집, 무인택배센터 등의 설치를 지원하고, 한국토지주택공사(LH) 등이 추진하던 소규모 정비사업을 활성화한다.

위에서 언급한 주거환경개선사업의 경우는 원래도 재개발이 진행되다 멈춘곳의

출구전략으로 활용이 되는 경우가 많은데

이는 재개발의 사업성이 부족한 이유로 멈추고 이곳이 다시 노후화되어 재생의 필요성이 커지기에

공공의 자금을 투입하여 진행을 하기 때문에 그렇습니다.

즉 위에서 언급한 주거환경개선사업의 현지 개량형을 현재 진행되는 개발사업을 억제시키고

그 출구전략으로 추진을 하겠다는 의미로 받아들여 집니다.

여기서 문제는 위에서 언급한것처럼 이 사업의 적용범위가 너무 넓어진다는데 있습니다.

이러한 방식의 개발사업이 소규모로 진행되는 데에는 재정의 부담이 크다는 이유가 있는데

이를 대규모로 현재의 재개발을 억제하며 전환시키려 한다면 재정부담은 급속히 커질것이며

또한 억제한 재개발지역에서 나와야할 공급물량이 모두 사라지는 효과를 발휘하게 될것입니다.

이는 다시 임대의 축을 가져간 공공의 재정부담으로 연결이 되게 됩니다.

투자라는 측면에서는 재개발의 위험도가 높아진것을 감안해야할듯 하며

재건축은 상대적으로 이러한 변동 리스크가 크게 발생하지는 않을 것으로 보여집니다.

아마도 재개발은 사업을 억제하고 재건축은 가격을 억제하는 방식으로 정책을 진행시킬듯 한데,

계속 문제가 되는 공급량의 확보가 어렵다면

가격으로 재건축을 억제하는 방식은 통상 물량의 소화기간인 2년을 넘기기는 어려울거라 봅니다.

이전 정부가 추진하던 빈집 정비사업이나 집주인 리모델링 사업 등도 모두 도시재생 뉴딜 범주에 포함될 전망이다.

노후화된 기존 주택을 공공기관이 주도해 공동으로 정비하거나 매입 혹은 장기 임차해 수선한 다음 연간 5만가구의 공공임대주택으로 활용한다.

현재 집주인이 직접 낡은 주택을 직접 개량해 임대를 놓는 집주인 리모델링 사업에는 주택도시기금에서 연 1.5%의 저리로 대출을 해주는데, 앞으로는 무이자로 대출해준다는 계획이다.

다만 문 대통령의 도시재생 뉴딜정책이 성공하기 위해서는 일차적으로 연간 10조원에 달하는 재원 조달이 관건이다.

문 대통령은 공약에서 주택도시기금에서 연간 5조원(5년간 총 25조원), 정부 재정에서 2조원(총 10조원), LH와 SH공사 등 공기업에서 3조원(총 15조원)을 조달하겠다고 밝혔다.

국토부에 따르면 현재 주택도시기금의 여유자금이 40조원에 달해 기금 지원에는 문제가 없다. 그러나 재정당국이 연간 2조원에 달하는 재원을 차질없이 마련할 수 있을지, LH 등 공기업의 부채가 막대한 상황에서 또다시 빚을 지고 연 3조원의 자금을 조달할 수 있을지에 대해서는 우려가 적지 않다.

빈집정비나 리모델링 사업이나 매입임대의 경우도 마찬가지입니다.

박근혜 정부에서도 이 정책은 똑같이 쓰였기에 같은 의미로 받아들이실수 있지만

박근혜 정부에서는 보조적인 정책,

전세자금대출을 통한 전세가격의 상승에 따른 소외계층의 주거문제를 해결하기 위한 보조정책으로 쓰인 반면에

주거환경개선사업의 현지개량형이 주요 개발유형이 된다면,

빈집정비나 리모델링 매입임대는 보조적인 ​정책이라기 보다는 주요정책으로 위치가 격상된다고 봐야 합니다.

그런데 여기서 가장 큰 문제는

이러한 주택의 유형이 국민들이 원하는 주거의 수준을 만족하는가의 문제입니다.

만약 국민들이 원하는 주거수준이 이 정도에서 머무른다면

현재 문재인대통령의 부동산 정책은 상당히 힘을 받게 될것입니다.

계속 공급량을 어떤식으로 확보할것인가? 라는 질문을 하고 있지만

이처럼 빈집이나 노후된 주택을 공공이 지원하고 수선하여 공급량을 메울수 있기 때문입니다.

이또한 충분하다 할수는 없지만 어느 정도는 가능성을 볼수 있을 것입니다.

하지만 만약에 국민들이 원하는 주거유형이 방치된 빈집과 노후 주택을 수선한 수준에 무물지 않는다면

이는 정반대의, 재정을 쏟아붓고도 유효주택을 늘리지 못하는 결과가 발생할 것이고

이는 일시적 과다공급이 끝난 19년 후반기부터는 공급량의 부족을 심각하게 느끼게 해줄것입니다.

여기서 한가지 지적하고 싶은 것은 이처럼 국민들의 주거에 대한 눈높이가 높아지는 것이 어떠한 이유 때문인가? 라는 것입니다.

국민들의 주거에 대한 눈높이가 본격적으로 높아지기 시작한 것은

전세자금 대출이 본격적으로 시행된 이후입니다.

즉 주거에 대한 복지와 노후주택에 대한 수요는 역의 관계를 가지고 있다는 의미인 것이죠.

그런 이유로 이러한 노후주택 수선후 공급의 정책이 효과를 발휘하기 위해서는

주거복지의 축소가 필요하며 특히 신혼부부에 대한 재정지원을 축소할 필요가 있습니다.

하지만 신혼부부의 주거지원은 늘리는 방향이기에 여기에서 정책간의 부조화가 발생합니다.

​

창신숭인 지역 골목길 정비 전과 후 (서울=연합뉴스) 서울 종로구 창신·숭인 지역이 대한민국 산업을 떠받치던 의류·봉제 산업의 중심지에서 이제는 도시재생이라는 '날개'를 달고 다시 한 번 힘찬 날갯짓을 준비하고 있다. 2016.11.28 [서울시 제공=연합뉴스]

◇ 공적임대주택 연 17만가구 공급…'누구나 집 프로젝트'도 시범 도입

문 대통령은 집없는 서민들의 주거안정을 위해 매년 17만가구씩 공적임대주택을 공급한다는 계획이다.

이는 기존 박근혜 정부에서 추진하던 임대주택 공급 정책과 유사하면서 약간 업그레이드된 버전이다.

공약에서 밝힌 공적임대주택 17만가구는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 공급하는 장기공공임대 13만가구와 민간이 소유하되 공적 지원을 받는 '공공지원 임대주택' 4만가구로 구성된다.

정부는 2014년 10만2천가구, 2015년 12만4천가구, 2016년 12만5천가구 등으로 공공임대 공급을 확대한 바 있어 장기공공임대 13만호 공급 목표 달성에는 큰 무리가 없을 것으로 보고 있다.

여기에 주택도시기금 등 공공의 지원을 받은 '공공지원 임대주택' 4만가구를 민간 참여 형태로 끌어들인다.

소유는 민간이지만 공공기관이 토지 장기임대나 주택도시기금, 리모델링비용 등을 지원해 임대료인상을 억제하고 임대기간을 장기화하는 것이다.

현재 민간이 주택을 8년 이상 임대하는 대신 임대료 상승폭을 5% 이하로 제한하면 각종 세제혜택을 주는 '준공공임대 주택', 국토부와 LH가 최근 본격 사업에 착수한 '집주인 임대주택 사업'과 비슷한 형태다.

부동산 전문가는 "민간 참여 형태의 임대주택을 연 4만가구나 공급하기 위해서는 다양한 인센티브 등 유인책이 필요해 보인다"고 말했다.

위의 기사에서 보듯이 공공임대 17만 가구라는 것은 박근혜 정부의 12만이라는 숫자와 큰 차이가 있지는 않습니다.

문제는 박근혜 정부에서는 이것이 보조적인 정책이고 문재인 정부에서는 이것이 주요 정책이 된다는 것에서 발생하는 것이죠.

박근혜 정부에서는 임대의 축을 민간으로 넘겨주고 그 인허가권을 쥐는 형식을 취해서

공급량을 민간에서 맞추는 방식을 취했다면 문재인 정부에서는 그 축을 공공으로 가져온다는 차이가 있는 것이죠.

한가지 더 걱정은 이 공급량 수치에 있습니다.

보통 정치권에서는 실적으로 맞추기 위해서 공급량이 몇호인가에 집중하는 경향이 있는데,

한정된 재원에서 이처럼 공급량의 수치를 늘리려 하다보면 

재정이 적게들어야 하기에 공급형태가 초소형으로 되거나 또는 적은 재금이 투입되는 다세대에 집중을 하게 됩니다.

이처럼 공급량을 많다하더라도 초소형에 공급이 집중되었을때 나타나는 현상을 우리는 이미 경험한적이 있는데

대표적인 것이 이명박정부에서 추진한 도시형생활주택입니다.

상당히 많은 인허가 건수가 발생했음에도 불구하고 실제로는 그 이후로 급격한 전세난이 시작되는데

이는 초소형에 집중된 공급이 실질적인 유효주택을 공급하지 못했기 때문에 발생하는 현상입니다.

문재인 정부에서도 마찬가지로 한정된 재원에서 공급수치에 신경을 쓰다보면

그다지 좋지못한 수준의 주택을 주로 공급하게 될것이며,

그를 보완할만한 양호한 주택의 공급대책을 가지고 있지 못하다면 상당한 부작용이 발생할 것입니다.

박근혜 정부에서는 그 역할을 중산층에 대한 임대라는 명목으로 뉴스테이가 맡았습니다.

개인적으로는 뉴스테이를 살려두는 것이 문재인 정부에게도 도움이 될것이라 보는 편입니다.

​어디선가는 양호한 주택형을 공급할 공급방식이 필요하기 때문입니다.

문 대통령은 또 저소득 서민의 주거복지 일환으로 공공임대주택 등에 복지와 의료 서비스가 연계된 '홀몸 어르신 맞춤형 공동홈' 등 지원주택을 확대(매년 1만실) 공급하고, 현재 81만 가구에게 제공되고 있는 주거급여의 대상과 지급 액수를 지속적으로 확대한다는 방침이다.

적은 목돈으로 내 집을 장만할 수 있는 '누구나 집 프로젝트'도 시범 도입될 전망이다.

위에서 언급한 주거복지와 노후주택 개량 사업의 상충이 이 부분에서도 다시 한번 나오는데,

주거급여의 대상과 금액의 확대는 국민들의 주거수준을 향상시키는 방향으로 진행이 되기에 입지를 약하시키게 될것입니다.

이러한 문제는 수도권에서 서울과 경기/인천의 주거비용의 차이가 크다는 것에도 이유가 있는데

주택의 공급이 부족하고 주거비용이 워낙 비싼 서울에서는 주거비용의 확대가 노후주택에 미치는 영향이 적겠지만

경기/인천에서는 그 영향이 다를 것입니다.

문재인 정부의 부동산 정책을 보면서 한가지 우려스러운 것은

주거정책이 이상하게도 서울에 춧점을 맞춘것이 아닌가, 라는 점입니다.

제 경우는 수도권의 부동산을 파악할때 물론 서울도 중요하지만 그보다는 경기도를 위주로 보는 편인데

이유는 수도권 가격의 리딩은 당연히 서울이 하지만

공급량을 기준으로 본다면 경기도가 주요 역할을 하기 때문입니다 .

그런 이유로 아무래도 가격을 기준으로 부동산을 보고 있는 것이 아닌가, 라는 의심도 들고 있습니다.

맨 아랫줄에 있는 '누구나집 프로젝트'도 영 신경이 쓰이는 부분인데,

누구나집 프로젝트라는 건 크게 보자면

임대후 임차인에게 우선 매수권 부여라는 측면에서 공공임대와 크게 다르지는 않습니다.

이 누구나집 프로젝트는 송영길 전시장이 인천의 도화지구에 시범 적용한 것인데,

훗날 도화지구는 최초의 뉴스테이 적용구역이 되죠.

이 도화지구는 오랫동안 표류한 공공 성격의 사업이라는 특수성이 있기는 합니다.

사실 이 누구나집 프로젝트를 보면서 들은 생각은

공공택지가 아닌 일반적인 사업모델로서 본다는 측면에서

공공임대보다는 부영의 임대후 분양 모델이 떠올랐는데,

부영의 주 무대가 전라도이고 송영길 전시장이 광주 출신이라는 것을 생각해보면

거기서 힌트를 얻은것이 아닌가? 라는 생각을 하고 있습니다.

그런데 사실 이 누구나집 프로젝트가 신경이 쓰인 이유는 그런 모델에 있는게 아니라

이 기사의 저 아래에 나오는

-사회적기업, 협동조합의 공간을 청년들이 저렴하게 빌릴 수 있도록

사회임대주택의 공급을 늘린다. 이를 위해 공공기관이 사회적기업, 협동조합 등에

토지를 장기임대해주거나 주택도시기금, 리모델링 비용을 지원한다. -

바로 이 부분 때문이었습니다.

보시듯이 서로 각기 다른 기사에 나오는 부분이지만

이 둘을 연결 시킨다면 꽤나 재미있는 모델이 탄생할수도 있다는 생각이 든것이죠.

밴드 채팅에서 문재인 정부 부동산 정책의 최대 수혜자는

어쩌면 사회적 기업이나 협동조합일지도 모른다고 농담처럼 말을 했는데

이 누구나집 프로젝트를 이처럼 사회적 기업이나 협동조합과 연계 시켜서

재개발 시행사의 역할을 맡길고 재정 지원을 해주는 것이 가능한가? 라는 문제가 걸리는 것이죠.

즉 예를 들자면 뉴스테이의 자리에 공공임대를 집어넣고

뉴스테이의 시행사 자리에 협동조합이나 사회적기업을 집어넣는 방식인 것이죠.

공공택지로만 한정을 한다면 이누구나집이라는 것은 크게 신경을 쓸 거리는 아니라고 봅니다.

그 이유는 워낙 특수한 상황에서나 가능한 것이고 그 범위를 넓히기도 한계가 있기 때문이죠.

하지만 이것ㅇ르 기존의 뉴스테이 대체로 생각한다면 개발사업에 적용도 가능하다는 뜻이 되는데

저도 어제 걸어서 출근을 하면서 생각한 이제 퍼즐의 첫 단계 이기에 아직은 글쎄요, 정도입니다.

만약 이것을 염두에 두고 있다면,

전월세 상한제와 갱신권을 동시에 둘다 부여한다해도 정책의 추진에는 오히여 상관이 없어지는

아주 재미있는 퍼즐이 맞춰질수도 있습니다.

그런데 이 모델은 영향력 확대를 위해서는 오히려 철거후 재개발 방식이 힘을 받아야 한다는 면에서

소규모 개발 정책과는 또 다시 부분에서 상충이 발생하는 군요.

흠, 재미있습니다.

​

문재인 대통령은 전월세 상한제와 게약갱신청구권 등을 단계적으로 도입한다는 계획이다. [연합뉴스TV 제공]

◇ 신혼부부·청년 주거 지원 확대…전월세 상한제 단계적 도입 추진

문재인 정부 주거복지의 최대 수혜층은 신혼부부와 청년 1인가구가 될 전망이다.

문 대통령은 신혼부부에게 공공임대주택 30%(5년간 20만가구)를 신혼부부에게 우선 배정한다는 방침이다.

또 저소득 신혼부부에게는 '신혼부부 주거정착금'을 2년간 한시적으로 지원하고 신혼부부 대상 생애최초 전월세 보증금 융자 프로그램도 확대 적용한다.

이 부분은 위에서 두번정도 언급한 바로 그 부분인데 다시 나오네요.

신혼부부의 주거를 직접 공급이 아닌 재정지원으로 나아가게 되면

소규모재생과 상충되는 부분이 나온다고 말씀을 드렸는데,

보시면 여기서 바로 주거정착금 부분이 나옵니다.

그리고 사실 문재인정부 방식의 복지에서 재정적 지원이 줄어들거라 생각하는 것 자체가 어려운 일이기도 합니다.

단기적으로 영향을 미칠부분은 아니지만, 이는 매우 장기적으로 누적될 부분이고

신혼부부라는 유형이 원래 현재 자본은 없지만 앞으로 오랫동안 자본을 쌓아가게 되기에

시간이 지날수록 양호한 주택에 대한 요구가 높아지게 됩니다.

그 스타트점이 다세대가 아닌 아파트라면 아파트 위주의 대한민국 부동산 시장이기에

더 직접적으로 공급의 부족을 느끼게 될테죠.

여러차례 이야기 하는데, 역시나 문재인표 부동산 정책의 성공여부는 

이 공급문제를 어떤 방식으로 풀것인가가 됩니다.

그래서 한번에 해결을 할 방법은 택지 뿐이기에 의심을 하게 되는 것이죠.

청년층에게는 임기내 30만가구의 맞춤형 주택을 공급한다.

교통이 편리한 대도시 역세권에 시세보다 싼 청년주택 20만가구를 건설하고 주택도시기금을 활용해 월세 30만 이하의 쉐어하우스형 청년임대주택 5만가구를 공급한다. 대학 기숙사 수용인원은 수도권 3만명을 포함해 총 5만명으로 늘린다는 계획이다.

역세권 청년주택은 박원순 시장이 추진하는 서울시의 '청년역세권주택' 정책에서 따온 것이지만 국토부가 기존에 추진한 행복주택과 비슷한 개념이다.

문 대통령은 국민임대, 행복주택, 영구임대 등으로 세분화된 공공임대주택의 유형을 통합하겠다고 공언함에 따라 임대주택의 명칭들도 없어지거나 바뀔 공산이 크다.

문 대통령은 이와 함께 현재 4인 가구 중심의 공공임대주택 입주 자격을 동거, 비혼, 여성 등 다양한 형태로 확대 재편하고 30세 이하 단독 가구주에 대한 민간금융 주거자금 대출도 확대할 방침이다.

사회적기업, 협동조합의 공간을 청년들이 저렴하게 빌릴 수 있도록 사회임대주택의 공급을 늘린다. 이를 위해 공공기관이 사회적기업, 협동조합 등에 토지를 장기임대해주거나 주택도시기금, 리모델링 비용을 지원한다.

위에서 언급한 사회적 기업과 협동조합이 이 부분에서 나옵니다.

이것이 부수적인 역할에 머물것인지 아니면 주요한 공급의 주체로 올라서게 될것인지에 따라서 많은 변화가 있을텐데

가능성이 없다고 보지는 않지만, 넘어야할 산이 많을 것이고

제도만 정비하다가 시간이 지체될 가능성도 큽니다.

그리 보자면 역시 수도권에서 신축의 강세는 더 유지될 가능성이 높겠네요.

문제는 이 신축의 확보라는 측면에서 조합원의 입주권이나 분양권을 말씀드려왔는데,

이 입주권의 불확실성이 커졌다는 것과

아래에 나오겠지만 분양권의 리스크도 커졌다는 것이 문제일 겁니다.

이는 공공에서 임대의 축을 재탈환하려는 시도와도 관계가 있으며

맨 위에 언급한 공공에서 임대의 축을 가져왔을때 공급이 제한되는 현상과도 일맥상통하는 것이죠.

맛은 있는데 먹기가 두려운 복어와 비슷해 보이네요.

전월세 상한제와 계약갱신청구권 등은 단계적으로 도입한다는 방침이다.

전월세상한제 등은 이미 더불어민주당 의원들을 주축으로 지난 정부에서 국회에 관련 법안이 제출돼 있다.

다만 전월세상한제가 도입되면 단기적으로 전월세 가격이 급등할 가능성이 크고 장기적으로 민간의 전월세 주택 공급이 줄어들 것이라는 우려가 많아 법 통과까지 적잖은 논란이 예상된다.

집주인들이 자발적으로 임대주택을 등록할 수 있도록 일정 수준 이하 임대소득에 대해서는 비과세하고 사회보험료 특례를 부과한다. 또 임대등록시 재산세, 양도세 등 세금감면과 리모델링비 지원 등 인센티브도 강화한다는 방침이다.

상가 임차인 보호를 위한 임대차보호법 개정도 추진될 전망이다.

문 대통령은 공약집에서 상가임대차 계약갱신청구권을 5년에서 10년으로 연장하고, 상가건물 임대차보호법의 권리금 보호 대상도 확대하겠다고 밝혔다.

젠트리피케이션(임차료 상승으로 인한 가게 내몰림) 방지제도, 퇴거보상제도, 상가 재건축시 기존 임차인에게 우선 임차권을 제공하는 방안도 공약에 포함돼 있다.

드디어 전월세 상한제와 계약갱신 청구권에 대한 언급이 나오네요.

사실 현재의 전월세율이 높은 상태이기에 시장 전체로 봤을떄 이것이 하방압력을 주지는 않습니다.

계약갱신 청구권의 경우도 공실의 비중을 높일 가능성이 많기에

주택가격에 대한 하방 압력으로 작용을 하지는 않을 것입니다.

하지만 이것이 치명타가 되는 분야가 있는데, 바로 분양권입니다.

특히 신규택지에 대한 분양권의 경우는 신규택지가 초기에 전세가율이 매우 낮은 경향이 있다는 것을 생각하면

갱신권과 상한제가 동시에 시행이 되는 순간 분양은 스톱이 됩니다.

분양시장은 철저하게 실거주자 위주로 돌아가게 되는데,

문재인 정부에서 주택 가격의 안정을 외칠수록 

분양에서 실거주자에 대한 기대치가 낮아지고 이는 결국 분양의 멈춤을 가져오게 될것입니다.

이처럼 인허가와 분양이 멈춘다면 이는 통상 2년안쪽으로 주택가격의 급등을 가져오게 되는데

그런 이유로 인하여 이 두가지가 함께 적용될 가능성은 매우 낮게 보고 있습니다.

시장에 시그널을 주고 싶다면 전월세 상한제와 분양가 상한제 정도를 셋트로 묶어서 나올 가능성을 더 높게 봅니다. 

하지만 만약에라도 갱신권과 상한제가 동시에 나와준다면,

투자자들의 눈은 전세가가 매우 높이 형성되어 있는 이미 입주를 마친 신축으로 눈이 쏠리게 될것입니다.

즉 전월세 상한제가 오히려 갭투자를 불러오게 되는 이유가 될것입니다.

sms@yna.co.kr

<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>2017/05/10 18:01 송고 

이상으로 문재인 정부의 기존에 나와있는 공약들을 대략 살펴보았습니다.

위에서 언급하였듯이 아직은 대략적인 윤곽일 뿐이며

그 윤곽또한 지금까지 살펴보았듯이 서로 상충되는 부분이 많아서 그대로 적용이 되기에는 무리가 많습니다.

아마도 최소 몇달 이상 더 다듬고 전체와 부분의 상충을 조정한 후에야 제대로 된 정책 방향이 제시될 것으로 보여 집니다.

제가 여기서 어떠한 투자의 방향을 제시한 것은 많지 않지만

제 이웃분들 수준이시라면 이 정도만 읽어보셔도

현재의 상황에서 어떠한 방식으로 투자를 진행해 나가야 할지 대략적인 방향성은 잡으셨을 것으로 기대합니다.

아직 확정지을 단계가 아니니 위에서 말씀드린 대로 재미위주로 봐주시기 바랍니다.

[지방울]

감사합니다~~~동영상을 보시고 풀어서 쓰시는 거라구요?
대단하십니다

[테크노박]

잘보고갑니다.~ 대단하시네요~^^

[하지]

잘보았습니다~~~

[팝콘]

감사히 잘보겠습니다~

[카라꽃]

잘읽어봅니다.수고하셨네요~

[일체유심조]

내용을 이제서야 차분히 다 읽었습니다.
좋은 내용을 작성하고 쓰는것도 중요하지만
좋은 내용을 찾을줄 알고, 분석하고, 홍보해주는
님이 더 중요합니다. 제게는요... 고맙습니다.