[부동산시장 대혼란] 文정부 해마다 '의무거주' 강화
◇양도세 공제 다 받으려면 10년 살아야
정부가 실거주 요건을 강화하면서 처음 건드린 것은 1주택자 양도소득세 관련 정책이다. 2017년 '8·2 대책'을 통해 '9억원 이하 양도세 면제' 요건부터 손봤다. 기존에는 주택 취득 후 2년 이상 보유하면 매각 가격 9억원까지는 양도세가 전액 면제됐지만 8·2 대책 이후로는 2년 이상 실거주까지 해야 공제받을 수 있게 됐다.
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이후에도 계속 실거주 요건을 강화했다. 이듬해 '9·13 대책'은 장기보유특별공제 요건에도 '2년 실거주'를 추가했고, 지난해 '12·16 대책'은 실거주 요건을 대폭 강화해 10년 이상 보유(40%)하고 10년 이상 실거주(40%)까지 해야 최대 공제율(80%)을 적용받을 수 있게 했다. 원래는 보유 기간(3~10년)만 따져 기간별로 24~80%의 공제율을 적용하던 것이었다.
정부는 올해 '6·17 대책'을 통해 재건축 조합원에 대한 실거주 요건도 새롭게 만들었다. 올 연말까지 조합 설립 인가 신청을 하지 못한 단지는 새 아파트 입주권을 받으려면 무조건 2년간 실거주해야 한다. 최근에는 분양가 상한제가 적용되는 민간 아파트 당첨자에게 최대 5년의 실거주 의무를 부여하는 법 개정안이 통과돼 내년 2월부터 실시된다.
◇소급 적용·주거 이동 등 위헌 논란
정부가 단기간에 실거주 요건을 대폭 강화하면서 예상치 못한 피해를 보는 경우가 속출하고 있다. 특히 9억원 이하 양도세 공제 실거주 의무는 신규 '취득'한 주택부터 적용되는 반면, 장기보유공제는 내년부터 '처분'하는 주택에 적용돼 소급 적용 논란이 일고 있다. 직장이나 자녀 교육 문제 등으로 자가는 전세 주고 다른 지역에서 전세 살던 1주택자들은 발등에 불이 떨어졌다. 장기보유공제 혜택을 조금이라도 더 보려면 올해 중 자가 주택을 팔거나, 불편함을 감수하고 다시 실거주해야 하는 상황에 몰린 것이다.
재건축 조합원 실거주에 대해서도 말이 많다. 재건축 아파트는 입지는 좋지만 주거 환경은 열악해 소유주는 투자자, 거주자는 서민·중산층인 경우가 많은데 실거주 요건을 강화하면 결국 전셋집만 줄어들게 되기 때문이다. 강남구 대치동 은마아파트를 소유한 사업가 한모씨는 "정부 정책이 시장을 안정시키는 게 아니라 나 같은 사람들을 골탕먹이기 위한 방향으로 나오는 것 같다"고 말했다. 이에 대해 정부는 "1순위 청약 자격을 줄 때에도 해당 지역에 2년간 실거주하도록 하는 요건이 있기 때문에 재건축 실거주는 과도한 규제가 아니다"라는 입장이다.
분양가 상한제 아파트의 의무 거주도 적잖은 논란이 예상된다. 실거주 의무를 어기면 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금형에 처하는데, 생업상 이유 등 '대통