◎공통주제◎ 라첼-나만의 임대 및 매매비법(공통주제)

[라첼]

안녕하세요? 무더운 여름이 계속되고 있네요. 너무나도 무더운 날씨에 오늘은 라첼이 납량특집시리즈 위주로 썰을 풀도록 하겠습니다. 약간의 재미를 더하기 위해 제가 좋아하는 손자병법과 무협소설 등을 참고삼아 그간 저의 투자건중 다소 난해했던 경험담들을 에피소드 형식으로 하나씩 하나씩 풀도록 하겠습니다.

아파트 등 주거형 부동산과는 달리 상가라는 상품은 기본적으로 월세를 받기 위한 부동산입니다. 전문용어로 아파트투자는 Capital Gain(자본이득 상승: 차익거래)형 투자, 상가는 Income gain(고정수익 확보)형 투자라고 하지요. 차익형거래의 대명사인 아파트나 분양권 투자는 대세상승기를 타야하고 강남 등 가장 핵심지역을 위주로 투자해야 성공할 확률이 높습니다. 반면 상가투자는 노후대비용 월세 수입이 목적이기에 반드시 값비싼 강남을 고집할 필요는 없습니다. 다만 안정된 월세 수입을 거둘 수 있는 지역위주로 투자를 하면 됩니다.

상가투자의 최대 리스크는 공실입니다. 만약 공실이 생길경우 은행이자와 관리비까지 부담해야하는 이중 폭탄을 떠안을 수 있기에 역세권 상가위주로 공략하는게 그나마 이러한 리스크를 다소나마 일 수 있는 방법입니다.

저의 경우는 판교, 송도 등 탄생한지 얼마안된 신도시보다는 어느정도 상권이 안정된 1기 신도시 위주로 공략합니다. 저는 돈이 있든 없든 거의 매일 수도권내 요지에 있는 상가경매물건 검색을 합니다. 만약 눈에 띄는 좋은 상가물건이 보이면 어떤 하자가 있더라도 개의치않습니다. 룸살롱이든, 안마시술소든, 종교시설이든, 거액의 유치권이 걸려있든, 위치만 좋다면...

치유가 가능하다고 판단되면 과감하게 베팅하는 편입니다. 대개 좋은 물건들은 하자가 많습니다. 유치권, 법정지상권, 대지권미등기, 공매물건, NPL경매 물건 등등. 대체로 하자있는 물건들이 수익율이 좋기에 어찌보면 이런 하자가 많은 물건들 위주로 공략하는게 나만의 매매비법이라고 할지 모르겠습니다.

이번차에 보여드릴 사례들은 주로 유치권과 관련된 물건들입니다. 대체로 상가에서 발생하는 유치권은 공사 도급업자가 공사를 해주고 공사비를 못받은 상태에서 해당물건이 경매로 진행될 경우 발생합니다. 하지만 현실세계에서는 대부분 건물을 빼앗기기 싫어하는 前주인들이 잘아는 지인들을 동원해 허위의 유치권을 신고하는 경우가 다반사입니다.

제 경험상 이전 채무자가 허위의 유치권을 신고하는 이유는

첫째, 거액의 유치권을 신고하여 여러번 유찰시킨후 친지 등을 내세워 저가로 낙찰받거나
둘째, 낙찰자가 유치권 소송을 하려면 상당한 시간이 걸리기에 협상용으로
셋째, 낙찰자에게 유치권을 빌미로 통상적인 이사비보다는 많은 금액을 받기위해서
넷째, 초기 시설비가 너무나 많이 들어간 건물이기에 포기하기에는 너무나 아까우니까(?)

등등 여러가지가 있습니다.

따라서 이런 유치권이 신고된 물건들이 오히려 저에게는 또다른 황금알을 낳는 블루오션으로만 보입니다. 다음은 실전사례입니다. 아참, 전체적인 칼럼의 이해를 돕고 약간의 풍미를 더하기 위해 미야모토 무사시의 생사를 건 결투사례를 먼저 언급토록 하겠습니다.
 
Episode 1. 劍聖으로 불렸던 사무라이의 전설, 미야모토 무사시

일본 전국시대 말기에 활약했던 미야모토 무사시는 검술사였지만 동시에 철학자였다. 시도 쓰고, 그림도 그리고, 오륜서라는 걸출한 검법서도 저술했다. 심지어 그는 검의 세계를 도(道)의 경지로 까지 승화시키려고 했다.

무사시는 1582년에 태어나 당대 최고수가 되려는 일념하에 30대 초반까지 강호를 유랑하며 당대의 내놓으라하는 고수들을 찾아가 총 60여회의 결투를 벌였다. 단 한번도 패하지 않고 전승을 거두었는데 승리의 요인은 단 한가지였다. 적과 상황에 따라 적절하게 전략을 바꾸었다는 점이다.

예를 들어, 당대 일본 최고의 검객으로 명성이 자자했던 사사키 고지로와의 대결을 보자.

고지로는 매우 긴 장검을 매우 잘 다루었으며, 상대방보다 한 뼘이상 긴 칼을 능수능란하게 다뤄 어떤 검객에게도 지지않았다고 한다. 고지로와의 이번 대결이야 말로 무사시에게는 일생일대의 도전이 될 터였다. 결투 장소는 고지로의 집 근처에 있는 작은 섬이었다.

결전의 날 아침이 되자, 섬은 구경꾼들로 가득 찼다. 지방영주까지 허락한, 일본 최고 무사간의 대결은 일반 백성들에게는 전례없는 구경거리였다. 고지로는 시간에 맞추어 깔끔한 의복을 차려입고 도착했지만 무사시는 늦게, 그것도 아주 늦게 왔다. 한 시간이 지나고 두시간이 지났다.  침착하게 기다리던 고지로로서는 당연히 속이 부글부글 끓을 수 밖에 없었다.

마침내 저멀리서 섬으로 접근하는 배 한척이 눈에 들어왔다.

승선자는 배에 드러누워 얼핏 졸린 듯한 눈으로 긴 노를 조금씩 깎아내고 있는 중이었다. 무사시였다. 무사시는 무언가 생각에 잠긴 듯, 흘러가는 구름을 멍하니 바라보고 있는 듯 했다. 이때였다. 배가 해안에 당도하는 그순간 무사시는 깎고 있었던 긴 노를 홀연히 들더니 배에서 뛰어내리자마자 바로 고지로의 머리를 향해 다가가 지체없이 내려친다. 일격을 당한 고지로가 가까스로 일어나자마자 무사시는 바로 고지로의 늑골을 강타해서 실신시켜버린다. 잠시후 무사시는 대결을 관장하는 이들에게 정중히 인사하고 나서 배에 올라 도착할 때와 마찬가지로 조용히 자리를 떠났다.

사실 미야모토가 고지로를 이긴 것은 기본적인 ‘싸움의 기술’에 충실했기 때문이다. 초절정 고수간의 대결에서 실력차이는 종이 한 장도 안된다. 다만 무사시는 결전을 앞두고 일부러 두시진이나 늦게 나타나 평정심을 찾지 못해 속으로 불안에 떠는 상대방의 마음을 흔들어버린 것이다. 

여기에다 무사시는 상대가 자신의 눈을 살피지 못하게 배를 타고 태양을 등진채 나타났다. 뭍에서 하염없이 무사시를 기다리던 고지로는 무사시의 재빠른 몸놀림을 간파하지 못했던 것이다. 무사시의 임기응변, 즉 그때그때 상황에 맞는 ‘규칙의 위반’도 더욱 빛을 발했다. 당시까지만 해도 고지로의 長劍에 일본의 어떤 무사도 배겨나지 못했었다. 이것을 이미 알고 있던 무사시는 배를 젓는 노를 깎아서 고지로의 칼보다 한 뼘은 더 긴 목검을 만들었던 것이다. 그리고 그 긴 노를 들고 배에서 지체없이 뛰어내려 상대방이 무거운 장검을 빼기도 전에 바로 머리를 내려친 것이다.  

또다른 요시오카 가문과의 결투도 살펴보자.

요시오카 가문출신인 마타시치로와의 결투때 무사시는 평소와는 달리 일찍 결투장에 도착한다. 일찌기 무사시는 마타시치로의 아버지 겐자에몬과의 결투에서는 일부러 늦게 나타나 상대방을 불안케한 후 일격에 죽인 바 있다. 마타시치로가 가문의 복수를 다짐하고 결투를 신청한 것이기에 무사시의 친구는 이 도전에 함정이 깔려있다는 낌새를 채고 자신도 동행시켜줄 것을 요청했지만, 무사시는 홀로 결투장소로 향한다.
 
요시오카 가문과 결투가 벌어질 때마다 그는 몇 시간 늦게 도착하여 이들의 화를 부추기곤 했다. 하지만 이번에는 일찍 가서 나무에 몸을 숨겼다. 마타시치로는 한 무리의 부하들을 대동하고 도착했다. 그의 부하중 한명이 말했다.

“무사시는 평소처럼 훨씬 늦게 올 것이다. 하지만 이제 그런 허튼 수작은 어림도 없지!”

이윽고 마타시치로의 부하들은 풀숲에 납작 엎드려 몸을 숨겼다.

그러나 그때 갑작스럽게 무사시가 나무에서 뛰어내리며 소리쳤다. “충분히 기다렸다. 모두들 칼을 뽑아라!” 그는 마타시치로가 칼을 뽑아들자마자 단칼에 목숨을 끊고 다른 자들을 향해서도 자세를 잡았다. 순식간에 벌어진 상황에 당황한 나머지 이들은 무사시를 포위하기는 커녕 어정쩡하게 줄지어 서고 말았다. 무사시가 당황한 부하들을 차례차례 베어죽이는 데는 단 몇초도 걸리지 않았다.

 
Episode 2. 유치권 2억원을 격파하라!

7년전 일이다. 주 공략지역이었던 부천 중동 역세권 상가가 경매로 나왔다. 2억원의 유치권이 신고된 상태였고, 법원에 신고된 임차인도 5명이나 된다. 사실 당시는 상가경매에 집중해 여기저기 정신없이 찍어놓던 때라 자금이 바닥난 상태였다. 하지만 상가도면을 보니 모양이 좋고 위치가 좋아 몇개로 분할 할 경우 월세받기에는 딱 좋은, 놓치기에는 너무나 아까운 상가였다. 다만 2억원이라는 거액의 유치권이 눈에 거슬린다. 유치권 2억원을 물어줄 돈도 없었고 밀린 관리비도 만만치 않았지만 포기할수는 없다. 여러차례의 사전임장과 물건분석끝에 유치권은 성립하지않을 것이라는 확신이 들었다. 다만 어떤 식으로 유치권을 깰 것이며, 최대한 얼마나 빠른시간내 유치권문제를 해결하느냐가 관건이었다.

먼저 입지분석부터 해보자. 본 물건은 7호선 신중동역과 부천시청역 가운데 위치해있다.

도보로 10분거리 내에 부천시청역과 신중동역 두개의 역사가 위치한 역세권 물건이다. 좌측으로 부천시청이 있고, 경매입찰 당시만 해도 왼쪽편 빈 공터에 대규모 복합쇼핑몰이 들어온다는 소문도 파다했다. 지금은 푸르지오와 힐스테이트 주상복합이 들어올 예정이다. 당시 이 아파트들의 분양가는 부천 역대 사상 최고가였으니 A급지임은 틀림이 없다.  건물 아래쪽에는 중앙공원이 있고 옆으로 중소형 아파트 단지들이 병풍처럼 둘러싸고 있다. 더구나 부천시가 원미구청이나 오정구청 등 구청들을 없애고 있었기에 부천시의 모든 행정기능이 부천시청으로 통폐합되고 있는 상황이라 부천시청 주변 상권이 더욱 커질 것임은 자명하다. 

상가 도면을 살펴보면 내가 좋아하는 직사각형 모양이다. 더구나 추가로 베란다 20평 공간이 덤으로 있고 내가 가장 좋아하는 가로형 긴 모양이다. 이런 모양은 여러개의 사무실로 분할하면 임대놓기도 매우 좋으니 월세받기도 수월하다.

참고로, 나는 상가 명도가 끝나면 보통 3가지 액션을 취한다.

Plan A. 주변 부동산에 그대로 통으로 임대놓는다.

Plan B. 약간의 개수선을 한후(최소한의 돈을 들인후) 10평 단위로 분할한채로 임대놓는다. (보증금 받는 모델이다!)

Plan C. 위치가 좋을 경우 돈을 조금 더 들여 만화카페, 고시원, 소호사무실, 공유오피스 등으로 개발한다.(팔기가 좋다!)   
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이 상가의 경우 경매입찰시 돈이 별로 없었기에 Plan A 또는 Plan B를 염두에 두고 있었다.​

낙찰받고 명도만 수월하게 끝나면 임대나 매매는 전혀 어려울게 없으나 문제는 유치권이다. 만약 유치권 2억이 성립하기만 하면 낙찰 받아봤자 별로 남을 게 없다. 설사 진성유치권이더라도 나에게는 물어줄 2억원도 없다(?) 대출레버리지로 투자하는 입장에서 만약 정말로 유치권이 성립할 경우 입찰보증금을 포기할 수 밖에 없다. 더이상 물러설 여지는 없다. 어차피 인생은 하루하루가 작은 모험, 큰 모험의 연속이 아니던가! 절박함에 베팅할 뿐이다!

입찰전에 경매입찰지를 보고 치밀하게 경매분석지 자료들을 분석하기 시작한다. 몇가지 매각명세서 상에 어슴프레 보이는 단서들을 조금씩 조합해가면서 실낱같은 부푼(?) 희망을 안고  며칠간의 고민끝에 유치권 격파에 나서기로 했다.
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권리분석을 해보자. 2억원의 공사대금채권이 있으나, 2순위 가압류권자인 S보증보험으로부터 유치권배제신청이 제출되어 있다. M새마을금고가 아니라 왜 S보증보험이 배제신청을 했을까? 그 이유는 배당에 있다. 유치권이 걸려있더라도 워낙 좋은 입지라 9층,10층에 함께 잡힌 1순위 근저당까지 피해가 가지는 않는다. 문제는 S보증보험의 9700만원이 유치권으로 낙찰가가 급락할 경우 손실을 볼 가능성이 있다. 그렇다면 S보증보험이 사건해결의 키를 가지고있다. 최악의 사태를 대비해 입찰전에 먼저 S보증보험 본사를 방문해본다. 예상대로 S보증보험 담당자가 친절하게 맞이해준다. 손실을 최소화해야하는 입장임을 알고있기에 법원에 제출한 유치권배제신청서를 볼수 있냐고 문의해보니 예상대로 잠깐이나마 훝어볼 시간을 준다. 몇가지 정황자료를 취합해보니 허위유치권일 확률이 높다는 확신이 마구마구(~~) 든다. 
 
굿옥션사이트에서 과거 입찰자료까지 쭉 뽑아보니, 어라(?) 8년전쯤에도 같은 건물의 9층,10층이 경매로 나왔었다. 당시도 유치권 4억 3500만원이 신고되어 있었고 매우 저렴하게(?) 누군가 가져갔다. 여러가지 정황상 건물주가 유치권자와 짜고 거액의 유치권을 신고한후 낙찰받은게 틀림이 없었다. 8년의 터울을 두고 자전거래가 반복되고 있었던 것이다. 8년후 똑같은 수법으로 한번 더 대출을 받은후 건물을 통으로 먹으려는지, 9층,10층에 똑같이 유치권이 설정되어있다. 
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이제 얼마를 써야하나? 정상적인 물건이라면 70%대를 훨씬 넘겨야하나 유치권 2억원이 걸려있으니 다른 사람들도 무리하게 들어오지는 않을 것이다. 고민끝에 60% 후반대에 써본다. 예상대로 입찰자가 저조했다. 최소 10명이상 들어올 물건에    4명만 들어왔다. 참. 다행이다! 
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잔금을 치루자마자 몇가지 시나리오를 세운후 유치권 격파에 나섰다. 무술의 고수는 적이 움직이기전에 그 상태를 살핀후 어디로 공격할지를 정한다. 제갈공명은 실제 전장에서 싸우지않는다. 단지 산위에서 적진을 바라보고 약점을 찾아낸다.  

미리 세워둔 각본대로 현장에 쳐들어가 하나씩 단서를 파악해본다.

물건 현장에는 K선배와 함께 갔다. 유치권자와 협상하기에는 아무래도 혼자보다는 두명이 훨 낫다. K선배에게는 미리 휴대폰 녹취를 부탁해두었다. 눈치빠른 K선배이기에 내가 곤경에 처하면 은근하게 돕는 역할을 할 것이다.

건물 10층 입구에 들어서니 유치권 현수막이 벽면 가득히 붙여져있다. 일단 유치권 표시의 형식은 잘 갖추어져있다. 여러번 해본 솜씨다. 건설회사 사무실로 쓰고있는데 회장실과 직원실로 분리되어 있었다. 그러나 저러나, 유치권자의 취미가 독특하다. 사무실 옆 베란다에 사나운 도사견과 진도개를 풀어놓았다. 명도현장에 가니 사람은 없고 사냥개 5마리가 친절하게(?) 반겨준다. 허걱, 유치권을 깨트리기가 가히 쉽지만은 않을 것 같다!

​유치권만 문제가 있는게 아니었다. 매각물건명세서를 살펴보니 5명의 임차인이 있다. 건설회사 본사인데 웬 임차인(?).

서류를 보니 부천세무서에 사업자등록까지 신고해두었고 임대차계약서까지 있다. 5명 모두 명도시키려면 이사비가 장난 아니게 들 것 같다! 그중에 버팅기기 고수까지 있으면 참으로 난감할텐데! 갈수록 첩첩산중이다. 
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건물내부를 조금씩 살펴보니 허위로 만든 법인사무실이 눈에 띈다. 문이 열려져있어 가만히 들여다보니 온갖 쓰레기로 가득하다. 허걱! 강제집행하더라도 비용이 장난 아니게 들겠당(?)
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유치권 2억원을 해결해야하고 5명의 가장임차인을 내쫓아야하고 사냥개 5마리도 잡아야하고, 산더미같은 쓰레기에 미납관리비도 장난아니게 밀려있다. 아 내가 이 물건을 왜 받았지! 돈과 시간이 장난아니게 들겠당 ~~.
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건물 몇바퀴를 휘돌아본후 다시 현장에 가니 풍채좋은 유치권자가 사무실에 앉아있다. 가만히 문을 열고 K선배와 눈인사를 맞춘후 유치권자와 대면에 나선다. 미리 준비한 예상질의자료대로 유치권자에게 몇가지 답변을 건넨다. 마치 유치권 대금 

2억원을 곧 바칠 듯 말듯 몇마디를 꺼내니, 유치권자가 선선히 유도심문에 걸려든다.

언제부터 공사를 했죠? 어디 부분을 했는가? 유치권자가 두명이 있던데 누가 했죠? 전기공사는 누가했고 왜 돈을 못받았죠? 사무실에 명패가 걸려있는 법인들은 모두 진성 임차인들인가? 아차, 질문의 수위가 조금씩 높아지니 유치권자가 조금씩경계하기 시작한다. 신나게 썰을 풀던 유치권자가 점차 말이 없어진다. 약 20여분간 대화를 나눈후 더이상 기대하던 답이 나오지 않자, 다음에 또 뵙겠다?는 짤막한 인사를 나누고 현장에서 빠져나온다. 

선배에게 녹취가 잘되었는지 여부를 확인하니 OK사인을 보낸다.

집에 돌아가 서류를 몇차례 더 확인해보고, 몇가지 시나리오를 다시 짰다.

일주일안에 근저당권자들과 또다른 유치권자를 대면해 유치권자의 말이 사실인지 점검해보기로 한다.

일단 순서대로 1순위 근저당권자인 S새마을 금고를 찾아가 본다. 예상대로 대부계 담당과장이 유치권관련 정보를 주려하지않는다. 이럴땐 약간은 의뭉한 투의 유도성 대화기법이 좋다.

라첼: "4억여원 이상의 근저당권이 설정되어있는데 거액의 유치권이 있으면 은행에서 대출이 나가지 않겠죠?" 

담당과장: "다 아시면서 왜 묻냐?"는 식으로 응답한다.

몇가지 질문을 조금씩 던져보니 유치권이 없음을 간접적으로 조금씩 내비친다.

두번째 타자로 전기설비업자를 찾아갔다. 전기공사비 몇천만원에 불과하지만 유치권을 신고했다면, 진성이라면 이유라도 들어봐야겠지? 사무실에 들어가니 사장이 자리를 비웠단다.

이대로 그냥 물러설수는 없다. 자리에 앉아서 열심히 근무중인 선한 인상의 한 남자직원에게 몇마디 물어본다.

라첼: 200?년 중동 어디쯤에서 공사하신적이 있나요?

직원: "그 당시 우리 회사는 인천쪽에 사무실이 있고 그쪽 일대에 주력하고 있어 중동쪽에는 일이 없었다"

순진한 직원의 답변을 차분히 녹취한후 사무실을 나온다. 이후 몇차례 사무실을 방문했으나 그때마다 사장이 없다. 사장에게 낙찰자가 문의할 게 있어 찾아왔다고 하니 그다음주에 오라고 하더니 결국 만나기를 꺼려한다. 진성유치권자라면 마땅히 낙찰자를 만나 공사대금내역을 알려줄텐데, 이것들이 정말. 사문서위조죄로 콩밥을 먹어야하나~~.
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고민끝에 이건은 쉽게 해결나지 않을 것으로 봤다. 부천세무서에 제출한 각종 법인 임차계약서와 사업자등록증들. 전기설비업자와 공사업자와 서로 짜고 작성한 서류들. 시간은 나의 편이 아니기에 가장 강수를 두어야한다. 파일한권 가득히 유치권부존재 관련 서류를 정리한후 경찰서에 고소장을 접수했다.

공격을 할때는 가장 핵심을, 그리고 나의 강점으로 상대방의 가장 취약한 부분을 공략해야한다. 유치권부존재 소송 등 민사소송으로 갈경우 잘못하면 지리한 공방속에 아까운 내 대출금 이자만 들어간다. 일단 사문서위조죄와 경매입찰 방해죄, 사기죄 죄목으로 고소장을 작성한후, 유치권 관련 서류의 조작여부를 조목조목 한파일로 정리해서 담당경찰에게 제출했다.

둘중 하나는 크게 다칠것이다.

일주일후 유치권자에게 전화가 왔다. 유치권을 포기할테니 고소를 취하해달라고한다.

결국 유치권포기서를 작성하는 대신 소정의 이사비를 주고 모든 걸 끝냈다. 5명의 임차인도 유치권자가 자진해 이사가도록 정리했다. 대신 일부 임차인에게 명도확인서를 써주어 소액배당금을 일부나마 받도록 했다. 상대방이 유치권을 쉽게 포기한 이유다. 성립하지도 않을 유치권을 가지고 괜시리 오래 끌어봤자 미리 심어둔 가장임차인들 배당금도 못받고 호적에 빨간줄이 그어질 확률도 있기때문이다. 내 손에 피하나 묻히지 않고 즈그들끼리 알아서 보름만에 깔끔하게 짐정리하고 물러갔다.  정신없이 서둘다보니 잔금을 치른후 보름안에 모든게 깔끔하게 끝났다.

유치권자는 아마도 내가 유치권부존재소송 등 민사적인 방법을 취할 것으로 예상했을 것이다. 이후 낙찰자의 내공을 최대한 시험해보며 시간을 최대한 끌어가며 얼마간의 협상비와 임차인 이사명목으로 막대한 이사비를 받아낸다는 목표하에...
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“적이 원하는 시간을 피한다, 적에게 낯익은 장소를 멀리한다, 적이 익숙한 방법으로 싸우지 않는다."

베트남 지압장군의 명언처럼 때로는 유치권도 정공을 기본으로 하되 모공을 병행해야한다. 중심을 공격해야 주변을 한꺼번에 제압할 수 있다. 이 물건은 나중에 분리된 사무실 개수대로 임차를 줬더니 월세가 가장 안정적으로 들어온다. 큰 사무실은 월 75만원씩 임차준 것도 있고, 작은 건 45만원씩 임차를 주니 매월말 월급처럼 월세가 들어온다. 매도가격은 낙찰가에 유치권가격을 포함한 가격이다.

7년이 지난 이 시점에 그 시세는 온 것 같으나 너무나 힘들게(?) 받은 물건이라 그런지 선뜻 매도할 마음이 없다. 인근에 위치한 힐스테이트 44평 아파트 분양가가 8억이다. 아파트입주가 시작되면 그정도 가격까지 받지는 않을까? 아니면 말고. 대출레버리지를 80%까지 쓰고 8개 사무실로 분할해 세줬더니 보증금만 3000만원 이상 들어와 실제 투입비용은 3000만원에 불과하다. 대출을 무리하게 받긴했지만 원금 3000만원 정도 투입해 월세 300만원이상 받고있으니 급하게 팔 이유가 없다. 

Episode 3. 유치권 20억원 + 공매+대지권미등기+ 룸싸롱바지 명도 등 복합세트 깨트리기

Story 1. 유치권 상가 격파기

늘 보아오던 상동 요지에 기막힌 물건이 나왔다. 7호선 상동역 3번출구앞 실평수 200평대의 초역세권 상가다. 다만 너무나 좋은 물건이지만 부천 최대 규모 룸살롱이다. 5층, 6층 모두 같은 사장이 운영하는 룸살롱이다.

유치권만 20억이상 걸려있다. 경매로 나온 것이 아니라 공매로 나왔기에 명도소송으로 해결해야한다. 거기다 대지권미등기까지, 산넘어 산이다.
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투자법인 멤버들과 이 물건을 검색한후 들어가야할지 말지 난상토론을 벌였다. 너무나 좋은 물건이긴 한데 20억원의 유치권을 해결하지 못하면 마치 에덴동산의 금단의 열매를 먹은 것처럼 재테크의 세계에서 영원히 영원히 떠날지도 모른다. 유치권 외에도 미납관리비만 1억원 이상 밀려있기에 소요자금도 만만치 않게 든다.
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입찰당일까지 고민하다가 손정의 사장의 '정정략칠투' 베팅이론에 따라 과감히 저질렀다.

손정의 사장의 정정략칠투

"사업가는 어떤 사업아이템을 놓고 시작할때 70%의 확률이 있으면 도전해야한다. 너무 완벽을 추구하려다간 타이밍을 놓치기쉽고 그렇다고 승산이 낮은데도 턱없이 들어갈 수 없기에 대략 70%의 승산이 있으면 도전하라"

​온비드의 공매지에 나와있는 매각물건 명세서를 찬찬히 검토해본다.

1. 비록 20억원의 유치권이지만 최근까지 운영한 룸싸롱임을 감안하면 성립여지는 적다. 아마 설립당시 시설비일 것이다.
2. 대지권미등기 물건이라 대출이 거의 나오지 않는다. 소요자금이 많이 들어간다. 어떻게 해결해야할까?
3. 부천 최대 룸싸롱이라면 뒤에서 봐주는 애들이 있을텐데 어떻게 처리해야할까?

마치 삼국지에서 유비가 죽은후 어린황제 유선을 앞에 두고 여섯갈래로 쳐들어오는 위나라의 강적들을 하나씩하나씩 각개격파시켜 나가는 제갈공명의 지혜를 발휘해야만 할 때다.
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수많은 고민을 거듭한끝에 일단 가져오기로 했다. 공매물건이기에 예상되는 소송은 명도소송을 겸한 유치권부존재소송, 대지권미등기소송이다. 그리고 점유이전금지가처분까지... 소송이 길어질 경우 1년이상 걸리기에 함께 공투한 멤버들의 투자의지가 중요했다. 도중에 이탈자가 생기면 서로가 힘들어진다. 다만 워낙 고난이도 물건인지라 입찰가가 5억이하로 저감되어 있었다. 낙찰만 된다면 한번 붙어볼만한 물건이다. 입찰결과를 보니 예상외로 많이 들어왔다. 2등과 천만원 정도 차이로 낙찰되었다. 상동 초역세권 200평 상가를 불과 4억 9천만원대에 낙찰받았다! 
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일단 대출을 알아보니 대부분의 은행들이 난색을 표한다. 대지권미등기상가라 대출해주기 힘들다는 입장이다. 그러다 자주 거래해온 某은행 대출상담사를 통해 몇가지 옵션을 걸고 금액이 그리 많지는 않지만 간신히 대출을 받았다.
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두번째 일단 명도를 위해서는 상대방을 탐색해야한다. 그런데 누가 유치권자인가? 뒤에서 이 모든 플롯을 짜고 20억원이나 되는 유치권을 신고토록 한 인물이 있을터인데 과연 누굴까?

공매정보지만 봐서는 대부분 바지사장을 앞세우고 있는 룸싸롱의 특성상 상대방이 누군지 도무지 알수가 없다. 채무자가 40대 묘령의 여자로 되어있으나 바지사장임에 틀림이 없다. 아니면 룸싸롱 마담이던가. 어디까지나 예상이지만 재산도 별로없는 신용불량자일 확률도 높아 구상권소송을 걸어봤자 나올게 별로 없을 것으로 판단된다. 그렇다면 그 배후에 누가있는가?
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온비드 인천지사에 가서 사건기록물을 다시한번 뒤져본다. 유치권자를 비롯해 몇명의 전화번호가 있어 걸어보니 웬 남자가 일단 만나자고 한다.

아래 사진은 룸싸롱 사장으로 보이는 남자와 협상당시 만나서 찍었던 사진이다. 건물 곳곳을 둘러보니 초A급 룸싸롱이다.

화려한 샹들리제와 빨간색 소파가 이채롭다.

저쪽은 두명, 우리쪽은 세명이 나왔다. 아무래도 혼자는 부담스럽다. 떡대좋은 Q선배를 대동해서 갔다. Q선배는 대학교때 유도부원 출신이라 위기시 한두명은 간단히 메칠수 있기에 최적임자다(?) 

저쪽의 요지는 이러하다.

"잘 몰라서 들어온 것 같은데 이쪽은 보통내기들이 아니다. 감방에 간 형님도 있다. 좋은 말 할때 공매에 들어간 비용은 줄테니 우리쪽에 다시 넘겨라." 도무지 말이 통하지 않는다. 5분만에 협상은 결렬되었다. 이제는 전쟁이다.
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일단 철수한후 4가지 시나리오를 세운후 단계적으로 실행했다.

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1) 점유이전금지가처분 신청을 해서 상대방의 장난질을 막아놓는다. 공매지에도 나와있지않은 익명의 제3자가 들어와 있고 또 영업을 하고 있다고 주장하면 강제집행이 힘들어진다. 집행관이 계고장을 붙임으로써 상대방을 압박(좋은말 할 때 가라!) 하는 효과도 있다.

2) 명도소송을 겸한 유치권부존재소송을 제기했다. 유치권자는 아무리 전화를 걸어도 받지않는다. 사무실을 찾아가보아도 문이 굳게 잠겨있다. 진성유치권자라면 낙찰자를 만나 적극적으로 주장할터인데 이러한 정황만 봐도 허위임에 틀림없다.

3) 대지권미등기 소송을 건다. 소송의 이름은 "소유권 원상회복의 소"다. 송사무장님의 "셀프소송의 기술"을 보면 이런 류의 소송방법들이 잘 나와있다. 책값은 쫌 비싸지만 필요할때 변호사없이도 요긴하게 보기에 좋다.

일반적으로 상가건물의 대지권미등기는 여러 사유가 있으나, 이 물건지의 경우는 약 80%의 입주호수는 대지권을 등기했기에 나머지 호수는 소송을 통해서 찾으면 된다. 훨씬 쉬운 방법은 동 상가를 분양한 회사를 찾아가 약간의 돈을 주고 대지권등기서류를 찾아오면 되나, 분양회사가 부도난 상태라 아무리 찾아도 도무지 연락처를 찾을 수 없다. 빨리 대지권미등기를 해소해야 대출이 나오는데 소송으로 하려니 시간이 정처없이 흘러간다. 결국 근 7개월만에 대지권 승소판결을 받았다.

4) 어느정도 자료가 확보된후 경찰서에 고소장을 제출했다. 그러나 유치권자의 경매입찰 방해행위가 없어 고소장 접수가 되지않는다. 차라리 유치권자나 진짜사장에게 몇대 맞는게 유치권으로 고소하기는 좋을 것 같은데 상대방도 이를 잘 아는지 말로만 위협하지 액션은 취하지 않는다. (사실 담당형사 전화를 받아두어 상대방이 액션을 취할 경우 바로 연락하기로 했다. 상대방이 말썽을 피우면 사건해결이 더 쉬워질텐데.. 아쉽다.) 
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관건은 유치권소송이다. 당초 예상은 1심 재판에서 쉽게 끝날 것으로 예상했다. 그런데 재판기일에 법정에 가보니 상대방에서 변호사를 선임했다. 사건해결이 쉽지않겠다. 부랴부랴 잘아는 후배변호사를 선임해 대응해나갔다.

이 소송은 근 1년을 끌었다. 상대방이 계속 기일연장을 통해 시간만 끌면서 자기네들한테 도로 넘길 것을 끊임없이 종용해 왔기때문이다. 몇가지 장치를 해두었으나 영악한 상대방이 도무지 걸려들지 않는다! 

마지막으로 변호사와 협의를 통해 유치권자를 대상으로 증인소환 신청을 했다.

Plan A: 유치권자가 만약 이런저런 증거자료와 사유를 대며 20억원 유치권을 주장한다면 사문서위조나 위증죄로 건다.

Plan B: 유치권자가 불출석할 경우 자동으로 유치권은 성립하지않는다. 

결국 증인소환 신청을 한지 며칠후 유치권자는 법원에 불출석 사유서만 제출하고 도무지 나타나지않는다. 유치권자가 법정에서 어떠한 거짓진술을 할 경우 바로 경찰서에 고소하려했는데 참석자체를 않으니 형사고소는 물건너갔다. 불출석 사유서를 살펴보니 "과거에는 유치권이 있었는데 지금은 없는 것 같다."는 둥 다소 두리뭉실한 내용 일색이다. 결국 법정에는 상대방변호사만 나왔을 뿐 피고가 정확히 누군지, 누가 유치권자인지 도무지 알수 없는 애매한 상황이 되었다.
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"아무도 유치권을 주장하지 않는다." "그 누구도 건물입주를 방해하지않고 있다" 는 매우 이상한 방향으로 재판이 흘러간다. 결국 소송은 기각되었으나 이러한 내용의 판결문을 근거로 바로 집행에 들어갔다. 점유이전금지가처분 신청으로 그 누구도 점유하지 않고 있고, 아무도 유치권을 주장하지않기에~~ 물론 소송 중간중간에 상대측과 커피숍에서 만나 이사비를주고 타협하자는 내용으로 협상도 해보았지만 씨알도 먹히지않는다. ​
 
근 1년간 끌었던 소송이 너무나 쉽게 끝났다. 건물내 소파를 모두 분해하니 5톤트럭으로만 5대이상의 물량이 나왔다. 이사비와 보관료만 천만원 들었다. 건물관리비도 1억 2천만원정도 미납되어있었으나 60%선까지 끊었다. 12월에 잔금을 치른후 다음해 12월에 명도했으니 근 1년을 끌었다.

이 상가는 5억이 안되게 낙찰받았으나 1년반후에 건물감평을 다시해 1금융권에서 6억원을 대출받았다. 대출금으로 들어간 비용까지 다 회수했으니 투자금은 거의 제로다. 다만 이자부담은 있다. 같은 건물 7층이 지난해 100평 반절이 7억 5천에 팔렸다고 하니 200평이면 인근시세가 거의 15억에 육박한다.

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Story 2. 룸살롱 철거후 상가개발기
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4년전 낙찰받은 이 상가는 당시 어려운 명도가 끝나고 투자멤버들과 충분한 논의를 거쳐 대략 2가지 방향으로 추진되었다.
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1안. 프랜차이즈 고급부페나 안마시술소에 임대를 주기
2안. 당구장, 고시원, 만화카페, 소호사무실 등으로 개발하기
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1안을 시도하기 위해 약 1달동안 부동산에 내놓아보았으나 기존 룸살롱 시설에 겁을 먹었는지 좀처럼 반응이 없다. 주변에 안마시술소 할 업자들을 수소문해보았으나 같은 건물에 태국마사지가 있다는 점이 맹점이었다. 업자들끼리는 동종업체가 있는 건물에는 들어가지 않는 것이 불문율이란다.
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결국 고민끝에 200평중 100평은 만화카페로 나머지 100평은 회의실로 개발키로 했다. 두가지 모델로 개발한 이유는 건물규모가 워낙 큰지라 한번에 전부 인테리어하기에 부담스러웠기 때문이다. 만화카페는 당시 이 인근 상동역세권에 대규모 만화방이 없었기에 충분한 유효수요가 있다고 판단했기 때문이고 회의실 임대사업은 기존 시설물을 최대한 살릴 수 있다는 장점이 있었다.대략 2~3개월간의 인테리어 공사를 거쳐 강남스타일의 만화카페로 인테리어했다.
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초창기 만화카페 사업은 처음한 사업치고는 대박이었다. 인근에 이정도 규모의 만화카페가 없었기에 히트를 쳤다. 첫해 여름방학이 되자 손님들이 미어터지기 시작해 알바생이 너무 바빠서 그만둘 정도였다. 그러나 1년정도 지나자 인근에 대규모 만화카페가 하나둘씩 들어오기 시작했다. 잘된다는 소문이 돌자 반경 2Km안에 프랜차이즈 만화카페를 비롯해 대규모 만화카페가 5개나 생긴 것이다. 월세를 내는 임차인이 아니기에 그나마 버티는데는 문제가 없으나 투자금대비 수익율이 형편없이 떨어지니 다른 모델을 강구해야만 했다. 더구나 현 정부 들어와 최저임금이 3년만에 30%나 인상된 점은 예상치 못한 변수였다. 결국 3년만에 과감히 만화카페를 정리하고 공유오피스로 리모델링했다.

(이 부분은 나중에 실패사례로 다시 올리고자 한다!)​
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Story 3. 공유오피스 개발기
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공유오피스란 영어로 코워킹 스페이스(Coworking Space)라고 한다. 한 건물안에 다양한 분야의 사람들이 모여 일하는 협업 개념의 사무공간을 말하는데 최근 Wework, 스페이시즈 등 외국계기업과 패스트파이브 등 국내기업들이 대규모 공유오피스를 강남일대에 운용하고 있다. 최근에는 LG나 현대 등 대기업들도 성장성을 믿고 앞다투어 진출하고 있는 상황이다.
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미국의 경우 최근 수년사이에 400% 이상의 성장세를 기록했고, 영국과 독일, 일본, 중국 등지에서도 새로운 오피스 문화로 확실히 자리잡고 잇는 모습이다. 미국에서 시작된 최초의 코워킹 스페이스는 2005년 샌프란시스코에서 시작된 Hat Factory란 곳인데, 실리콘 밸리가 바로 옆에 있어서인지 주로 IT개발자들을 위한 공간임대사업으로 시작했으나 점차 디자이너, 작가, 뮤지션, 비즈니스 리더 등 다양한 분야의 사람들이 찾으면서 성황을 이루고 있다.
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우리나라의 경우 과거 우중충했던 성수동 공장지대에 다양한 분야의 사람들이 모여 사회협업을 하는 공간으로 재탄생하고 있다. 예를 들어 카우앤독, 헤이그라운드, 인생공간 등의 공유오피스와 서울숲 인근에 100여개의 중고 컨테이너로 지은 '언더스탠드에비뉴' 등 참신한 소셜벤처기업들이 점차 늘고 있다.
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본인의 낙찰상가가 있는 부천에는 아직 대규모 공유오피스가 없는 상태라 충분히 사업성이 있다고 보고 공유오피스 만들기에 나섰다. 사실 그간 수십건의 상가낙찰을 받았고, 그중 대형상가들은 소호사무실로 개발해 운영중이거나 매도해왔기때문에 충분히 자체브랜드로 공유오피스를 만들 자신은 있었다.
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필자는 소호사무실을 인테리어할때 대부분 직접 도면을 그린후 외주를 준다. 10년전에 회사를 다니면서도 퇴근한 이후 사무실 도면을 직접그린후 인테리어 업자에게 시공을 부탁했다. 소호사무실을 운영해본 경험이 있기에 이후 상가에 입찰할 경우 건물도면부터 보는 습관이 생겼다. 이 건물은 유리창에 접한 면이 많은가? 기존 시설 철거물량은 어느정도 될까? 등등을 충분히 검토한후에 경매입찰에 참가하기에 그만큼 낙찰확률도 높다. 남들이 보지못하는 가치(예상 임대수익률)를 볼수 있는 안목이 있기 때문이랄까?
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그러나 이 물건의 경우 최대 애로점은 기존 룸살롱 시설이었다. 대형평수의 룸살롱은 인테리어할때 소음차단을 위한 설비가 많이 들어간다. 이 물건도 천정까지 전부 철거를 진행해보니 쓰레기처리비를 포함한 철거비만 3천만원가량 소요되었다.

일단 철거를 한후에 건물실측을 다시하고 도면도를 다시 그렸다. 실평수 50평 미만의 상가일 경우 사실 도면그리기가 그리 어렵지는 않다. 엑셀로 간단히 평면도를 그린후 칸막이 인테리어 업자에게 주면 수월하게 진행할 수 있지만 100평이상의 상가는 그리 녹록치 않다. 필자도 이 물건을 인테리어하기전에 유튜브를 통해 스케치업 프로그램을 공부한후 직접 도면을 그렸다. 
 

스케치업 프로그램을 잘 다룰 줄 알면 여러가지 인테리어안을 직접 3D 화면으로 검증할 수 있다는 장점이 있다. 필자도 건물철거후 실측끝에 대략 2가지 형태로 스케치업프로그램을 통해 3D도면도를 만들어본후 건물 구조에 가장 적합한 형태로 인테리어를 할 수 있었다. 
 
​ 스케치업프로그램을 활용해 직접 건물도면을 그릴 경우 장점은 대략 다음과 같다.
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1. 건물형태에 따라 여러가지 배치안을 그릴 수 있다.
2. 소방, 공조, 천정공사 등 각 공정별로 업자에게 시공을 부탁할때 설명하기가 용이하다는 점이다.
3. 스케치업 특성상 도면에 정확한 사이즈를 표기하기가 용이해 실제 인테리어시 오차를 줄일 수 있다.
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스케치업 프로그램을 이용해 만든 도면을 토대로 실제로 구현된 현장은 아래 사진과 같다.
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이번 공유사무실 설계시 가장 주안점을 둔 부분은
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1. 고시원 타입의 소호사무실처럼 건물을 단순히 칸막이 형태로 분할한 것이 아니라 1/3 이상을 공유공간에 할애했다.

2. 공유공간에는 함께 토론할 수 있는 12인 테이블과 사무실 이용자들이 편안하게 쉴수 있는 라운지소파, 원두커피 등 무료음료를 즐길수 있는 캔틴, 택배실, 공용회의실, 책을 읽을 수 있는 스터디공간, 고객미팅공간 등이 구비되어있다.

3. 기존 소호사무실에서는 시도해보지 않은 계단형 공간이 있다. 계단형 구조물은 빔프로젝트가 설치되어 있어 강연,

영화감상, 메이저리그 시청 등 다목적으로 활용될 수 있다.

상가경매에서 필자의 주요 사업방향중 하나는 남들이 어려워하는 룸살롱, 안마시술소 등 퇴폐업소를 낙찰받아 청년창업가를 위한 창업센터 등으로 개발, 임대수익도 거두면서 사회에 유용한 방향으로 바꾸는 것이다. 

다음은 어떤 책에서 참 인상깊게 읽었던 스토리다.

“내가 정원에 고사리와 대나무씨를 같이 심었는데 고사리는 금새 자라 풍성해졌지만 대나무는 아무리 물을 주어도 그대로였다. 그러나 나는 대나무를 포기하지 않았다. 1년, 2년, 3년 여전히 변화가 없었지만 나는 포기하지않고 물을 주었는데 4년이 되어도 아무 변화가 없었다. 5년째 되던 해에 비로소 아주 작은 싹이 났다. 고사리에 비하면 아주 작고 하찮아 보였지만..... 그후 6개월이 더 지나자 대나무의 키는 30m가 넘게 훌쩍 자란다. 대나무의 뿌리가 자라는데 4년이 넘게 걸린 것이다.“

고사리처럼 단기간에 엄청난 수익율을 쑥쑥 맛보며 커가는 것도 좋겠지만, 오랜시간 뿌리를 내리며 조금씩 단단해지고 더 높게 자라는 나를 기대하면서 끊임없이 노력한다면 우리 모두는 어느 순간 저 높은 곳까지 솟아있는 대나무를 발견하게 되지 않을까? 그때까지 포기하지 않는 것이 중요할 것이다. 도전이야말로 새로운 시작으로 가는 우리의 계단이기 때문이다.

평생동안 도전하는 Lifetime Challenger, 라첼이었습니다.

[상큼발랄 장슨생]

어머나~~~~길글인데 글에 쏙 빠져서 흥미진진하게 읽었습니다~~~!!!소송으로 1년을 투자하시고 만화카페에 소호사무실어
변신의 귀재이십니다.
좋은 글 감사합니다

[준바람]

한편의 영화를 본듯합니다. 초보자에게는 모든 과정들이 궁금하면서도 두려운데 조금씩 용기도 생기네요. 귀한 글 감사드립니다.

[젠틀박]

짧은 투자경력에 이게 진정 가능한 일인가요!? 후천적 노력에 의해 이정도의 경지에 다다른건 결코 운이나 요행이 아니겠지요. 그동안의 땀과 노력, 부단한 번민의 흔적이 고스란히 느껴집니다. 사회에 조금이나마 도움이 되고자 하는 선한 마음까지 어찌 감동하지 않을수 있겠습니까. 이번행크스타의 가장 기대되는 고수중에 한분이고 꼭 함께 마주하는 날이 왔으면 좋겠습니다. 열렬히 응원합니다 ^^

[스카파]

라첼님은 글을 쓰시는 분인가요?
한편의 소설을 본 듯한 이 기분~ㅎㅎㅎ
일곱분 모두 글을 잘쓰신다고 느꼈는데 라첼님 글을 보니 역시 ~ 최고십니다^^
다음글도 너무 기대됩니다~ 감사합니다^^

[열정쭘마]

전직 글쓰는 직종하고 관련 있으셨나요?? ㅎㅎ
경험에 입각해서 스토리 구성하여 쓴 글에 눈을 떼지 못하고 읽었습니다.
글을 읽는 내내 그 동안의 수고와 노력이 얼마나 많으셨을까하고 짐작이 됩니다.
마지막까지 힘내시고 소중한 칼럼 잘 읽었습니다^^

[주디홉스]

내공이 느껴지는 글입니다. 유치권 해결하는 것이 한편의 영화를 보는 듯 했습니다. 글도 잘 쓰시고 법을 전공하셨는지 소송도 잘 하시고.. 부럽습니다.. 공유사무실을 생각한것도 기발한거 같습니다. 좋은 경험 공유해주셔서 감사합니다.

[오아시스(OASIS)]

짝짝짝~ 박수가 절로 나옵니다. 지하철타고 가다가 읽었는데 저도 모르게 빠져드는 바람에 두정거장이나 지나쳤네여ㅎㅎ
거의 라첼님 소송의 기술편 보는줄ㅎ
참 대단하시다는 생각밖에 안들고요
소송이후 사업셋팅하는 것도 저에게는 신선한 충격이었습니다.
안되면 될때까지 두드리면 나올것이다.
대나무가 자라듯이... 이렇게 말씀하시는듯
두고두고 출력해서 보고 배우고 실천하고 끊임없이 대나무가 싹을틔워 자랄때까지 도전을 거듭하겠습니다ㅎ
행크스타 진심 응원드리고 경연장에서 사인받고 싶네여ㅎ 라첼님 화이팅^^

[준즈]

정말 대단하세요~흥미로워서 30분넘게 정독했네요

[우월할뻔한기럭지]

와우~~ 정말 대단하세요~~ 글을 읽은게 아니라 하나의 스토리를 읽은 것 같네요~ ㅎㅎ
라첼님 글을 읽어보니 경매, 공매의 세계는 정말 대단하다고 느끼고 한번 정복해 보고 싶다는 생각이 들게 하네요^^
좋은 글 감사합니다.^^

[천프로]

남들이 기피하고 어려워하는 물건을 받아 사회에 유용한 방향으로 바꾼다라는 말이 너무 좋은것 같습니다
저도 언젠가는 소소하지만 누군가에게 도움을 줄 수 있는 일을 하고 싶다는 생각을 가지고 있는데
꼭 라첼님처럼 한 번 해보고 싶다는 생각을 했습니다 글 너무 재미있게 잘 읽었습니다
훗날 저에게도 이런 어려운 물건이 눈 앞에 왔을때 도전하고 부딪혀 봐야겠습니다

[with]

진짜 생생한 경험담 대단하세요..!!! 즉시 실행하는 용기와 결단에 감탄이 나옵니다~~ 고수의 향기가 납니다 행크스타경쟁이 점입가경입니다 ^^ 화이팅입니다 ^^

[Bliss☆]

무협지를 섞어 쓰신 투자 성공기라 그런지 더 현실감 없도록 멋지네요 ㅎㅎ 정말 대단하십니다

[마린걸맘]

"퇴폐업소 => 청년창업센터 등으로 개발, 임대수익도 거두면서 사회에 유용한 방향으로 바꾸는 것이다."
기발한 생각이십니다.^^

다소 어렵고 생소한 글 끝까지 잘 읽어보았습니다.
감사합니다.

[마린걸맘]

평생동안 도전하는 Lifetime Challenger, 라첼님~~
그동안 칼럼들 올려주셔서 감사합니다.
화이팅입니다.

[최고자산가]

와 읽는데 한참 걸렸네요 !
라첼님의 유치권깨기와 상대방을
간파하고 적절히 때에 맞게
대처하는 능력, 글을 쓰실때도
라첼님의 상황에 비유하여 흥미와 유익한 내용 다 잡는 칼럼
돈주고도 못들을 내용 감사합니다
행크스타는 정말...사랑입니다

[빅터Lee]

라첼님 칼럼 잘 봤습니다~^^ 왠만한 오락프로그램 보다 더 재미있게 읽었습니다. 감사합니다~

[돌포]

라첼님의 특수물건에 관한 저서 한권을 보는 듯 합니다.. 차라리 유치권자나 진짜사장에게 몇대 맞는다는 대목을 읽고는 정말 극한 직업이 될수도 있겠다는 생각을 했고, 스케치업 도면을 이용해 도면을 직접 그리신다는 대목을 읽고는 역시, 계속 노력하시는 분이시기에.. 이만한 성과를 계속 내시고, 성장해나가심을 알 수 있었습니다.. 라첼님 저서를 얼마전에 샀는데, 빨리 읽어봐야겠습니다..감사합니다~

[갖고말꺼야]

경험에서 나오는 내공력 변신의 귀재인신것 같아요. 읽고 지나기에는 아쉬워 프린트해서 다시 읽고 머리속에 담아가겠습니다. 감사합니다.

[망 고]

에피소드와 무협소설 참고하신거
재미까지있네요^^
끝까지 몰입해서 봤네요
중간중간 적절한 비유글도 멋지네요
스토리가 최고입니다 라첼님!

[가가메리]

상가투자의 고수의향기가나네요
어려운물건일수록 수익이 많이남고 경쟁이 덜 치열하니 남들이 쉽게 접근못하는 물건 역시 라첼 이십니다
물건분석 명도 후기 한편의 장편소설을 보는듯했습니다
상가경매고수 top3 확실합니다
잘읽었습니다

[긍정꺼비]

라첼님^^ 유치권, 특수물건 칼럼에 푹 빠져서 읽었습니다!!
특수물건은 어렵게 느껴지고 100% 확신이 있어야 접근할 수 있다고 생각했는데
70%의 승산이 있으면 도전하라는 손정의 사장의 말씀 참 멋진 것 같습니다.^^
절박함에 과감히 배팅하신 라첼님도 정말 대단하세요~~!!
하자가 많은 물건 중에서 보석을 발견하는 눈을 키우도록 하겠습니다.^^
멋진 칼럼, 좋은 나눔 감사합니다 라첼님!!

[원샷~]

디테일한 후기 감사드립니다. 유치권이 막연히 어렵다고만 생각했는데 이렇게 유치권이 부존재할 다양한 요소들을 적어주시기 유치권 해결을 위한 이해에 많은 도움이 되었습니다. 또한 실패 사례도 공유해주신다고 하니 2배로 공부가 되는것 같습니다. 그리고 건축에 대한 기본지식까지 갖추고 계시다니 정말 부럽고 대단하네요. 역시 사람은 무엇이든 경험하면 할수록 무기가 늘어나고 실력이 향상되는 것 같습니다.

[주니파파]

대단하시네요~
본인의 노하우 경험과 노하우 공유해주셔서 감사합니다~

[마이트리]

고수란 바로 라첼님 같은 분이네요 탄복하고 갑니다 유치권을 격파하는 이야기도 소설 읽듯 흥미 진진하네요. 스케치업 프로그램도 다룰 줄 아시고 대단하세요. 좋은 글 감사합니다

[나도승승장구]

무협의 고수처럼 유치권과 특수물건의 고수가 아니신가 싶네요.
유치권을 깨는 법 특수물건에서 물러서지 않는 법 잘 읽었어요
빠른 수익도 좋지만 시간이 걸리더라도 대나무처럼 단단한 뿌리를 가진 오랫동안 안정된 수익을 주는
건물도 노려볼만한거 같네요..칼럼 정말 재밌어요

[고운하루]

저도 무협지를 너무 좋아해서 그런지 라첼님의 글은 꼭 소설책 읽는 것 처럼 너무 재미있습니다. 실제 어려웠던 유치권 깨기와 명도를 글을 통해 다 알 수는 없겠지만, 참 대단하시네요. 좋은 경험 공유해주셔서 감사합니다.

[드림카페]

낙찰후 상가를 어떻게 개발할 것인지를 미리 설계해 놓아야만 입찰을 해야 될것 같네요
훌륭한글 감사합니다

[뀰단지]

라첼님~ 유치원을 이렇게 해결하시다니 정말 대단하세요~
어렵다고만 생각하지말고 풀어나갈 방법을 생각해보는 게 중요한것 같아요.
글도 너무 재미있게쓰셔서 쏙쏙 읽혔습니다^^ 좋은 글 감사합니다~^^

[하할다]

무협소설로 시작되어 무협소설과 같은 흥미진진한 경매담을 들려주셔서 차근차근 숨죽이며 읽었습니다. 각각의 경험이 정말 난이도가 있는데 초심자들이 잘 배울수 있도록 설명도 잘해주시고 실감나게 써주셔서 많은 도움이 되었습니다.좋은글 감사드립니다. ^^

[짱유~*]

한편의 무협지를 읽은 느낌입니다
경험도 풍부하시고 굉장한 추진력이시네요
저에게는 너무 먼나라 이야기처럼 들리지만
대나무처럼 열심히 뿌리를 튼튼하게 내리고 있으면
쑥 자라나는 경험을 할수 있길 바래봅니다
멋진 칼럼으로 아낌없이 풀어주셔서 감사합니다^^

[진지어터]

와 정독 해서 봤어요!! 대단하세요!

[도라이몽]

다시 한번 칼럼을 살펴보니 역대급 명칼럼인것 같습니다^^
역사적인 사례들과 명언을 라첼님의 물건과 연결시켜 마무리지은 이야기들이 걸작입니다!! ㅎㅎ
흥미 진진하게 읽은 칼럼이고, top3 경연대회에서도 꼭 뵐 수 있으면 좋겠습니다 ^^

[애플망고:)]

읽는데 오래걸렸어요~ 스케치업으로 직접 그려 공정업자와 소통을 원활히한다 대단하세요!! 또 만화방에서 사무실로 바꾸는 결단력도 대단하시구요 유치권20억짜리 물건에 입찰 후 약 1년간 고생햇지만 엄청난 수익률 눈덩이로 돌아왔네요! 각 경우 plan A,B,C로 설명해주셔서 이해가 되었어요ㅠㅠ 감사합니다!

[돌고옥]

항상 제 주변에 행운과 돈이 돌고도는 '돌고옥'입니다.
라첼님 글을 보니 입이 딱 벌어집니다.
거의 사무장님의 실정경매 책을 보는 것 같은 느낌인데요^^
아.. 저도 얼른 고급반 듣고 허위유치권을 격파해보는 희열을 느껴보고 싶습니다.
오늘도 좋은 글 감사드립니다.
TOP3를 기원드립니다.

[초식호랭이]

유치권을 보면서 정말 많은 시간 고생했겠구나 하는 것이 느껴졌습니다.
유치권과 사업에 관련된 내용을 보면서 나는 힘들겠다라는 생각보다 조금씩 노력해 내공을 쌓아 꼭 도전해보고 싶다는 생각이 들었습니다.
자세하게 풀어 얘기해주셔서 감사합니다.
잘 보고 갑니다 *^^*

[다이스큐브]

유치권 신고된 물건이 그냥 해결 가능할줄 알았더니 여러 절차를 거쳐야하는 거였군요.
공부많이 하고 갑니다
좋은글 감사합니다

[템페스트(대전초급 2기)]

70%의 가능성에 딜을 하실수 있는 확신과 실행력! 멋지세요! 글을 읽는 내내 나라면 저렇게 할 수 있었을까? 하는 의문을 가져보며 많은 것을 간접경험 할 수 있었습니다.
확신이 서기 전에 시도하는 도전정신! 많이 배워갑니다^^

[난사람도문다]

오~ 몇 부작 칼럼이 한번 올라왔네요. 많은 정보 감사합니다.

[뽐뽀]

특수물건을 과감히 도전하시는 실행력 정말 멋지신것 같습니다. 그 확신을 갖기 위해 그동안 얼마나 노력을 하셨을지.. 짐작이 됩니다~ 많이 배웠습니다 감사합니다

[희망부자♡]

라첼님~유치권 신고된 물건 해결하는
과정 너무 멋지시네요~~
정말 해결 과정이 힘드셨을거 같지만~
결과를 공유해주셔서 공부하고 갑니다~~^^
너무 멋진 투자 칼럼으로 배우게되어
감사드립니다~~!!
앞으로도 파이팅입니다

[실버라이닝]

스케치업까지 활용하시고 무림의 고수 다우십니다.
유치권 바지사장 등 많은 어려움을 끈기와 집념으로 극복 하셨군요
많이 배우고 갑니다.

[희망.]

뒤로 갈수록 더 입이 벌어지네요. 송사무장님 책 읽었을 때의 느낌이 듭니다.

[거인위의난쟁이]

경매를 하려면 병법도 알아야겠다는 생각이드네요~소설읽듯이 너무 재밌게 읽었습니다 감사합니다^^

[오벤져스]

처음부터 마지막 대나무 이야기까지 한 줄도 뺄 것이 없네요 !! 정독했습니다.

라첼님 ~ 좋은 글 써주셔서 감사합니다.

[자유안나]

라첼님의 오랜 투자경험이 녹여져있는 칼럼 잘봤습니다. 정독이 필수네요. 감사합니다.

[아프로디테00]

마치 소설책 한권을 읽는듯한 느낌이었습니다 물건보는눈, 어려운 물건을 해결하고자 하는 의지, 끊임없이 공부하고 노력하는 모습을 보고 저는 더 많이 열심히 해야함을 느꼈습니다 소중한 경험을 전달 잘 해주셔서 감사합니다

[단순명료]

참 대단한 경매이야기네요~~

[운이좋아]

라첼님~ 글을 읽기시작하니 중간에 멈출수가 없네요~ 짧은 소설을 읽는 느낌입니다. 여러가지 좋은 경험들을 공유해 주셔서 감사합니다.

[JONGKK]

긴글을 읽었는데 전혀 지루하지 않고 시간가는줄 모르고 읽었네요. 잘 보고 갑니다. 감사합니다.

[Bliss☆]

정말 무협지같은 칼럼이네요 ^^ 멋지십니다