상식정보 2010년 이후 용산 新지도

[푸른솔]

자료 출처: 닥터 아파트

 

 

부동산 재테크에 관한 속설 중 '투자는 미래를 담보로 한다', '개발호재가 있는 곳은 불황에도 강하다'는 말이 있다. 이 속설을 증명할 수 있는 곳이 바로 서울 용산구다.

 

용산구에 각종 도시정비 및 개발계획이 잇따르면서 서울의 '황금지역'으로 부상하고 있다. 대한민국 제1투자처로 관심을 모으며 '강남 위에 용산'이라는 말까지 나오고 있다.

 

수도권 남북을 잇는 서울의 新중심지이자 미래의 선진도시로 거듭날 용산구의 2010년 이후 모습을 미리 그려봤다.

 

■ 한눈에 보는 용산 개발계획

 

■ 용산 주요개발계획 돋보기

 

- 국제업무지구

 

철도정비창 부지 44만2천5백75㎡와 서부이촌동 12만4천2백25㎡를 통합해 총 56만6천8백㎡ 규모로 진행되는 대규모 프로젝트다. 2010년 1월에 착공에 들어갈 예정.

 

용적률 608%, 주거비율 29%(건축 연면적 기준 33%)가 적용된다. 중심부에는 150층의 랜드마크 빌딩이 건립되고 주변부에는 주상복합아파트가 세워진다. 사업대지 면적의 40%는 도로와 공원, 학교, 문화시설, 공공청사 등으로 조성된다.

 

한강변에는 국제광역터미널이 건립되고 유람선 선착장과 경제·문화 기반시설이 들어선다. 서울시는 이 지역을 대표적인 '항구도시'로 키운다는 구상이다.

 

또 강변북로를 지하화해 상업·문화시설을 한강변에 배치함으로써 시민들이 한강에 걸어서 접근할 수 있도록 할 계획.

 

8월 30일에는 이주대책일을 공고했다. 8월 17일 서울시와 코레일이 서부이촌동을 국제업무지구와 통합개발하기로 하면서 서부이촌동에 집중될 투기세력 차단을 위한 조치였다. 이 날 이후 매수한 매수자들은 새 아파트 분양권을 받는 데에 상당히 불리해지게 됐다.

 

서울시 도시관리과 관계자는 “한강을 가로막고 있는 대림, 성원, 동원, 중산, 시범 등 서부이촌동 통합개발 부지 내에 위치한 단지들의 철거문제나 아파트 부지 개발에 대해서는 주민협의 후 구체적인 계획안을 수립해 결정할 예정이다.” 고 말했다.

 

용산 국제업무지구의 주상복합 아파트는 2013년 완공, 150층 랜드마크 빌딩은 2014년~2015년 건립될 계획이다.

 

- 한남재정비촉진지구

 

한남재정비촉진지구는 용산구 보광·한남·이태원·동빙고동 일대 1백9만5천8백㎡ 규모로 5층 미만의 건물이 90% 이상인 노후·불량 주택 밀집지역이다.

 

재정비 사업을 통해 쾌적한 주거환경을 지닌 용산의 대표 주거단지로 거듭날 것으로 기대되는 지역이다. 남쪽으로는 한강, 북쪽으로는 남산공원 조망권이 확보돼 있고, 서쪽에 용산민족공원까지 조성되면 트리플 조망까지 가능한 입지가 뛰어난 곳이다.

 

여기에 인접한 단국대부지가 지난 2007년 8월 지구단위계획 통과로 6백가구 규모의 고급 주거단지로 거듭나게 되면서 한남재정비촉진지구 일대는 서울의 대표적인 고급 주거지로 자리 잡을 예정.

 

이 곳은 지난 2003년 2차뉴타운으로 지정됐고 3년 만인 2006년 10월 19일에 재정비촉진지구로 재지정됐다.

 

재정비촉진지구 지정에 따라 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'이 적용돼 개발행위 제한은 물론 20㎡ 이상 토지 거래에 대해서도 허가제한을 받게 됐지만 용적률 및 층고제한 완화에 대한 기대감은 여전히 높다.

 

현재 재정비촉진계획(안)을 수립 중으로 이르면 2008년 4월에 재정비촉진계획이 결정될 것으로 보인다.

 

- 용산민족공원

 

용산구 용산동1가 일대 용산미군 부지 2백70만㎡에 예정된 대규모 공원조성사업이다. 메인포스트와 사우스포스트, 유엔사수송단, 캠프킴부지 등이 모두 속한다.

 

2008년 1월 1일부터 용산공원특별법시행령 및 시행규칙제정안이 시행될 예정.

 

2008년부터 기초조사 및 기본계획 수립을 위한 국제공모를 실시하고 용산미군기지 이전이 완료되는 2012년까지 모든 준비를 마무리할 계획이다. 2015년부터 단계적으로 일반 시민에게 개방되며 2030년 완전 개방이 목표다.

 

- 청파·원효로 일대 재정비촉진지구 추진

 

서계동과 청파동은 전통적으로 주거지역으로는 열악한 환경을 갖고 있어 주변에 비해 상대적으로 선호도가 낮았던 곳이다.

 

그러나 서울역에 경부고속철도(KTX)와 인천국제공항철도 개통을 앞두고 재정비촉진지구 사업 추진이 활성화되기 시작했다. 서울역세권 개발의 중심지인 동시에 국제업무지구 배후지로서 개발의 필요성이 대두되고 있기 때문이다.

 

재정비촉진지구로 추진되고 있는 지역은 서계동, 청파동, 원효로3,4가 일대 51만7천57㎡ 규모로 지난 3차뉴타운 선정시 균형발전촉진지구로 신청했지만 탈락한 곳이다.

 

하지만 현재는 용산구청이 기존 서계동에 청파동을 더해 중심지형 재정비촉진지구로 개발을 적극적으로 추진하면서 4차뉴타운 후보지로도 주목받고 있다. 지난 6월 29일 개발행위허가제한구역으로 지정됐다.

 

■ 용산 미래전철망

 

① 인천국제공항철도

 

인천국제공항과 연결되는 노선으로 김포구간까지 이어지는 1단계 구간은 지난 2007년 3월 23일에 이미 개통했다.

 

김포공항에서 서울역까지 이어지는 2단계 구간은 2010년 1월에 개통될 예정.

 

인천국제공항철도로 인해 국제공항과 용산이 직통으로 이어지면서 국제도시 조성에 대한 기반이 마련됐다.

 

② 경의선 복선전철화 사업

 

문산에서 연결되는 노선으로 수도권 북부와 용산을 잇는 사업이다. 문산에서 성산까지 이어지는 1단계 구간은 2009년 6월 개통 예정이다.

 

용산까지 연결되는 구간은 2단계로, 인천국제공항철도와 연계될 예정.

 

2단계 구간 공사는 2010년 2월쯤에 마무리될 것으로 예상됐으나 10.4 남북정상회담에서 남북한이 합의한 개성공단 물류수송을 위해 경의선 철도 복선화 사업이 빨라지게 되면서 2009년 9월 개통이 가능할 것으로 예상되고 있다.

 

③ 신분당선

 

분당 정자에서 용산역까지 연결되는 노선이다.

 

1단계 구간은 분당에서 판교를 거쳐 강남까지 이어지며 2010년 말 개통될 예정이다. 2단계는 강남에서 신사까지, 3단계는 신사에서 용산까지 이어지고 2020년 개통을 목표로 하는 장기사업이다.

 

신분당선 연결이 완료되면 수도권 남부지역 접근이 용이해질 전망으로 수도권 지역 중심핵으로 거듭나는 데 중요한 역할을 할 것으로 보인다.

 

④ 용산모노레일

 

용산의 신개발계획에 따른 교통망 계획이다. 서울시에서 용산 국제업무지구 및 한강변 서부이촌동 통합개발에 따른 교통대책 중 하나로 발표됐다.

 

용산민자역사에서 신용산역을 거쳐, 노들섬과 여의도, 국제업무지구를 잇는 노선으로 아직 구체적인 내용은 나오지 않고 구상단계에 머물러 있다.

도움주신 분들

 

서울시청 도시관리과 02-3707-8290
용산구청 도시정비과 02-710-3385~9
프로홈부동산 02-716-8400

 

 

- 용산, 주상복합아파트의 메카로 떠올라
- 대표 주상복합 시티파크 & 파크타워

강남 도곡동 타워팰리스를 시발점으로 주상복합 공급이 본격화되면서 서울수도권 곳곳에 고급 주상복합 타운이 형성되고 있다.

고급 주상복합 타운은 지역 상류층의 주거문화를 선도하고 도시생활 수준도 함께 업그레이드 할 수 있어 지역 이미지도 함께 좋아질 수 있다.

주상복합 타운은 교통이 편리하고, 생활편의시설 및 문화시설이 많아 배후수요가 많은 곳에 주로 형성된다. 상류층이 원하는 높은 수준의 주거환경을 만족시키려면 공원, 하천 등 자연환경도 양호해야 한다.

이런 점에서 용산은 강남과 분당을 잇는 고급 주상복합 타운의 차세대 중심지라고 할 수 있다.

용산전자상가와 아이파크백화점, 이마트를 비롯해 도심의 백화점도 차로 10분이면 이용할 수 있고 경부고속철도, 중앙선, 서울지하철 1호선, 인천국제공항철도 등 교통 여건이 뛰어나다. 게다가 한강과 공원을 볼 수 있는 조망권을 확보하고 있으며 중앙박물관, 전쟁기념관 등이 인접해 있다.

이런 입지적 장점으로 용산에는 시티파크, 트럼프월드Ⅲ, 메가트리움, 파크자이 등이 입주했고 파크타워, 지오베르크, 아크로타워, CJ나인파크 등의 공사가 한창이다.

또한 서울시와 코레일(철도공사)이 통합 개발하는 용산 철도정비창 부지와 서부 이촌동 지역에는
세계에서 두 번째로 높은 150층(620m) 건물을 비롯해 초고층 주상복합 아파트가 속속 들어설 예정이다.

이렇듯 용산은 자연환경, 교통, 편의시설 삼박자에 랜드마크 빌딩 건설 계획이 추가 돼 고급 주상복합 타운으로 급변하고 있다.

■ 시티파크1, 2단지

	1단지	2단지
위   치	한강로3가 63-389	용산동5가 19-31외 3필지
규   모	3개동(지하 3층/지상 43층)	2개동(지하 5층/지상 33층)
가 구 수	총 4백93가구	총 2백77가구
	(아파트 4백21가구/오피스텔 72실)	(아파트 2백8가구/오피스텔 69실)
대지면적	15,970.80㎡	8,380.20㎡
건축면적	4,538.57㎡	2,433.66㎡
연 면 적	126,748.45㎡	70,638.18㎡

롯데건설과 대우건설이 시공한 시티파크는 용산 고속철도 민자역사개발과 미군기지이전 등의 개발호재로 2004년 3월 분양당시 청약광풍을 불러 일으켰다. 탁트인 조망권과 고급스런 설계로 눈길을 끌었으며 7억~17억원까지 프리미엄이 형성돼 있는 상태다.

시티파크의 장점은 무엇보다도 조망권이 뛰어나다는 것이다. 남쪽의 한강과 동쪽 방면의 민족공원(예정) 조망을 최대한 고려해 단지를 배치함으로써 비교적 많은 물량이 탁월한 조망이 가능하다.

배치상 1단지가 2단지보다 선호도가 높으며 특히 1단지에 위치한 92㎡과 304㎡(펜트하우스)는 탁월한 조망권 뿐만 아니라 특이한 설계로 눈길을 끌었다.

현관문이 양쪽으로 있어 2세대가 같이 살아도 독립된 공간으로 활용할 수 있으며 실외정원으로 가족들의 독립된 휴식처를 제공한다.

현재 매매가는 1단지 145㎡가 13억~14억원, 181㎡는 17~18억원선이며 8월 30일 입주를 시작해 약 20% 안팎의 입주율을 보이고 있다. 강남, 강북 할 것 없이 수요자들이 몰리고 있으나 입주민의 절반 이상이 용산에 직장을 둔 외국인들이 차지하고 있을 만큼 외국인들의 관심이 높다.

■ 용산 파크타워

	개요
위    치	용산동5가 19번지, 한강로 3가 63번지 일대
규    모	6개동(지하 4층/지상 40층)
가 구 수	1천14가구 (아파트 8백88가구/오피스텔 1백26실)
대지면적	34,755.90㎡
건축면적	16,343.73㎡
연 면 적	272,512.40㎡

삼성물산과 현대건설이 용산공원 남쪽 특별계획구역을 재개발해 시공한 파크타워는 시티파크 이후 또 하나의 주거명작으로 관심을 받았다.

시티파크와 마찬가지로 조망권을 최대한 활용하기 위해 타워형으로 설계됐으며 민족공원 바로 뒤에 자리 잡고 있어 시티파크보다 조망권면에서는 우위를 차지한다.

북쪽으로 미군기지 이전부지에 조성될 공원이 위치해 있어 층에 관계없이 조망이 가능하고, 남쪽으로는 한강이 위치해 있어 25층 이상이면 조망이 가능하다. 동쪽으로는 남산이 위치해 있어 시티파크 못지않은 조망권을 자랑한다.

특히 190㎡는 'Y자형'으로 타워형 설계의 장점을 가장 잘 살린 것으로 평가받고 있다. 현관을 기준으로 왼쪽에 방 2개가 자리 잡고 있으며 복도를 따라 거실과 부엌이 T형으로 꾸며져 있다. 다른 타입과 다르게 거실과 부엌이 분리돼 공간 활용도를 높여 주부들의 호응이 높았다.

전체적으로 각 방마다 붙박이장을 설치했고 고급 주거단지이지만 에너지 절감 시스템을 도입한 점이 눈에 띤다.

단지 내 골프연습장, 클럽하우스, 휘트니스센터, 사우나, 독서실, 주민회의실, 유아놀이방, 노인정 등의 커뮤니티 시설이 들어선다.

조합원 물량에 한해 1회 전매가 가능하다. 타입별로 3억6천만~7억6천만원의 프리미엄이 형성돼 있다.

 

 

- 한강로 주변 용산역 전면, 국제빌딩 주변 용산 개발 선두
- 국제업무지구 개발로 강남 이상 매매가 형성 기대

 

용산은 KTX, 신공항철도, 경의선, 지하철 1,4,6호선이 지나고, 용산민족공원과 국제업무지구 개발, 한강르네상스 사업을 연계한 수변사업 등 각종 개발 계획이 잡혀 있다.

 

남산 남쪽 지역은 다세대, 다가구 주택이 밀집해 있어 주거환경은 열악하지만 사통팔달 교통의 요충지에 각종 호재가 가득해 앞으로 10~20년 후에는 강남을 제치고 서울 중심지로 부상할 것으로 예상된다.

 

용산 개발은 한강로 일대를 중심으로 추진중이다. 용산역 전면과 한강로 65번지, 국제빌딩 주변 1,3,4,5구역, 전쟁기념관 전면, 용산 철도기지창 주변 등이 있다.

 

이 곳은 초고층 빌딩과 주상복합 아파트가 들어서는 국제 비니지스, 상업업무지구로 개발될 예정이다.

 

하지만 이곳의 지분 매입은 개발 기대감이 커지면서 매매가 치솟아 초기투자비용이 최소 10억원 이상이 돼야 한다.

 

신계, 청파, 효창, 후암동 재개발 구역과 이태원2동, 용산동2가 주거환경개선사업, 한남, 보광, 이태원 일대 한남뉴타운 사업도 진행 중인데, 이중 보광, 신계, 청파, 효창동 일대는 구체적인 개발 계획이 나오지 않았으나 용산 개발 축에 위치하고 3~4억원선으로 매수할 수 있어 투자 대안으로 주목받고 있다.

 

■ 한강로 주변 지분 3.3㎡당 1억5천만원 이상 

 

한강로 일대 용산역 전면 지구와 국제빌딩 주변의 지분가격은 3.3㎡당 1억5천만~2억원선으로 형성돼 있다. 2년 전 이 곳 지분가는 3.3㎡당 3천만~5천만원선이었으나 매매가 치솟아 올 초에는 1억~1억5천만원, 지금은 2억원까지 형성이다.

 

용산 전면구역 54.45㎡를 매입한다면 총 33억원이 필요하게 된다. 30억대의 많은 자금이 필요한 곳이지만 매수 대기자들이 많아 1~2천만원이라도 저렴한 매물이 나온다면 바로 거래되는 상황.

 

이처럼 3.3㎡당 1억원 이상의 높은 매매가를 형성하고 있음에도 전면지구와 국제빌딩 특별구역은 매매가가 계속 상승할 것으로 예상된다.

 

 

 

지난 10월 19일 관리처분인가 총회를 개최한 국제빌딩 주변 4구역의 경우 조합원 평가액이 평균적으로 3.3㎡당 5천6백만원, 비례율 132%, 조합원 분양가가 3.3㎡당 3천1백만원선으로 발표됐다.

 

낮은 비례율과 높은 분양가는 향후 조정될 수 있으나 33㎡ 지분을 매입해 165㎡배정을 받는다고 가정했을 때, 평균적인 수치를 기준으로 계산하면 8억원선의 추가부담금이 예상된다.

 

이를 기준으로 한다면 10억원선의 초기 매입비용을 고려했을 때 165㎡의 총 투자비용은 18억6천만원선이 된다. 

 

국제빌딩 인근에 위치한 용산을 대표하는 주상복합인 시티파크와 파크타워가 3.3㎡당 4천만원, 용산민족공원 조망이 있는 매물의 경우 3.3㎡당 4천5백만~5천만원선으로 형성돼 있어 이와 비슷한 수준이다.

 

그 동안 이들의 단지의 매매가는 2006년 1월부터 2007년 10월 25일 현재까지 25~36%의 상승률을 보였다.

 

앞으로 용산 개발이 더욱 본격화된다고 했을 경우 매매가 상승은 더욱 가속화될 것으로 보이며, 이에 따라 지금 매입을 해도 충분한 수익 얻을 수 있다고 판단된다.

 

  

 

 

 

 

■ 실수요자 국제업무지구 수혜지 효창, 청파, 서계 주목 

 

용산구 서계동, 청파동 지역은 건축물 노후도가 10년 이상 된 곳이 22%, 20년 이상이 60%일 정도로 거주 여건이 열악한 지역이다.

 

재정비촉진지구 지정 신청을 준비하면서 매매가가 급등해 33㎡ 기준 3.3㎡당 4천만~5천만원선을 형성하고 있다. 위치가 좋은 지역은 3.3㎡당 6천만원을 넘어섰다.

 

최근 건축업자들이 개발 가능성이 높아지자 신축에 나서면서 쪼갠 지분이 많아져 수요자들은 인근 청파, 효창동으로 접근하고 있다.

 

청파동과 효창동은 아직 구체적인 개발 계획이 나온 것은 없다. 하지만, 투자자들은 일대가 건축허가제한구역으로 묶여 있기 때문에 어떤 식으로든지 개발될 것이라는 기대감 커 적극 매수에 나서고 있다.

 

이러한 기대감은 올 상반기 3.3㎡당 2천2백만~2천3백만원선이었던 지분 시세를 2천6백만~2천7백만원까지 상승시켰다. 때문에 올 초만 해도 1억원대로 투자가 가능했으나 현재는 2억원 이상의 초기 자금이 필요하다.

 

효창동도 분위기는 마찬가지다. 초기 자금 1억~2억원대를 보유한 투자자들이 몰리면서 지분이 작더라도 총 투자금액이 작은 매물이 먼저 거래되고 있다. 즉, 26~29㎡의 3억원대 매물보다 19~23㎡의 2억원대를 더 많이 찾고 있다.

 

이처럼 단기적으로 효창, 청파, 서계동 일대 지분가가 급상승하면서 미래가치에 대한 궁금증이 커지고 있는데, 일대 지분 매매가는 상승폭이 문제지 상승세는 계속 이어질 것으로 전망된다.

 

최근 매매가가 크게 상승하면서 단기 상승은 어렵게 됐지만 개발 호재들이 시너지 효과를 내면서 매매가 상승할 것으로 보이기 때문이다. 그러므로 장기적인 투자를 목적으로 하는 수요자라면 지금이라도 진입하는 것이 적절하다.

 

 

서계동 건축제한지역 내 대지지분은 36~39㎡인 빌라 매매가가 3.3㎡당 3천9백만원선으로 형성돼 있어 4억원으로 매입이 가능하다. 일대 공시가격은 평균적으로 3.3㎡당 3백만~4백만원.

 

용산 재개발 추진 지역은 조합원 수에 비해 공급되는 물량이 많아 비례율이 높으며 이에 따라 130%까지 기대해 볼 수 있다. 더불어 조합원들은 132~161㎡ 이상으로 배정될 수 있을 것으로 보인다.

 

조합원 분양가는 분양가 상한제 적용과 기존 아현3, 4구역 조합원 분양가를 고려할 경우 3.3㎡당 2천만원선을 형성할 것으로 전망된다.

 

이를 기준으로 148㎡배정을 기준으로 계산한다면 총 투자비용은 12억5천만원선, 3.3㎡당 2천7백77만원선이다.
 
현재 서울 구별 주상복합 3.3㎡당 매매가는 강남구가 2천8백만원, 서초구가 2천5백만원, 용산구가 2천6백70만원선을 형성하고 있다.
 
서울역 인접해 교통여건 우수한 곳으로 용산 한강로 일대 개발의 영향을 받는다면 이들보다 높은 매매가 형성할 것으로예상된다.
 
용산민족공원 조망을 갖춘 용산 시티파크, 파크타워에는 미치지 못하겠지만 이들 매매가를 따라 상승할 것으로 보인다.
 
현재 3.3㎡당 매매가는 가장 높다고 볼 수 있지만 개발이 계속 진행된다는 점에 있어서 장기적으로 접근한다면 시세차익을 얻을 수 있을 것이다.

 

 

- 국제업무지구 내 주상복합 고분양가→주변 시세 상승 파급
- 후광효과 기대되는 여의도, 동작구, 마포구 단지 추천

 

국제업무지구, 한강르네상스 사업, 서울역세권 주변 개발 등의 메머드급 개발호재로 용산구 집값이 크게 상승했다. 올들어 이촌동에서 매매가가 가장 많이 상승한 20개 타입 중 18개가 서부이촌동, 2개가 동부이촌동에 위치해 있다. 한해동안 동원베네스트 106㎡은 3억8천5백만원, 강변 79㎡ 3억3천5백만원, 시범 69㎡2억6천만원 올랐다.

 

뚝섬 주상복합 분양가가 3.3㎡당 4천만원에 점쳐지고 있는데 이보다 나중에 분양할 국제업무지구 내 주상복합 분양가는 이보다 더 높을 것이라는 전망으로 이 일대 시세 상승 기대감이 극에 달해 있는 상태다.

 

개발의 직접 수혜지로는 서부이촌동, 동부이촌동, 한강로, 원효로와 같이 용산구 내 지역을 생각해볼 수 있다. 하지만 이렇게 거대한 개발계획에 대한 여파가 용산구 지역에만 국한될 것이라고 보긴 어렵다.

 

용산의 유동인구 수요를 끌어올 수 있는 지역으로 여의도 권역, 마포권역, 동작구 흑석동 권역 등을 들 수 있다. 용산 개발에 동반 상승할 것으로 기대되는 3개 지역의 아파트 단지를 소개한다. 

 

■ 여의도

 

여의도는 업무시설과 주거용 오피스텔, 서비스레지던스, 호텔 등이 모여있는 곳이다. 기존 아파트는 대부분 71년~78년 입주한 입주 30년이 훌쩍 넘은 아파트로 주상복합이나 리모델링, 재건축을 추진하고 있다.

 

이 곳은 자체 개발 호재도 많은데 그중 가장 큰 개발 호재는 마포대교 남단 일대 금융허브지구 조성 계획을 꼽을 수 있다. 

 

중소기업전시장터에 서울국제금융센터가, 통일주차장터에 파크원(여의도국제금융센터)이 지어질 예정이다. 용산에 추진중인 국제업무지구와 가까워 연계 개발이 예상된다.

 

서울시에서 추진하고 있는 한강 르네상스 개발계획은 한강에 수상 대중교통 체계를 만들어 도로 중심의 대중교통을 분산 시키겠다는 것이다.

 

이중 여의도는 기성시가지 연결형으로 2개 지구를 개발할 계획이다. 여의도 북단을 부도심의 중심으로 확장하고 국제금융업무지구를 한강변으로 확장, 수변 문화예술공간도 조성할 계획이다.

 

또한 일반상업지구 내 주상복합 건설, 한강조망, 서울지하철 9호선 2008년 개통예정 등의 호재가 있다. 9호선 여의도역과 KBS별관역이 개통되면 걸어서 10분 이내에 닿을 수 있다. 현재는 서울지하철 5호선 여의나루역과 여의도역을 이용할 수 있으며 일부단지는 1호선 대방역이 더 가깝기도 하다.

 

여의도 지구는 71년 입주한 시범아파트부터 2005년 입주한 롯데캐슬아이비까지 총 22개 단지 9천4백3가구가 입주해있다. 이중 2002년 입주한 대우트럼프월드1, 2차, 금호리첸시아, 롯데캐슬엠파이어, 롯데캐슬아이비는 모두 주상복합 아파트. 입주를 앞둔 분양권 단지는 주상복합인 여의도자이(5백80가구. 2008년 4월 입주) 1개 단지 뿐.

 

아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 2천5백24만원. 전셋값은 7백24만원이다. 시범아파트 119㎡가 10억2천만~11억원, 미성 155㎡는 12억5천만~13억8천만원. 3.3㎡당 가격이 높아 쉽게 접근할 수 있는 지역은 아니지만 국제적인 금융중심지로 거듭나게 되면 기존 상업지역 내 아파트의 선호도도 더 높아질 것으로 예상된다.

■ 동작구

 

 

이명박 전 서울시장은 지난 2005년 1월 한강의 노들섬을 오페라하우스로 개발하겠다고 발표했다. 그 이후 용산구 이촌동과 동작구 흑석동 일대 집값은 개발 계획이 가시화 될 때마다 올랐다 멈추기를 반복했다.

 

그동안 개발계획이 무산위기에 처하는 등  답보상태를 보이다가 최근 오세훈 서울시장이 문화콤플렉스로 단계적 개발을 추진한다고 밝혔다. 연말까지 기본계획을 수립한 뒤 2009년 설계, 2013년 완공할 계획이라는 것이다.

 

용산에서 노들섬을 지나 한강대교를 건너면 바로 동작구로, 노량진동, 본동, 흑석동 등 한강 인접 지역이 배후 주거지로 수혜를 입을 것으로 예상된다.

 

한강 르네상스 개발계획 중 흑석동 일대 수변도시 개발방향은 흑석2동 263번지 일대를 흑석뉴타운과 연계해 수변 문화공간으로 조성한다는 것이다. 또한 이전이 예정된 흑석 빗물펌프장 상부에 공원을 만들고 현충로의 보행로를 통해 뉴타운 개발지와 연계하게 된다.

 

이 지역은 지하철 1호선 노량진역이나 7호선 상도역을 이용할 수 있고 노량진민자역사 개발과 지하철 9호선 개통도 대기중이다.

 

현재 이 지역은 19개 단지 8천5백42가구로 3.3㎡당 시세는 노량진동 1천3백97만원, 본동 1천5백15만원, 흑석동 1천7백11만원이 형성돼있다.

 

노량진동은 상도건영, 신동아리버파크, 우성 등이 2000년 이후 입주한  비교적 새 아파트. 본동은 경동윈츠리버, 본동래미안, 한신휴 등이 2000년 이후 입주했다. 흑석동은 동양메이저와 유앤미가 2003년 입주했다. 명수대현대가 리모델링을 추진중이다.

 

시세는 신동아리버파크 109㎡가 4억5천만~5억3천만원, 본동래미안 132㎡는 7억2천만~8억2천만원이다.

 

분양권은 2009년 11월 입주할 세양아르비채 1단지 뿐이며 분양을 앞둔 단지는 11월 노량진동 쌍용예가(295가구)가 있다. 노량진1구역 재개발한 아파트로 노량진뉴타운 내에 속해있는 첫번째 분양단지다.

■ 마포구

 

국제업무지구와 한강르네상스 사업, 국제금융업무지구 개발로 용산과 여의도가 연계돼 있는데, 이 두지역의 배후 주거지로 마포권역이 꼽힌다.

 

서울지하철 5, 6호선 환승역인 공덕역 주변이 이 영향권에 들 것으로 보인다.

 

이 일대는 공덕동, 도화동, 신공덕동, 용강동, 토정동 등으로 지하철 5호선 마포역과 공덕역 주변 용산구와 인접한 곳이다.

 

공덕역은 서울지하철 5, 6호선 외에도 경의선(2009년 이후), 공항철도(2010년)가 지날 계획이며 마포대교, 원효대교, 강변북로 이용이 편리한 교통의 요지다.

 

경의선 복선화 사업이 지하화로 결정돼 지상 철로가 있던 부분이 휴게 시설과 테마공원 등으로 바뀔 계획이며 이렇게 되면 주거환경도 지금보다 나아질 것으로 예상된다.

 

용산의 배후 주거지가 될 것으로 예상되는 이 일대 단지는 공덕동 래미안공덕1~4차, 도화동 우성, 현대, 신공덕동 삼성래미안1~3차, 용강동 삼성래미안, 토정동 한강삼성 등이 있다.

 

마포구 3.3㎡당 매매가는 1천5백72만원, 전셋값은 6백30만원이다. 수혜 지역 중에서는 공덕동(1천8백만원)과 용강동(1천8백12만원) 시세가 높은 편. 그나마 토정동(1천3백22만원)과 도화동(1천4백66만원)이 저렴하다.

 

래미안공덕3차 106㎡가 6억7천5백만~7억3천만원, 리모델링을 추진중인 도화동 우성 138㎡이 5억6천만~6억5천만원이다. 토정동 한강삼성 125㎡는 4억8천만~5억8천만원의 시세를 형성하고 있다.

 

12월에는 공덕동에 주상복합 1백44가구, 신공덕동 주상복합 4백76가구가, 2008년에는 공덕동 성원상떼빌 96가구가 분양할 예정이다.

 

 

김철수(가명, 50세)씨는 아침 6시 30분에 일어났다. 어제 저녁 알람을 맞춰 놓은 덕분에 시간이 되자 블라인드가 자동으로 걷히며 따사로운 햇살에 자연스레 눈을 뜬 것.

 

기지개를 켜면서 커피를 들고 발코니로 나가니 한강이 한 눈에 들어왔다. 강 저 쪽으로 강남이, 오른쪽으로는 멀리 국립서울현충원까지 보인다. 아침마다 느끼지만 커피 한잔과 함께하는 이 조망은 마음을 풍요롭게 한다.

 

 

그러고 보니 갑자기 십여 년 전 아내와 함께 한남뉴타운 일대를 이 잡듯 뒤지고 다녔던 일이 떠올랐다.

 

그 때는 사업 때문에 힘든 시기였지만, 용산은 개발 가치가 높고 한남뉴타운이 특급 주거지로 거듭날 것이란 믿음이 있었기에 무리하게 재개발 지분에 투자했었다. 하지만 지금은 그 때 참 잘했다는 생각이 든다.

 

이제 한남뉴타운은 녹지율 높은 주거지로 기존 부촌인 동부이촌동과 함께 신흥 부촌으로 떠올랐다. 주민들 수준도 높고 주거환경이 좋아 이제 입주 5년차가 됐지만 만족도는 해가 거듭할수록 높아지는 것 같다.
            
생각해보니 오늘은 자가용 이용을 할 수 없다. 1년에 한 번 있는 정기검사 날. 대중교통을 이용하려면 서둘러야 해 평소보다 일찍 나왔다.

 

회사는 국제업무지구 내 있지만 오늘은 출근하기 전에 들를 곳이 있다.

 

용산디벨로프먼트의 CEO이자 철수씨와는 사업 파트너인 신용산씨가 살고 있는 국제업무 지구 내 랜드마크 펜트하우스에 들러야한다.

 

오늘 베트남으로 돌아가는 바이어 문제로 급하게 의논할 일이 생겼기 때문이다.

 

바이어인 호치민씨는 용산 국제업무지구와 같은 곳을 베트남에도 조성하려 하는데, 2010년 국제업무지구 조성 당시 큰 활약을 했던 용산디벨로프먼트와 협약을 체결하고 개발에 대한 자문을 받고 싶어 한다.

 

철수씨는 회사에 도착해 호치민씨와 협약을 마무리하기 전 몇 가지 특약사항을 추가해야 할 것 같지만 혼자 결정하기엔 무리라 출근전에 신용산씨를 만나고자 하는 것이다.

 

자가용이 없는 관계로 오랜만에 용산모노레일을 타고 국제업무지구로 향했다. 랜드마크 빌딩 앞에 도착하니 딱 10분이 걸린다. 기존 지하철과는 달리 건물 내에서 바로 입출입할 수 있어 편리하다.

 

랜드마크 빌딩 안으로 들어서자 홍체 인식 시스템을 통해 신원 확인을 했다. 곧이어 “반갑습니다. 김철수님” 이라는 안내가 나오고 문이 열렸다.

 

엘리베이터를 타고 올라가니 거실로 바로 들어설 수 있었다. 신용산씨의 펜트하우스는 층도 높은데다 거실 삼면이 유리로 돼 있어 뛰어난 조망권이 일품이다.

 

철수씨 집에서 보는 조망도 뛰어나지만 이곳에서 보는 조망은 놀라울 정도다. 벌써 국제업무지구를 조성하고 랜드마크 빌딩이 지어진지 7년 가까이 됐지만 볼 때 마다 새롭다.

 

신용산씨가 나와 반갑게 맞는다. 둘은 여유 있게 아침을 먹으며 오늘 협약 건을 의논했다.

 

식사를 마치니 벌써 8시 30분이다. 서둘러 국제업무지구 내 위치한 사무실로 향했다. 사무실에 들어서니 “사장님 안녕하세요, 이사님 안녕하세요” 라고 직원들이 여기저기서 인사를 한다.

 

출근하자마자 숨 돌릴 틈도 없이 기다리고 있던 호치민씨와 최종 협상을 마무리했다. 협약을 체결하고 악수를 하고 나니 벌써 11시다.

 

호치민씨의 비행기 시간이 급했다. 네비게이션으로 인천국제공항 가는 길을 확인해 보니 길이 엄청 막힌다.

 

비행기 시간에 닿지 못할까 걱정하는 호치민에게 인천국제공항철도가 있다며 40분 만에 인천국제공항에 도착 할 수 있으니 걱정 말라고 안심시켰다.

 

호치민씨를 용산역에서 인천국제공항철도를 태워 보내고 나오니 용산역사의 쇼핑몰들이 보인다.

 

오늘이 딸아이 생일이라 가족끼리 외식하기로 했는데 그 때 줄 선물을 골라봤다. 용산역사는 쇼핑몰과 극장, 식당가 등 다양한 시설이 많아 평일인데도 번화했다.

 

사무실에 들어오니 점심시간.

 

빌딩 지하 구내식당에서 점심을 간단히 먹고 직원들과 함께 용산 공원으로 산책을 나갔다. 국제업무지구부터 용산공원까지 녹지축이 조성돼 점심 먹고 간단히 돌기에 안성맞춤이다.

 

예전 미군부대였던 용산공원이 2015년부터 단계적으로 개방돼 낮뿐만 아니라 밤에도 주변 시민들이 몰린다.

 

사무실로 돌아와 비서에게 오후 일정을 브리핑 받았다. 강남에 있는 지사에 나가는 것 외에 큰일은 없다.

 

예전에는 강북 쪽에 개발이 많았지만 이제는 오히려 수서나 양재 등 강남 부근에 개발 계획이 더 많아졌다.

 

아차, 생각해보니 오늘 자동차가 정기검사를 받아 이용할 수 없다. 오랜만에 한강 수상택시를 타고 가야겠다는 생각이 들었다. 조금 비싸긴 하지만 상용화 된지 오래다.

 

강남에서 일을 마치고 다시 수상택시를 이용해 사무실에 돌아와 보니 벌써 퇴근시간이다.

 

오늘은 딸아이의 생일이라 이태원으로 가족들과 함께 외식을 나갈 계획이다. 용산 일대가 개발되면서 이태원도 많이 변했다.

 

1997년 관광특구로 지정된 지 20년이 지났지만 여전히 외국인들에게 관광명소가 되고 있고 주변이 점차 고급 주거지로 바뀌자 이태원도 고급화 됐다.

 

가족들과 함께 이슬람사원 뒷편에 있는 태국 음식점에 갔다. 즐겁게 식사를 하며 오늘 있었던 일을 서로 얘기하자 하루의 피로가 풀리는 것 같았다.

 

[가온옥진]

돈 돈 돈...