Re:한국토지공사 <구영지구>에 대규모 체육공원 기부체납-ubc 뉴스

그림 1번지역 : 산 99번지, 2만평의 부지, 사업비 100억원 규모의 체육공원을 2008년 말까지 조성

                     국제규격의 인조잔디축구장 1면과 테니스장 4면, 배구장 1면, 풋살경기장 1면 등 설치

그림 2번지역 : 1073-4 일원,  2,600여 평의 국유지 ,  약 10억 원 규모의 공원 조성

                      족구장과 풋살경기장, 개인운동기구, 공원 조성 예정

어찌하다 보니 구영리 일원과 앙숙간이 되어버린 달천일원 투자자가 바라보는 구영리 일원의 발전방향

울주군을 제외한 울산만을 놓고 본다면 구영리는 울산의 서부지역에 해당 하지만 울주군을 포함한

울산시 전체를 놓고 본다면 구영리 일원은 울산의 중심지역이다.

울산의 중심지역인만큼 울산의 요충지가 될 가능성이 높고 그만큼 투자가치도 높다.

하지만, 개발에는 일정 룰이 있다. 감정에 호소할 문제가 아니다. 나는 구영리 일원의 투자자들이 좀 더

계획적인 투자를 하시라는 목적으로 글을 쓰고 있지만, 곡해의 위험성도 느낀다.

달천일원과 구영리 일원의 투자자들은 이유없이 서로를 비난하는 것 같다. 당췌 이해가 되질 않는다.

부동산의 전문가는 이 글을 전혀 읽을 필요가 없다. 왜냐하면 나는 부동산의 초보자다.

부동산의 초보자이지만 문외인은 아니다. 그래서 구영리 일원에 투자한 문외인에게 몇자 올리고자

한다. 오로지 문외인의 길라잡이 목적이지 다른 뜻은 결코 없으니 제발 오해하지 마세요

위 지도의 1번지역은 구영리 산99번지로 구영리 구획정리지구 외 지역중 가장 완만한 지역이다. 위 지역의 위쪽으로 모기업에서 골프장형 아파트를 건립한다고 떠들고 다닌 적도 있었던 곳이다.

위 1번지역중 일부지번이 몇달전에 경매물건으로 나온적이 있었다.

너무 구미가 땅기어서 관련서류를 발급받아 보았다. 공익보존 임야이었다.

그래서 현장조사도 하지 않고 깨끗하게 포기했다.

그러다가 몇일전에 집사람과 드라이브중에 구영리 1단지를 둘러 보게 되었는데 위 1번지역을

둘러보게 되었다. 그리고선 경매입찰을 들어가지 않음을 후회했다.

대로와 접하는 임야이고 너무나 경사조건이 완만하였다.

이렇게 안타까울 수가...한번 쏴 볼만한 물건이었네...

이렇게 말하자 옆에 있는 사람이 한마디 하였다.

"곧 개발되겠네.."

그렇지만 곧 개발 될 수가 없는 곳이다. 왜냐면 공익보전 임야이기 때문에 공공용도 이외는 아무것도

못한다. 개발이 된다고 할지라도 기본계획 후 도시관리계획이 수립되어 용도가 변경되어야 하니

행정 서류상 변경 기간도 최소한 10년이고, 변경요인이 새로운 단지 조성을 위한 구획정리 지역이 아닐 경우 공익보존지역이 변경 되지 않을 것이며, 구획정리 관련용으로 변경이 된다면 변경되고 부터 개발까지는 최소한 20년 가까이 걸리게 된다.

참고로 구영리 2지구가 언제 지정된지는 몰라도 시공한지는 10년이 지났다. 10년이 지났지만 아직 개발중이다. 얼마나 시간이 걸릴것인지 충분히 짐작 될 것이다.

내가 투자하고 싶었던 마음이 생겼던 것은

대로와 접하는 완만한 산지 이라서

공익보존임야 이지만 다음 자식세대를 위해서 한번 쏴 놓았으면 좋았을 것을 하고 생각했던 것이다.

그런데 오늘 보도된 내용을 보니 역쉬 안 쏘길 잘했던것 같다.

편입될 부지이니 뭔 투자가치가 있었겠는가.

구영리 구획정리 지구 외지로 약간의 지대는 완경사지가 눈에 들어 온다. 그렇지만 위 1번지역 보다는

급경사지이고 공익보전 임야지대 이다. 그리고 약간의 완경사지를 벗어 나면 상당한 급경사지이다.

구영리는 구영리로서의 확장 개발은 끝이 났다는 것이다.

외각지대로 약간의 지역은 완경사지이긴 하지만 공익보전 임야이고, 공익보존 임야는 지금 개발계획이

확실히 수립된다 할지라도 다 개발될려면 최소한 20~30년이 소요된다.

그렇지만 공익보전 임야는 어지간 해서는 공익보전 이외의 용지로 개발되지 않는다.

구영리를 어떻게 바라 볼 것인가에 대한 원초적인 문제를 거론하고자 한다.

부동산의 문외인 분들은 구영리가 확장하여 언양으로 연결된다고 한다.

하지만 이는 여러원칙에서 보면 절대 불가능이다.

첫번째 구영리 외각지역은 공익보전 임야이다.

두번째 구영리 외각을 좀 벗어나면 상당한 경사지의 임야지역이다.(개발 하라고 해도 못한다.)

세번째 개발이 된다면 개발제한 구역의 설정 원칙에 위배된다.

개발제한 구역의 지정은 도심과 도심이 연결되는 것을 막기 위해 도심지역과 도심지역간에는 개발이

불가능한 지역을 설정하다.

일단, 구영리의 확장은 끝이 났다고 보아야 한다.

구영리의 부동산 가치가 상승하기 위해서는 있을 수도 없는 구영리의 확장이라는 몽상에 사로잡힐 것이

아니라 인접 지역의 도심화와 동일 범서권역의 지역 설정이 절실히 요구되어 진다.

구영리와 동일 권역으로 설정할 수 있는 공간은 굴화, 천상, 입암리 지역이다.

굴화의 도심화와 천상의 확장은 가만히 내버려 두어도 진행된다.

하지만 이들 지역은 무거권역속에 포함되는 공간이다.

이들 지역만 발전하게 된다면 구영리만 외톨박이가 되고 천상, 굴화는 남구권역속에 포함될 우려가

있다.

물론 이렇게 된다고 할지라도 구영리의 가치가 퇴보할리는 없다. 분명히 좋은 조건이다. 하지만 이러한

조건을 극대화 시키기 위해서는 입암리의 개발계획이 절실히 요구된다.

천상, 굴화, 입암, 구영리가 하나의 권역을 형성하여 울산 서구의 기지화를 내세워야 한다.

그리고 척과와 사서지역을 범서권역 속에서 아우러야 한다.

그래야만 범서일원의 울산 서구지역화가 가능해진다. 쉽게 말해서 서구청의 형성이다.

범서 일원의 서구청은 범서읍민의 몫이다. 지원사격을 해줄 관련단체가 없다.

서구청의 탄생은 남구청의 무거권역 확장을 막는 결과를 초래하고

울주군의 상당영역 상실의 결과를 초래하니 울주군의 입장에서 옹호할리 만무하다.

그리고 척과, 사서리 일원은 북구와 중구의 중첩 구역으로 중구에서 눈독을 들이는 공간이다.

양 사방으로 외톨박이를 요구하는 형상을 이루고 있다.

구영리의 가치는 앞으로 수년간은 충분히 상승할 것이나 뭐지 않아서 위의 문제점을 해결하지 않을경우

수년내에 한계점에 도달하게 될 것이다.

그렇다면 구영리의 가치는 어떻게 극대화 할 수 있을까

위에서 언급하였듯이 입암리의 개발을 유도하여 범서,굴화,입암,구영리의 동일 권역화 설정이 절실히

요구되어진다.

입암리의 개발은 어떻게 유도할 것인가

토지이용개획원을 확인하지는 않았지만 입암리의 번듯한 농지형상을 보면 농업진흥구역일 가능성이

상당히 높다. 일단, 농업진흥구역을 풀어야 한다. 역세권 일원도 농업징흥구역이지만 상당수의 토지가

해제된다. 입암리에 뭔가를 끌여 들여야 한다.

사실, 구영리 일원에 체육공원의 형성은 정해진 수순으로 생기는 것이다. 이러한 시설물이 입암리 방면으로 유치될 수 있도록 협력하는 것이 필요하였을 것인데, 아직 범서권역의 지역주민은 이러한 입장을

고수하지 못한 듯 하다.

지역주민의 능력으로 가능한 부분이라면 임대주택단지를 입암리 일원으로 끌고 와도 될 것이다.

어짜피 국가의 정책인데 전혀 불가능하지만은 않을 것이다. 그리고 위치조건도 좋다.

구영리 부동산 가치 극대화의

첫번째 조건은 입암리 일원의 농업진흥구역을 어떻게 하면 해제할 수 있을까의 문제에 달려 있다.

[SweetYammy]

^^; 흥미있는 글 입니다.. 쓰시느라 수고했어요~ 뭐 입암들의 개발은 시간이 해결해주지 않을까요..? 그리고 언양과 연결되지 않는다는 말에는 저도 동의 합니다..그리고 입암이 개발되기 전에 천상과 구영은 따로 별개로 발전할 것이 아니라 하나로 발전 할 것 같다는 생각 입니다. 즉, 곧 연결 될것 같군요~지도에서 보이는 범서 파출소, 우체국이 그 연결되는 지점일것 같고요~아주아주~ 대체로 님의 시각에 공감 합니다~ ^^

[온유]

잘 읽었습니다..구영리에도 많은 애정을 갖고계신듯..문외한이었던 그쪽 지역에 한번더 생각할 기회를 주시네요..

[서라벌의별]

잘읽었습니다.

[본다이비치의추억]

굴화장검지구와 머지않아 연결될거구..국립대와도 10년쯤 지나면 거의 연결되지 않을까요?저는 그렇게 점치고 있습니다.

[멀리보자]

예 저두 그렇게 생각합니다 국립대가 2009년도 개교하면 구영리와 국립대사이의 입압리는 아마 개발될것 같습니다 그리고 구영 다운동 도로가 신설되어 지면 코아루뒷쪽 시가화예정지가 몇년안에 가시화될것으로 보입니다. 부산 울산간고속도로 국립대 와 연개하여 입압리가 어떻에 될지궁금하네요

[파워]

공감이 가는 내용입니다.윗글에서 빠진것은 구영리의 한계인데,일단 구영2초등학교 옆 일반주택예정용지 부위를 가보면 4차선도로를 짖다가 끊어버린곳이 있습니다.윗그림에서 보면 동촌이라되있는곳입니다.그앞으로 시가화 예정지구가 잡혀있습니다.그리고 구영-다운간 도로생기면 어차피 임대아파트(약1만세대)가 쭉~이어질 확률도 높습니다.그리고 입암리쪽은 구영리에 새로생기는 선바위교앞부터 입암리인데 경사도 완만하고 눈여겨볼만합니다.여기가 만약 아파트가 들어선다면 아마도 국립대까지 이어질 확률도 높습니다.굴화,천상과 함께 양대축을 이루게 될수있다는것이지요~

[live2love]

대단하십니다.잘 읽었습니다

[꿈꾸는자]

상당부분 공감했습니다. 보는 시각의 차이겠지만 윗분의 시각도 정확하다고 봅니다. 구영의 장점이자 단점인 산과 강으로 둘러쌓인 지형을 어떻게 이용하느냐, 구영인근과 국립대의 연관을 어떻게 만들어가느냐에 따라 구영의 미래가치가 달려있다고 생각해요..위에 글 쓰신분 대단하십니다요..한수 배웠어요

[Star007]

꿈은 이루어진다 ( Dream comes true !), 열심히 노력하며 삽시다 ! 그러면, 이루어 집니다

[goodmorning]

대단하십니다. 부동산의 초보자라니 너무 겸손한 표현이신거 같네요. 잘 읽었습니다. 구영리지구의 미래를 생각해보게하네요