Re: 14-52041 영흥도 토지

[치아라마]

※ 영흥대교-본 사건

- 영흥대교에서 6km 거리, 15분 가량 소요

- 외리 마을회관까지 신축 빌라들이 많았으나, 대부분 임대 현수막이 걸려있음

=> 영흥화력에서 사택을 제공하고 있는데 이가 영흥면의 약 10%의 세대수를 차지한다고 함

     (http://www.siminilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=336579)

=> 결국 영흥면의 외부유입 인구가 많아지고 있긴 하나, 사택이 제공됨에 따라 주택수요가 비례하지는 않아 보임

※ 현장탐문

1. 본 사건 부지 관련

<그림 1>

<그림 2>

- 매각물건명세서에 따르면, 197, 197-1, 197-3 필지는 남측 및 남동측으로 노폭 약4m 내외 아스콘포장도로(그림 1 노란색 부분)와 접하고 차량출입이 가능하다 명시되어 있으나, 지적도상 도로(그림 1 노란색 부분 & 그림 2 빨간색 부분, 1303-2)와 현황상 도로(그림 2 하얀색 부분, 네이버 지도)가 불일치함

=> 지적도상 1303-2 도로는 1987년 국유지로 소유권보존되었음

인천광역시 옹진군 영흥면 외리 1303-2.pdf

- 197, 197-1, 197-3 필지 모두가 도로에 접했으나 차량통행이 가능한 것이 아니며, 실제 출입은 그림 1 파란색 동그라미 부분으로만 가능함(폭 약 2~2.5m, 아래 사진 차량 부분 참조)

- 197-2, 197-3 필지는 197, 197-1 필지보다 지세가 약 2.5m 정도 높은 상태임(아래 사진은 197, 197-1 필지에서 197-2, 197-3 필지를 바라보고 촬영)

- 아래 사진은 197-3, 197-4 필지임

- 본 사건 필지는 고지대가 아닌 관계로 높은 층수로 건축하지 않는 한 바다 조망이 힘듬(아래 사진은 본 사건 후면의 198-3 필지에서 촬영)

- 제시외 수목(주목나무 약 800주)이 평가 및 매각에 포함되었으나, 현장에서 해당 수목의 확인은 불가능하였음

- 참고로 본 사건 부지는 인천공항으로 향하는 항로인 관계로 답사 시 10여 분에 한번 가량 비행기가 상공으로 지나갔었음

※ 주변 환경

<그림 3>

- 본 사건 부지 북서측 상단에 주택 3개 호수는 건축되어 실사용중이었고, 3개 호수가 신축공사 중임(그림 2의 ②, 그림 3의 ① 일단, 아래 사진 참조)

- 본 사건 부지 북동측 상단에 토목공사가 일부 진행되었고 벌목까지 해 놓은 상태이나, 그림 3과 같이 본 사건 동측편으로 보이는 길은 현황상 찾을 수 없었고, 그 외 진입로 또한 보이지 않았으며, 등기부 확인 결과 본 사건 소유자와 동일인은 아님(그림 2의 ①, 그림 3의 ②)

- 본 사건 부지 동측편으로 200여m 지점에 돈사가 있으나, 현재 운영중으로 보이진 않고, 이로 인한 냄새는 없음(그림 3의 ③)

- 본 사건 부지 동측편으로 500여m 지점에 공동묘지 소재함(그림 3의 ④)

- 본 사건 부지 남측편으로 300여m 지점에 용담리해수욕장이 소재하나, 해수욕장으로서의 기능은 없다고 보아도 무방하며, 해수욕장 주변으로 펜션 및 창고 등이 연이어 소재함

- 용담리해수욕장 동측편 끝에 펜션부지 매물이 나와 있으며, 평당 100만원(그림 3의 ⑤)으로 부지조성비는 별도로 소요됨(아래 사진 참조)

※ 부동산 탐문 관련(레미안공인중개사, 오영송, 032-883-5595)

- 기존 영흥도 내 펜션부지 또는 건축된 펜션들은 거의 다 소진이 되었고, 과거 200평~300평 부지의 단독주택이 거래가 활발했으나, 요즘은 100평 전후의 대지에 건물 20~25평 정도 크기로 가격은 2억선에서 맞추어야 매매가 수월하다고 함

=> 대지 70~80평, 건물 15평 내외로 1억 2천 매물 있음

- 본 사건과 관련하여, 전주가 보이고, 공동묘지와 축사 등이 인접해 있어 거래상 불리한 점이 있다고 함

- 과거 맞은편 191, 192 필지가 경매로 나왔던 적이 있고(2012타경26208), 이후 평당 35만원에 매매했다고 함

=> 등기부 확인 결과 192 필지가 2013년 2월 낙찰 후(436평, \116,300,000), 2013년 8월 매매(등기부상 거래가액 \165,000,000, 평당 \378,000)

인천광역시 옹진군 영흥면 외리 192.pdf

※ 채권자 농협자산관리회사 통화 내용(김정훈 과장, 02-2224-8620)

- 유치권신고와 관련하여, 금액은 2억원이고, 농지전용허가와 농지의 형질변경으로 발생한 비용을 청구한 것으로 판단하며, 유치권신고자가 대출당사자인 것으로 알고 있다고 함.

=> 경매진행 변경을 위해 유치권 신고를 한 것으로 판단하고 있으며, 유치권배제신청 준비 중

=> 점유나 외부공시가 경매개시결정 이전부터 없었고, 현재도 유치권을 주장하기 위한 일체의 점유가 없는 관계로 문제될 사항은 전혀 없다고 보여짐

- 채무자 신유정은 소유자들의 친인척임

- NPL 관련하여 매입 시, 전회차 금액인 \280,000,000 선에서 매각하기로 내부 방침을 정했다고 하나, 이하로 낙찰되어도 별도의 유입이나 취하 등은 고려하지 않고 있음

※ 건축허가 관련(옹진군청, 도서개발과, 최길호, 032-899-2822)

- 본 사건 관련하여, 건축신고는 되어있고, 허가는 나지 않은 상태이나, 허가절차에 있어 큰 문제는 없을 것이라 함

- 낙찰 후 절차로서, 관계자변경을 거쳐 건축허가를 다시 받아야 하며, 기존에 신고되었던 건축내용 변경 또한 법적인 문제만 없다면 허가에 애로사항은 없음

- 본 필지를 지나가는 현황상 도로는 예전부터 사용되어 왔던 사도를 포장한 것이라고 하며, 이에 따른 보상이나 별도의 지적정리 등은 없을 것이라고 함

※ 수익성 판단

- 4회 유찰가 \196,578,000, 833평, 평당 \236,000

- 펜션 건축 예정 시(3동 예정, 25평형), 대지매입가 \196,578,000, 대지조성비 평당 \300,000, 건축비 평당 \4,000,000(건축비는 본 사건 부지 상단에 조성 중인 펜션건축업자에게 문의한 사항으로서, 마감재에 따라 변동은 생기나, 최소 건축비로 보아야 하고, 공기는 약 2개월 소요)

- Total \746,478,000(세금, 건축허가, 설계비용 등 제외) 소요

[앤소니]

수고했어~

[백군]

2015년 8월 20일 변경되었습니다.