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- ’15년까지 매입·전세임대 주택 1.3만호 추가 공급 - - 보증부 월세 거주가구에 대한 지원 강화 - - 사회취약계층에 대한 월세자금 대출 도입 -
□ 정부는 10.30일, 경제혁신 3개년 계획의 일환으로,「서민 주거비 부담 완화 대책」을 확정·발표하였다.
□ 최근 전세가격은 예년에 비해 완만한 상승세를 보이고 있으나, ’09∼’11년 급등에 따른 상승분 누적으로 서민들의 체감 부담이 높고, 전세가격 상승으로 전월세 전환이 빠르게 진행되고 있다.
ㅇ 이는 저금리 지속, 낮은 집값 상승 기대감 등 거시경제 여건 변화와 임대차 시장 구조 변화 등에 따라 장기간에 걸쳐 나타나는 구조적인 현상이다.
□ 전세가격 상승 및 전월세 전환 과정에서, 상대적으로 자산여력이 있는 계층은 대출 등을 통해 전세에 계속 거주하게 되나,
ㅇ 다수의 서민들은 비자발적으로 보증부 월세로 전환하거나 외곽지역으로 거주지를 이전하는 주거하향이 발생하고 있으며,
ㅇ 특히, 사회취약계층은 주거비 부담이 지속적으로 늘어나는 반면, 공공임대 부족으로 주거불안 위험에 노출되고 있다.
□ 이에, 정부는 전세에서 월세로의 구조적 변화를 감안하여,
ㅇ 전월세 전환과정에서 상대적으로 주거비 부담이 커지는 사회취약계층이나 보증부 월세가구를 보호하는데 정책목표를 두고, 서민 주거비 부담 완화 대책을 마련하였다.
ㅇ 단기적으로는, 전월세 불안우려 지역에 즉시 입주 가능한 매입·전세 임대 주택을 집중 공급하며, 재건축 이주시기 분산을 추진하고,
- 사회취약계층의 주거안정을 위해서는, 다양한 방식으로 공공임대주택을 공급하며,
- 보편적 점유형태로 등장하고 있는 보증부 월세 가구에 대한 지원도 강화한다.
□ 첫째, 전월세 불안 우려지역에 매입임대 및 전세임대를 집중 공급한다.
ㅇ 신규입주 물량 부족, 재건축 이주수요 등으로 단기간 내 전월세 가격이 급등할 우려가 있는 지역*에 대해 즉시 입주가능한 매입 및 전세임대를 집중적으로 공급한다.
* 국토부·지자체·LH가 전월세 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 선정
- 이를 위해, 올해 매입·전세임대 잔여물량 1.4만호를 11월까지 조기에 공급하고, 12월 중에 3천호를 추가로 공급한다.
- ’15년에는 매입·전세 물량을 1만호 추가 공급(4만호→5만호)하되, ’16년 이후 추가확대 여부는 임대시장 수급상황을 보아가며 결정할 계획이다.
ㅇ 또한, 매입·전세임대 지원단가를 호당 평균 500만원씩 상향하여 일정수준 이상의 임대주택을 확보하고, 추후 기금부족시 재정으로 이차를 보전하는 방식도 검토한다.
□ 둘째, 재건축으로 인한 전월세 시장 불안을 방지하기 위해 이주수요 관리를 추진한다.
* 서울은 ’15년에 재건축에 따른 멸실주택이 5.3만호인 반면, 신규 입주물량은 4.1만호에 그쳐, 1.2만호 내외 물량 부족 전망
ㅇ 국토부와 지자체간 협조체계를 구성하고, 재건축단지 이주시기를 1년 이내에서 조정하고, 이주시기 조정심의 대상*도 확대한다.
* (현재) 이주대상 구역의 주택수가 2천호를 초과할 경우 (서울시) → (개선) 동일지역(법정동) 내 여러 정비구역이 있고 총 주택수가 2천호를 초과할 경우
① 민간자본을 활용하는 임대주택 공급 확대
□ 첫째, 도시규제 개선을 통한 장기임대 공급을 확대한다.
ㅇ 현재, 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함)는 기준 용적률의 20%까지 용적률 추가가 가능하나, 지자체가 조례로 기준 용적률을 낮게 규정할 경우에는 법정상한율 확보가 곤란하여 수익성을 확보하기 어려운 상황이다.
* (예시) 국토계획법상 제1종 일반 주거지역 용적률 상한은 200%이나, 서울시는 150%로 운영 → 용적률 20% 인센티브 조례에도 불구하고 실제 용적률은 180%에 불과(150% × 1.2배 = 180%)
ㅇ 이에, 임대주택법을 개정하여 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함) 건설시 조례와 관계없이 용적률을 국토계획법에 따른 법정 상한까지 부여할 계획이다.
□ 둘째, ’17년까지 민간과 공공이 공동으로 출자한 공공임대리츠 방식으로 공급되는 물량을 현재 5만호에서 6만호로 1만호 확대한다.
□ 셋째, 미분양 임대주택에 대한 세제지원을 강화한다.
ㅇ 준공후 미분양 주택(‘14.9월 현재 1.8만호, 기준시가 6억이하이고 전용 135㎡ 이하)을 ’15년말까지 취득(임대사업자 등록 및 임대계약 체결)하여 5년이상 임대하는 경우,
- 취득후 5년간 발생하는 양도소득의 50%를 감면하여, 미분양 주택을 활용한 임대주택 확대를 지원한다.
□ 넷째, 민간이 기금지원을 통해 건설하는 10년 공공임대에 대한 건설자금 지원을 강화한다.
ㅇ ’15년 한시적으로, 호당 지원한도를 규모에 관계없이 1,500만원씩 인상하고, 60∼85㎡ 주택의 겨우 금리를 3.7%→3.3%로 인하한다.
□ 다섯째, 민간 참여 활성화를 위한 규제개선 및 세제·금융지원을 검토한다.
ㅇ 주택임대관리업, 민간임대사업 등에 대한 규제개선, 세제·금융지원 등을 통해 수요자 맞춤형 임대주택 공급 및 양질의 일자리 창출과 함께
- 연기금, 금융투자업 등 재무적 투자자의 임대주택 건설 참여도 유도한다.
ㅇ 임대주택 건설회사, 임대주택 리츠의 건설 및 자본비용(예: 10년간 임대주택 보유시 금융비용 등) 지원을 위한 금융상품 개발*을 검토한다.
* (예) 임대수익 흐름을 기초로 신용 보강 후 ABS 발행 검토 등
② 준공공임대주택 활성화
□ 준공공임대주택은 올해 1월에 제도가 도입되었으나, 의무에 비해 혜택이 부족하여 실적이 미미(’14.9월 현재 256호)하다는 점에서 아래 활성화 방안을 마련하였다.
ㅇ 첫째, 준공공임대 다세대·연립 층수제한 완화를 추진한다.
- 다세대, 연립을 준공공임대로 활용하는 경우, 건축위 심의를 거쳐 층수제한 완화(4→5층) 및 제1종 일반주거지역 건설을 허용한다.
* 현재 제1종 일반주거지역에서는 아파트(5층 이상) 건설이 금지되고 다세대, 연립은 층수제한(4층)이 있어, 5층짜리 다세대, 연립 건설 불가
ㅇ 둘째, 국회에 계류 중인 세법개정안*은 이번 정기국회에서 입법되도록 노력하고, 특히 소득세 및 법인세는 감면폭을 추가 확대하는 방안을 추진한다.
* 재산세 감면법안(지특법, ‘14.5월)은 통과되었으나, 소득세·법인세 감면(20%→30%), 양도세 면제(3년내 구입시) 감면법안(조특법)은 국회 계류중
ㅇ 셋째, 준공공임대 의무 임대기간을 10년에서 8년으로 단축한다.
* 설문조사 결과(’14.2월 주산연), 전체 설문자의 42%가 임대의무기간 단축시 준공공임대사업자 등록의향이 있는 것으로 조사
ㅇ 넷째, 일정기준을 충족하는 주택을 준공공임대로 등록(향후 2년간 한시)한 경우에는, LH가 연간 매입물량 범위 안에서 임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입을 하기로 확약한다.
ㅇ 다섯째, ’15년 한시적으로, 준공공임대 매입자금 지원금리를 2.7%에서 2.0%로 인하한다.
ㅇ 여섯째, 국토부 장관이 정하는 공공택지에서 건설되는 준공공임대는 임대주택법상 규제를 배제하여 다양한 형태로 임대주택이 공급될 수 있도록 유도한다.
* 예시:지자체와 사회적 협약으로 보육 등을 위한 특수목적용 임대주택 운영 * 다만, 준공공임대 규제는 적용(10년 이상 의무임대, 인상률 연 5% 이내)
③ 공급시차 단축이 가능한 임대주택 공급 확대
□ 첫째, 민간의 다세대, 연립주택 건설시 기금지원을 강화한다.
ㅇ 다세대, 연립 건설자금을 시중금리(3.8%∼4.0%) 수준으로 인하하고, 30세대 이상으로 사업계획 숭인시 금리를 1%p 추가 인하한다.
□ 둘째, 공공임대 건설시 다세대, 연립주택 공급을 확대한다.
ㅇ 공공이 건설하는 임대주택의 일부를 공사기간이 1년 이내인 다세대, 연립으로 공급하여 전월세 수급상황에 탄력 대응한다.
- 건설비용 인하 및 공기 단축을 위해 조립식 모듈러 주택의 활성화 기반도 마련한다.
④ 공공임대주택 관리시스템 개선
□ 첫째, 영구임대주택 순환율을 제고한다.
ㅇ 입주자격과는 별도로 영구임대주택 퇴거기준을 마련(’14.12)하고, 2년마다 정기적으로 자산 및 소득현황을 심사한 후,
- 자산 및 소득이 일정기준을 초과하는 가구는 자진퇴거 유예기간(예:2년) 부여 등을 통해 순환이주를 유도한다.
* 영구임대주택은 고급 승용차를 소유하는 등의 사유로 입주자격이 상실되어도 퇴거기준이 미비하여 입주순환율이 저조
- 영구임대주택 입주대기자: 전국 4.7만명, 평균 대기기간: 21개월
□ 둘째, 쉽게 찾아볼 수 있는 공공임대 입주정보 포털을 운영한다.
ㅇ 올해 11월부터 임대주택 포털(www.rentalhousing.or.kr)을 운영하여, 전국 31개 기관에 흩어져 있는 임대주택 입주정보를 실시간으로 제공한다.
⑤ 도심내 행복주택 건설을 차질없이 추진
□’17년까지 14만호 사업승인을 목표로 추진 중이며, 올해 말까지 2.6만호 사업승인 및 4천호 착공 등 차질없이 추진한다.
ㅇ 금년 10월 기준으로 5,500호를 사업승인(서울오류 등 10곳)하고, 1,500호 착공(서울가좌 등 5곳)을 완료하였다.
□ 전세가격 상승, 빠른 월세전환으로 주거비 부담이 증가하고 있는 점을 감안하여, 저소득층의 주거비 부담 완화방안을 마련하였다.
ㅇ 특히, 그간 정책대상에서 상대적으로 소홀히 취급되었던 비자발적인 보증부월세 거주 가구를 보다 두텁게 보호하고자 하였다. ① 사회취약계층을 위한 월세 대출 신설
□ ’15년 한시적으로, 당장 자력이 부족하지만, 장래 소득발생이 예상되는 취업준비생 및 자활의지가 있는 기초생활수급자에게 저리의 월세 대출을 지원한다.
ㅇ (1) 학교 졸업생으로서 취업 준비생 또는 (2) 근로중인 기초생활수급자로서 ‘희망키움통장’ 가입자 또는 (3) EITC(근로장려세제) 가입자가 지원대상으로,
* (취업준비생) (1) 부모의 연소득(부부합산)이 3천만원 이하 (기초생활수급자․차상위자․한부모 가정 포함)로서, (2) 부모와 따로 거주하는 만 35세 이하의 졸업생이며, (3) 졸업후 3년 이내의 취업준비생
* (희망키움통장 가입자) 기초생활수급자로서 근로소득이 최저생계비의 60% 이상인 가구 (통장가입요건)
- 연 2%의 금리로, 매월 30만원씩* 2년간(대상자는 ’15년에 선정, 지원은 선정후 2년간) 720만원 한도로 대출한 후 3년 유예기간** 후에 월세대출금을 갚도록(3년 거치후 일시상환, 최장 6년까지 3회 연장가능) 한다.
* 소득 10분위 중 1∼4분위 가구 평균 월세부담:25.7만원(’12년 주거실태조사) ** 3년후 20%, 4년후 20%, 5년후 30%, 6년후 30% 상환
ㅇ 월세 미반환 위험에 대비하여 월세대출보증(주택금융공사) 가입을 의무화하고, 연체일수가 30일 이내로 1년이상 대출을 이용한 경우, 향후 주택기금 전세자금 대출시 금리 0.2%p를 우대한다.
ㅇ 지원규모는 총 500억원 규모이다.
② 보증부 월세가구 주거비 부담 완화
□ 첫째, LH 전세임대시 보증부 월세가구 부담을 완화한다.
ㅇ 연 2.7만호 내외를 LH 등 공공기관이 전세로 임차후 이를 저소득층에게 보증금의 연 2%에 해당하는 임대료로 재임대하고 있으나,
- 순수전세에 비해 보증부 월세 주택 세입자에 대한 지원혜택이 낮은 상황이다.
* 시중금리 4% 가정시, 5천만원 전세는 연 100만원 혜택(5만원×(4%-2%))을 받는반면, 보증금 2천만원(월세 15만원)은 40만원(2천만원×(4%-2%)) 혜택
ㅇ 이에, 보증금이 낮을수록 지원금리를 우대하여 주택기금 대출금액이 적음에 따른 보증부 월세가구의 상대적 손실을 보전한다.
□ 둘째, 기금 대출시 보증부 월세가구의 부담을 완화한다.
ㅇ 근로자서민 전세자금 및 저소득가구 전세자금을 하나로 통합(가칭 버팀목 대출)하여 차주의 소득수준 및 보증금 규모별로 금리를 차등화한다.
- 소득이 낮고, 보증금이 적을수록 대출금리를 우대하고,
- 부부합산 연소득 4천만원 이하 가구로서, 부동산·자동차 등 자산이 일정기준 이하(대출연장시 2년마다 입증 필요)인 저소득층이라고 지자체장이 추천한 경우에는 금리 1%p를 추가로 우대한다.
* ( )는 부동산 등 자산이 일정기준 이하인 가구로 지자체장 추천시 적용하는 금리
□ 셋째, 월세보증 개선으로 저소득층의 월세 인하를 유도한다.
ㅇ 월세 전환율은 연체 리스크, 관리부담 등으로 시중금리보다 2∼5%p 높고, 특히 저소득층이 주로 거주하는 다가구·연립주택은 아파트 대비 2∼3%p 높다.
- 이에 따라, 대한주택보증이 임차인의 월세 연체 위험을 낮추고 이를 통해 월세 납입금을 낮추기 위해 ’13.7월부터 월세납입 보증을 시행 중이나, 실적이 미미한 상황이다. ㅇ 이에, 대한주택보증의 월세보증을 개선하여 월세인하를 유도한다.
- 월세납입 보증범위를 확대(임차료 9→24개월분)하고, 보증가입 대상을 확대(신용등급 1∼6등급→1∼9등급)하며, 보증료를 인하(신용등급 3등급 기준 0.6%→0.3%, 사회취약계층은 보증료 30% 추가 할인)할 계획이다.
③ 저소득 임차가구를 위한 내집마련 기회 확대
□ 첫째, 디딤돌 대출 금리는 현행을 유지하되, ’15년 한시로 생애최초주택구입자로서 부부합산 연소득 2천만원 이하인 경우는 0.2%p 추가우대 한다.
□ 둘째, 디딤돌 대출은 3년내 상환시 최대 1.2% 중도상환수수료를 부과하고 있으나, 중도상환수수료 체계조정을 검토한다.
□ 정부는 이번 대책을 통해 임대차시장 구조변화로 주거비 부담이 증가하고 있는 저소득 월세가구 및 비자발적 보증부 월세가구에 대한 맞춤형 지원방안을 마련한데 의의가 있으며,
ㅇ 즉시 입주가능한 매입·전세임대 주택 확대, 다세대·연립주택 건설 등을 통해 도심내 저렴한 임대주택 공급을 확대하여 저소득 임차가구의 주거안정성을 높여나갈 계획이라고 밝혔다.
□ 아울러, 새로이 개편된 주거급여*가 기초생활보장법이 개정되는 대로 차질없이 시행될 수 있도록 철저히 준비해 나가겠다고 밝혔다. * 주거급여 지원액:월평균 9만원→11만원, 지원대상 : 73만가구→97만가구
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