공동임차인의 의무-법무법인 명도 정민경 변호사

[김홍진]

공동임차인의 의무

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

 최근 상가건물임대차계약을 체결할 때, 2명 이상의 임차인이 임대차계약을 체결하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 비용부담을 낮추기 위해 함께 사업을 운영하는 경우가 증가하기 때문인 것으로 보이는데요, 공동임차인은 임대인에 대해 연대책임을 부담하게 됩니다.

  임대차계약은 사용대차에 관한 규정 중 공동차주의 연대의무에 관한 규정을 준용하고 있는데요(민법 제654조),

제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

 수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다(민법 제616조)고 하여 공동임차인은 임대인에 대해 연대책임을 부담합니다.

제616조(공동차주의 연대의무) 수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다.

  연대채무는 수인의 채무자가 채무전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 채무를 의미합니다(민법 제413조).

제413조(연대채무의 내용) 수인의 채무자가 채무전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 때에는 그 채무는 연대채무로 한다.

 즉, 공동임차인은 임대인에게 임대차계약에 따른 채무를 이행할 의무를 부담하는데, 그 의무는 연대의무이고 대표적인 것이 차임채무입니다. 공동임차인은 임대인에게 연대하여 차임을 지급할 의무가 있는 것입니다. 

 한편, 민법 제409조는 채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분인 경우에 채권자가 수인인 때에는 각 채권자는 모든 채권자를 위하여 이행을 청구할 수 있고 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있다고 하여 불가분채권을 정하고 있고, 동 채권에 대한 채무가 불가분채무입니다. 

제409조(불가분채권) 채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분인 경우에 채권자가 수인인 때에는 각 채권자는 모든 채권자를 위하여 이행을 청구할 수 있고 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있다.

  불가분채무는 민법 제411조에서 연대채무에 관한 규정 중 일부(민법 제413조 재니 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조)를 준용하고 있는데요,

제411조(불가분채무와 준용규정) 수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다.

 건물의 공동임차인의 임대인에 대한 목적물반환의무, 차임 및 차임 상당의 부당이득반화의무는 불가분채무의 관계에 있다는 것이 판례의 입장입니다(대법원 1998. 8. 21. 선고 98다22765 판결, 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결 등).

부당이득금반환

[대법원 2001. 12. 11., 선고, 2000다13948, 판결] 

【판시사항】

[1] 일부 공유자가 배타적으로 점유·사용하는 공유 토지의 특정된 한 부분이 그 지분 비율에 상당하는 면적의 범위 내라고 할지라도, 공유 토지를 전혀 사용·수익하지 않고 있는 다른 공유자에 대하여 그 지분에 상응하는 부당이득 반환의무가 있는지 여부(적극)

[2] 공동의 점유·사용으로 인한 부당이득 반환채무의 성질(불가분채무) 

【판결요지】

[1] 토지의 공유자는 각자의 지분 비율에 따라 토지 전체를 사용·수익할 수 있지만, 그 구체적인 사용·수익 방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정 부분을 배타적으로 점유·사용할 수 없는 것이므로, 공유자 중의 일부가 특정 부분을 배타적으로 점유·사용하고 있다면, 그들은 비록 그 특정 부분의 면적이 자신들의 지분 비율에 상당하는 면적 범위 내라고 할지라도, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하지 않고 있는 자에 대하여는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것인바, 이는 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 권리가 있기 때문이다.

[2] 여러 사람이 공동으로 법률상 원인 없이 타인의 재산을 사용한 경우의 부당이득 반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분적 이득의 반환으로서 불가분채무이고, 불가분채무는 각 채무자가 채무 전부를 이행할 의무가 있으며, 1인의 채무이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 된다.

  법원은 임대인의 보증금반환채무 또한 성질상 불가분채무로 해석하고 있습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결).

임대보증금반환

[대법원 1998. 12. 8., 선고, 98다43137, 판결] 

【판시사항】

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 보증금반환채무의 성질(=불가분채무)

【판결요지】

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다. 

  법률은 공동임차인의 책무를 연대채무로 규정하고 있는데, 법원은 공동임차인의 의무를 불가분채무로 해석함으로써 부진정연대채무로 해석하는 듯한 태도를 보이고 있습니다.

  부진정연대채무는 민법에 규정이 없으나 우리 통설과 판례가 인정하고 있습니다. 부진정연대채무는 연대채무와 달리 주관적관계가 없다는 점이 큰 차이인데, 법률상 연대채무로 규정되어 있어도 부진정연대채무로 해석하는 경우가 있습니다. 민법 제760조가 정하는 공동불법행자들에 대한 연대채무를 부진정연대채무로 해석하는 것이 대표적인 예입니다.

제760조(공동불법행위자의 책임)

①수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다.

②공동 아닌 수인의 행위중 어느 자의 행위가 그 손해를 가한 것인지를 알 수 없는 때에도 전항과 같다.

③교사자나 방조자는 공동행위자로 본다.

  판례가 공동임차인의 채무를 부진정연대채무로 해석하는지 명확하지는 않지만 현실에서 결과에 큰 차이가 없는 것도 사실입니다. 오늘 이야기는 대단히 어려운 이야기이지만 공동임차인은 임대인에 대하여 연대채무(이 연대채무가 민법 413조의 연대채무인지 부진정연대채무인지 여부를 불문하고)를 부담한다는 점을 기억하는 것만으로도 충분할 것입니다.