가이드 2004년 하반기 유망 아파트로의 투자여행

[이우형]

전년 11월 광역시마저 투기과열지구로 지정되어 전매가 전면 금지되면서 주택시장이 거의 마비 상태였습니다. 그러나 하반기 투기과열지구 해제 예정이 발표 되면서 분양권 전매가 가능해지고, 청약1순위 제한, 재건축 조합원의 양도 제한을 받지 않게 됨에 따라 냉각된 지방 분양시장에 활기를 띌것으로 보입니다. 최고의 투자처 강남권 역시 정부의 규제 그물망에서 맥없는 하락세를 면치 못하는 현 주택시장에서 투기과열지구해제 예정지에는 투자처를 찾는 여유자금과 취근 금리인하로 인한 풍부한 유동자금과 맞물려 기대가 모아지고 있습니다.

현재 투기과열지구로 묶여있는 지역은 다음과 같습니다.

투기과열지구		지정일자
서울시	전지역	'02.9.6
경기도	고양시 대화동, 탄현동, 풍동지구, 일산2지구 남양주시 호평동, 평내동, 와부읍 화성시 태안읍, 봉담지구, 동탄지구	'02.9.6
경기도	용인시 동백지구	'02.11.18
인천시	삼산1지구	'02.9.6
인천시	삼산1지구	'02.9.6
인천시	송도신도시(2공구)	'02.12.6
대전시	노은2지구	'03.2.5
대전시	서구, 유성구	'03.4.29
충남	천안시 불당동, 백석동, 쌍용동	'03.4.29
대전	전지역	'03.6.7
경기	전지역
충남	아산시, 천안시
충북	청주 청원군
인천	강화군 일부(교동면, 삼산면, 서도면)와 옹진군을 제외한전지역	'03.10.20
대구	수성구	'03.10.1
부산	해운대구, 수영구
부산	전지역	'03.11.18
대구	전지역
광주	전지역
울산	전지역
경남	창원, 양산시

◆ 해제예정 지방투자시장의 분석

냉각된 지방 분양시장 활성화를 위해 서울,수도권 과 충청권을 제외한 지방과역시 등에서 투기과열지구 해제가 추진중입니다. 관계부처 협의를 조속히 마친다면 9~10월게 최종 결정이 나올 것이라 전망 되는데, 작년 투기과열지구 지정 이후 신규분양아파트는 50%선 계약률은 20~30%선으로 고전을 면치못하고 재건축 추진 단지들의 가격급락이 지속되면서 주택 및 건설 관련업체의 동반침체가 가속화 되고 있는 실정입니다.

1, 부산광역시

부산은 지난 11월 18일 전역이 투기과열지구로 지정돼 분양권 전매에 제한을 받고있다. 이러한 부동산 규제정책으로 집값 하락폭이 전국 최고 수준인 것으로 나타났습니다. 그러나 현재 매매 전세 분양권 모두 동반 상승하는 트리플 강세를 보이는데 투기과열지구 해제라는 기대감의 반영으로 보입니다. 또한 건설업체의 신규 분양 아파트의 물량도 회복세를 보이고 있다. 실제로 정책발표이후 12월 5천735가구에서 올 1월 2천337가구,2월 1천497가구,3월 376가구로 매달 큰 폭으로 감소하다 봄철 성수기인 4월에는 972가구로 잠깐 반짝 상승세를 보이더니 5월에는 511건으로 다시 떨어졌다가 하반기 다음과 같이 건설사의 분양 열기가 고조되고 있습니다.

<하반기 분양예정 아파트>

건설업체	건설위치	평형	세대수	분양월	비고
동원개발	부산진구 가야동	34	300	2004.08
벽산건설	사상구 괘법동	26~33	283		도급
LG건설	부산진구 연지동	24~43	570	2004.09
금강주택	강서구 지사동 부산과학 지방산업단지 2블럭	20이하	475
		25~33	486
		계	961
금강주택	강서구 지사동 부산과학 지방산업단지 3블럭	25~33	848
성우종건	사하구 당리동	30,40	300
한라	사하구 구평택지지구	20~40	2,874
남광토건	남구 문현동	21	4	2004.10
		24	192
		29	3
		33	270
		계	469
롯데건설	사하구 다대동	24~45	1,518
성원건설	금정구 부곡동	33,47,48,49,62	548
동원개발	금정구 부곡동	33~45	200	2004.12
한진중공업	영도구 청학동	25~43	516

2. 울산광역시

울산은 지난해 11월18일 투기과열지구로 묶이면서 아파트 분양권 전매가 전면 금지됐습니다. 이에 따라 매도세는 증가하고 매수세는 점차 하락했으며 최근 들어 부동산 거래가 주춤해지면서 울산지역의 아파트는 매매가격은 소폭 오름세를, 전세가격은 소폭 내림세를 보이고 있는 것으로 나타났습니다. 그러나 투기과열지구 해제 소식이 전해지면서 국민은행이 지난 7월30일 발표한 울산지역 부동산 동향에 따르면 주택 매매가격은 이전 조사시점인 7월19일 이후 일주일만에 0.1%, 지난 6월28일 이후 한달만에는 0.2% 상승한 것으로 조사됐습니다.

<하반기 분양예정 아파트>

건설업체	건설위치	평형	세대수	분양월	비고
신성건설	남구 신정동	24~43	1,517	2004.08
대우건설	북구 매곡동 527번지외 일원	28~40	1,020	2004.09
리젠시빌엔지니어링	북구 신천동 316	25~33	380
한신공영	중구 남외동	25~45	817	2004.10
현대건설	북구 양정동	26~44	1,443

3. 대구광역시

상반기 주택시장의 주요 쟁점은 원가연동제, 주택거래신고제, 개발이익환수제, 건축관련 법규 개정 등이었으며 부동산 가격은 대구경북지역 모두 전반적인 하향세를 보인 것으로 나타났습니다. 6월중 전국 주택매매가격은 전월보다 평균 0.3% 하락한 가운데 경북지역이 전국 평균의 두 배인 0.6%나 하락했습니다. 전세가격 또한 대구지역의 하락폭(-1.2%)이 전국에서 가장 컸다. 그리고 부동산시장 안정화대책, 계절적 비수기 등의 영향으로 매수세가 거의 사라지고 급매물만 가끔 거래되는 등 부동산 시장의 움 직임이 저조했습니다.올 상반기 대구 지역 신규 아파트 분양 물량은 지난해의 4분의1 수준에 머물렀으나 하반기 투기과열지구 해제 정책으로 건설업체의 움직임이 나타나고 있어 대량의 공급물량이 쏟아져 나올 예정입니다..

<하반기 분양예정 아파트>

건설업체	건설위치	평형	세대수	분양월	비고
영남건설	수성구 신매동	미정	31	2004.08	재건축
건영	동구 신천동	24,34	218	2004.09
대구 도시개발	북구 토지구획정리 사업지구	24	229
		30	36
		33	678
		계	943
대한 주택공사	봉산	23	40
		30	39
		30	39
		33	134
		33	43
		계	295
대한 주택공사	이천	23,33	359
성원산업	달성군 다사읍	33,45,72	589
한라	달성군 다사읍	20이하	85
		20~40	520
		계	605
한신공영	수성구 범어동	18~56	196
대우건설	달서구 상인동 150-1	33	387	2004.10
		47	108
		57	148
		계	643
영남건설	달서구 본리동 184-1번지	미정	75		재건축
코오롱건설	달서구 감삼동	23~51	784
코오롱건설	남구 봉덕동	15~44	442	2004.11
동화주택	달성군 다사읍	20~50	588	2004.12

4. 광주광역시

광주는 11월 18일 ‘투기과열지구'로 지정되어 부동산 경기는 다른 지역과 비슷하게 얼어붙어있는 상태입니다. 특히 주택의 경우 미분양주택이 늘어나고 있고, 매매의 움직임은 거의 없습니다. 또한 광주의 부동산은 정부의 투기억제 정책으로 중개와 감정업, 임대업도 부진해지면서 10.2%나 감소하였고 지난 2002년 서비스 통계조사 실시 이후 최악의 상황으로 추락했습니다. 그러나 하반기 투기과열지구해제가 본격적으로 추진되면서 미분양 아파트와 신규 분양 아파트의 공급이 가속화 되면서. 총 4,283가구의 아파트가 분양될 계획입니다.

<하반기 분양예정 아파트>

건설업체	건설위치	평형	세대수	분양월	비고
두산건설	동구 계림동	26~57	658	2004.10
벽산건설	북구 운암동	25~56	2,953	2004.12

5. 창원, 양산시

경남지역은 매매가의 경우 일부 평형과 지역에 따라 약간씩 상승하고 있지만 여전히 거래가 형성되지 않고 있습니다. 창원의 경우 주택거래신고제 검토 대상에 연이어 올라 한치 앞도 예측할 수 없는 상황입니다. 매매시장은 6월말 이후 소폭이지만 조금씩 둔화되고 있으며 현재 부동산의 비수기라 문의 뿐 실제 거래는 거의 없습니다.

<하반기 분양예정 아파트>

건설업체	지역	건설위치	평형	세대수	분양월	비고
반도주택	양산시	물금택지개발지구	20~38	640	2004.08
대한주택공사	창원시	반송 1	20~34	2,706	2004.09
일동	양산시	교동 620-1	29	224
			33	592
			42	114
			계	930
화성산업	양산시	웅상읍	28~54	886
우남	양산시	물금지구 2024블럭	38	752	2004.12

◆ 지방 분양시장 투자전망 및 전략

기진맥진하던 건설업체들이 해제예정 전망에 따라 앞다투어 분양일정을 잡고 나서고 있는 실정입니다. 지정해제에 따라 분양권 전매가 가능, 청약 1순위 제한, 재건축 조합원 지위양도 제한 등이 가능해져 반짝호재만 기다리고 있는 투자자들의 집중관심이 이어지고 있습니다.

하지만 기존의 미분양 다수 물량 존재와 시기를 늦출 수없는 건설업체에 따른 대량 분양 일정은 공급과잉이 예상되고 정부의 제한적 해제 방침에 따른 전매 횟수, 기간에 따른 규제사항으로 얼어붙은 분양시장의 급변하는 회복세는 기대하기 어려울 것으로 전망됩니다. 정책방향이 심각한 경기침체에 따른 방편으로 활성화를 유도하는 만큼 실사에 따른 재 지정에 대한 조심스러운 투자심리로 투기과열지구해제는 앞으로 어느 정도 선의 가수요층 확보는 예상되지만 높은 프리미엄과 예전같은 호황은 사실상 힘들 것이라고 전망하고 있습니다.

반면에 지지부진 하던 지방시장이 분양률 100%를 달리던 전례로 투자수익의 여지는 분명 존재한다고 판단되며 역세권이나 개발재료가 풍부한 핵심지역을 타겟으로 한 노련한 전략이라면 승산이 있다고도 보여집니다.

<투자 유망 아파트>

- 분양예정 아파트의 물량이 많아 지면서, 마땅한 투자처를 찾기가 쉽지 않은데, 좀더 장기적인 안목으로 아파트의 브랜드와 입지조건, 규모등을 눈여겨볼 필요가 있습니다.

지역	건설업체	평형	세대수	분양일자	비고
부산 사하구 다대동	롯데건설	24~45	1,518	2004.10
울산 북구 양정동	현대건설	26~44	1,443	2004.10
대구 달서구 상인동	대우건설	22,47,57	643	2004.10
광주 북구 운암동	벽산건설	25~56	2,953	2004.10
경남 양산시 물금지구	우남건설	38	752	2004.12