안녕하세요 회원님~
신도시분양가이드 카페운영자 페르입니다~~~~~~~~~^_^
부동산 하락세가 심화되고 있고 청약시장도 하락여파로 양극화 장세가 지속되고 있습니다
국지적인 하락세는 옐로칩아파트의 투자가치를 삼켜버렸고 악성 미분양아파트를 애물단지로
전락시켜 버렸으며 미분양사태와 미입주사태는 건설사를 유동성 위기로 빠져들게 하면서 어려움을
격게 하고 입주예정자들의 속을 시커멓게 태우고 있습니다
양극화 장세는 판교신도시,광교신도시등 일부 아파트에만 높은 청약률로 마감시키고 있고
하락한 기존아파트 시세와 거래패닉 장세는 미분양 아파트 증가와 마이너스 프리미엄 사태라는
최악의 상황을 만들어내고 있습니다
정부의 규제완화폭에 따라 수요가 일부 살아날수도 있지만 규제완화의 폭이 넓지않을 가능성도 높아
수요증가에 큰 힘을 보태주기는 어려운 상황이 펼쳐질것으로 예상되는바 당분간은 A급 아파트에만
청약하는 전략을 구사하시는게 좋을것으로 보입니다
판교신도시 토지이용계획도(지도를 클릭하시면 더 크게 보실수 있습니다)
기존아파트가 큰 폭으로 하락하면서 감당수요를 하락비율만큼 줄여버렸지만 수년전에 건설사에서
매입한 토지비용과 건축비 상승등은 분양가를 높이면서 투자가치가 사라져버리는 아파트들이
증가한 상황이기 때문에 무분별한 청약전략은 리스크를 키울수 있으며 기대감으로 인한 막연한 투자는
쪽박투자가 될수 있다는점 명심하셔야 합니다
때문에 수요층(추격매수층 포함)과 주변시세 흐름및 거래동향(거래량,매수증가및 감소)을 냉정하게
분석하신후 정확한 판단을 하셔야만 리스크 없는 현명한 투자와 청약을 하실수 있습니다
기존아파트 하락및 분양권시세 하락은 예상 투자가치를 떨어뜨렸고 매수가 실종된 현상황은
투자가치를 일부 감소시킨 상황이라고 볼수 있습니다
또 기존아파트 거래마비는 갈아타기 옮겨타기 수요를 발을 묶어버렸고 하락한 시세는 포기수요를
증가하게 하는 형국이기 때문에 예상 투자가치는 좀 낮추시어 판단하시는게 바람직한 투자패턴으로
보여집니다
예상 투자가치를 너무 높게 잡고 투자하셨다가 추가 하락이 이루어지면 향후 매도타이밍을 놓치는
상황에 직면할수 있기 때문입니다
따라서 현실적인 수요층 예측과 주변거래 흐름및 규제완화에 따른 수요증가 여부와 금리상황,경제상황등을
잘 체크하신후 투자가치에 확신을 서는 A급아파트에만 청약과 투자에 하시는게 바람직한 청약전략이자
현명한 투자패턴이라 보여집니다
은평뉴타운 위치도
7월에 분양하는 아파트중 관심을 기울여야 하는 아파트는 판교 호반주상복합(8월로 연기될 가능성 높음)과
성남여수지구(분양및 임대),은평뉴타운,상암2지구등입니다
모두 주변시세에 비해 저렴하게 분양이 이루어질 예정이며 한때는 높은 투자가치를 보장받을수 있는
지역입니다(일부평형 제외)
그중 호반 베르디움(주상복합)은 판교역 바로 옆 상업부지에 들어서는 단지로 청약자들의 기대감을
높이고 관심을 증폭시키면서 높은 청약경쟁률과 높은 청약가점을 기록할것으로 보이는 블루칩
아파트에 해당됩니다
주상복합 단지로는 178세대로 세대수가 작고 단지 규모가 협소하다는 단점이 있지만 주변시세에 비해
워낙 저렴한 분양가와 판교에서 A급에 속하는 입지여건(위치,교통,학군,상권 모두 우수함)은 단점을
충분히 커버할수 있을것으로 예상되는 단지이기 때문입니다
따라서 판교신도시 호반베르디움(주상복합)은 분위기가 가라앉은 현상황에서도 적극 도전해도
무방한 단지입니다
분양가는 판교 월든힐스와 약간 저렴하거나 비슷할것으로 예상되지만 주변시세는 평당 2500만원~
2600만원정도의 시세 형성이 되어 있습니다
따라서 상당한 투자가치를 보장받을수 있을것으로 판단되는바 고점자라도 적극 공략할 필요가 있습니다
다만 초고점에 해당된다면 알파돔시티가 올해안으로 분양예정이 잡혀 있으므로 고급수요 흡수력이
훨씬 두터워 더 높은 투자가치를 보장받을수 있는 알파돔시티를 기다리시는것도 괜찮습니다
은평3지구 1블럭 공급내역(국민)
은평3지구 1블럭 공급내역(민영)
은평뉴타운 실거래가 현황
(다운계약서 성행하는 지역이라 시세보다 훨씬 저렴한 일부 거래금액은 다운계약서일 가능성 높음)
은평뉴타운 3지구 1블럭의 투자가치가 가장 높은 아파트는 7세대가 공급되는 펜트하우스(134㎡)입니다
청약예금 1,000만원 가입자가 청약할수 있으며 기존 펜트하우스 시세가 받침이 되기 때문에
높은 투자가치가 예상됩니다
전용 85㎡와 101㎡도 주변 급급매보다 저렴한 분양가로 분양되고 전철을 도보로 이용할수 있는
역세권에 해당하며 편의시설 이용이 편리해 기본 투자가치를 보장받을수 있을겁니다
다만 은평뉴타운의 입주쇼크로 인해 일반아파트가 상당부분 조정을 받았기 때문에 투자가치의
높이는 좀 낮아졌다고 보는게 맞습니다
그리고 평당 분양가가 높은 134㎡이상 주택(펜트하우스 제외)은 투자가치는 일단 접고 들어가시는게
좋습니다
기존 미계약물량의 대부분이 평단가가 높은 134㎡이상의 아파트들이고 은평의 대형평형 수요흡수력이
아직은 약하기 때문에 무리한 투자전략보다는 실수요 위주의 접근하셔야 합니다
상암2지구 조감도
상암2지구는 월드컵파크 12블럭은 전용114㎡만 24세대가 공급됩니다
저렴한 분양가로 인해 투자가치를 보장받을수 있는 단지이고 주변에 있는 단지들이 높은 시세를
받쳐주고 있는 반면에 114㎡는 세대수가 많지 않아 매물증가에는 한계가 있을것으로 예상됩니다
또 주변에 가격이 높아 갈아타기 수요가 증가할수 있는 상황이 만들어질수 있습니다
다만 12블럭은 다른 블럭보다 시세가 좀 약하게 형성되어 있다는걸 감안하시고 청약하시는게 좋습니다
114㎡ 인터넷 시세를 살펴보면 최소 8억대에 형성되어 있지만 거래없는 8억이라고 보시는게 맞습니다
결국 하락하는 현상황의 현실적인 시세는 8억 미만으로 판단하시고 접근하셔야 합니다
(급급매 위주로 거래되는 상황이므로 시세보다 약하다고 볼수 있음)
그러나 같은 단지 34평이 최소 5억중후반의 시세가 형성되어 있고 수요흡수력이 높은 인기단지중
34평이 6억대~7억대 39평은 9억대~10억대를 형성하고 있기 때문에 수요흡수력이 약하다손 치더라도
향후 투자가치보장에는 큰 무리가 없을것으로 예상됩니다
다만 상암지구에서 2010년에 85㎡초과 주택의 거래가 없었다는건 중대형 수요층이 많지 않다는걸
의미합니다
때문에 단기투자 전략으로 다가서기에는 다소 부담이 될수도 있다는점은 체크포인트입니다^^
상암2지구 상암월드컵파크 12블럭 공급내역
마포구 상암동 실거래가 현황
상암동 2009년 6단지 39평(전용105㎡)실거래가 현황(2010년은 거래없었음)
상암동 2009년 7단지 39평(전용105㎡)실거래가 현황(2010년은 거래없었음)
성남 여수지구에서는 분양아파트와 임대아파트(분양전환 공공임대)가 동시에 분양합니다
분당 야탑동 장미마을과 매화마을과 붙어있는 빼어난 입지로 인해 청약자들의 관심을 많이 받을수
있을것으로 예상되지만 현 하락상황에서 평당 1500만원에 육박하는 분양가는 다소 부담으로
작용할 가능성도 있습니다
판교는 물론이고 분당의 시세도 아직은 받침이 되고 있지만 임대단지라는 핸디캡이 있고
야탑역을 도보로 이용할수 있는 입지는 아닌데 반해 분양가는 다소 부담스러운 금액이기 때문에
부담수요 증가라는 공식으로 작용하면서 수요흡수력은 예상보다 떨어질수 있습니다
위치 하나만 놓고 본다면 서울 접근성도 빼어나고 쾌적한 단지로서 우수한 편입니다
판교의 높은 시세로 인해 분당에서 이동하는 수요중 판교시세에 부담을 느끼는 신규아파트 수요를 일부
흡수하면서 투자가치가 높을것으로 예상되었지만 높은 분양가는 변수로 작용할것으로 보입니다
분당신도시의 가격하락폭이 큰 상황에서1500만원에 육박하는 임대단지의 분양가는 분당수요를 흡
수하는데 부담으로 작용할 가능성이 높아진 상황이라고 볼수 있습니다
야탑동의 실거래가 상황을 체크해 보면 시세가 어느정도 받쳐주는것처럼 보이지만 한두달전에
이루어진 거래일뿐이고 현 급급매 매물을 살펴보면 33평은 4억대 중반의 매물은 흔하게 찾아볼수 있고
매화마을 청구타운의 경우에는 4억미만의 매물도 있는 상황입니다
성남여수지구 전체 토지이용계획도
여수지구 C-1블럭은 분당의 33평을 처분하고 38평으로 갈아타거나 38평~40평대 초반대 평형을
처분하고 45평이상으로 갈아타는 수요증가 여부가 관건이라고 볼수 있습니다
하지만 분당의 시세는 크게 하락했고 여수지구 분양물량의 분양가는 높은 토지금액으로 인해
예상보다 크게 높아지는 상황이 벌어졌으며 그런 상황들은 수요증가 재료를 만들어 내기에는
다소 힘든 상황이 연출될수 있습니다
판교시세가 받쳐주기 때문에 투자가치면에서 무조건 답이 있다라고 판단하시는 분들도 계실겁니다
하지만 판교역시 아직도 입주물량이 제법 남아있는 상황에서 무조건 상승만 한다고 볼수는 없고
분당 고급수요가 포기수요및 부담수요가 되어 버린다면 일부 조정을 받을 가능성도 배재할수 없는
상황입니다
하물며 1500만원에 육박하는 여수지구의 분양가는 임대단지라는 핸디캡을 생각한다면 너무 높은
수준입니다
분당에 거주하는 사람이 분당신도시에서 여수지구로 이동한다면 보상심리가 작용할겁니다
도시레벨과 학군등의 차이가 많은 상황에서 분당 아파트를 처분하고도 많은 대출을 받아야 하는
상황이라면 차라리 여수지구를 접고 분당에서 분당으로 이동할 가능성이 높다고 볼수 있습니다
여수지구의 분양가가 예상보다 높아진 상황에서 여수지구 청약이나 투자는 신중을 기할 필요가 있습니다
위치 하나만 우수하고 임대단지라는 핸디캡과 각종 인프라가 분당보다 떨어진다는 단점을 커버하기에는
무리가 있는 분양가이기 때문입니다~~~~~~~~~^_^
성남 여수지구 분양가격
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