지분경매로 낙찰받아 형식적 경매로 수익 내볼까?

지분경매로 낙찰받아 형식적 경매로 수익 내볼까?   평소 경매에 관심이 많았던 회사원 정모씨(34세)는 경매물건을 보던 중 깜짝 놀랐다. 경매신청채권금액이 1,000원 이었던 것이다. 혹시 실수로 ‘만’단위를 잘못 쓴 것이 아닌가 하는 의심을 가지고 각종 공부서류를 확인해 봤지만 역시나 경매신청채권금액은 1,000원이었다.   경매물건을 자주 찾아보는 사람이라면 위의 사례처럼 소액의 채권금액으로 경매로 부쳐지는 경우를 한번쯤은 확인해 봤을 것이다. 민사집행법상 경매에는 판결 등과 같은 집행권원에 의해 행해지는 ‘강제경매’와 근저당권, 전세권 등과 같은 담보권의 실행을 위한 ‘임의경매’ 그리고 특정재산의 가격보존 또는 정리를 위해 행해지는 ‘형식적경매’ 등으로 나눌 수 있다.   이중 강제경매와 임의경매는 채권자가 자기 채권을 만족하기 위해 실행한다는 의미에서 실질적 경매라고 하는데 반해 형식적경매는 재산의 가격보전 또는 정리를 목적으로 경매가 진행되는 차이가 있다.   형식적경매는 유치권에 의한 경매와 공유물분할을 위한 경매, 타인의 권리를 상실시키는 경매, 청산을 위한 경매(상속재산의 경매 등) 등을 목적으로 행해지고 있다.   이 형식적 경매도 일반 실질적경매(강제경매, 임의경매)의 절차에 따라 실시하지만 매각조건(인수주의, 소멸주의)과 잉여주의 적용여부, 배당요구와 배당절차 등에 있어 차이를 보인다.   이중 가장 중요한 부분은 매각조건인데 실질적경매는 매각에 의해서 제한물권 등의 부담이 소멸되는 ‘소멸주의’가 적용되는데 반해 형식적경매는 소멸주의와 인수주의 두 가지를 모두 취하기 때문에 입찰자들의 세심한 주의를 요한다.   다만 형식적경매가 인수주의를 취할 경우에는 매각물건명세서에 그 내용이 기재가 되기 때문에 확인 후 입찰에 참가하면 된다.   그렇다면 형식적경매의 사례를 한번 살펴보자.   서울 모처에 있는 단독주택이 채권금액이 1,000원에 임의로 경매됐다. 등기부등본을 살펴본 결과 본 건은 상속으로 4명이 소유권을 가지고 있었고 그 중 1명에 대한 지분이 경매에 붙여져 낙찰됐다. 이후 공유물분할을 위해 낙찰자(현 채권자)가 경매를 신청한 것으로 분석된다.   위와 같이 지분을 취득한 후에는 다른 공유자의 지분을 인수하거나 본 건처럼 공유물분할을 해야한다. 공유물분할의 원칙은 현물분할인데 주택을 분할 한다는게 쉽지 않기 때문에 공유물분할을 위한 경매를 신청하게 되면 법원에서는 공유물분할을 위해 형식적 경매를 진행하게 된다. 낙찰이 되면 지분권자들은 각자 지분비율에 맞춰 매각대금을 받게 되는 것이다.   지분경매 입찰시에는 이처럼 추후 형식적경매까지 진행될 가능성이 있기 때문에 형식적경매에서 어느 정도 가격에 매각될 것 까지도 생각하고 입찰에 임해야 수익을 낼 수 있다. 공유물분할을 위한 경매에서 낙찰가가 낮으면 최초 지분을 취득했을 때의 금액보다도 낮을 수 있기 때문이다.   또 형식적경매에서 인수주이냐 소멸주의냐는 매각물건명세서를 통해 확인한다고 했는데 본사건의 경우 매각물건 명세서에 별도의 인수조건이 없어 소멸주의를 채택한 것으로 보인다.   마지막으로 공유물분할을 위한 형식적경매에서는 공유자우선매수신고제도가 적용되지 않고, 각 지분권자들도 입찰에 참가할 수 있다.   위 사건은 단독입찰로 감정가(4억 3,885만 3,760원)의 71.85%인 3억 1531만 5,300원에 낙찰됐다. 형식적경매로 채권자는 이 물건의 1/4지분인 7883만원 가량을 받을 수 있게 되는 것이다. 지난 2007년 5월 지분경매에서 이 낙찰자는 이 물건을 4011만원에 낙찰을 받은 바 있기 때문에 3년 여간 96%의 수익률을 올렸다.   지분경매와 형식적경매는 매우 밀집한 연관성이 있는 만큼 특이사항 등을 꼼꼼히 파악한 후 입찰에 임한다면 수익을 내는데 큰 어려움이 없을 것이다.   부동산태인 홍보팀