경매의 기술II 송사무장의 실전경매

[김꾀]

안녕하세요

꾀정우 김꾀입니다.

연휴 3일이 휘리릭뽕~하고 지났습니다.

경매의 기술 2편인 실전경매는 경매의 기술 상위호환 버전으로 실전에 바로 사용가능한 많은 판례들과 내용증명 그리고 소제기 시 필요한 양식들을 담고 있습니다. 추단하건데 실전경매가 셀송기의 서막을 알리는 도서였을 것이라 생각됩니다.

판례는 어렵습니다.

빛이 되신 사무장님께서 각 판례들의 주된 내용을 짧고 간결하게 함축해 놓으셔서 이해하는데는 전혀 무리가 없습니다. 하지만 원인된 판례들을 읽고 있으면 평소에 잘 쓰이지 않는 용어와 매끄럽지 못한 문맥때문에 마치 도돌이표처럼 빽도마법에 걸린 자신을 마주하게 됩니다.ㅠㅠ

사건의 쟁점이 되는 판시사항이 곧 결과를 나타내나 저같은 일반인이 조금이나마 법마인드를 장착하기 위해서는 법원의 입장과 종합적 판단이 되는 판결요지까지 꼼꼼히 읽어봐야 될 것 같습니다.

계속 봐야됩니다.

보다보면 익숙해진다고 하셨습니다

하기 싫더라도 하고 나면 싫었던 감정은 사라지고 결과는 남습니다.

처음에는 두렵고 힘들게만 보였던 벽들도 두려워 피했을 때는 넘을 수 없는 인생의 큰 걸림돌로 남았지만 노력하여 극복했을 때는 벽이 아닌 다음 단계로 올라갈 수 있는 계단이 되곤 했다. 결국 인생에 있어서 계단과 벽의 차이는 마음 먹기에 달린 것이다.

1. 펜트하우스의 잔금기일이 잡히자마자 곧바로 잔금을 납부했다. 원래 낙찰자는 납찰을 받았어도 잔금을 납부할 때까지 긴장을 늦춰선 안 된다.(좋은 물건을 싸게 낙찰 받았을 경우 소유자가 경매의 원인채권을 없애고 취하할 가능성이 있고, 아니면 입찰에서 떨어진 선수들이 낙찰가격보다 높은 금액을 제시하여 취하를 할 수도 있기 때문이다. 경매를 오래 하다보면 한번쯤은 경험할 수 있을 것이다.)

2. 갑자기 부아가 치밀었다. 관리실에서 점유자가 이사하는 날을 기다렸다가 관리비 납부를 요구한다는 것과 이삿짐을 못나가게 막고 있는 것, 내 집에 허락도 없이 들어왔다는 사실이 나를 화나게 했다.

3. 관리사무소에 방문하여 현재까지 체납관리비 내역을 월별로 챙기고 또한 사무실에 비치되어 있는 '관리규약' 책자도 얻어 왔다. 아파트, 오피스텔, 상가 등 모든 관리사무소에는 입주민을 위한 '관리규약'책자가 있다. 이 책자엔 입주민의 권리와 의무, 그리고 관리업체의 업무범위에 관해 기재되어 있다.(모름지기 싸움 전엔 철저한 준비가 필요하다.)

4. 내용증명은 본인의 의사를 상대방에게 공적기관을 통해 전달하는 방법이다. 그리고 상대방과 대립된 상황에선 말보다 글이 훨씬 유용하다. 왜냐하면 상반된 입장이라도 글은 차분한 상태에서 몇 번씩 확인이 가능하므로 본인의 의사가 상대방에게 확실하게 전달되어 소를 제가하기 전에 합의를 이끌어 낼 수도 있고 나중에 증거자료로 활용도 가능하기 때문이다.

5. 공동주택관리규약에서 관리비에 관한 특별승계인의 의무를 지칭하는 것은 앞으로 규정에 따른 관리비를 납부해야 한다는 의미로 해석해야 옳은 것이고 (전전)전 입주자의 체납관리비까지도 승계하여 부담시키는 것은 승계인의 재산권을 과도하게 침해하는 규정입니다.

귀하의 터무니없는 논리로 관리비업무를 해석해보면, 만약36개월에 거쳐 소유자는 바뀌지 않고 임차인만 계속해서 바뀌면서 여전히 관리비가 체납된다면 언제까지 관리비를 안 받을 겁니까?

6. 입주자들에게 피해를 입힌 것에 대하여 모든 입주자에게 관리사무소의 방만한 업무를 세대별로 공고, 공지하여 추후엔 절대 이런 일이 발생하지 못하도록 할 것입니다.

7. 낙찰받은 빌라, 주택, 근린시설의 경우 밀린 전기료가 있으면 낙찰자가 소유권이전을 하기 전의 부담은 한국전력에서 손실처리를 해준다. 가스비도 마찬가지다. 하지만 유독 관리비에 대해서 낙찰자에게 다른 잣대를 내미는 것은 이해할 수 없는 부분이다.

8. 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

9. 특별승계인에게 전 소유자 및 사용자의 체납된 관리비 징수를 위해 단전 및 단수조치를 취했다면 불법행위로 구성되고, 그 기간동안의 관리비 채무는 부담하지 않는다.

10. 관리단으로써는 스스로 실제적인 자치관리를 개시하기 전에 건축주가 관리하던 기간 동안에 건축주가 관리비용으로 사용하기 위하여 차용한 채무에 대하여 이를 부담한다거나 포괄인수한다고 할 수 없다.

11. 낙찰자는 3년이 지난 관리비에 대해선 부담하지 않아도 된다. 1개월 단위로 지급해야 하는 집합건물의 관리비는 단기소멸시효 채권에 해당한다.

큰돈을 벌고 싶다면 돈의 속성을 알아야 한다. 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 것처럼 돈도 한 곳에 머무르지 않고 이익이 있는 곳으로 끊임없이 움직인다. 돈의 큰 흐름을 이해하게 되면 투자에서 잃지 않을 확률이 그만큼 높아진다. 그래서 투자자는 돈이라는 녀석이 어떤 방향성을 갖는지 기본적인 원리를 이해해야 한다.

12. 민사집행법에 의하면 사회통념상 가족은 독립된 점유가 인정되지 않고 동일인으로 간주됨을 알려드립니다.

13. 점유이전금지가처분이란 부득이 점유자들을 상대로 명도소송이나 인도명령을 신청하고 판결이나 결정이 나오기 전에 점유자가 바뀌는 것을 예방하기 위한 보전처분으로서, 채권자(낙찰자)가 부동산에 대한 인도청구권을 보전하기 위해 법원을 통해 목적물의 인적, 물적 현상의 변경을 금하는 것을 말한다.

14. "그날 법원에서 집행관이 나간다고 연락이 왔습니다. 안 계시면 문을 강제개문하고 들어간대요. 빈집에 사람들 드나들면 찜찜하잖아요. 자세한 것은 법원에 전화해보세요"(결국 열쇠아저씨는 강제개문을 한 집도 못한 채 무거운 007가방을 들고 말없이 돌아갔다.)

15. 법원의 업무지침은 배당받을 지위에 있는 세입자를 상대로 신청한 인도명령은 배당기일 이후에 결정 되는 것이 관례입니다.

16. 세입자는 낙찰자가 잔금납부를 하면 낙찰자에게 사용한 부분에 대한 임료(=사용료)를 납부할 의무가 생깁니다. 따라서 이런 부분을 정확하게 세입자에게 말해주거나 내용증명을 발송하고 협의를 하시면 됩니다.

17. 선순위위장임차인은 크게 두 가지로 나눠진다. 첫 번째는 점유자가 의도하지 않은 채 주민등록이 빠르게 전입되었을 뿐 낙찰자에게 대응하지 않는 경우이고, 두 번째는 해당부동산에 전입이 빠른 것을 이용하여 계약서를 위조하는 등 불법행위를 불사하며 낙찰자에게 적극적으로 대응하는 경우이다.

18. 필자가 생각하기에 가장 좋은 명도는 법적절차를 적절하게 활용하여 점유자와 대화가 단절되지 않게 하고, 낙찰자가 원하는 조건에 근접하도록 점유자와 협의를 하는 것이다.

경매에선 상대가 아무리 허위일지라도 결정적인 증거를 확보하지 못한다면 최악의 경우가 발생할 수 있다.

19. 그래서 점유자가 낙찰자에게 대응하기 위해 취할 수 있는 방법들과 추가로 만들 수 있는 증거자료는 있는지, 그리고 점유자의 주변인이 점유자에게 어떻게 조언할 것인지 예상해보면 좋다.

20. 내가 상상한 최악의 설정은 바로 상가임차인이 오피스텔을 주거용으로 바꾸어 꾸미는 것이었다.

21. "아마 제가 컨설팅업체가 아니라 낙찰자측일 수 있다고 알아챈 것 같습니다.(직원 중에 한 명이 컨설팅업체인척 하며 현장조사를 했고, 점유자는 그 직원에게 현 상황과 고민에 관해 조언을 구하고 있었다.)"

22. 소송 시 처음부터 낙찰자가 가진 모든 패를 보여주지 않는 것이 좋다.

23. 포커를 칠 때 본인이 상대방보다 좋은 패가 들어왔을 때만 이길 수 있는 것이 아니고 실제론 허접해도 상대방에게 좋은 패를 가진 것처럼 비쳐져서 거침없는 레이스로 굴복시키는 경우가 있다. 이른 바 뻥카로 상대방을 누르는 것이다.

24. 대법원 판례를 보더라도 임대차계약 체결 시점에 주거용인지 업무용인지 구분이 되는 것이지 임차인 임의로 개조한 것은 보호받을 수 없다고 명시되어 있다.

25. 실제 영업시설을 사용하고 있지만 유일한 주거공간이며,,,, 실제 주거용으로 사용하였는지 여부에 따라 주택임대차보호법이 적용될 것인지 판단해야 할 것입니다.

26. 경매를 하며 수익으로 느끼는 기쁨도 있지만 약자에게 힘이 되었다는 보람을 통해 기쁨을 느낄 때도 있다. 마지막으로 얘기하고 싶은 것은 어떤 상황이든 포기하지 말라는 것이다. 그리고 법원도 이해관계인의 노력에 따라 그 입장을 달리한다는 것이다.

다른 이의 실패담은 그저 타산지석으로 삼고, 성공한 사람을 곁에 두고 멘토로 삼아라. 투자에 실패한 사람이 아닌, 당신보다 주식투자를 잘 하거나 부동산으로 수익을 올린 성공한 투자자의 말을 더 귀담아 들어야 한다. 주위에 이러한 인맥이 골고루 형성되면 자연스럽게 그들과 동화되고 당신이 혼자일 때보다 부자의 길로 가는 것이 더 수월할 것이다.

27. 대금분할이 결정되고, 타지분에만 채권이 있는 경우에는 매각대금을 각 공유지분비율에 따라 지분권자에게 배당이 되고 그 지분권자에게 배당된 금액에서 지분권자의 채권자 배당순위에 따라 배당이 이루어집니다. 만일 현물분할이 이루어질 경우에는 예로, 일정지분에 설정된 근저당일이자도 분할된 부동산에 각각 지분비율대로 근저당이 존속하게 됩니다. 이를 이기된다고 표현합니다.

28. 어떤 분야든 남보다 많이 접하고 노력하는 사람은 다른 사람보다 정식적으로 그 분야에 탁월한 능력과 감각을 갖게 될 수 있다.

29. 경제신문→독서→이론정립→강의→인맥형성→현장조사→실전경험→작은수익→투자방향수정→공부······→고수

30. 대지권등기를 낙찰자에게 이전해 주지 않을 경우 법적절차를 통해 낙찰자 명의로 이전하여야 하는 번거로움은 감수해야 합니다. 또한 수분양자가 토지부분에 관하여 토지대금을 완납하지 않았을 경우 낙찰 후 그 부분에 관하여 추가비용이 발생될 수 있으므로 입찰 전에 토지대금 완납여부를 꼼꼼히 확인해야만 합니다.

31. 토지별도등기 물건에서 주의해야 할 것은 토지채권자가 있고, 동시에 해당부동산에 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 토지채권자에게 배당 되어도 임차인이 모든 금액을 배당받을 수 있는지의 여부를 확인하여야 합니다. 임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 추가로 인수를 해야 하기 때문입니다.

32. 즉, 낙찰자는 입찰물건의 매각물건명세서의 특별매각조건을 반드시 확인하여 선순위가압류를 인수해야 한다는 조건이 없으면 집행법원이 소멸주의를 채택한 것이므로 안전하다고 판단해도 될 것이고, 그것도 불확실하다면 해당 경매께로 문의를 하여 선순위가압류의 배당가능여부를 확인하고 입찰하면 된다.

33. 경매 진행되는 부동산은 소유자의 채무과다나 상가의 입지가 워낙 좋지 않아서 다시 말해 상권형성이 어렵기 때문인 경우도 있지만, 이와는 반대로 부동산 물건은 좋은데 소유자의 영업수완이 부족하여 장사가 잘 되지 않아 경매로 나오는 경우도 있다(이런 물건은 기회가 될 수 있다). 그리고 이러한 물건은 낙찰자의 역량에 따른 마케팅 전략이나 리모델링을 통해 영업수익을 얼마든지 높일 수 있다.

34. 경매투자자는 허름한 부동산을 보고 어떤 방향으로 리모델링해야 할지 정확히 판단할 수 있어야 한다. 리모델링을 하는 것은 꼭 건축전문가가 아니더라도 공사업자에게 제대로 지시를 내릴 수 있는 수준이면 가능하다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 최소한의 비용으로 최대의 효과를 내는 것이다.

상가는 외형이 훌륭해서 높은 가격을 받는 것이 아니고 영업이 잘 되어야만 그 가치를 인정받는다. 부동산의 시세는 부동산중개업소에서 정하는 것이 아니라 영업이익을 높이거나 리모델링을 통해서 투자자가 만드는 것이다. 다시 말해 리모델링 기술과 상상력이 좋으면 남들이 놓치는 부분을 잡아 기회로 만들 수 있다 라는 것이다.

35. 현장조사에서 입찰할 물건에 매료되어 다른 것은 보지 않고 반드시 낙찰 받아야 한다는 사람도 있다. 마치 포커에 초구에 A투페어가 되면 막판까지 레이스를 외치며 플레쉬나 스트레이트 트리플에 밟히는 것처럼 말이다(상대방에게 좋은 패가 뜰 수 있는 것처럼 그 물건 주위에 당신이 레이스를 외치는 금액보다 더 저렴한 부동산이 있을 수 있다.)

36. 낙찰자가 점유자에게 조급한 모습을 비추면 오히려 명도는 지연되는 경우가 더 많다.

37. 전업을 하면 경매를 더 잘할 수 있을 것이라 생각이 들겠지만 직장을 유지하면서도 잘할 수 있습니다.

38. 하지만 유치권 배제 신청서가 접수되었다고 하여 모든 유치권이 성립하지 않는 것은 아니다. 또한 이것은 의견서에 불과하므로 그 자체로는 법률적인 효력이 없다(채권자가 유치권부존재소송에서 승소한 것을 확인 후 낙찰을 받았음에도 고생하는 경우도 보았다.)

39. 거두절미하고 유치권자들은 아무도 점유를 하고 있지 않았다.(점유하지 않는 공사대금은 채권일 뿐이다). 게다가 은행에서 이 빌라의 거주자에게 현재 점유 중이라는 각서까지 받아 둔 상태였다.

40. 유치권은 등기를 필요로 하지 않고 피담보채권과 점유가 이전되면 유치권의 양도가 가능하다.

41. 유치권자는 채무자(소유자)의 동의없이 유치물을 타에 임대하거나 담보제공할 수 없고, 그 경우 채무자의 유치권 소멸청구에 의해 유치권은 소멸된다.

42. 유치권자가 경락 부동산에 유치권을 취득하였다고 할지라도 낙찰자에게 공사대금을 청구할 수 없고 다만 공사대금이 변제될 때까지 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이다.

43. 집행법원은 낙찰자가 유치권을 인수할 목적으로 낙찰 받았다고 판단하므로 유치권의 존부여부에 크게 게의치 않고 경매절차를 진행하는 것이다.

44. 부도임대주택을 매입한 자가 임차인에게 종전 임대조건으로 임대차계약을 체결할 것을 청약하였음에도 이를 거절하는 등으로 임차인이 종전 임대조건으로는 임대차계약을 체결하지 아니할 뜻을 명확히 하였다면 부도임대주택을 매입한 자의 위 조항에 따른 임대차계약 체결의무는 소멸한다고 보아야 한다.

45.부도임대주택의 임차인은 매각 기일까지 같은 법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

46. "임차인이 자신의 영업을 하기 위해 투입된 시설비는 낙찰자에게 인정 못 받아요."

나는 보통의 사건에서 초반에 기를 꺽어 놓는다. 점유자에게 큰 목소리를 내거나 욕을 하는 것이 절대 아니다. 대화 도중에 낙찰자가 법적으로 우위에 있다는 것을 상대방에 자연스럽게 주지시키는 것이다.

47. 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 임차인이 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없다.

48. 결국 상가투자를 위해서 해당 물건의 적정시세를 파악하는 것은 입찰자의 몫이다. 따라서 투자를 하려면 법원의 감정가격이 아닌 실제 임대 가능한 가격과 매매시세를 정확하게 파악해야 할 것이다.

49. 상가의 경우엔 시세와 상권형성여부 파악을 잘 못했을 경우 낙찰가격이 낮더라도 대박이 아니라 쪽박이 될 수도 있다. 이것이 초보 투자자들이 상가 입찰시 잦은 실수를 하고 또 어려워 하는 이유다.

50. 점유자가 나중에 유익비 명목으로 유치권을 주장하는 것보다 최초의 계약관계가 더 우선한다는 말이다. 가끔 전 소유자에 대한 채권(비용상환청구권)으로 유치권을 주장하는 경우가 있는데 이러한 경우는 유치권이 인정되지 않는다.

51. 유치권 신고가 된 부동산을 낙찰 받았을 경우 낙찰자가 유치권 신고금액을 공탁하고 명도를 청구할 순 없다. 그러나 낙찰자가 명도 청구 시 해당부동산의 잔금납부일 기준으로 임차인이 부동산을 사용할 때 임대인에게 지급해야 되는 임료(부당이득금)와 유치권 금액을 상계처리 할 수 있다. 즉, 건물을 명도 받을 때까지 임차인이 주장하는 유치권 금액에서 월세부분을 차감할 수 있다는 것이다.

52. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 배당요구종기일 내에 배당요구를 하였으나 일부만 배당받은 경우에 해당되는군요. 이런 경우엔 임차인이 낙찰자의 명도확인서가 없어도 배당금을 수령할 수 있습니다. 하지만 임차인이 법원에서 배당받은 금액에 상응하는 부분은 낙찰자로부터 부당이득을 취하고 있는 것입니다. 따라서 임차인은 배당받은 부분에 관하여 사용. 수익을 할 경우 낙찰자에게 그에 상응하는 임료를 지급해야 합니다. 그러므로 이러한 부분을 임차인에게 인지시켜서 합의가 되는 시점에 낙찰자가 인수해야 할 금액과 임차인의 부당이득부분을 상계하여 처리하시는 것이 좋겠습니다.

점유자의 첫 인상에 속지마라. 낙찰자는 명도를 마치기 전에 절대 긴장을 놓아선 안 된다.

53. 하지만 집행관현황조사서에 '채무자 점유'라고 기재되었다고 하여 그 한 가지 조건만을 신뢰하여 입찰해선 안 될 것이다. 왜냐하면 집행관이 현장에 직접 나가지 않고, '전입세대 내지 사업자등록 현황서'만 참고하여 점유자가 없는 경우에 단순히 '채무자 점유'라고 작성하는 경우도 가끔 있기 때문이다.

54. 부동산의 부합물이란 본래의 부동산과는 별개의 물건이지만 부동산에 결합하여 거래관념상 부동산과 하나의 물건이 됨으로써 부동산소유자에게 귀속되는 물건을 말합니다. 또한 이런 부합물은 부동산뿐 아니라 동산도 포함됩니다. 이런 부합의 정도를 판단하는 기준은①훼손하지 않으면 분리할 수 없는 경우 ②분리에 과다한 비용을 요하는 경우 ③분리할 경우 경제적 가치가 심하게 감손되는 경우에 해당됩니다. 또한 부동산소유자(=낙찰자)는 원칙적으로 그 부동산에 부합한 물건도 부동산의 가격을 초과하여 부합되는 경우라도 함께 원시취득을 합니다

55. 종물이란 건물의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위해 자기소유인 다른 물건에 부속하게 한 대에 종물이라고 하고 이러한 종물은 주물의 처분에 따른다고 명시하였습니다. 그래서 경매부동산에 압류나 근저당권이 설정 되어 있다면 저당권과 압류의 효력은 종물에도 미치므로 낙찰자는 부합물이나 종물의 소유권도 함께 취득하는 것입니다. 설령 저당권 설정 후에 종물이 설치되었다고 하더라도 저당권의 효력이 미치므로 그에 대한 소유권도 낙찰자에게 귀속됩니다.

56. 유치권의 관건은 인도명령결정을 받아낼 수 있느냐 없느냐이다. 만약 시간이 늦어져 명도소송과 유치권부존재확인의 소를 병행하게 되면 유치권자에게 질질 끌려 다닐 수도 있기 때문이다. 인도명령결정이 아오면 기세등등했던 유치권자의 사기가 꺽이므로 협상을 이끌어내는 것이 용이하고 그것마저 안 된다면 부동산인도집행 절차를 밟을 수 있기 때문에 낙찰자는 히든카드로 사용할 수 있는 인도명령신청에 심혈을 기울여야 할 것이다.

57. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 경우 성입하는 것이므로 자신의 물건에 관하여 유치권을 주장할 수 없다. 하지만 만약 이 유치권자가 대물변제 약정만 하고, 실제로는 소유권이전등기를 하지 않았다면 반대로 유치권이 인정될 수도 있는 사례였다.

58. 실제 공사를 했든 안 했든 유치권자가 해당부동산에 관하여 경매기입등기가 경료 된 이후에 점유가 개시되었다면 압류의 처분금지효에 저촉이 되는 점을 부각시켜 기재한다. 법원에 접수된 유치권 신고서와 압류시점이 확인가능한 등기부등본과 대법원사건검색표를 첨부하여 제출한다.

59. 점유보조자는 독립한 점유주체가 아니어서 특별한 사정이 없는 한 별도의 집행권원(인도명령결정 내지 명도판결)이 없이도 점유자와 동시에 퇴거, 집행할 수 있습니다.

강제집행은 낙찰자에게 주어진 히든카드다. 카드게임에서 히든카드를 꺼내지 않고도 '배팅'만으로 상대방을 제압할 수 있는 것처럼 경매에서도 낙찰자는 '적절한 배팅'만으로 점유자를 굴복시킬 수 있다. 그러나 적당한 회유에도 불구하고 점유자가 무리한 고집을 내세운다면 '강제집행'이라는 히든카드를 꺼낼 수밖에 없다.

60. 유치권의 성립요건이자 존속요건인 유치권자의 점유는 직접범유이든 간접점유이든 관계가 없으나, 다만 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접 점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 할 것이다.

61. 낙찰자가 법적절차를 원활하게 처리할 수 있으면서 안 하는 것과 할 수 없어서 못하는 것의 차이는 점유자를 대할 때 낙찰자의 자신감에서 크게 차이가 난다(원래 믿는 구석이 있으면 목소리가 우렁찬 법이다).

62. 초보분들을 위해서 풀어서 얘기하면 유치권부존재확인청구의 소는 법원에서 유치권이 있는지 없는지만 판단하므로 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 나온다고 하더라도 점유자에게 부동산인도를 구할 수 없다. 따라서 낙찰자는 유치권이 존재하지 않는다면 부동산을 인도받을 수 있는 명도소송을 제기해야 한다. 유치권이 존재한다면 낙찰자가 패할 것이고 유치권이 법률요건을 못 갖추었을 경우엔 부동산을 인도하라는 판결이 나올 것이다.

63. 유치권 성립을 부정하는 원고(낙찰자)에게 입증책임이 있으므로 사전에 필요한 자료를 충분히 확보하는 것이 소송에서 유리하게 작용한다.

64. 큰 기대를 하지 않았기에 미련도 없었다. 대신 유치권자가 공장의 일부분만 점유하고 있다는 것과 유치권자는 다른 직원들은 외근 나갔다고 했는데 내가 봤을 땐 영업하는 흔적이 없었고, 게다가 유치권자 외엔 아무도 없다는 것~! 이 두가지 중요한 단서를 확실하게 얻게 되었다.

경매를 할 때 웃으면서 헤어질 수 있는 경우는 대부분 낙찰자가 점유자에게 강하게 비쳐졌을 때만 가능하다. 상대가 강하다는 인식이 들면 원래 시비조차 걸지 않는 법···!

앞으로 공장출입하려면 미리 허락받고 들어가요. 공장에 고가장비들도 많은데 도난당하면 당신이 책임질 거야? 그리고 일단 오늘은 못 들어가니깐 돌아가세요.

65. 필자가 이 사건의 증거자료를 모두 꼼곰히 보관하고 있었기에 일이 쉽게 해결된 것이다. 그러므로 낙찰자는 어떤 상황이 발생될지 모르니 항상 증거를 잘 보관하는 습관을 갖는 것이 좋겠다.

66. 유치권이 정당하고 변제받을 수 있는 구비요건을 갖췄다면 유치물의 직접 변제를 충당하기 위해 법원에 청구가 가능하다. 따라서 적법한 유치권이 있는 물건을 실수로 낙찰 받고 유치권 금액을 변제하지 않는다면 유치권이 원인이 되어 경매를 당할 수도 있는 것이다.

67. 유치권에 의한 형식적 경매는 여전히 '소멸주의' 및 '인수주의'로도 매각할 수 있음을 인지해야 한다(통상 소멸주의로 매각할 것이지만 예외도 있을 수 있다는 것이다.)

68. 경매사건에서 유치권을 행사할 때 채무자가 관여하고 있을 가능성이 제일 높고 다음은 임차인, 그 다음이 채권자다. 왜냐면 유치권은 이해관계인의 협조가 없다면 공사도급계약서, 확인서, 진술서 등 낙찰자나 제3자에게 대항할 때 필요한 서류를 제대로 갖출 수 없기 때문이다. 그런 이유로 이해관계인의 개입이나 협조가 없는 유치권은 의외로 쉽게 게임을 끝낼 수 있는 경우가 많다. 이 사건 역시 유치권자들에게 영향력을 행사할 수 있는 사람이 반드시 존재할 것이라고 판단했다.

모든 증언을 토대로 진술서, 확인서를 작성하여 공증을 하였다. 이 과정을 간단하게 한 줄로 표현했지만 솔직히 사람 한 명씩 만나면서 그들의 마음을 움직여 진술을 얻어낸다는 것은 결코 쉬운 일이 아니었다. 옛말에 털어서 먼지 안 나는 사람 없다고 하지 않았던가. 경매에선 털어서 성립하는 유치권 없다고 고치면 어울릴 것이다.

69. 사실 법원에 있는 직원들조차 이렇게 큰 사건의 인도명령신청은 당연히 기각될 것이라 예상했었다. 그러나 해보지 않고 섣부른 판단을 해서는 안 된다. 필자는 아무리 금액이 큰 유치권일지라도 좋은 결과가 나올 것이라 기대했고 만에 하나 기각되더라도 어차피 본안소송에서도 충분한 증거가 필요하므로 미리 자료를 준비해두는 것이라 생각했다.

70. 그리고 이들의 시선을 분산시키기 위해 검사출신 변호사님을 선임하여 유치권 대표들을 '경매방해죄'로 형사고소 했다. 형사고소를 병행한 이유는 검찰의 수사가 시작되면 이들은 형사부분에 대한 대응에 모든 신경을 쓸 것이므로 낙찰자가 인도명령을 준비하는 것을 눈치 채지 못할 것이라는 판단을 했기 때문이다(많은 유치권 사건을 처리하며 어떤 경우엔 고소장을 접수했지만 실제 그들이 법적으로 처벌되길 원한 적은 한 번도 없었다).

71. 이 사건은 '심문기일'도 없이 곧바로 인도명령결정이 나왔다. 그만큼 철저하게 증거를 수집했다는 반증이다. 변호사님과 필자, 그리고 우리 직원들의 탄탄한 팀워크로 해낸 것이다. 진정 그 누구도 상상하지 못했던 결과다. 법원 담당직원조차 생각지 못했던 결과였기에 정말 기분이 좋았다.

72. 이럴 땐 구청에서 사우나 도면을 구해보자.

73. 냉정하게 식당과 스포츠마사지 2곳을 강제 집행하는 광경을 본 나머지 임차인들은 모두 내 눈치만 보고 있었다. 미리 준비해온 합의서를 그들 앞에 꺼냈다. 금일 이후로 이 사우나에 대해 인도가 완료된 것으로 하고, 낙찰자의 동의 없이 사우나에 출입하지 않겠다는 내용이 첨부된 합의서다. 모든 임차인들과 합의서를 작성한 후, 대신 재계약과 이사비에 대한 협의는 이틀 후에 다시 만나서 결정하기로 하고 26팀 임차인들 모두에게 합의서를 받고 사우나에서 내보냈다.

74. 7층부터 한 곳씩 훑으면서 6층까지 내려왔다. 경호원들에게 7층 입구도 지키게 했다. 6층도 모두 내보내고 공사업자를 불러서 문을 용접으로 폐쇄시켜 버렸다.

공무집행방해요? 여기 집행관님도 법원 공무원입니다. 오히려 지금 반장님이 공무집행을 방해하는 것을 모르세요? 만약 정확한 판단을 하지 않는다면 정말 가만히 있지 않겠습니다. 그리고 지금 이 사건은 검찰에서도 수사중입니다!

75. 막상 출동한 경찰관들은 '유치권'이라는 단어를 듣게 되면 사건에 깊게 개입하려 하지 않으려는 경향이 있다. 즉, 유치권자와 낙찰자의 법리적인 부분은 판단하지 않고 화해나 합의를 시키려고 하는 경우가 종종 있다. 따라서 낙찰자는 유치권이 인정되지 않는다는 '인도명령결정문'이나 '판결문'를 지참하고 현장에 나가는 것이 좋다.

시계를 보니 오후 2시를 가리키고 있었다. 오전 7시에 강제집행을 시작했는데 이미 상당한 시간이 지나있었다. 그래도 명도사건을 수임 받고 3개월만에 드디어 60억 유치권을 마무리하는 순간이다. 사우나를 나오자마자 한순간에 긴장이 확 풀리고 피곤이 몰려왔다. 잔뜩 긴장했던 모든 신경들이 느슨해져 점심으로 직원들과 설렁탕을 먹는데 아무 맛도 느낄 수 없었다.

76. 소유자가 유치권자에게 구두로 인정을 해주었다고 하더라도 법원에선 이를 인정하기 때문이다. 따라서 임차인의 계약서에 소유자의 동의가 없다고 유치권이 존재하지 않는다는 섣부른 판단은 금물이다.

77. 종전 소유자가 소유권이 기하여 임대차 등을 하더라도 새로운 소유자는 임차인이 대항력을 구비하고 있는 등의 사정이 없으면, 당연히 그 임대차 등을 승계한다고 볼 수 없는 것인데, 유치권의 경우에 이보다 더 강력한 보호를 할 필요성이 있다고 보기 어렵다.

78. 유치권의 점유는 간접점유도 인정이 되나 그 경우 직접점유자가 소유자가 아닌 유치권자와 임대차계약, 약정 등에 의해 이뤄줘야만 가능하다. 왜냐하면 소유자와 임대차계약이 체결된 경우 위 임차인에게 반환(명도)을 요구할 수 있는 권리는 유치권자에게는 없기 때문이다.

79. 채무자 소유의 부동산에 경매기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우 매수인에게 대항할 수 없다.

80. 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 뎡매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로서 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

81. 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지에 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다.

82. 유치권의 성립유무는 경매기입등기(=압류)를 기준으로 판단해야 하고 근저당권은 기준이 될 수 없다는 것이다.

83. 마찬가지로 부동산에 가압류등기가 경료 된 후에 유치궈을 취득하는 경우 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않고, 그 후 강제경매가 개시되어 낙찰받은 자에게도 유치권을 주장할 수 있다.

84. 이와 같이 유치권제도는 '시간이 앞선 사람은 권리에서도 앞선다' 는 일반적 법원칙의 예외로 인정되는 것으로써, 특히 부동산담보거래에 일정한 부담을 주는 것을 감수하면서 마련된 것이다. 유치권은 목적물의 소유자와 채권자와의 사이의 계약에 의하여 설정되는 것이 아니라 법이 정하는 일정한 객관적 요건을 갖춤으로써 발생하는 이른바 법정담보물권이다.

85. 경매법원은 유치권의 진위여부와 관계없이 낙찰을 받고 매각허가 및 잔금납부일 전에 유치권신고가 접수된 경우 낙찰자에게 인수될 여지가 있으므로 매각불허가 결정을 해야 한다.

86. 갑의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없음

87. 공사업자가 근저당권자에게 유치권포기각서를 발행한 경유 낙찰자에게도 대항할 수 없다.

88. 점유의 회수(=회복)는 정당(악의X)한 유치권자가 부동산인도집행 및 기타 불법적인 행위로 점유를 침탈당했을 경우 점유를 회복할 수 있는 방법이다.

89. 점유의 침탈로 유치권이 소멸한 후 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복하면 유치권이 되살아나지만 점유회복 전에는 유치권이 되살아나지 않는다는 것이다.

90. 민사유치권과는 달리 쌍방이 상인일지라도 피담보채권이 상행위로 발생된 것이 아니라면 상사유치권은 성립되지 않는다. 상사유치권 역시 민사유치권에 관한 민법의 준용이 적용되어, 채권의 전부를 변제받을 때까지 유치목적물에 관하여 권리행사 및 인도를 거절할 수 있고, 경매청구권도 갖는다.

91. 부동산 유치권자는 그 부동산이 등기된 때에는 부동산 소유자에 대해서 그 피담보채권을 담보하기 위하여 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있다. 유치권이 성립한 후 부동산의 소유권을 취득한 자에 대해서도 같다. 본 권리는 채권자가 그 부동산이 등기된 날로부터 6개월 내에 소로써 행사하지 아니하면 저당권설정청구권뿐만 아니라 유치권도 소멸한다.

92. 타인의 동산이나 미등기부동산을 점유한 자는 채권을 담보하기 위해 저당권설정등기를 한 때 또는 저당권설정등기를 청구할 수 있는 권리가 소멸된 때에는 유치권이 소멸한다. 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니한다.

93. 등기된 부동산에 대한 비용지출로 인한 채권 또는 그 부동산으로 인한 손해배상채권을 가진 채권자는 그 채권을 담보하기 위하여 변제기에 도래하지 않은 경우에도 부동산 소유자에 대해서 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있다. 그러나 저당권설정청구권이 성립한 후 부동산소유권을 취득한 제3자에 대해서는 그러하지 아니하다. 부동산이 등기된 후 유치권을 상실한 채권자도 부동산 소유자에 대해서 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있다.

94. 만일 저당권설정청구의 소를 제기한 유치권자가 있으나 배당기일까지 저당권등기가 경료 되지 않은 경우에는, 일단 공탁을 하고 차후 유치권자의 저당권설정청구의 소가 받아들여지면 그에게 배당하고 그렇지 않으면 종전 배당권자에게 배당하게 된다.

95. 이론가가 아닌 투자가의 위치에서 이론을 접하셔야 됩니다. 지금 우리가 공부하는 것은 학문이 아니라 수익을 올리는 방법을 찾는 것입니다.

96. 지금 원하는 길을 걷고 있다는 생각이 들면 뒤돌아보지 말고 계속 걸어가라. 그 길이 힘들고 고된 길일지라도 걷다보면 언젠가 그 길의 끝이 보일 것이다.

97. 성공의 가장 큰 요인은 긍정적인 마인드다. 그래서 세상을 보는 시선이 비관적인 사람은 절대 성공할 수 없는 것이다. 단언컨대 자신의 위치에서 한탄만 하는 인생은 절대 자신의 한계를 벗어날 수 없다.

98. 남들이 보기에 비록 부족함 없는 직업이었을지라도 그곳은 내가 오래 머물 곳이 아니라고 생각했기에 하루도 빠짐없이 경제신문과 관련 서적들을 보며 내가 가야할 다음 길의 발판을 다져왔다.

99. 어떤 사람이든 태어났을 때부터 정해진 운명은 없다. 미래는 자신의 땀과 노력으로 개척하는 것이다. 그러므로 자신의 사주에 희망을 걸거나 얽매여서도 안되고 자신이 어떤 종교를 가졌든 신에게 전적으로 의존하지도 말아야 한다. 신은 단지 열심히 뛰는 자를 응원해줄 뿐이다.

100. 종자돈을 모으던 시절 5년이라는 긴 시간동안 나이트클럽에서 근무했을 때에도 그 당시 내게 주어진 조건에서 최선의 길이 무엇인지 고민했고 탈출구 EXIT를 찾으려 노력했다. 그리고 내가 처한 어려운 상황을 벗어날 수 있다는 확실한 신념을 갖고 있었고 또한 그 목적달성을 위해 부단히 노력해야 했기에 푸념할 시간조차 없었다. 사람마다 출발점과 과정은 달라도 목적지는 같을 수 있다고 생각했다.

힘든 시절부터 이 말은 지금까지 나를 쭉 지탱해온 좌우명이다

열정은 세상을 움직인다.

열정은 세상을 움직인다.

열정은 세상을 움직인다.

그저 온전히 이 분을 따라가고 닮아갈 수 있게 하소서

고급반 ㄱㄱㄱ

[실행이 답이다]

연휴 동안 알찬 시간 보내셨네요. 책에서 사무장님 명도 해결 하실때 유쾌,상쾌,통쾌 ~~~감탄을 하면서 재미있게 읽었어요. 넘사벽 이신 사무장님 따라가기 함께 파이팅 입니다^^

[김꾀]

시즌제 드라마를 만들어도 될 것 같지 않나요??ㅎ
감사합니다 실행이답이다님 ~~
즐거운 주말 보내세요^^

[따야]

김꾀님의 정리에 감탄과 박수를 보냅니다~
경매의 기술을 읽었고 나름 정리도 했지만 이렇게 명쾌하게 정리해주시니 다시 복습하고 떠올리게 되네요~
실력과 침착, 기선제압과 여유~
그리고 열정까지 하나하나 놓치지 말아야 할 마인드를 정리해주셔서 감사합니다~
김꾀님의 글 감사하게 잘 읽었습니다~

[김꾀]

따야님 감사합니다
다시 읽고 또 읽어도 가슴을 뜨겁게 하는 감동은 더해져만 가네요
사무장님께서는 진정한 고수십니다 편안한 주말 보내세요^^

[바라미가]

꾀님 연휴때 공부 정말 열심히하셨네요!! 책 일독한 느낌이예요 감사합니다 남은연휴도 즐겁게보내세요!!

[김꾀]

미가님~~~~
니꼴라스꼴라주ㅎ
읽어주셔서 감사합니다
삼장님은 그저 빛~
행복한 주말 보내세요^^

[워크인여수]

천천히 읽어내려가니 정말 책한권을 읽고 덮은 느낌이네요 김꾀님! 실전경매 한번 완독했지만 정말 난해한 문장들이 정말 많았는데 사무장님 말씀대로 반복이 답인것 같습니다^^ 넘나 깔끔한 실전경매 정리해주셔서 행큐합니다 김꾀님!^^

[김꾀]

끊어서 읽어도 문장 독해하기가 녹록치 않습니다;; 반복숙달이 답인것 같습니다ㅎㄷㄷ
워크인여수님 매일매일 사무장님을 닮아가는 삶을 살아가시길 바라겠습니다
감사합니다
편안한 주말 보내셔요^^

[더힐♡(희망부자)]

잘 보았어요~
정리를 잘 해주셔서~
저두 빠르게 정독하며~
복습했네요~
감사합니다~~^^

역시 사무장님의 강한의지와~
긍정마인드는~
어떤 상황이래두~
업그레이드 시키며~
성공으로 이끄시네요~!!
행멘~~!!♡

[김꾀]

빛되신 삼장님께서 가라사대 내 너희에게 진실로 이르노니 천이 있으라 하시매 월천이 있겠고 이천이 있으라 하시매 월이천이 있음을 오병이어의 기적과 같이 신실한 믿음으로 온전히 따르고 기억할지어다~
행멘~~~♡

[삼일공]

김꾀님 글 잘 읽었습니다.^^ 감사합니다.
책읽었는데 다시 이렇게보니 정리가 쏙쏙되네요. ^^

[김꾀]

감사합니다
함께 열공하시구 낙찰받으신 물건
명도 잘 진행되시길 바라겠습니다
화이팅입니다^^

[김꾀]

열번 읽을 때까지 같이 화이팅입니다
감사합니다 일타매매님
좋은 날 되셔요^^

[뿌잉뿌뿌]

와 감사드립니다. 제가 책읽으면서 이해한것도다 이 정리글이 더이해가 잘되네요.
리마인드하게되었네요 감사드립니다.

[김꾀]

감사합니다 뿌잉뿌뿌님
늘 좋은 날 되시길 바라겠습니다
같이 열공하시고요^^
화이팅입니다ㅎ

[행복이룸:)]

김꾀님 덕분에 사무장님의 좋은 책을 다시 한번 읽게 되어 너무 좋습니다.
정성이 들어간 정리글 진심으로 감사 합니다.

[김꾀]

행복이룸님 감사합니다
늘 좋은 날 되세요^^

[이자다]

정말 열심히 공부하고 공부하셨네요 일회독 했는데 다시 또 읽어야겠네요^^

[김꾀]

읽고 또 읽으면 그때마다 하나씩 더 얻게 되는 것이 있는 것 같습니다
감사합니다 늘 행복하세요^^

[꿈꾸는자70]

아직 못읽었는데 덕분에 요약본을 읽고 본책을 읽겠네요.
감사합니다.~~^^

[김꾀]

꿈꾸는자70님
감사합니다^^
늘 행복하세요~~~

[행복항해]

김꾀님 출력해서 읽고 싶어지는 그런 글입니다.

역쉬~ 믿고 보는 김꾀님 후기 잘 읽고 갑니다 ^~^

[김꾀]

행복항해님 감사합니다
오늘도 행복한 하루 보내셔요
임원직 수행하시게 되셨다니 더없이 축하드립니다^^

[느티나무1]

단톡방에서도 열심히 활동하시더니 역시 이유가 있었네요
정말 열심히 공부하시는 모습 보기좋습니다.
저 자신을 반성하게 되네요

[김꾀]

아님니다!;; 느슨하더라도 즐겁게 공부했으면 좋겠습니다!
즐겁게 좋은 인맥 만들어가면서요!
좋은 주말 보내세요^^

[혀니미르]

김꾀님 후기 대단하세요
중요한부분 모두 발췌하셔서 올려주시니 책을읽듯 저도 모르게 계속읽게 되었어요.. 사무장님의 경매의 기술만 읽어보았는데 실전경매도 들여야겠네요~ 열정가득한 후기 정말 감사합니다

[김꾀]

혀니미르님 읽어주셔서 감사합니다 실전경매는 특수물건을 사무장님의 경험담으로 체험할 수 있는 소중한 책이라고 생각합니다 함께 즐겁게 공부하세요 좋은 주말 보내시구요^^

[도이산]

"처음에는 두렵고 힘들게만 보였던 벽들도 두려워 피했을 때는 넘을 수 없는 인생의 큰 걸림돌로 남았지만 노력하여 극복했을 때는 벽이 아닌 다음 단계로 올라갈 수 있는 계단이 되곤 했다. 결국 인생에 있어서 계단과 벽의 차이는 마음 먹기에 달린 것이다."
새롭게 마음을 잡아봅니다