*매입기* 능곡5구역 투자 경험기

[웹기어]

안녕하세요? 재개발에 관심 있는 사람이라면 누구나 들어봤을 만한 능곡뉴타운 중 능곡5구역에 투자하게 되어 투자 과정을 소개합니다. 기존에 워낙 많은 분들이 능곡5구역 소개를 잘 해주셔서 사업 개요나 위치 등은 제외하고 투자 과정 위주로 소개 드립니다~

[사업진행경과]

- 2012.5.18. : 조합설립 추진위원회 승인

- 2016.4.6. : 조합설립 인가

- 2018.6.20. : 건축심의 통과

- 2018.8.25. 현재 : 사업시행인가를 위한 세입자 조사 진행중

[계약 과정]

'17년 중순 재개발에 관심 갖기 시작하면서부터 능곡뉴타운 얘기는 많이 들어 봤으나 내공이 부족하여 감히 도전을 못 하다가 잘 아는 지역에서 재개발 경험을 쌓고, '18년 3월이 되어서야 임장을 가게 됐습니다. 그 당시에도 부동산 돌아다니면 2구역은 실투자금 1억 이상, 5구역은 실투자금 1억 좀 못 미치는 정도였고, 실투자금 1억 전후는 제게는 너무 큰 금액이었습니다.

이에 실투자금을 최소화하기 위해 세입자 만기가 얼마 안 남고, 집 상태가 비교적 깨끗해서 전세를 높게 받을 수 있는 물건을 열심히 찾았고, 5월이 되어서야 비교적 조건에 맞는 집을 찾을 수 있었습니다. 

물론 매수 과정도 쉽지는 않았습니다. 부동산을 통해 물건 문자 받고, 최소한의 정보 확인하는 과정에서 집이 팔리기를 여러 번 거쳤습니다. 최종 부동산 결정할 때는 문자 받고 1시간 내에 결정을 해서 잡았고, 가계약금 송금하는 걸로 마무리했습니다.

재개발이 핫한 곳은 중도에 매도인이 변심하면서 계약 해지하는 경우도 다반사여서 4개월의 잔금 기간을 갖고 중도금을 걸었습니다. 중도금은 해당 일자 전이라도 언제든지 입금만 하면 계약 이행의 착수로 보아 매도인의 변심으로 인한 계약 해지를 막을 수 있습니다. 

[잔금처리 과정]

잔금 기간을 길게 잡은 이유는 실투자 금액을 최소화하기 위하여 현 세입자보다 높은 보증금의 세입자를 찾기 위함이었습니다. 

다만, 부동산에서 최초에 제시했던 높은 보증금의 세입자를 찾기는 어려웠고, 대부분의 세입자는 LH공사, 00공사 전세임대주택을 통해 9,000만원(많게는 1.1억)까지 전세(또는 보증부 월세)로 들어오려는 분이었습니다.

이에 전세임대주택을 통해 알아보던 과정 중 LH공사, 00공사가 일정 금액의 선순위 대출을 인정해 준다는 걸 알게 되었습니다. 따라서 선순위대출 + 전세(또는 보증부 월세)를 이용하면 실투자금액을 최소화할 수 있을거라 생각했습니다. 

조건에 맞는 세입자를 찾아 며칠 전 잔금 마무리 및 등기 완료했고, 현 세입자 기준 실투자금액 약 1억 정도이고, 새로운 세입자가 곧 들어오면 선순위대출 + 보증부월세로 맞춰지면서 최종 실투자금액은 5천만원 미만으로 마무리될 것 같습니다. 해당 공사가 선순위대출을 의외로 인정을 많이 해줘서 예상보다 실투자금액이 많이 내려갈 것 같습니다 ^^

[투자 포인트]

- 조합원수 약 1,500명 대비 전체 세대수 약 2, 633세대(일반분양 2,330세대/임대분양 58세대)로 일반분양이 많아 사업성이 좋고, 시공사가 현대산업개발/대림산업 컨소시움으로 구성되어 있어 브랜드 가치도 있습니다.

- 2021년 대곡~소사선 개통으로 김포공항, 마곡을 1~2정거장으로 이용 가능합니다.

- 대곡역세권개발의 수혜지역이며 올해 내에는 개발계획 발표될 예정이라 하여 기대하고 있습니다.

- 능곡뉴타운 중 능곡역과 가장 가깝고, 초/중/고를 품은 유일한 구역입니다. 

- 능곡5구역 일부 높은 지역에서는 한강 조망권이 가능합니다.

[비대위/조합 리스크]

- 상가/다가구 건물주 위주의 비대위가 있어 '18년 4월 건축심의가 중단되기도 하였으나, 5구역의 손바뀜이 워낙 많아 빠른 재개발 진행을 원하고 있어 비대위가 더 이상 힘쓰기는 어려울 것이라 보고 있습니다. 다만, 능곡뉴타운 비대위들이 연합하여 타구역까지 활동범위를 넓히려는 움직임이 보이기는 합니다.

- '18년 초 조합장이 정비업자로부터 뇌물을 받아 징역형을 받아 구속되었으나, 상근이사 직무대행 체제로 신속히 진행하여 '18년 6월 건축심의를 통과하는 등 조합업무가 정상적으로 진행되고 있습니다.

- 조합 공식 까페를 통해 매월 소식지를 통해 조합원과 원활하게 커뮤니케이션하고 있고, 다른 조합 까페와 조합원의 자유로운 의견 개진이 되고 있고, 최근 개설된 5구역 오픈채팅방 개설로 조합원들이 활발한 의견을 나누고 있고, 똘똘 뭉치고 있습니다.

[부동산 분위기]

6월말 건축심의 통과하여 잔금 처리하는 과정중에 가격도 가파르게 오르기도 하여 능곡은 역시 오늘 가격이 가장 싸다라는 걸 몸으로 체감하고 있습니다. 

이후 1구역, 허스재건축연합 일반분양 진행, 대곡역세권개발 계획 발표, 대곡~소사선 공사 진행 등을 통해 일반인들에게 알려지고, 5구역도 사업시행인가 총회, 사업시행인가 등 단계가 진행될수록 가격은 점프업할 것으로 보입니다.

[결론]

부동산 규제가 심한 현재 재건축보다는 사업성이 좋은 재개발에 투자하는 것이 좋다고 판단되며, 능곡뉴타운은 광명뉴타운을 넘어서는 최고의 재개발 투자처가 될 것으로 기대합니다.

감사합니다. ^^

[바다와땅]

추카드립니다. 좋은 경험담을 공유해 주셨네요. 저도 경험담에 올릴 그 날을 기약해 보겠습니다. ~~

[행복전파원]

축하드립니다. 좋은 물건을 잡으셨네요... 빠른 사업추진 되길 기원 합니다.

[초원맘]

좋은경험담 공유해주셔서 감사합니다

[nasheffect]

경험담 감사합니다. 공부가 되었습니다.

[o2jslee]

축하드립니다.~~

[로니(Ronnie)]

좋은정보 감사드립니다.

[혁둘맘]

능곡에 살고 있어도 이런 걸 전혀 모르고 있었다니... 배워야 할 게 산더미네요. ㅠ.ㅜ

[숀코브라]

좋은글 잘 읽고 갑니다.. 저도 할수 있을지 모르겠네요...

[먹기사]

전
지금에서야 능곡5 를 알게되었네요 ㅜㅜ
매입금액이 너무커서 고민만 하고 있습니다
부럽습니다^^