＜2104년＞ 주택 임대 소득 과세 기준

[브로커리(이민철)]

<2014년>주택임대 과세기준 (소득세법 제12조 및 제25조)

*과세대상

○ (월세) 부부합산 2주택 이상 보유자만 과세

     - 단, 1주택 보유자라도 기준시가 9억 원 초과주택인 경우 과세

○ (보증금 등) 부부합산 비소형주택 3채 이상 보유자의 비소형주택의 보증금, 전세금 또는 이와 유사할 성질의 금액에 대해서만 과세

  ※ 비소형주택 : 주거 용도로만 쓰이는 면적이 85m2 초과 하거나

                          해당 과세기간의 기준시가 3억 원 초과인 주택

〈주택보유 유형별 전세금 과세 판정〉

3주택  (109m2 2채, 기준시가 3억 원 이하인                 85m2  1채),   보증금 합계 3억원 초과	비과세: 소형주택이 1채가 제외되어 2주택임
4주택  (109m2 2채, 기준시가 3억 원 이하인                  85m2 2채),   보증금 합계 3억원 초과	비과세: 소형주택이 2채가 제외되어 2주택임

*수입금액 계산

○ (월세수입)월세수입금액 전액을 수입금액으로 계산

○ (전 세 금)전세금 합계 중 3억 원 초과분의 60%에 대한 간주임대료를 계산

간주임대료 계산방법

[	해당 과세기간의	―	3억원	]	의 적수	×	60	×	1	×정기예금이자율주1
	보증금 등						100		365
-	해당 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 금융수익의 합계액(기장신고시 적용)

주1> 간주임대료 계산시 적용하는 정기예금 이자율(규칙23 ①)

귀속 연도	2008	2009	2010	2011	2012	2013
이자율	5.0%	3.4%	4.3%	3.7%	4.0%	3.4%

[주택 보유수 및 임대유형별 소득세 계산사례]

사례1. 2주택을 소유하고 1주택에서 월 120만원를 받는 경우

        - 단순경비율 신고대상으로 주택임대소득만 있음

        - 연간소득 100만원 이하인 배우자 및 2자녀(4인 가족) 기준

수입금액	120만원 × 12개월 = 1,440만원
소득금액	1,440만원 × 〔1-45.3%(단순경비율)〕= 787만원
소 득 세	〔787만원 - 760만원(소득공제)〕× 6%(세율) ≒ 2만원

사례2. 비소형 3주택을 소유하고 보증금 등 합계액이 10억원인 경우

       - 단순경비율 신고대상으로 주택임대소득만 있음

       - 연간소득 100만원 이하인 배우자 및 2자녀(4인 가족) 기준

수입금액	(10억-3억) × 365일 × 60% × 1/365 × 3.4%(이자율) = 1,428만원
소득금액	1,428만원 ×〔1-45.3%(단순경비율)〕= 781만원
소 득 세	〔781만원 - 760만원(소득공제)〕× 6%(세율) ≒ 1만원

사례3. 총급여 5천만원인 근로자가 월세 120만원(사례1)을 받은 경우

       - 연간소득 100만원 이하인 배우자 및 2자녀(4인 가족) 기준

       - 특별공제 500만원 가정, 단순경비율 신고대상, 기 원천징수세액 267만원

수입금액	5,000만원 + 1,440만원 = 5,440만원
소득금액	3,700만원(근로소득공제 후) + 788만원(단순경비율 적용) = 4,488만원
소 득 세	〔4,488만원 - 700만원(인적공제)- 500만원(특별공제)〕× 15%(세율)   - 108만원(누진공제) - 50만원(세액공제) - 267만원(기 원천징수세액)   ≒ 68만원(추가납부할 세액)

사례4. 수입금액 5천만원인 사업자가 보증금 등 10억원(사례2)을 받은 경우

       - 연간소득 100만원 이하인 배우자 및 2자녀(4인 가족) 기준

       - 사업소득금액 1,000만원 가정, 단순경비율 신고대상

수입금액	5.000만원 + 1,428만원 = 6,428만원
소득금액	1,000만원(단순경비율 적용) + 781만원 = 1,781만원
소 득 세	〔1,781만원 - 760만원(소득공제)〕× 6%(세율) ≒ 61만원

[주택임대사업자 조사사례]

[사례1] 기준시가 9억 초과인 다가구주택 소유자가 원룸으로 변경하여

           임대(월세)하였으나 주택임대소득 누락

    ○ 다른 소득이 없는 ○○○는 학원수강생과 직장인을 상대로 다가구주택을

        원룸으로 변경하여 세탁기 등 가전제품을 설치하고 임대하였으나 소득세 무신고

        ☞ ’08～’12년 귀속 종합소득세 50백만원 추징

      󰏊 기준시가 9억 초과 주택은 1주택이라도 월세에 대해 과세

[사례2] 본인과 배우자가 각각 아파트를 소유하고 배우자가 소유한 아파트의

           월세소득 누락

     ○ △△△에 근무하고 있는 ○○○는 본인과 배우자가 각각 아파트 1채씩을 소유하고

         있었으나 배우자가 소유한 아파트에서 발생한 월세소득을 신고누락

       󰏊 주택수는 본인과 배우자 소유분을 합산하며 부부합산 2주택에 해당하는 경우

          보증금을 제외한 월세는 과세대상

[사례3] 아파트 5채(2채는 소형주택)를 소유하고 임대하면서 보증금만 신고하고

           월세소득은 신고누락

       ○ △△△(주) 대표이사인 ○○○는 소형주택을 제외한 아파트 3채에 대해 보증금에

          대한 임대소득만 신고하고 월세소득은 신고누락

       󰏊 소형주택을 제외한 3주택이상은 3억원을 초과하는 보증금이 과세대상이고

           소형주택을 포함한 2주택이상은 월세가 과세대상임

[브로커리(이민철)]

잉!? 부부합산이.. 2014년 보도자료내용부터 나오는군요~쩝~

[(그랜드) 김경환]

수업시간에
쉽게 풀어 해석해 주세요^^ 어려워요

[데미안(박호용)]

어렵네요~ 좋은 자료 감사합니다~

[제비꽃(정은영)]

읽어봐도 이해안되고 어렵네요 선생님 강의 한 번 해주세요 잘 봤읍니다

[머스탱]

요즘 이런게 눈에 많이 들어오네요 ㅎㅎ 근데 해당사항이 없다는거 =_=;

[맨밥의청춘(이영빈)]

2주택자는 사업자등록 필요 없고 근로소득이 있을경우 근로소득과 별개로 세금 부과 한다는데 맞는지요? 이부분도 같이 설명좀.ㅎㅎㅎ

[브로커리(이민철)]

2주택이하.. 임대소득이 2,000만원이하의 경우 분리과세 하다는데..아직은 계속 대책이 나오고 정비중인걸로 봐야게죠~ 아래에 추가로 답글로 내용 정리 했습니다~ 최종은 아니고 향후 후속으로 법정비 되면 다시 정리하죠~

[수정]

복잡 하네요~~좋은글 감사 합니다

[피그베이비]

참어렵네요 일단 낭독수준

[브로커리(이민철)]

ㅎㅎ.. 설명 들으면 이해가 조금은 됩니다만.. 모임할때 오셔서 들어보시면 좋겠네요~