[2010전망]재개발, 서울 도심 수급 불균형 지속…소형 위주 상승 여력

[유영수(원장)]

[2010전망]재개발, 서울 도심 수급 불균형 지속…소형 위주 상승 여력

 

부동산 전문가들이 내다보는 2010년 재개발ㆍ뉴타운 시장 전망은 '맑음'이다. 주택 재개발 사업은 재건축 사업과 함께 도시 내 주택 공급을 위한 정책적 수단으로 변함없이 사용될 것이기 때문이다.

또 전문가들은 보금자리주택 공급확대, 오피스텔 규제완화, 도시형생활주택 지원 등 다양한 공급책에도 불구하고 수급 불균형은 지속될 전망이기 때문에 재개발 시장을 중심으로 한 주택 가격 상승 여력은 충분하다고 분석했다.

◇도심 주택공급 재개발ㆍ뉴타운이 이끌 전망＝2010년 재개발 시장에서도 역시 소형이 주도할 것으로 예상된다. 2~3년 전부터 예고됐던 철거민 이주 수요에 대한 주의는 예고됐다.

재개발ㆍ뉴타운사업 시행으로 인한 철거민 수요가 기존 주택 대비 초과해 전셋값 및 매매가 상승을 가져올 것이라고 수차례 언급됐지만 실질적으로 실질적으로 서민들이 거주할 만한 소형 주택 공급이 이뤄지지 않았다.

오히려 개발이 지연되고 있는 지역마저 모두 건축허가 제한으로 묶여 있어 다가구, 다세대주택의 공급은 멸실 대비 건축량이 턱없이 부족했다.

이에 따라 전문가들은 서울에서만 40개가 넘는 구역이 관리처분 후 철거민 이주 수요에 의해 소형 주택을 중심으로 집값 상승 여력이 충분하다는 얘기다. 이에 따라 2010년 초기 재개발 지역을 중심으로 다가구, 다세대 주택 투자가 활발해질 것이란 분석도 곁들였다.

전문가들은 다가구, 다세대의 지분 투자가치는 높지만 신중해야 한다고 조언한다. 특히 2009년 초부터 지속적으로 상승한 지역은 그만큼 거래량도 많고, 지가가 높아졌기 때문이다. 최고점에 투자하면 그만큼 수익이 줄고 되팔기 힘들 수도 있다는 뜻이다.

반면 풍부한 시중 유동자금이 재개발ㆍ뉴타운과 같은 수익성 부동산에 몰릴 수도 있다는 전망도 있다. 각종 국책사업, 보금자리주택 등으로 인한 대규모 보상이 예고돼 있기 때문이다.

삼경C&M 부동산사업부 정현조 차장은 “고점에 다다른 재건축 등 아파트시장은 숨고르기를 할 것으로 초기 재개발시장의 매물들은 DTI반사이익 등으로 인해 상승 여력이 충분하다”고 분석했다.

◇규제완화되고 유동자금 풀리면 투자환경 변화 예고＝한편 2010년이면 도심 내 많은 인프라를 누릴 수 있는 재개발 아파트 분양이 잇따를 것으로 보인다.

2009년과 같이 분양도 성공적일 것이란 전망이 많다. 전문가들은 “도심에서 주택의 공급 수단이 없는 만큼 입지적 가치가 뛰어난 재개발 지역들은 높은 분양가에도 분양을 성공리에 마칠 것이다”고 예상했다.

이와 함께 현재 사업을 진행중인 구역들의 용적률 증가도 전망됐다. 재건축에 비해 활성화가 덜된 재개발 사업 촉진을 위해서다. 용적률이 증가되면 사업성 증대되고 공공관리제도입으로 인해 사업 투명성이 강화되면 투자자들을 더욱 끌어당길 수 있을 것으로 보인다.

이에 따라 전문가들은 재개발ㆍ뉴타운 시장은 정부의 공급 확대 정책과 더불어 규제 완화 속에 초기시장, 분양시장 할 것 없이 투자세가 증가할 것으로 예측하고 있다. 2억~3억원대 자금을 보유한 투자자들이 적극적으로 투자에 가담한다면 각종 개발 호재가 반영돼 높은 지가를 기록하는 곳도 나올 것이란 전망이다.

반면 투자에는 신중해야 해야 한다. 2009년 내내 상승을 지속했던 부동산 시장에 대한 불안감이 2010년에도 계속 될 수 있다는 것이다.

하이디씨씨 김명곤 대표는 “서울의 경우 주택공급 부족으로 가격상승 압력이 있기 때문에 정부의 규제완화 등 정책변화나 한강변처럼 개발호재가 있으면 실물경제의 회복 여부와 관계없이 언제든 투자자가 몰려 시장이 반등될 수 있는 여지가 충분하다”고 분석했다.

또 그는 “2009년 11월 공람ㆍ공고된 '2010 서울시 도시ㆍ주거환경정비계획 변경안'에 따라 주택재개발 사업지의 용적률이 20%이상 상향되면 건축 연면적이 10%정도 늘어나 조합원당 평균 추가부담금이 15%정도 감소할 것으로 예상된다”고 말했다.

▶예상해보는 재개발ㆍ뉴타운 환경 변화/하이디씨씨 김명곤 대표

하이디씨씨 김명곤 대표가 예상하는 재개발ㆍ뉴타운 환경 변화는 크게 두가지다. 4차 뉴타운과 미니뉴타운의 출현이다.

우선 4차뉴타운은 불확실해 누구도 장담할 수 없지만 정부 정책을 보면 예측이 가능하다고 한다.

'2020 서울도시기본계획'을 보면 '지역균형발전'을 위해 생활권역별 중심성 강화로 다핵구조를 실현하며 이를 위해 필요한 지역을 균형발전촉진지구를 지정하고, 낙후지역 재정비로 지역균형개발을 위한 뉴타운사업을 지속적으로 추진한다고 했다.

김 대표는 “서울시는 2006년 1월 26일 3차 뉴타운지정 이후 추가로 뉴타운지구를 지정하지 않고 있기 때문에 이에 대한 기대감이 높아져 있다”며 “자ㆍ타의적으로 뉴타운 후보지로 거론되는 지역은 내년뿐만 아니고 언제든 반등할 수 있다”고 말했다.

김 대표가 꼽는 4차 뉴타운 후보지는 용산구 서계ㆍ청파동 일대, 강서구 화곡본ㆍ2ㆍ4ㆍ6ㆍ8동 일대, 한강변 전략정비구역의 하나로 이미 지정된 성동구 성수동 일대, 중구 신당동 일대, 준공업지역 및 일반주거지가 혼재돼 있는 도봉구 창2ㆍ3동 일대, 국민대 뒷편의 성북구 정릉동 일대, 강북구 미아1ㆍ2ㆍ8동 및 수유1동 일대, 구로구 구로 본ㆍ2동 일대와 강북구 수유3동 및 번1동 일대 등을 전망했다.

이 지역들은 대부분 3차 뉴타운에서 탈락된 지역으로 해당 구청장이 추진을 하고 있거나 주민들의 개발압력이 큰 곳들이기 때문이다.

또 김대표가 전망한 미니 뉴타운의 출현의 경우 '도정법'에 따른 정비구역이 4곳 이상 연접한 지역이나, 산지ㆍ구릉지 등과 같이 주거여건이 열악하면서 경관을 보호할 필요가 있는 지역을, 역세권처럼 개발여건이 상대적으로 양호한 지역과 결합할 것이란 데서 시작한다.

다시 말해 2008년 말 개정된 특별법에 따라 재정비촉진사업을 시행하려는 지역은 주거지형의 경우 15만㎡ 이상, 중심지형의 경우 10만㎡ 이상이면 지구 지정이 가능해 면적이 15만㎡밖에 되지 않는 '미니 뉴타운'이 등장할 수도 있다는 얘기다.

김 대표는 “서울시 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 기준으로 미니 뉴타운으로 지정이 가능한 곳을 예측해보면, 동대문구 제기동ㆍ청량리동일대, 성동구 금호1가ㆍ금호2가ㆍ금호3가 일대, 성북구 삼선동 1가ㆍ삼선1동 일대 및 은평구 불광동 일대를 들 수 있다”고 말했다.