가벼운 이야기 넷 중에서 경제 이야기 3. 주택시장 1.
다음은 나날이 지역별 지방별 차별화 심화 과정을 보여주고 있는 우리나라 아파트 시장에 대한 가볍고도 단편적 이야기다.
국민 다수는 송곳 꽂을 땅 한평, 집 한평 없거나 있어도 억대의 실물 자산을 보유하지 못하고 있는 상태인 반면.
얼마 전만 해도 언론 등에서 억대 부자 타령을 했었는데 지금은 서울시 전체 가구의 상위 20%가 보유한 콘크리트 가격이 10억을 넘었네.
십여 년 후 환율이 달러당 800원대만 되어도 10억은 백수십만 불이니,
나아가 십 년 후에는 서울 전체 가구가 아닌 강남 3구 160만 가구의 대다수가 보유한 강남의 콘크리트 가격이 10억을 넘길 것 같으니,
강남 촌년 놈 대다수들은 강남에 콘크리트 하나만 가지고 있어도 저절로 글로벌 백만장자 대열에 합류할 수 있겠다.
우리나라 제2도시인 부산에서 10억 넘는 집값은 부산시 총 가구의 20%는커녕 0.02%도 안될 것인데,
10년 후에는 최소 5%는 되겠지?
지금도 해운대 엘시티 최상층 펜트하우스의 평당 분양가는 전국 사상 최대 가인 7천만 원대다.
요즘은 돈이 돈이 아닌 시대다.
30년 전만 해도 불과 몇 년 만에 강남 콘크리트 집 한채 가격이 분양가 격인 1, 2천만 원대에서 몇 년 만에 몇 배 오른 5천, 6천만으로 올랐다고 거품이라 호들갑 떨었는데 지금은 집 한 채의 가격이 아니라 한 평의 가격이 5, 6천만 원대로 돈의 값어치가 형편없이 마이 떨어졌구나.
십 년, 이십 년 후에의 돈가치는 또 얼마나 떨어질까?
그 근거로,
반포자이, 반포 래미안의 전용 25평의 실거래가가 13억에서 16억 대이니 전용면적을 기준으로 한 그 아파트 가격은 평당 5, 6천만 원대다.
최근 입주를 개시한 대치동 래미안 팰리스 새아파트 전용 25평의 평당 가격은 6천만을 넘어 7천만 원대를 바라보고 있다.
도쿄, 뉴욕 등 글로벌 기준인 전용면적을 가준으로 한다면 거의 평당 1억에 육박하는 가격이다.
떡본김에 제사 지낸다고,
서울 부동산 투기꾼들이 이번 상승장에 서울 집값을 지금보다 두 배 더 올리려 애쓸지 모르고,
그리된다면 서울 집값은 분양 면적을 기준으로 평당 1억, 전용 면적을 기준으로 1억 5천은 될 정도로 서울 집값에 관한한 돈가치는 더더욱 하락하게 될 것이다.
40년 전후의 늙은 한강변 아파트들도 마찬가지다.
서울시 한강변 요지의 재건축 아파트들의 대지 지분값들도 전용면적 평당 4천~6천만 원대의 실거래 가격을 보이고 있다.
여의도는 4천만 원대, 잠실은 4~5천만 원 대, 반포 주공, 개포 주공, 압구정 현대, 한강 맨션 등 반포, 잠원, 동부이촌동, 개포동 등은 5천만 원대, 압구정은 6천만 원대의 대지지분 평당 실거래 가격대다.
십여 년 후 그곳들의 재건축이 완공되면 새 콘크리트 집값은 또 얼마나 오르고 돈값은 얼마나 더 떨어지려나?
실질국민소득 증가와 물가 상승률만 고려해도 장차 새 아파트로 변신할 무렵이면 상기한 강남 등 늙은 콘크리트들의 가격은 장래 또 얼마나 쳐 오를 수 있을 거나?
지금만 해도, 펜트하우스 등 극히 예외적이긴 하지만 강북 한남 더 힐 등의 콘크리트들의 실거래가는 전용면적을 기준으로 평당 1억 대 그 이상인 듯도 하니까.
가벼운 이야기 넷 중에서 경제 이야기 4. 주택시장 2-1.
앞으로 애들은 각종 과제들을 수행함에 있어서 부정확한 정보나 자료의 홍수 속에서도 보다 정확한 기본 자료들을 사용하도록 노력해야 할 것이다.
예를 들어, 용호동 자이 38평의 전용면적은 25평이고 대연 비치 30평도 전용면적이 같은 25평이다.
대연 에스케이 뷰 36평은 전용면적은 오륙도 에스케이 뷰 39평과 비슷한 전용면적인 29평을 넘기고 있다.
그런 까닭에, 건설 장사치 등등이 전용면적 25평 아파트를 30평부터 38평까지 분양 함으로써 콘크리트의 평당 가격에 대한 객관적이고 정확한 자료를 왜곡시키고 있기에 애들은 무조건 전용면적 25평을 사용함으로써 사실과 정보의 왜곡을 최소화해야 할 것이다.
또한, 우리나라 일부 개언론,개전문가,개티즌등의 귀족 서울 수도권과 천민 지방의 구별 방식에 의한다면 우리나라 지방은 호주의 지방인 시드니, 미국의 지방인 로스앤젤레스, 뉴욕, 샌프란시스코, 마이애미 등등의 집값과 같이 지방의 집값이 미국 수도의 집값을 넘는 현상은 절대 용납 불까 고 불가능한 것이겠지?
그러나 세상에서 불가능한 일은 없다.
애들은 과제 중 하나하나 들인, 시범 케이스 지역인 부산시의 집값 평균치가 경기도의 집값 평균치를 넘는 시기가 언제쯤이며 그 조건 등에 대해서 보다 신뢰성 높은 주장들과 그 근거, 이유들을 설득력 있게 제시해야 할 것이다.
지금 경기도 평균치를 넘는 집값은 해운대구 가락국수, 수영구 남천동, 동래구 명륜동 등 일부 소지역에 그치고 있지만 부산 전체의 집값 평균치가 수십 년 전처럼 경기도 집값 평균치의 두 배는 불가능할지라도 최소한 경기도의 집값 평균을 넘어설 수 있는 시기, 조건, 상황들 말이다.
나아가 예컨대, 한참 장기간이 소요되겠지만, 시범 케이스 지역인 남천동과 대연동의 집값이 서울 강남 집값의 평균치를 넘어설 시기와 조건, 부산시 남구와 수영구가 서울 집값 평균치를 넘어설 시기, 조건 등에 대해서도 신뢰성 있고 설득력을 가진 주장과 그 이유나 근거들을 잘 펼쳐 내어야 할 것이다.
가벼운 이야기 넷 중에서 경제 이야기 4. 주택시장 2-2.
마지막으로 부산시의 부동산 시장과 관련하여 가벼운 이야기 하나 더 추가한다.
부산시 부동산 시장의 활성화는 입주물량이 대폭 줄어드는 내년인 2016년에야 본격화 될 것으로 예상했지만 그 시기가 조금 앞당겨 질 듯 하다.
지금은 일부 콘크리트들에 불과하지만 현재 확인 가능한 실거래 가격 및 최근에 거래되어 앞으로 나타날 실거래 가격과 네이버, 다음, 각종 부동산 정보 사이트들의 가격들 간 오류 내지 편차가 5%~20%대에 이르고 있기 대문이고 이건 이미 본격적인 상승을 시작 했다는 증거다.
예를 들어, 현재 누구나 확인 가능한 실거래 가격으로, 연제구 거제동의 15년 된 아파트 현대 홈타운 전용 25평의 실거래 집값이 4억 대 초중반, 전세가는 3억 대 초중반을 나타내고 있다.
반년 전만 해도 부산의 서민용 전용 25평 이하 일반 콘크리트 집값이 5억을 넘기지 못했는데,
올해, 2015년 하반기에 해운대, 수영구 등에 이어 이제는 동래구 명륜동 아이파크 집값도 실거래 가격이 5억 대, 전세가는 3억 대 중반을 나타내고 있다.
아이파크 보다 못하지만, 부산시의 집값, 전셋값 평균화로 인해 인근 금정구, 연제구 등 여러 자치구들의 최근 실거래가는 새 아파트뿐만 아니라 십여 년 전후의 헌 아파트 집값들도 4억 대 최 중후반, 전세가는 3억 대 초중반대를 보여주고 있다.
심지어, 수영구 남천동 하늘채 전용 25평의 최근 매매가는 상대적 저층인데도 5억 2천에서 5억 4천만 원이더라.
최근 거래이니 한두 달 후 국토부 실거래가로 나타나게 될 테지.
심지어 2년 전 2013년도만 해도 그 아파트의 고층 매매가가 3억 대였는데 지금의 전세 실거래가가 4억, 4억 2천을 기록하고 있는 등 부산시의 일부 콘크리트 값, 전셋값도 근자에 장난 아니게 쳐 올랐더라.
인근 대연혁신 힐스테이트의 매매가도 최고가를 기준으로 전용 25평 콘크리트가 5억을 넘기고 전세가도 3억 대 후반, 4억이더라.
이 또한 언론, 포털, 각종 부동산 사이트 등등의 자료와 달리, 한두 달 지나면 국토부 실거래가에 등재 될 것이다.
한참 지나, 아니 몇 달 지나면 그들 모두가 부산 집값, 전셋값이 많이 오른다고 호들갑 떨어 대겠지?
아무튼 부산 부동산 시장은 내년, 2016년부터 본격적으로, 크게 활성화될 것 같다.
만약, 내년 이후에도 부산의 한 해 입주물량이 계속 2만을 넘기지 않을 만큼,
2017년 이후 부산의 공급 물량, 즉 실재로 분양되는 물량이 중기적으로 크게 증가하지 않는다면 2017, 2018년에도 부산 부동산은 계속 좋을 것이다.
도시, 지역 내 균형 발전, 양극화 해소는 참으로 쉽지않다. 지난 2009~2011년 부산 부동산 상승기에서 집값 상승폭이 가팔랐던 하단 에스케이 뷰, 토성 봄여름가을겨울 등 부산에서도 낙후 지역인 서부산, 원도심 지역의 집값은 전과 달리 탄력성이 아주 미미하다.
이제 부산 내에서도 집값의 차별화 양극화가 해소, 축소되기는커녕 그 심화, 본격화가 시작 되는 것 같다.