전세계약만료전 임차권 등기명령 신청가능한가요?

[김동수원장]

전세계약만료전 임차권 등기명령 신청가능한가요?

 2년 전세로 살다가 작년가을 계약서는 새로 쓰지않고 구두로 1천만원 올려달라고 해서 월 10만원씩내는걸로  사는중에.. 재계약 상태입니다 ㅜㅜ

개인사정상 이사를 가게 됐습니다.

주인은 집이 안나가서 집이 나가면 전세금 준다고 합니다.

사정해도 소용 없네요..

이번주 토요일에 이사를 가는데.. 부동산에 물어보니 전입신고 하지 말고 열쇠를 가지고 가라는데..

임차권 등기명령이라는 제도가 있다고 들어서요..

계약만료후 가능한게 맞지만.. 계약 만료전에도 등록할수있는 경우가 있다고 하는데..

등록가능한지..

등록하려면 어떤 절차가 거쳐야 하는건지..

어떤 서류가  필요한건지..

등록시 주인 동의를 꼭 받아야 하는건지..(그런말은 들은것 같애서요..)

제 전재산인데..

고수들의 좋은 조언 부탁드립니다.

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귀 사안의 경우 귀하가 주택임대차보호법상의 임차권등기명령을 신청하는 경우는 이건 임대차계약이 종료되거나 해지된 후 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 타처로 이사를 하는 경우라야 합니다.

따라서 귀 사안의 경우는 이건 임대차가 해지된 상태가 아니기 때문에 위 임차권등기명령을 신청하기 어렵습니다. 다만 귀하가 이건 임대인과 합의해지한 후 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 이건 임차권등기명령을 신청한 후 위 임차권등기명령이 임차건물의 등기부등본에 기재된 후 타차로 이사를 하여야 합니다.

 

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1. 임차권등기명령제도의 개념

「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

2. 임차권등기명령의 신청 요건

임대차등기명령은 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금을 반환받지 못한 임차인만이 이를 신청할 수 있습니다.

(1) 임대차가 종료될 것

- 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

계약만료전의 경우라면 임차인의 의사에 반하는 임대인의 보존행위을 이유로 즉시해지하는 경우(민법제625조)라야 할 것인데, 님의 경우는 이러한 임대인측의 사정이 나타나지 않으므로 주인의 동의를 얻어 합의해지가 이루어져야 할 것으로 보입니다.

(2) 임차보증금을 돌려받지 못한 경우일 것

- 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란, 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

(3) 임차주택

- 임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

  3. 임차권등기명령의 신청절차

(1) 신청권자

- 임차인은 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 경우, 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

(2) 관할 법원

- 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이 임차권등기명령신청사건을 관할합니다.

(3) 임차권등기명령신청서의 기재사항

- 임차권등기명령신청서에는 아래의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명해야 합니다.

1) 사건의 표시

2) 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)

3) 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소

4) 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)

5) 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)

6) 신청의 취지와 이유

7) 첨부서류의 표시

8) 연월일

9) 법원의 표시

(4) 임차권등기명령신청서의 첨부서류

- 임차권등기명령신청서에는 아래의 서류를 첨부해야 합니다.

1) 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서

2) 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예: 건축물대장)

3) 임대차계약증서

4) 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류

5) 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서

6) 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

(5) 임차권등기명령신청서의 접수

- 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령신청서를 접수하면 됩니다.

(6) 임차권등기명령신청의 심리

관할법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다.

(7) 임차권등기명령의 효력발생시기

임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한　때에 그 효력이 발생합니다.

(8) 임차권등기의 절차

법원사무관 등은 임차권등기명령의 효력이 발생하면, 지체 없이 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서 등본을 첨부하여 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁하게 됩니다.

등기관은 등기부에 ① 임대차 계약을 체결한 날, ② 임차보증금액, ③ 임차주택을 점유하기 시작한 날, ④ 주민등록을 마친 날, ⑤ 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기재하며, 등기목적을 주택임차권이라고 기재하게 됩니다. 이 경우 차임의 약정이 있는 경우에는 그 차임도 기재하게 됩니다.

(9) 임차권등기명령신청의 기각 결정에 대한 항고

임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다.

※ "항고"란 판결 이외의 재판인 결정 등에 대한 독립의 간이한 상소로서 상급법원에 대한 불복신청입니다. 항고는 법률이 특히 인정한 경우에만 허용되고 있습니다.

이 항고는 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다.

4. 임차권등기의 효과

(1) 대항력 및 우선변제권의 유지

- 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

(2) 대항력 및 우선변제권의 취득

- 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

(3) 소액보증금의 최우선변제권 배제

- 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

(4) 임차권등기명령신청에 따른 비용부담

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

(5) 임차보증금 반환의무와 주택임대차등기 말소의무의 선후

임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

구체적인 문의는 아래 네임카드번호로 연락주십시오.

좋은 결과가 있을 겁니다. 감사합니다.